Какой дом выгодно построить на продажу

Содержание статьи

Три типа домов в деревне которые продаются лучше всего

Перед самой эпидемией, мы с моим партнером по бизнесу, собирались начать новый строительный проект и изучали рынок домовладений. Конечно, эпидемия внесла свои коррективы в жизнь, поэтому актуальность информации имеет месячную давность, но тем не менее, более свежей информации сейчас все равно не существует.

Поскольку мы занимаемся строительством, то регулярно в поиске новых трендов и держим руку на пульсе происходящего в нашем регионе. Естественно мы постоянно изучаем продажи новых домов, построенных застройщиками. Почему старые дома в деревне не продаются, я уже писал в одном из предыдущих постов (цены неадекватные).

После Нового Года поступил сигнал от своих людей(риэлторы, коммунальщики), что продажи определенного типа домов активизировались на рынке. И мы в феврале поехали по объектам смотреть, что за дома строят и покупают.

Картинка с сайта https://megalife.net.ua/

Как я и ожидал, продаются дома в ближайшем пригороде милионника — то есть это поселки в радиусе 3-7км от городской черты. Самая, что ни на есть субурбия.

Дома покупают под чистовую отделку и наиболее популярны три характерные планировки и типоразмера. Комплектация одноэтажного дома стандартная — вода, газ, электричество. Выгребная яма простейшая, обложенная кирпичом, иногда даже однокамерная. Земля 2,5-3 сотки. Забор есть только в самом дешевом варианте.

Маленький дом с фронтальным входом

По результатам анализа, хорошо продаются ультрадешевые дома 60-65кв.м. с фронтальным входом. Обычно одна комната выходит окном по фасаду, сзади большая кухня с окнами и дверью на задний двор.

Коридор идет от фасада к кухне, по бокам санузел и комната. Микродомик — эконом вариант для семьи из двух человек с ребенком или без. Для одного человека — вообще просторно.

Отмостки нет, крыльца нет. Зато есть забор. Видимо, рассчитано на покупателя у которого не останется средств на забор.

Снаружи лицевой кирпич, без изысков, внутри газоблок. Все поштукатурено под обои. Кровля — метоллочерепица. Стоит такой дом 2,3-2,5 млн рублей. Это самый дальний от города вариант.

Те, что подальше, с эркером, ближний без. Это из парамакса дома внутри

Чуть побольше с фронтальным входом 80-85 м.кв.

Примерно та же планировка, но уже кирпич подороже, углы и окна дома оформлены декорами. Какие-то претензии на дизайн. Окна чуть получше. По фасаду часто уже делают эркер. Эркер сильно удорожает кровлю, но зато красиво смотрится. И проще эстетично ввести под кровлю входную дверь.

Планировка почти такая же, но окна побольше, добавляется еще одна комната. Или даже две, если кухню делить перегородкой пополам. Все тот же сквозной коридор и дверь из кухни в задний двор.

Уже делается черновое крылечко со ступеньками, теплые полы. Конструктив уже появляется в двух вариантах — лицевой кирпич + газоблок либо полностью кирпич, либо + парамакс. Кровля и утепление потолка такая же, тут без вариантов.

Забора по фасаду нет или есть только 3-4 кирпичных столба.

Цена 3,3-3,6 млн. рублей.

Видна целая застроенная улица. Дальние уже проданы

Что-то среднее — 70-80 кв.м. с боковым входом

Тут важный нюанс — планировка с боковым входом сильно проигрывает по эстетике, но не меньше выигрывает по экономии площади. Ведь вход получается сразу в центр дома, и не нужно тратить драгоценные квадратные метры на коридор.

В плане конструктива тут все то же самое идет — облицовка кирпичом, изнутри газоблок. Внутри штукатурка, теплые полы.

Планировка конечно поудачнее — две комнаты слева — кухня и комната справа, напротив двери санузел. Но дверь сбоку смотрится очень компромиссно. Исходя из размера участка она практически в забор соседа открывается. В общем вариант для тех, кто ради квадратных метров готов пожертвовать внешним видом дома.

Цена 3,2-3,5 млн. рублей.

Выводы

Если поискать в яндексе популярные проекты домов по этим площадям, вы найдете скорее всего совсем другие. Почему строят именно такие дома?

Дело в планировке участков, чтобы уложиться в маленький бюджет, застройщик всегда делит стандартный участок 6 соток пополам вдоль. Поэтому получаются 2 узких участка по 3 сотки. На участке такой формы возможно разместить только вытянутый дом и это накладывает ограничения на планировку.

Я описал дома, которые популярны в сельской местности у нас на Юге. Вполне возможно в других регионах спросом пользуется совсем другое жилье. Пишите в комментариях — что у вас в ходу.

Если вы присматриваете себе недорогой участок под строительство дома, советую посмотреть мой видеоурок по поиску дешевой земли на аукционах.

Если понравилась статья — ставьте лайки и подписывайтесь на канал. Я пишу о строительстве, получении дешевой земли и жизни за городом. Путеводитель по всем статьям моего канала доступен тут.

Источник

Купить готовый дом или заказать строительство с нуля: что выгоднее? Плюсы и минусы различных вариантов

Перед покупателями загородной недвижимости встает извечный вопрос, по какому пути пойти:

купить новый дом, только что построенный специально на продажу?
купить дом, в котором уже кто-то ранее жил (на вторичном рынке)?
купить земельный участок и нанять для строительства дома компанию или бригаду?

Сторонников и противников того или иного варианта найдется предостаточно, причем каждый из них будет по-своему прав. Как же поступить тем, кто еще не смог определиться и взвешивает все за и против?

В этой статье мы объективно рассмотрим плюсы и минусы каждого из трех перечисленных вариантов, чтобы дать возможность нашим читателям принять обдуманное решение.

Забегая вперед, скажем, что нет и не будет однозначно правильного ответа на этот вопрос, как нет и идеального варианта, а потому выбор покупателя будет сводиться к компромиссу: с какими сложностями он готов мириться и какие преимущества для него первостепенны.

Дом на продажу

Новые дома, построенные на продажу, предлагаются сегодня на рынке загородной жилой недвижимости в двух случаях:

в организованном коттеджном поселке от официального застройщика;
на вторичном рынке (в деревне, селе, поселке, СНТ, ДНП) – от строительной бригады или небольшой строительной компании; в данном случае земельный участок приобретается хозяином с инвестиционными и девелоперскими целями.

И в том, и в другом случае дома чаще продаются без внутренней отделки, но с минимальной инженерной подготовкой.

Главная цель девелоперов здесь – получить наибольшую выгоду от вложений и как можно быстрее их окупить, вот почему они ставят перед собой следующие задачи:

предложить наиболее востребованный формат жилья и универсальные планировочные решения;
попасть в наиболее востребованную ценовую категорию;
минимизировать себестоимость строительства.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

И именно последний пункт – самый опасный для покупателя, ведь для того, чтобы продать дом подороже, а построить подешевле, нечестный застройщик чаще всего экономит на качестве.

С этой целью:

нанимается рабочая сила низкой квалификации,
используются дешевые материалы и оборудование,
занижаются необходимые объемы стройматериалов;
нарушаются технологии строительства;
принимаются неграмотные инженерные решения.

Расплачиваться за такую экономию в итоге будут жильцы дома. Чем им все это может грозить? Перечислим самые частые проблемы, на которые жалуются покупатели готовых домов (по статистике обращений в нашу компанию за услугами технадзора или экспертизы объектов).

Дом плохо держит тепло, а потому на отопление приходится тратить больше ресурсов (газа, электричества), что выливается в слишком дорогое обслуживание жилья;
Обмерзание стен или внутренних углов;
Намокание стен, полов;
Повышенная влажность в помещениях и, как следствие, образование грибка;
Неудовлетворительная шумоизоляция;
Появление трещин на оштукатуренных поверхностях;
Протечки кровли;
Неприятный запах из сантехприборов;
Постоянный запах затхлости в закрытом помещении;
Образование конденсата на водопроводных трубах;
Частый выход из строя систем отопления и водоснабжения.

Причинами этих и многих других проблем становятся чаще всего:

использование дешевых, некачественных материалов и оборудования;
нарушение технологии монтажа фундаментов, несуще-ограждающих конструкций, кровли;
некачественная гидроизоляция;
нарушения при укладке утеплителя, паро- и гидроизоляционных материалов;
некачественно выполненная герметизация стыков и вводов коммуникаций;
несоблюдение уклонов кровли, канализационных труб;
агрессивное воздействие на конструкции влаги и перепадов температур, а также конденсата;
отсутствие естественной вентиляции;
нарушение технологий при монтаже инженерных систем и пр.;
длительные перерывы в процессе строительства без необходимых мер консервации недостроя.

Помимо риска столкнуться с неудовлетворительным качеством строительства, покупатель готового дома еще и значительно переплачивает, ведь цена домовладения устанавливается продавцом без учета экономии. В ту же цену, а возможно, и дешевле обошлось бы строительство дома своими силами или с привлечением строительной компании, только с соблюдением всех технологий и нормативов.

Еще одним минусом покупки готового дома можно считать необходимость мириться с проектными и планировочными решениями, выбранными застройщиком, и невозможность учесть пожелания и потребности своей семьи.

Конечно, не хочется огульно обвинять всех застройщиков в безответственном отношении к своей работе, безусловно, есть среди них и порядочные, однако найти их очень сложно. Это скорее вопрос везения. Опыт нашей работы в области технического надзора говорит о том, что, к сожалению, даже имя солидной и известной строительной или девелоперской компании не является гарантией высокого качества построенного дома.

Объективным плюсом приобретения готового дома можно считать только один – отсутствие необходимости тратить силы, время и нервы на организацию его строительства. Хотя, сколько здоровья и денег придется потратить на устранение недостатков, негативно влияющих на качество жизни и безопасность эксплуатации неграмотно построенного дома, посчитать трудно!

Нельзя забывать и о том, что в большинстве случаев въехать в уже построенный дом сразу не получится, поскольку на дизайн интерьера и внутреннюю отделку все равно придется потратить немало времени и денег. Вот почему и единственный несомненный плюс такого варианта сразу меркнет на фоне серьезных минусов.

Если же вы твердо решили остановиться именно на этом варианте и понимаете, что самостоятельно организовать строительство дома вам не под силу, советуем перед покупкой заказать независимую экспертизу выбранного дома в специализированной организации

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Дом на вторичном рынке

При покупке обжитого дома, который строился не на продажу, а для себя лично, рисков столкнуться с откровенной халтурой, конечно, меньше, однако и этот факт не гарантирует полного отсутствия нарушения технологии производства работ.

К минусам такого варианта можно отнести необходимость демонтажных работ и внутренней отделки дома с нуля. Зачастую в домах, простоявших более 10 лет, требуется полный или частичный ремонт всех инженерных систем, замена оборудования (котлов, насосов и пр.).

Читайте также: Построить дом из паллет

Кроме того, за внутренней отделкой легче скрыть грубые нарушения и дефекты.

Несомненным плюсом здесь станет обустройство участка: наличие плодовых деревьев и кустов, элементов ландшафтного дизайна (дорожки, МАФ), на что при приобретении дома в новом или в еще недостроенном поселке рассчитывать не приходится.

Цены домов на вторичном рынке, как правило, не очень высоки, ведь объект загородной недвижимости начинает значительно терять в цене уже после шестого года эксплуатации. Вот почему минусы такого варианта могут окупиться доступной ценой домовладения.

Как и в случае с покупкой дома, построенного на продажу, покупателям можно рекомендовать провести независимую экспертизу. Затраты на эту процедуру чаще всего окупаются неплохой скидкой от продавца объекта недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Как проводится строительная экспертиза загородного дома?

Комплексная экспертиза построенного дома должна включать проверку:

фундаментов для выявления нарушений, влекущих деформацию несуще-ограждающих конструкций;
подвалов и цокольных этажей на предмет правильной гидроизоляции;
несуще-ограждающих конструкций на предмет прочности и устойчивости;
окон и дверей на предмет качества монтажа;
инженерных систем и оборудования;
кровли;
системы водостока;
качества внутренней и наружной отделки;
качества и безопасности строительных и отделочных материалов;
гидрологии участка на наличие грунтовых вод, угрожающих фундаментам.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Строительство дома с нуля

У покупателей, далеких от строительства, одна только мысль о том, что придется самостоятельно организовывать строительство дома, способна вызвать панику.

Люди, так или иначе связанные со строительством, чаще всего не задают себе вопроса, строить самому или купить готовый дом. Организация строительства для них не представляется сложной. Они не только не боятся ее, но и давно научились получать удовольствие от процесса: разработки архитектурно-планировочных и конструктивных решений, выбора материалов, оборудования, технологий и исполнителей.

Все минусы готового дома в этом варианте автоматически превращаются в плюсы, ведь у заказчика теперь появляется возможность самостоятельно выбрать:

планировку дома с учетом потребностей своей семьи;
стиль, архитектурные решения будущего дома и цветовую гамму фасадов;
строительные и отделочные материалы, инженерное оборудование.

Все это позволяет человеку реализовать творческий потенциал, воплотить в жизнь идеи и желания, а значит – построить дом своей мечты!

Вне всяких сомнений, найм строительной бригады или компании – тоже не гарантия того, что дом будет возведен без нарушений. Однако этот процесс при желании поддается контролю со стороны заказчика, чего нельзя сказать об уже построенном доме.

Еще один существенный недостаток этого варианта – сроки! Но и их при желании можно минимизировать. При грамотной организации строительства возведение коробки дома из кирпича, пено- и газоблоков или блоков паротерм не займет больше 3-х месяцев.

Принять скрытые работы, проверить соблюдение технологий и графика производства работ непрофессионалу, конечно же, не под силу. Нюансов здесь возникает великое множество. Подробнее об этом вы можете прочитать в моей статье «ТОП 20 технологических нарушений при строительстве домов. Как сэкономить не в ущерб качеству? Делимся опытом технадзора»

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных подрядчиков, мы рекомендуем заказывать услуги технического надзора, или строительного контроля, у независимых специалистов.

Об авторе

Исаева Анна Владимировна, к.ф.н.
Основатель, владелец и коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
Технический надзор и услуги инжиниринга при строительстве индивидуальных домов и коттеджных поселков.
Проектирование и строительство коттеджных поселков.
Тел.: (495) 960-80-48
www.genplans.ru
https://vk.com/genplans
https://www.facebook.com/genplans
Instagram: @genplans.ru

Исаева Анна Владимировна

Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Источник

Бизнес по строительству частных домов на продажу

безнес по строительству на продажу

В данной статье мы хотим более подробно рассказать вам о том, что такое бизнес строительство домов на продажу. В наше время вопрос приобретения собственного частного дома очень актуален и рынок недвижимости предлагает очень много вариантов покупки дома, но исходя из нашего опыта мы можем точно сказать, что построить дом и выгодно его продать не так уж легко. В 2014г ко мне обратился мой знакомый, он, как и мы, уже не один год занимается строительством домов под продажу в г. Ростове-на-Дону, с просьбой проконсультировать его по одной социальной программе, где застройщики строят дома, которые затем выкупаются государством по фиксированной цене за м2 для семей, стоящих в очереди на получение жилья. Как Вы понимаете он хотел стать застройщиком этих домов. В свою очередь я задал ему вопрос: «в чем причина такого решения?» и получил ответ, который меня удивил, оказывается из 8 домов на продажу, построенных в этом году, реализовать ему удалось только 2, а остальные 6 он не может продать уже больше 6 мес. Я решил разобраться в чем причина, провел анализ всех его объектов, сделал выводы и затем решил написать данную статью. Ниже я пропишу основные позиции (выводы и ошибки) на которые необходимо обращаться внимание.

Итак, строительство домов на продажу:

1. Выбор участка.

Основные причины отказа от покупки дома:

узкие дороги наших СНТ и ДНТ, на которых не могут разъехаться 2 автомобиля;
отсутствие инфраструктуры (транспорт, школы, сады, больницы, магазины), получается что семье необходимо однозначно иметь 2 машины и тратить на порядок больше времени, чем тратят жители микрорайонов у которых все «под боком»

Вывод: 70% успеха реализации построенного на продажу дома зависит от выбора участка. Основные усилия и время в этом бизнесе Вы должны направить на то, чтобы найти недорогой участок с хорошим подъездом и необходимой инфраструктурой, а не на то, чтобы сэкономить 50 тыс. руб. построив дом «гастарбайтерами», отдежуря лично на стройке 3 мес.

2. Коммуникации.

Вам необходимо заранее продумать подключение дома ко всем коммуникациям и оценить ориентировочную стоимость этих работ, а именно (подключение к газу, к воде и свету, с канализацией все решается очень просто — септик или яма).

3. Выбор проекта, выбор подрядчика и расчет стоимости

30% успеха лежит именно в этой позиции.

После того как Вы купили участок Вы должны проанализировать рынок, посмотреть какая стоимость домов на продажу в вашей районе, пообщаться с риэлтерами и узнать что в данный момент пользуется большим спросом, проанализировать свой бюджет и принять решение какой дом Вы будите строить 1 или 2 этажа, 100 или 150м2.

Выбор проекта. При выборе проекта или проектировании учтите дом должен быть:

привлекателен внешне
функционален внутри
расположение дома на участке, благоустройство, зоны отдыха, парковки машин все должно быть продумано.

Хороший проект и генплан — это грамотная презентация, но к сожалению мало кто пользуется этим, вывод: продавать дом нужно начинать за долго до того как Вы его построите, используя при этом проект и 3D визуализацию. Мы находили своих клиентов на покупку дома на стадии строительства фундамента и это очень выгодно, так как деньги которые планировали потратить на строительство дома Вы можете вложить в покупку других участков, а строительство этого объекта оплачивает его будущий владелец => получается Вы продали участок с подрядом. Я думаю Вы теперь понимаете что лучше потратить 30 тыс.руб. на проект и расширить границы времени на поиск своего клиента, чем строить по эскизу, вычерченному в лучшем случае на миллиметровке, и начинать продавать дом только после того, как он достроен. Многие скажут если продавать дом в стадии строительства он будет стоить дешевле, я уверяю вас это не так, наш опыт показывает что если клиенту понравился участок, место в котором он расположен и сделана грамотная презентация проекта он купит.

Выбор подрядчика и расчет стоимости.

Строительство дома на продажу это самая затратная часть проекта и так уж повелось все хотят максимально на ней сэкономить. Чтобы все понимали строительство частного дома это:

более 170 позиций по материалам
более 35 видов работ
большое количество технических решений
от 3 до 5 месяцев ежедневной работы
ежедневный контроль (так уж повелось, в строительстве без этого никак)

И это данные касаются только строительства коробки дома, не говоря о внутренней отделке, поэтому Вы должны понимать то, что стройка это очень ответственный процесс и доверять его прорабу «Васе или Коле», которого Вы нашли на авито это большая ошибка, потому что потом «Вася» так же найдет себе «равшана и джамшута» чтобы заработать и ваша стройка превратиться для вас в кошмар. И вместо того, чтобы получить экономию Вы получите дополнительные затраты на исправление ошибок, потерю огромного количества времени и нервов, воровство и постоянный рост первоначальной сметной стоимости, 1-2 часа ежедневного общения с «Васей», которое поверьте не будет приносить Вам радости.

Если Вы деловой человек, который понимает что время это деньги, Вы понимаете что каждый должен заниматься своим делом, в котором он профессионал, то наша компания Новация рада будет предложить вам свои услуги подрядчика по строительству.

Если Вы обратитесь в нашу компанию:

Мы грамотно запроектируем ваш дом с учетом всех норм и правил
Сделаем вам качественную 3D визуализацию (презентацию проекта)
Составим подробный сметный расчет с учетом всех позиций работ и материалов (порядка 200 позиций), что позволит вам точно спланировать свой бюджет строительства, чтобы Вы понимали 95% строек для заказчиков на итог увеличиваются в стоимости от 10 до 20% от первоначальной сметы по причине того, что сметный расчет был выполнен не точно.
Составим подробный график работ и график финансирования строительства
Обеспечим выполнение работ качественно и в срок не на словах, а на деле
Несем гарантию по договору не менее 5 лет.

С расценками на наши услуги Вы можете ознакомиться в разделе цены. Позвоните нам по телефонам, указанным в разделе контакты и мы проконсультируем Вас по любым вопросам касающихся строительства домов.

Источник