Как продать жилье купленное на материнский капитал чтобы построить дом

Материнский (семейный) капитал — социальная выплата, призванная помочь российским семьям с детьми. Многие из получивших это пособие использовали его для улучшения жилищных условий. Реализации семейного капитала для решения квартирных вопросов способствуют и многочисленные программы, в рамках которых застройщики предоставляют семьям с детьми возможность приобрести доступное жилье за дотационные средства. Однако нередко у собственников жилья, приобретенного за материнский капитал, меняются жизненные обстоятельства, и возникает необходимость эту недвижимость продать. Например, для увеличения жилой площади, улучшения комфорта или в связи с переездом. Наша статья — для тех, кто планирует , но не знает как продать жилье, купленное за средства материнского капитала.
 

Порядок подготовки к сделке зависит от возраста детей. Если хотя бы одному ребенку еще нет 18 лет, предстоит обязательное обращение в органы опеки и попечительства. Если все дети совершеннолетние, то оформление сделки происходит по стандартной схеме.

Ограничение в продаже жилья, приобретенного за материнский капитал

Правила купли и продажи приобретенного за семейный капитал жилья регламентируются статьей 36 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой статье, права на недвижимость, купленную на средства от материнского сертификата, распределяются на членов семьи по принципу общедолевой собственности. Это означает, что ребенок тоже считается собственником жилья, и совершить продажу, не учтя его интересы, невозможно. В России правовой защитой детей занимаются органы опеки и попечительства.

Если на момент продажи жилья у семьи есть несовершеннолетние дети, продать приобретенную за материнский капитал недвижимость можно только с разрешения органов опеки, которые опираются в своей деятельности на законодательство РФ. Для получения этого разрешения необходимо предоставить сведения о жилом объекте, который будет приобретен взамен продаваемого. В противном случае совершить продажу нельзя.

Вопросы жилья регулируются, в частности, статьей 37 ГК и статьей 20 Федерального закона №48 от 24.04.2008.

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья, купленного за материнский капитал

Таким образом, если кто-то из собственников на момент предполагаемой сделки продажи еще не достиг совершеннолетия, необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки.

Для этого следует подготовить подтверждение того, что права ребенка не будут ущемлены и условия его жизни не ухудшатся. В пакет должны войти документы:

• подтверждающие, что в новой квартире или доме ребенку также гарантирована его доля собственности;
• свидетельствующие о том, что санитарные и технические нормы нового жилья отвечают установленным законом нормам;
• доказывающие, что жилая площадь, причитающаяся несовершеннолетним членам семьи, не уменьшится;

Порядок получения разрешения на продажу жилья, купленного за материнский капитал

Выдачей разрешений на продажу купленного за семейный капитал жилья занимаются территориальные представительства органов попечительства. При обращении необходимо предоставить копии и оригиналы:

• заявления от обоих родителей, в котором изложена просьба о разрешении сделки на основании права долевой собственности (если на момент обращения кто-то из родителей умер или лишен родительских прав, следует приложить к заявлению соответствующий документ);
• заявления от имени детей, достигших 14-летия;
• документов (например, копию технического паспорта) на жилье;
• удостоверений личностей родителей, свидетельств о рождении детей;
• документов, подтверждающих право собственности на продаваемую жилплощадь;
• кадастрового паспорта продаваемого объекта и технического плана из БТИ;
• выписки из домовой книги или поквартирной карточки о проживающих;
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Срок рассмотрения заявления после принятия пакета документов — 30 рабочих дней.

Иногда заявление может быть рассмотрено быстрее. Аргументом для ускорения выдачи разрешения может послужить, например, близкое окончание срока действия предоставленных документов.

Оформление продажи недвижимости, приобретенной за семейный капитал

Если вы занимаетесь продажей недвижимости самостоятельно, после получения разрешения органов попечительства необходимо обратиться в Росреестр. В числе обязательных документов:

• разрешение органов опеки;
• копии и оригиналы удостоверений личности продавца (вас и членов вашей семьи) и покупателя;
• подписанный обеими сторонами договор купли-продажи;
• свидетельство о праве собственности на продаваемый объект;
• кадастровый и технический паспорта жилого помещения;
• выписки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и из лицевого счета.

Если объектом сделки выступает частный дом, к пакету документов следует присовокупить межевой план и право собственности на землю. В остальном процедура подготовки и оформления сделки такая же, как в случаях с квартирами.

Продажа жилья, приобретенного за материнский капитал в ипотеку

Многие обладатели материнского капитала использовали его, купив квартиру или дом в ипотеку. Что делать, если возникла необходимость продать такую недвижимость, а ипотечные обязательства перед банком или кредитной организацией еще не выполнены?

Прежде всего, необходимо получить согласие банка на продажу жилья, приобретенного в ипотеку. Если этого не сделать, у кредитной организации будет повод оспорить сделку и права собственности на объект. Этот вопрос должен особенно интересовать покупателя, ведь право собственности в результате сделки перейдет к нему.

Если доля квартиры принадлежит несовершеннолетним детям, также обязательным будет получение разрешения органов опеки.

Следует учесть, что ипотечную квартиру или дом продать можно, но, как правило, сделать это сложнее, чем обычно. Риелторы называют такое жилье объектами с обременением и отмечают, что их стоимость в среднем на 5–10% ниже рыночной.

Этапы оформления продажи ипотечной недвижимости

После того, как улажен вопрос с банком, можно оформлять сделку. Делается это в несколько этапов:

• Банк перезаключает договор, снимая ипотечное бремя с продавца и перенося его на покупателя.
• Покупатель вносит в банк сумму, необходимую для полного погашения задолженности по ипотечному договору.
• Если оговоренная сторонами стоимость недвижимости больше, чем внесенная покупателем сумма, он выплачивает продавцу разницу.

Таким образом, продавец получает возможность снять с себя кредитное бремя, но получает на руки сумму, которая намного меньше стоимости жилья.

Риски покупателей жилья, купленного за материнский капитал

Подытоживая тему, как продать жилье, купленное за средства материнского капитала, следует отметить, что недвижимость обязательно придется делить на доли, выделив законные части несовершеннолетним детям, если они есть.

Если продавец не выделил своим детям долю в купленном на материнский капитал жилье, органы опеки и попечительства могут через суд добиться аннулирования сделки. Проверка правильности оформления недвижимости и контроль разрешения органов опеки — крайне важный для покупателя момент.

Специалисты советуют всем, кто самостоятельно приобретает жилье на вторичном рынке, проверять, не был ли объект куплен на средства от материнского капитала. Если продавец умалчивает об этом факте, возможно, он пытается совершить мошенническую сделку.

Закон не запрещает продавать квартиры и дома, купленные на дотационные средства от программы «Материнский капитал», но сделку можно совершить, только выполнив все законодательные требования: выделив несовершеннолетним детям долю в недвижимости и получив разрешение органов опеки, также присутствует возможность продать объекты, находящиеся в ипотечном кредитовании.

Из-за особенностей оформления жилья, купленного за материнский капитал, покупатель может столкнуться с риском заключить сделку, которая будет оспорена. Чтобы этого не произошло, покупателю следует внимательно проверять документы и оформлять сделку только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

– Можно ли продать жилье, купленное на материнский капитал?

Photographee.eu/Fotolia

Отвечает исполнительный директор ООО «Юрсодбиз» Оксана Плахтиенко:

Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ). Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам. Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся. Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены. Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую. Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться. В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно. Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей. Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались. ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

• с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
• с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
• с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала. Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей. Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий. Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка. Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки. Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.

Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового. Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка. Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.

Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.

Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.

У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру. Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден. С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети. И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.

Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.

Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.

Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома. Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего…», а «с одновременным приобретением несовершеннолетним…», то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей