Как жск может построить многоквартирный дом

1. Жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, предусмотренной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — единая информационная система жилищного строительства), устав кооператива, а также следующие документы и информацию:

1) количество членов жилищно-строительного кооператива;

2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;

3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;

4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;

6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

2. Жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием единой информационной системы жилищного строительства:

1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

3) документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;

4) протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;

5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;

6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;

7) иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

3. Жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в единой информационной системе жилищного строительства, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:

1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица;

2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью;

3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.

4. Решение общего собрания членов жилищно-строительного кооператива по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов жилищно-строительного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

5. Осуществляющий в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома (далее в настоящей главе — контролирующий орган), получает сведения, содержащиеся в реестре членов жилищно-строительного кооператива, а также иную информацию, предусмотренную настоящей статьей, из единой информационной системы жилищного строительства.

Открыть полный текст документа

В нашей стране существует несколько способов покупки квартиры в строящемся многоквартирном доме. Одним из них является знакомый многим россиянам жилищно-строительный кооператив. Несмотря на то, что эта схема достаточно небезопасна, она позволяет экономить до 50 процентов от рыночной стоимости жилья, поэтому всё равно находятся желающие принять в ней участие.

Юристы агентства Истрариел решили выяснить, возможно ли строительство дома своими силами путём объединения желающих приобрести собственную квартиру в ЖСК, и сколько можно сэкономить. Систему ЖСК нередко используют крупные организации и предприятия, которые заинтересованы в обеспечение своих работников жильём. Однако, согласно действующему законодательству построить собственный многоквартирный дом сегодня могут абсолютно любые граждане, объединённые и вдохновлённые этой идеей.

Регистрация ЖСК

Суть ЖСК описывается в пятом разделе Жилищного кодекса России. Согласно его положениям кооперативы имеют полное право возводить, проводить реконструкцию и содержать многоквартирный дом. Для создания ЖСК достаточно пяти граждан, которые могут зарегистрировать свой кооператив, получить земельный участок (купить или взять в долгосрочную аренду у муниципальных властей), нанять подрядчика и возвести многоквартирный дом. При этом количество членов кооператива должно равняться количеству квартир в возводимом доме.

Для того, чтобы создать кооператив, его участники должны провести собрание, на котором принять устав. После этого кооператив регистрируется в контрольных органах РФ как юридическое лицо. Затем созданный ЖСК должен оформить все необходимые правоустанавливающие документы на земельный участок, предназначенный для строительства дома. Также необходимо подготовить всю необходимую строительную и проектную документацию и остальные документы, необходимые для начала строительства многоквартирного дома. В среднем все эти процедуры займут порядка 8-12 месяцев, поэтому необходимо запастись терпением и следовать в этом вопросе букве закона для того, чтобы не иметь проблем в будущем.

Строительство многоквартирного дома

Только после того, как все документы собраны и получены, можно приступать к самому строительству. Кооператив может самостоятельно выполнять все возложенные на заказчика функции — проводить тендеры, контролировать качество выполнения работ, нанимать подрядчика на строительство.

Выполнять эти задачи, не имея необходимого профильного образования практически невозможно, поэтому проще обратиться к fee-девелоперу. Организация создаст под заказ ЖСК девелоперский проект, который полностью будет учитывать интересы членов кооператива. По окончании строительства члены кооператива получат разрешение на ввод дома в эксплуатацию и прочие правоустанавливающие документы на свою собственность.

Такая схема ведения строительства как жилищный кооператив позволяет собственникам экономить собственные денежные средства. Так частные компании — застройщики, изначально закладывают в стоимость выставленной на продажу недвижимости свою прибыль, содержание персонала, развитие фирмы и расходы на рекламу, и как результат, покупателю приходится платить на 25-30 процентов больше за каждый квадратный метр, чем он стоит на самом деле.

Юристы АН Истрариел помогают оформить разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию для многоквартирных домов. Наши кадастровые инженеры сформируют ГПЗУ и СПОЗУ, геодезисты проведут инженерные изыскания перед началом строительства, а проектанты сформируют все разделы проекта и проконтролируют его проверку в инстанциях.

В данной статье не будем рассказывать о приобретении строящейся недвижимости у застройщика, который использует механизм ЖСК. О преимуществах и недостатках такой мы схемы уже писали. Сегодня речь пойдет о том, как можно построить многоквартирный дом, объединившись в кооператив. А главное, сколько можно при этом сэкономить. Систему ЖСК сегодня используют руководители предприятий, заинтересованные в возведении жилья для своих работников. Хотя формально построить многоквартирный дом могут любые граждане, которых вдохновит и объединит эта идея.

Советский опыт
Система кооперативов не нова: ее использовали еще в 1920-х годах, однако в 1937-м сей механизм ликвидировали как проявление частной собственности. В 1958 году советское правительство вновь разрешило создавать жилищно-строительные кооперативы. Членам ЖСК государство предоставляло ссуду до 70% на 20 лет. В середине 80-х кооперативное строительство приняло массовый характер: тогда по этой схеме возводили до 8% всех объемов нового жилья в СССР.

Сейчас кооперативный механизм вновь набирает обороты. Главным образом, его используют застройщики, которые не имеют возможности (или не хотят) работать по 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов…». Впрочем, схема ЖСК полностью соответствует законодательству, и в частности – тому же 214-ФЗ.

Система строительства дома с помощью ЖСК активно применяется и в тех случаях, если застройщик не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. Тогда граждане объединяются в кооператив, которому передаются все права на завершение недостроя.

Суть механизма ЖСК описана в пятом разделе Жилищного кодекса РФ: кооператив является добровольным объединением граждан, которое имеет право строить, реконструировать и содержать многоквартирный дом. Другими словами, нынешнее законодательство дает полное право гражданам объединиться в кооператив, зарегистрировать его, получить в аренду (либо купить) земельный участок, нанять подрядчика и построить многоквартирный дом.

По закону ЖСК могут создать как минимум пять граждан. При этом количество членов кооператива не должно превышать числа квартир в строящемся кооперативом доме. Жилищный кодекс РФ описывает практически все нюансы работы кооперативов: требования к их организации, регистрации, управлению, приему новых членов и ликвидации.

Строим сами
Как поясняет юрист «Северо-Западного Юридического Центра» Валентина Пацкевич, для создания кооператива его потенциальные участники должны организовать собрание, на котором утвердить устав. «Этот документ должен содержать сведения, указанные в статьях 52 и 116 Гражданского кодекса РФ, статье 113 Жилищного кодекса. Решение о создании ЖСК считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив», – добавляет она. После этого кооператив регистрируется в качестве юридического лица.

Следующий шаг – оформление правоустанавливающих документов на землю под строительство дома. Необходимо получить градостроительный план участка, подготовить проектную документацию и другие документы, перечисленные в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. После чего их необходимо представить в органы, выдающие разрешение на строительство. Этот документ подтверждает, что проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана участка и позволяет на законных основаниях начать строительство многоквартирного дома.

«Самостоятельно сделать проект планировки территории и сформировать градплан участка вряд ли получится – для этого лучше нанять специализированную компанию. На согласование документов обычно уходит от шести месяцев до двух лет. Следующий этап – проектирование самого дома, получение согласований и прохождение экспертизы. Эти процедуры также лучше поручить сторонней организации. Сроки их проведения варьируются от четырех до 12 месяцев», – говорит заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак.

Когда все разрешения получены, можно приступать к строительству. Кооператив может самостоятельно выполнять функцию заказчика, контролировать качество работ, проводить тендеры, нанимать подрядчиков для проведения работ.

Для людей, которые не имеют профильного образования, это сложно. Как считает Владимир Спарак, проще привлечь к работам fee-девелопера (организацию, которая создает девелоперский проект под заказ, без собственных финансовых вложений).

Самим подрядчикам по большому счету все равно с кем иметь дело: с застройщиком или образованным гражданами ЖСК. По словам директора по маркетингу и продажам компании KVS Натальи Агрэ, главное чтобы все документы на объект соответствовали закону, а у заказчика были деньги.

По окончании строительства ЖСК собирает необходимые документы (список приведен в п. 3 ст. 55 Гражданского кодекса РФ) и вновь обращается в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство – теперь уже за разрешением на ввод дома в эксплуатацию.

Этот документ является основанием для постановки на государственный учет построенного здания. Как только ЖСК получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, у членов кооператива, полностью уплативших паевые взносы, возникает возможность оформить право собственности на квартиры.

Стоит ли?
Попробуем разобраться, какие преимущества и недостатки есть у этой схемы. На первый взгляд, все относительно просто: желающие улучшить свои жилищные условия могут объединиться в кооператив, приобрести или арендовать участок, нанять генподрядчика, который построит дом, оформить право собственности и вселиться.

Формально «самостоятельное» строительство дома через механизм ЖСК позволяет сэкономить. Застройщик закладывает в цену продаваемой недвижимости свою прибыль, расходы на рекламу, содержание персонала и развитие. За все это в конечном итоге платит покупатель. При этом граждане практически не в состоянии контролировать расходование застройщиком их средств. И, разумеется, сам процесс строительства.

По словам директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрея Бойкова, себестоимость строительства жилья эконом-класса на сегодняшний день составляет порядка 30 тыс. руб. за кв. м. «Квадратный метр жилья бизнес-класса обходится примерно в 40 тыс. руб. – с учетом стоимости земли, подключения к инженерным сетям и строительно-монтажных работ», – рассказал он.

По данным отдела аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя цена «квадрата» на первичном рынке составляет 80,2 тыс. руб. Значит, организация ЖСК может сэкономить до 50% средств на покупку жилья.

К тому же схема ЖСК обеспечивает прозрачность механизма привлечения денежных средств. А финансировать строительство можно поэтапно. Более того, ЖСК имеет законодательную возможность давать рассрочку не только на период строительства, но и после него.

Тем не менее один из главных недостатков этой схемы состоит в том, что ЖСК выступает заказчиком по подрядным работам. «Если в уже построенном объекте найдутся недостатки, устранять их будет не застройщик, а пайщики – за счет их же средств», – отмечает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

По словам руководителя проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольги Романовой, случаи, когда люди самостоятельно создают ЖСК для возведения многоквартирного дома, практически не встречаются – по крайней мере, сами члены кооператива обычно не афишируют эту работу.

Дома по системе ЖСК часто строят предприятия, заинтересованные в жилье для своих работников. Таким образом возводили жилье для работников порта «Усть-Луга», собираются строить жилой комплекс для сотрудников ЛАЭС-2.

В Петербурге через механизм ЖСК жилье строит Большой Драматический театр имени Товстоногова – так называемый «Дом БДТ» появится на улице Лёни Голикова, 6. Впрочем, это скорее коммерческий проект – работникам театра передадут лишь 10% квартир.

Таким образом, создавать ЖСК есть смысл лишь работникам предприятий – при соответствующей поддержке их руководства. В этом случае можно действительно построить жилье и при этом значительно сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью, которую обычно забирает застройщик.

Объединение в кооператив единомышленников, которые просто хотят возвести многоквартирный дом «с нуля» – вариант на сегодня скорее фантастический, нежели реальный. Тем не менее действующее законодательство не препятствует его воплощению в жизнь.

Текст: Сергей Бардин