Какие дома построят на месте пятиэтажек

Карта сносимых домов и стартовых площадок по программе реновации**

С идеей грандиозной программы реновации жилого фонда, в ходе которой в новые комфортабельные квартиры переедут 1,6 миллиона москвичей, вышел к президенту мэр Москвы Сергей Собянин. Владимир Путин поддержал ее, пожелав: «Давайте сделаем это, но исходим из того, что я ожидаю такой организации работы, при которой все, что мы делаем, идет на пользу людям, улучшает их жизнь».

Несносный дом

Напомню, в 90-е годы прошлого века, когда формировалась первая программа сноса пятиэтажек, дома, о которых идет речь, были отнесены к несносимым сериям. На самом деле, они мало чем отличаются от уже снесенных. В момент обследования их состояние было чуть лучше. Но прошло 15 лет. И пятиэтажкам, построенным вскоре после войны в расчете лет на 25, сейчас уже под 60. «Хочу показать, в каком виде они сейчас находятся, — рассказывал президенту мэр. — Балконы, которые провисают, и кроме как срезать, больше их никак не отремонтируешь. Центральное отопление вмонтировано прямо в стены домов, и, чтобы его заменить, стены надо ломать или разместить трубы внутри комнат, что уменьшит и без того их небольшое пространство. Подвалов нет, значит, на первых этажах надо вскрывать полы. Фасады: швы, стыки разошлись. Печальное зрелище». Помимо физического износа, жители пятиэтажек испытывают и дискомфорт от самой их планировки. Тесные кухни, во многих сидячие ванны, нет лифтов и мусоропроводов.

Вопрос, что делать, встал перед столичными властями, когда началась реализация программы капремонта. «Мы с людей деньги на ремонт собираем, — продолжал мэр. — А когда входим в квартиры, то понимаем, что сделать ничего невозможно». Вывод: проще сломать, чем ремонтировать, первыми сделали сами жители. К такому же выводу пришли Общественная палата Москвы и Мосгордума.

Что взамен?

Построить на месте пятиэтажек новое жилье — самое правильное решение, поддержал Путин москвичей. Но какое именно? Небоскребы, как в Сингапуре? Или как минимум 25-этажки? Этот вопрос бурно обсуждается. Депутат Мосгордумы и ректор ВШЭ Ярослав Кузьминов сказал «РГ»: «Надеюсь, что до 25-этажек у нас дело не дойдет. Будет достаточно 12-14-этажных домов в более «городской» застройке. Вместо разбросанных домов, где нет даже закрытых дворов, появятся нормальные улицы». По его расчетам, стоимость программы — 2,5, а с учетом новых дорог и инженерных коммуникаций — 3 трлн рублей. Депутат считает: переселение жителей в новые квартиры должен взять на себя бюджет города. «Если, например, реализовать программу за 10-15 лет, городу придется выделять на это по 200-300 млрд рублей в год, — говорит он. — То есть почти столько же, сколько сейчас он тратит на дорожное строительство. Это слишком большая нагрузка. Но если мы получим процентов на 40 больше квартир, чем нужно для переселения, их можно продать — уверен, многие москвичи из отдаленных спальных районов захотят переселиться поближе к центру. В результате нагрузка на бюджет города снизится до 100-120 млрд руб., что непросто, но уже представимо». Причем большая часть новых домов, по мнению Кузьминова, должна строиться не из панелей, а из монолита: «Это очень важно, — не допустить на месте старых «хрущевок» появления новых, только ростом повыше. Мы же не хотим с вами ездить сейчас на «Запорожце», пусть даже с прямоугольными фарами и подушкой безопасности? Так и тут обновление должно быть кардинальным». Он полагает, что добиться этого можно без особого удорожания строительства. Нужно лишь привлечь госбанки к кредитованию технологического обновления стройкомплекса, и тогда город получит большее архитектурное разнообразие. У Москвы появится уникальный шанс сформировать новый облик города не только в центре, но и в районах, откуда до центра — полчаса на транспорте. Чтобы все плюсы не обесценились минусами от неизбежного уплотнения застройки и перегруженной инфраструктуры, справедливо советуют градостроители, было бы неплохо для начала обсудить, каким им быть, обновленным районам столицы?

На выселки не сошлют

Тем временем в соцсетях опасаются, что вся эта будущая красота предназначена не для жителей пятиэтажек. А для тех, кто купит квартиры в новых домах. Москвичей же на выселки — в Новую Москву или Балашиху, другие города Подмосковья. Мэр отреагировал на эти страшилки: «Новые квартиры, как и прежде, будут предоставляться недалеко от места проживания. Как правило, в том же районе». Для того чтобы гарантировать права жителей расселяемых домов, разработают изменения в законодательство. Внести свои предложения мэр поручил целому ряду структур правительства Москвы. Подключилась к этой работе и Госдума, в которой скоро создадут рабочую группу. Ее задача — норму о предоставлении жилья переселенцам в своем микрорайоне закрепить в Федеральном законе. Не менее важно и какую квартиру дадут?

Когда в Москве только начинался снос «хрущоб», многие семьи в ходе его в корне решали свой жилищный вопрос, так как квартиры представляли по социальным нормам — 18 кв. м на человека. Если в квартире были прописаны, скажем, две семьи — родители и вышедшая замуж дочка, то они благополучно разъезжались по отдельным квартирам. Позже городской закон изменили, и новую квартиру стали давать по количеству комнат. А на что можно рассчитывать сейчас? Эксперты считают: скорее всего, жилую площадь переселенцы получат в том же размере, какую имели. В любом случае порядок урегулирования взаимоотношений с собственниками жилья, когда в законе четко прописано: куда их должны переселить, на каких условиях, обязателен при запуске новой программы. По мнению экспертов, наличие правил избавит город от судов, которые могут затормозить переселение, и диких скандалов, вроде тех, что происходили в свое время в Бутово, когда владельцы домов, попавших в зону сноса, ложились под ковш бульдозеров. То, что новоселы выиграют от переезда в любом случае, бесспорно. Кухня в новой квартире будет уже 8-10 м, нормальные ванны и санузлы, просторная лоджия… По оптимистичным оценкам, снос 25 млн кв. м — такую площадь занимают в городе ветхие пятиэтажки, а это примерно десятая часть всего столичного жилья, займет 10-15 лет. Пессимисты говорят: потребуется лет 80. Они отталкиваются от опыта Москвы: первые 1722 «хрущобы» сносятся уже почти два десятка лет. Новая же программа на 8 тысяч домов будет готова, по словам Собянина, к концу этого года.

Кстати

В СМИ и соцсетях распространяется липовый список сноса. Руководитель департамента градостроительной политики Сергей Левкин заявил:

— С момента, когда было принято решение о новой программе сноса на самом высоком уровне, прошла только неделя. Поэтому конкретного адресного перечня домов, которые попадут в эту программу, нет.

Мосгордума приняла законопроект, согласно которому для жильцов ветхих пятиэтажек построят монолитные многоквартирные дома, а также дома из современных панельных конструкций. Будут ли эти здания относиться к уже существующим сериям, или для программы реновации подготовят новые проекты? Хорошо ли они будут приспособлены к потребностям людей с инвалидностью?

Где можно увидеть аналогичные дома

В «Главмосстрое» «Милосердию.ru» сообщили, что открытой информации пока нет. Существуют проекты жилья, которые соответствуют новым нормам и два года назад активно внедрялись.

«Скорее всего, на их базе будут. Потому что устаревшие панельные серии уже просто запрещены к стройке. Достраивают то, что было согласовано 2-3 года назад, последнее. Сейчас экспертизу проходят новые проекты, и они идут только на новых сериях, – рассказал Антон Лаптев, начальник управления коммерческо-контрактной работы.

– От нашей компании была защищена серия на базе КУБ 2,5. Другие компании представляли проекты “Домрик”, “Домнад”, “Доммос”, – продолжил он. – Одно из ключевых требований к новым сериям – доступность для маломобильных групп населения. Еще важно, что первые этажи домов всех этих серий должны быть приспособлены под общественные заведения. То есть высота потолков должна быть обязательно около 3 метров, а дальше, жилые – 2,70».

«Главмосстрой» – одна из пяти организаций, вошедших в консорциум «Реновация» для участия в программе сноса московских пятиэтажек и строительства нового жилья.

КУБ 2,5 – система сборно-монолитного безригельного каркаса, которая позволяет строить дома от 2 до 25 этажей. Серия разработана «Главмосстроем», такие дома есть на ул. Хлобыстова в районе Выхино-Жулебино.
Здания серий «Домрик» и «Домнад» возводятся в Некрасовке, они спроектированы ООО ДСК-1 совместно с испанскими архитекторами. «Доммос» – крупнопанельный жилой дом от 10 до 17 этажей, производится на немецком оборудовании. Такие здания начали строиться в Московской области – в ЖК «Высокие жаворонки» и в ЖК «Государев дом».

Помимо серий, названных Антоном Лаптевым, в скором будущем, похоже, появится много других вариантов. В ближайшие два года департамент градостроительной политики Москвы планирует ввести 96 новых серий жилых домов, отвечающих тем требованиям к архитектурно-градостроительным решениям многоквартирных зданий, которые мэр утвердил в 2015 году.

Вопрос о том, дома каких серий придут на смену пятиэтажкам, пока прорабатывается в стройкомплексе правительства Москвы, подтвердил «Милосердию.ru» председатель комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов.

Застройщики заинтересованы в 25-этажных зданиях 

Фото с сайта adi19.ru

«В своих публикациях девелоперы утверждают, что нужно строить жилье примерно в полтора – в пять раз больше, чем было, чтобы оправдать затраты на снос, – объяснил “Милосердию.ru” зам. председателя Совета союза московских архитекторов по градостроительному развитию Москвы Марк Гурари. – Тогда получается, что на месте пятиэтажек надо строить до 25 этажей. Поскольку есть такие типовые дома в 17-22 этажа, мы их и упоминали в своих резолюциях».

Минимальная стоимость сноса пятиэтажки, уже отключенной от инженерных коммуникаций, составляет около 20 млн рублей. Плюс к этому придется вывозить строительный мусор, переносить или создавать заново инженерные сети, выплачивать компенсацию жителям за переезд.

Однако Сергей Собянин заявил, что москвичей будут переселять в дома «от 6 до 14 этажей». «Я не знаю, как девелоперы на это посмотрят. В том законопроекте, который мэр внес в Мосгордуму, об этом не говорится. То есть нет точных данных о количестве этажей, но есть замечания застройщиков», – сказал Гурари.

В законах не содержится указаний на высоту зданий, которые будут строиться на месте пятиэтажек, отметил Степан Орлов.

«Мэр говорил, что они будут от 6 до 14 этажей, и у меня нет оснований ему не доверять», – заявил он.

Какие требования предъявляет закон к многоквартирным домам

Фото с сайта sob.ru

Законопроект, принятый Мосгордумой, предписывает строить по программе реновации энергоэффективные и приспособленные для маломобильных групп граждан здания. Планировка квартир в них должна быть «вариативной».

Отдельно говорится о создании безбарьерной среды: «При организации входных групп в многоквартирных домах, предназначенных для переселения, в целях обеспечения доступа для маломобильных граждан и создания безбарьерной среды должны быть одновременно предусмотрены: 1) единый уровень отметки пола этажа: без перепадов уровней между вестибюльно-входной группой и входами в лифты; 2) минимизированный перепад между уровнем входа с тротуара и уровнем пола входного вестибюля».

Кроме того, законопроект гарантирует жильцам «улучшенную отделку» помещений. Когда начнется реализация программы, в интернете выложат альбомы с образцами, пообещал заместитель мэра Марат Хуснуллин.

Как могут выглядеть новые квартиры, описывает «Российская газета»: «В каждой из них – просторный коридор со светлой отделкой и изолированные комнаты. <…> В плинтусах проложат кабель-каналы. <…> Кухни – с обоями светлых тонов с возможностью окрашивания. Благодаря количеству розеток у жителей не возникнет проблем с размещением бытовой техники и кухонного гарнитура. Электрические плиты также отличаются энергоэффективностью и повышенной безопасностью. В новых домах будут раздельные санузлы. Ванные комнаты оборудуют хромированным полотенцесушителем и точкой доступа к инженерным системам. В них также будут установлены раковина со смесителем и металлическая ванна с защитным экраном и качественными смесителями для душа».

Но технические регламенты придется нарушить

Фото с сайта interfax-russia.ru

Федеральный законопроект о реновации, принятый Госдумой в первом чтении, допускает нарушение технических регламентов при строительстве домов для жильцов пятиэтажек. Речь идет о санитарно-эпидемиологических нормах, требованиях противопожарной безопасности и т.п. На это указывала, в частности, Галина Хованская.

Степан Орлов уверен, что «все требования федерального и городского законодательства и нормативных актов, связанные с безопасностью и комфортностью проживания в этих домах, будут соблюдены». «Федеральный закон пока не принят, идет работа над поправками», – отметил он.

По мнению Марка Гурари, нарушение существующих технических регламентов неизбежно:

«На месте кварталов с пятиэтажками застройщики вынуждены будут строить многоэтажки, точно на их месте. Представляете, насколько там изменится освещенность жилых помещений? А противопожарные нормы?

Кузнецов (Сергей Кузнецов – главный архитектор Москвы) сказал: мы откажемся, может быть, от кругового объезда. Даже для девятиэтажек круговой объезд – это более быстрая и эффективная ликвидация пожаров. А Москва нам показывает, что опасность пожаров всю жизнь существовала, и она остается. А эпидемиологическая безопасность? Большие города – это эпидемии, тот же грипп. И чем плотнее население, тем меньше воздуха, тем слабее проветривание каменных кварталов».

Специализированные дома для инвалидов?

Фото с сайта realty.rbc.ru

В Мосгордуму поступает «огромное количество обращений, что жители верхних этажей пятиэтажек – пенсионеры, инвалиды – просто физически не могут выйти на улицу», сказал Орлов. После проведения программы реновации у них будет «новое качество жизни», считает он. «Во-первых, в новых домах будут лифты. Во-вторых, при строительстве, естественно, будут учитываться интересы всех маломобильных групп граждан с точки зрения доступности и входа на первый этаж, и подхода к лифту, и подхода к дому», – пояснил депутат.

Президент фонда «Город без барьеров» Сергей Чистый рассказал «Милосердию.ru» о том, какие обсуждаются предложения, связанные с организацией безбарьерной среды при новой застройке. Одно из них – «специализированные дома, где под одной крышей есть все». Например, «для мам с детьми-инвалидами там есть и поликлиника, и культурно-досуговая часть, и спортивная часть, и жилье».

«Предложить им переехать в такие комплексы, чтобы создать им условия, когда 90% времени проводится внутри, и там нет барьеров», – такой вариант, по словам Чистого, обсуждается в ОНФ.

Степан Орлов полагает, что это не слишком хорошая идея.

«Мне кажется, что вся среда должна быть доступна – любой жилой дом, любое учреждение культуры, здравоохранения, образования. То есть не нужно создавать специальные гетто, на мой взгляд», – сказал он.

Лучшие новостройки – малоэтажные

Фото с сайта riamo.ru

Повсеместное возведение на месте пятиэтажек высотных зданий приведет к значительному ухудшению экологического состояния Москвы, считает Марк Гурари.

«Союз архитекторов несколько лет назад провел конкурсы, как реконструировать пятиэтажки – с сохранением этажа, с минимальными надстройками, с мансардами. Были очень интересные решения, – рассказал он. – За границей так и делают.

Немцы берут наследство от ГДР и не только сохраняя этажность их улучшают – пристраивают целые шахты с лифтами, а заодно и с санблоками, и тогда в каждой квартире появляется дополнительная большая ванная, но они иногда даже понижают этажность – до 3 этажей. Вообще-то говоря, малоэтажное строительство – это самое лучшее жилище, именно к нему стремятся в развитых странах мира.

В США, например, в одно-двухэтажных домах живет 85% населения».

Сергей Собянин, со своей стороны, считает опыт Германии не слишком удачным. «Во-первых, сколько ты его ни реконструируй, параметры этой квартиры как были, так они такими и остаются. И сегодня то жилье, которое было реконструировано, оно особым спросом в Германии не пользуется, все равно считается депрессивными районами. При реконструкции стоимость жилья повесили на самих же жителей. <…> Мы предлагаем проект, по сути дела, социальный, когда жителям ничего не надо платить даже за отделку», – сказал он в интервью «Первому каналу».

«Вряд ли в сегодняшних непростых условиях, при дефиците в стране благоустроенного жилья, стоит сносить прочные, еще не аварийные дома лишь по результатам голосования», – отметил Марк Гурари.

Судьбу каждого дома должна решать тщательная независимая технико-экономическая экспертиза его состояния, надежности конструкций, считает он. Эту точку зрения во многом разделяет академик Юрий Бочаров. А за реконструкцию пятиэтажек вместо их сноса высказывались, в частности, архитекторы Юрий Эхин и Алексей Кротов.