Как правильно построить дом в казахстане
Строим дом: как оформить?
Как правильно оформить построенный дом или пристройку к уже существующему частному жилью, куда идти и в какие органы обращаться, прежде чем начать стройку? «Крыша» разузнала обо всех изменениях в законодательстве, касающихся жилищного строительства, также изучила нормы и правила расположения объектов на участке.
За комментариями мы обратились к первому заместителю руководителя Управления архитектуры и градостроительства (УАиГ) г. Алматы Жанату Айтлеу и руководителю отдела индивидуального жилищного строительства Управления государственного архитектурно-строительного контроля (УГАСК) г. Алматы Айдыну Серикбаеву.
По словам специалистов, сегодня практически невозможно ввести в эксплуатацию объекты, построенные без проектной документации. То есть если раньше схема строительство — ГАСК — уплата штрафов — узаконение могла существовать, то сегодня подобные вольности практически невозможны, поскольку с 2016 года в действие вступили изменения, согласно которым самострой в эксплуатацию не вводится.
Нововведения: с 1 января 2016 года устранены рабочая и приёмочная комиссии, а с 1 апреля 2015-го изменена система контроля за строительством. Процесс приёмки осуществляется заказчиком, подрядчиком (выдача заказчику по окончании строительства декларации о соответствии), техническим надзором (выдача заключения о качестве СМР), авторским надзором (предоставление документа о соответствии выполненных работ проекту).
С чего начать?
Расскажем всё по порядку. Любое новое строительство, имеющее фундамент (в том числе пристройка, надстройка к существующему дому), требует получения АПЗ (архитектурно-планировочного задания на разработку проекта). Для получения такого задания при строительстве технически несложных объектов в районный ЦОН нужно сдать:
- заявление утверждённой формы;
- копию удостоверения личности (иметь при себе оригинал для сверки);
- копию утверждённого заказчиком задания на проектирование;
- копию правоустанавливающего документа на земельный участок или решения местного исполнительного органа на реконструкцию (перепланировку, переоборудование);
- опросный лист для технических условий (ТУ).
Последний документ очень важен. В листе ТУ компании по отпуску воды, электричества, газа, канализационным услугам должны предоставить информацию о наличии соответствующих сетей (при новом строительстве) или рассчитать объём отпускаемых услуг, чтобы было понятно, хватит ли его для обслуживания пристройки или надстройки.
Без технических условий УАиГ не имеет права выдавать АПЗ (исключения — выдача заданий на перепланировку квартир и жилых домов, переоборудование квартиры под нежилое помещение, реконструкцию существующих зданий и сооружений).
При строительстве объектов сезонного, временного назначения или хозяйственно-бытовых построек (времянки, гаражи, сараи) АПЗ получать не нужно.
Если все требуемые документы имеются, их нужно сдать в районный ЦОН, который затем направит их в архитектуру.
На получение АПЗ уходит до 15 дней — в случае технически несложных проектов, 17 дней — для сложных и 2 дня — при мотивированном отказе в выдаче документа.
АПЗ и технические условия действуют в течение всего срока нормативной продолжительности строительства, утверждённой в составе ПСД. Как правило, это 6–24 месяца.
В архитектурно-планировочном задании указываются градостроительные, архитектурные требования и ограничения, которые должны быть учтены при разработке эскизного проекта объекта:
- красные линии на участке,
- водоохранные зоны,
- интересы соседей смежных участков,
- требования к конструкции с учётом сейсмичности районов,
- размеры дома (20 % участка должны быть отданы под озеленение),
- площадь здания в процентном соотношении к размеру участка,
- требования к отделке и инженерным сетям,
- обязательства, возлагаемые на застройщика.
Как и прежде, строить дом разрешено из всех лицензионных материалов (дерево, усиленный каркасом кирпич, лёгкие стальные тонкостенные конструкции, СИП-панели, каркасно-камышитовые и др.). Саманные дома и жильё из контейнеров — под запретом.
Второй шаг
С полученными рекомендациями в АПЗ можно приступать к следующему этапу — разработке предпроектной и проектно-сметной документации (эскизного проекта).
Срок действия ПСД — 3 года. Разработкой указанного документа могут заниматься как организации, так и частные лица, имеющие соответствующую лицензию. Готовый проект нужно согласовать в УАиГ. На это уходит в среднем 10 рабочих дней.
Жанат Айтлеу,
первый заместитель руководителя УАиГ
— В 2015 году нашим управлением было выдано 2 899 АПЗ, количество согласованных проектов составило 1 473. В первые месяцы 2016-го выдали 694 АПЗ, согласовали пока 178. Советуем всем застройщикам начинать строительство только после оформления разрешительных документов (АПЗ, согласование и экспертиза проекта, регистрация уведомления).
Заключительный этап
Далее нужно пройти экспертизу проекта, которую сейчас осуществляет не только госэкспертиза, но и частные компании. На это по закону даётся 45 дней.
Кроме этого, перед началом строительства собственник должен заключить договоры с организациями, производящими авторский и технический надзор, а также с подрядной организацией на проведение строительно-монтажных работ (СМР). Они будут контролировать возведение объекта с нуля.
После получения договоров с субъектами частного рынка застройщик уведомляет ГАСК о начале проведения СМР. С этого момента заказчик начинает работать с подрядной организацией самостоятельно. Авторский и технический надзор ведут контроль за качеством строительства. В случае отклонений технадзор вносит замечания и следит за их устранением.
Каждый технадзор имеет свой именной аттестат (выдаётся УГАСК г. Алматы), являющийся пропуском для работы.
Если авторский и технадзор выполнили свои обязательства некачественно, то ГАСК при инспектировании строящегося объекта имеет право привлечь организацию к административной ответственности — приостановить действие аттестата на 6 месяцев и выписать штраф в размере 200 МРП (1 МРП в 2017 году равен 2269 тенге).
Айдын Серикбаев,
руководитель отдела индивидуального жилищного строительства УГАСК г. Алматы
— Сейчас нет нормы, которая регулирует самострой. При этом штрафы не являются основанием для ввода объекта в эксплуатацию. Они выписываются за то, что гражданин совершил правонарушение и за это несёт административное наказание. При выявлении несанкционированного строительства первым делом привлекаем к административной ответственности, по каждой статье свой размер штрафа. За строительство без ПСД, не прошедшей экспертизы, — 120 МРП, без сопровождения авторского и технического надзора — 40 МРП. Затем выдаём предписание об устранении нарушений. Если ему не следуют, мы обращаемся в административный суд. Здесь штраф — 5 МРП, приостановление СМР на месяц-два. Потом при вторичном нарушении закона вступают в действие другие статьи Административного кодекса РК. Штраф уже составляет 100 МРП, приостановление работ. Кроме того, за эксплуатацию неузаконенных объектов — штраф 10 МРП. Граждане должны понять, что строить без документов нельзя.
В целом за I квартал 2016 года в это управление поступило только 18 уведомлений о начале строительства ИЖС. На сегодня свыше 200 объектов в Алматы строятся без разрешительных документов, по ним приняты решения о приостановлении строительства. По 22 объектам как жилого, так и коммерческого назначения имеются решения о сносе.
При сдаче объекта в эксплуатацию технический и авторский надзор дают заключения о качестве объекта. После этих двух заключений подрядчик сдаёт декларацию. Далее застройщик или заказчик вводит объект в эксплуатацию самостоятельно по данным ему заключениям.
Согласно закону «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», производить самостоятельную приёмку технически несложных строительных объектов в эксплуатацию заказчик или застройщик может в несейсмоопасных регионах РК. В сейсмически опасных районах (Алматы, Алматинская, Восточно-Казахстанская, Жамбылская, Южно-Казахстанская, Кызылординская и Мангистауская области) приёмка объекта осуществляется совместно с техническим и авторским надзором.
Приёмка построенного объекта в эксплуатацию оформляется актом, который подписывается заказчиком, подрядчиком, лицами, осуществлявшими технический и авторский надзор. Утверждённый акт приёмки необходимо зарегистрировать в ЦОНе.
Надеемся, что предоставленная информация поможет вам учесть все нюансы, связанные с получением разрешительных документов, при строительстве частного дома.
Источник
Как построить дом, чтобы его потом не снесли: Инструкция
Кто из казахстанцев не мечтает о собственном жилье? О нем грезят все, у кого его нет. Кто-то, накопив нужную сумму, приобретает квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Другие, закатав рукава или заплатив профессионалам, по индивидуальному проекту возводят «дом мечты». Однако если не соблюдать правила, «мечту» могут разрушить на вполне законных основаниях как самовольную постройку.
Чтобы этого не произошло, корреспондент Tengrinews.kz подготовил пошаговую инструкцию по строительству собственного дома.
1. Перед покупкой земельного участка под строительство дома нужно удостовериться в том, что ограничений на ИЖС нет и что приобретаемую землю через время не изымут под госнужды. Необходимо проверить участок на соответствие генеральному плану города или местности — не намерены ли власти в ближайшем (или далеком) будущем проложить здесь, к примеру, трассу республиканского значения. Эту информацию можно получить в управлениях или отделах архитектуры и градостроительства.
Кроме того, имеются ограничения по строительству в санитарно-защитных зонах кладбищ, линий электропередачи, промышленных и производственных объектов.
2. Если понравившийся участок является неделимым, и вы после приобретения становитесь долевым владельцем, специалисты советуют перед заключением договора о купле-продаже обговорить с будущим соседом и получить его предварительное «добро» на строительство. А лучше заверить разрешение нотариально. В противном случае, если будет запрет на ИЖС от одного из совладельцев земли, возведение дома невозможно.
3. После покупки участка необходимо взять архитектурно-планировочное задание (АПЗ), то есть разрешение на проектирование и разработку плана будущего дома.
Для получения АПЗ требуется подать через ЦОН в управление или отдел архитектуры и градостроительства заявление, утвержденное задание на проектирование, документы на земельный участок, опросный лист для технических условий.
В последнем указаны требуемые нагрузки и мощности на коммуникации. В частности, для жилых домов: свет — 5 КВт в сутки, вода 0,76 кубического метра в сутки. Данные услуги относятся к государственным и оказываются бесплатно.
После того как документы сданы в ЦОН или через веб-портал «электронного правительства», АПЗ и технические условия можно получить в течение 6 рабочих дней. Эти документы действуют в течение всего срока строительства. Мотивированный отказ приходит в течение 5 дней.
В АПЗ учитываются требования к объекту строительства с учетом сейсмичности, размеры дома (20 процентов участка должны быть отданы под озеленение), площадь здания в процентном соотношении к размеру участка, требования к отделке и инженерным сетям, обязательства, возлагаемые на застройщика.
4. После получения АПЗ заказчиком разрабатывается эскизный проект. План будущего дома нужно заказывать у частных специалистов. Услуга стоит от 30 тысяч тенге. Стоимость меняется в зависимости от квадратуры будущего жилья. В этом документе должны быть прописаны технические условия — точки подключения света, воды, газа, канализации, отступы от границ участка. Также необходимо указать хозяйственно-бытовые постройки — времянки, гаражи, сараи.
Действующие СНиПы — строительные нормы, можно узнать у официальных разработчиков. Однако специалисты отмечают, что частные фирмы, занимающиеся разработкой эскизных проектов, знают обо всех требованиях и правилах. Будущему домовладельцу, по сути, нет необходимости заучивать СНиПы. За него все сделают профессионалы.
5. Позже эскиз необходимо согласовать. Все документы направляются через ЦОН в местное управление или отдел архитектуры и градостроительства. Необходимо иметь при себе удостоверение личности, копию архитектурно-планировочного задания и эскизный проект. Сроки рассмотрения -10 дней.
После утверждения плана будущего дома уже нельзя вносить изменения. Строительство должно проводиться в точном соответствии с эскизным проектом. Его, к слову, могут не принять. Эксперты отмечают, что чаще всего это связано с несоблюдением отступов от границ участка.
6. Позже уже можно начинать непосредственно само строительство, а по завершении — вводить в эксплуатацию. Отметим, что с недавних пор собственник жилья в Алматы может сам вводить построенный дом в эксплуатацию, если тот не превышает 2 этажей. Акт ввода ставится на учет в управлении архитектуры и градостроительства, далее регистрируется в органах юстиции.
«Если жилой дом имеет два этажа (включительно) и меньше, то заказчику нет необходимости проходить экспертизу проекта, также ввод в эксплуатацию производится заказчиком самостоятельно без привлечения авторского, технического надзоров и подрядной организации, выполняющей строительно-монтажные работы», — отметил заместитель руководителя управления архитектуры и градостроительства Алматы Нуржан Кенжебеков.
Если постройка превышает два этажа, для введения в эксплуатацию необходимо привлекать специалистов.
Наиболее часто используемым документом при строительстве жилого дома являются СН и СП «Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства».
Согласно правилам, при размещении жилого дома и хозяйственных построек следует предусматривать отступ от границ смежного усадебного участка не менее 3 метров до стены жилого дома и 1 метра — до хозяйственных построек.
«Данные нормы учитываются при согласовании эскизного проекта местным исполнительным органом архитектуры. При несоблюдении отступов от границ смежного участка эскизные проекты не согласовываются. В дальнейшем в процессе разработки эскизного проекта необходимо учитывать вышеназванные отступы при посадке жилого дома и хозяйственных построек на земельном участке», — пояснил заместитель руководителя управления архитектуры и градостроительства Алматы Нуржан Кенжебеков.
В акимате заверили, что АПЗ получить достаточно легко, как и согласование эскизных проектов, соответствующих градостроительным нормам. Механизм сдачи и получения документов достаточно прост, а районные архитекторы управления архитектуры Алматы готовы проконсультировать всех желающих по телефонам: 8 (727) 279-58-24, 279-54-90.
В Алматы снесли дом 70-летней старушки после жалоб соседей
Источник
Мечтаете о своем доме? Как начать строительство и не наделать ошибок
«Моя земля, что хочу, то и строю», — такую фразу часто говорят хозяева участков и после постройки не могут узаконить дом. Зачастую владельцы сначала построят и только после начинают оформлять документы. И не всегда процесс заканчивается положительным решением. Редакция Tengrinews.kz продолжает рассказывать о нюансах узаконения, строительства и ремонта. Сегодня мы расскажем о том, с чего начать строительство частного дома.
Вы купили участок и планируете построить частный одноквартирный дом высотою не выше двух этажей. С чего начать? Решить для себя, каким будет ваш дом. Вы можете начертить схему сами, скачать подходящие варианты из интернета. Обратиться за консультацией к архитектору, чтобы подобрать удобную для вас планировку дома. И после этого можно начинать процесс оформления документов. А именно с получения архитектурно-планировочного задания (АПЗ).
В АПЗ учитываются характеристики участка, проектируемого объекта, градостроительные, архитектурные требования, требования к наружной отделке и инженерным сетям, к объекту строительства с учетом сейсмичности.
Как получить АПЗ
Для начала вам нужно обратиться в проектную организацию. Показать или рассказать, какой дом вы планируете построить. На основе ваших данных и требований вам составят задание на проектирование и опросный лист для подключения к инженерным коммуникациям (электричество, водоснабжение, канализация, если имеется, то центральное газоснабжение).
Далее в ЦОНе или через Egov.kz необходимо сдать следующие документы для получения АПЗ:
- заявление по форме;
- оригинал удостоверения личности (предоставляется для идентификации личности);
- задание на проектирование (которое вы заказали у проектировщиков);
- копия правоустанавливающего документа на земельный участок или решения местного исполнительного органа на реконструкцию (перепланировку, переоборудование);
- опросный лист для технических условий.
По данным столичного Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений, срок выдачи АПЗ и технических условий — шесть рабочих дней.
После получения АПЗ снова обращаетесь в проектную организацию для разработки эскизного проекта.
Эскизный проект — это схемы, где отображается планировка дома, внешний вид, размещение на участке, поэтажные планы. Он дает представление о том, как будет выглядеть дом и функционировать. Строительство дома осуществляется в соответствии с эскизным проектом.
При разработке эскизного проекта важно знать о нормах планировки и застройки участка. К примеру, на каком расстоянии можно построить гараж или баню. Смотрите на графике ниже, каких норм владельцу участка нужно придерживаться при строительстве частного дома.
«Согласно строительным нормам передний фасад дома должен находиться от границ участка на расстоянии шести метров, по бокам и сзади дома по три метра. Баня, времянка, гараж, сарай, все хозпостройки должны находиться на расстоянии шести метров от дома. Канализация от фундамента дома — минимум три метра, водопроводный колодец — от пяти метров», — рассказал директор проектной организации «ОТАНстройпроект» Нурлан Фазыл.
После разработки эскизный проект нужно согласовывать с Управлением архитектуры. Как правило, этим занимается организация, разработавшая проект.
«Важно помнить, что строить нужно по утвержденному эскизному проекту. Если во время строительства вы решили что-то поменять, дополнить, то изменения обязательно должны вноситься в эскизный проект и пересогласовываться с архитектурой», — рассказал эксперт.
Также, по его словам, на земельном участке, отведенном под строительство индивидуального жилищного строительства (ИЖС), может быть возведен только один частный дом.
«По строительным нормам на таком участке ИЖС вы можете построить только один дом. Пусть у вас будет 20-30 соток, но по назначению вы можете возвести только один частный дом. Но при этом можно построить на территории различные хозяйственные постройки: гаражи, сараи, бани», — отметил Нурлан Фазыл.
После согласования эскизного проекта владелец участка должен уведомить ГАСК (Управление государственного архитектурно-строительного контроля) о начале строительства дома.
«Многие забывают предупредить ГАСК или ждут сами уведомления. Владельцу необходимо самому уведомить орган. Для этого вы заполняете форму согласно приложению № 3 к приказу министра национальной экономики (на рисунке ниже). Сдаете его в ГАСК, где получаете талон. Только после этого можно начать строительные работы».
Только после уведомления в ГАСК можно начинать строительство частного дома. После постройки владелец самостоятельно составляет акт приемки, где проектная организация, разрабатывавшая эскизный проект, ставит свою печать. После этого сдаете акт приемки для регистрации прав недвижимости в ЦОН или через Egov.kz следующие документы:
- заявление;
- оригинал удостоверения личности (предоставляется для идентификации личности);
- правоустанавливающий документ, подтверждающий объект регистрации. В случае регистрации права (обременения) на земельный участок представляется идентификационный документ на земельный участок;
- при уступке прав (требований) по договорам залога недвижимого имущества представляется договор об уступке прав (требований) (договор об одновременной передаче активов и обязательств);
- документ, подтверждающий оплату в бюджет суммы регистрационного сбора.
На вопросы редакции ответил директор проектной организации «ОТАНстройпроект» Нурлан Фазыл.
Источник