Когда в россии доходные дома построят

В арендном доме, в отличие от обычного съемного жилья, люди заключают договор не с частным лицом, а с организацией. Кроме того, в здании живут только арендаторы — для постоянного проживания площади не продаются. Как сообщили в ДОМ.РФ, такое жилье пользуется спросом — среднегодовая заполняемость первого арендного дома, сданного в 2017 году, около 98%.

По соседству за 65 тысяч рублей можно снять уже двухкомнатную квартиру, однако жилье в арендном доме — бизнес-класса, а рядом, на Кутузовском проспекте, много дорогих офисов, поэтому оно действительно будет пользоваться спросом. «Но конкурентом обычным арендодателям этот дом не станет, — считает управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Это лишь заставит владельцев вокруг привести свои квартиры в более достойный вид». И вряд ли такой формат жилья будет пользоваться спросом где-то кроме Москвы. «В Санкт-Петербурге такой проект может быть, но он точно не будет такого размера и такого масштаба, — полагает Жукова. — Остальные города-миллионники, наверное, просто не найдут достаточного количества клиентов для проектов такого масштаба и ценовой категории».

Арендные дома ДОМ.РФ — первые шаги в организации цивилизованной аренды в России, напоминает руководитель Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при минстрое, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Арендного жилья категорически не хватает, особенно в крупных городах, считает Косарева. При этом оно доминирует в зарубежных мегаполисах, в Берлине его доля доходит до 80%. В России, наоборот, — 90% жилья в собственности, при этом лишь процентов 10 сдается частными лицами в аренду, да и то на полулегальных основаниях.

В европейских мегаполисах арендное жилье преобладает. В России, наоборот, 90% жилья — в собственности и лишь 10% сдается в полулегальную аренду

Не совсем корректно, по мнению Косаревой, что новый арендный дом ДОМ.РФ относится к сегменту апартаментов, то есть формально к нежилым зданиям. «Для жителей в данном случае нет особенной разницы, но все же законы соблюдать надо», — подчеркивает эксперт. В ДОМ.РФ сообщили, что из девяти «арендных» проектов компании только два имеют статус апартаментов. «Закон не запрещает пребывание граждан в апартаментах», — отметили в компании.

По мнению Косаревой, в России нужно активнее развивать некоммерческую аренду жилья, и это может значительно снизить остроту жилищного вопроса. «В западных странах, кроме рыночной аренды, есть полугосударственные нерыночные сегменты, когда жилье сдается внаем на некоммерческих условиях, по более низким ставкам. Государство этот сегмент субсидирует», — говорит эксперт.

У института социального найма (в социальном найме находятся неприватизированные квартиры) много проблем, отмечает Косарева. «Бюджет построил эти квартиры — и всё, забыл про эти деньги, они не вернутся никогда. Если жилье приватизируют — из публичной собственности эта квартира ушла, опять надо строить для следующих людей, не сохраняется этот жилищный фонд», — подчеркивает эксперт. Поэтому в 2014 году были внесены поправки в Жилищный кодекс о специальном виде жилья — так называемых наемных домах. Они могут быть двух типов — коммерческого использования (примерно то, что делает ДОМ.РФ) и социального использования. В отличие от квартир, находящихся в социальном найме, в плату за некоммерческий наем могут включаться не только текущие расходы, но и частичная компенсация затрат на строительство этого жилья. Это может растянуться на несколько десятков лет, но эти средства можно пускать на строительство следующих арендных домов. «По нашим подсчетам, по некоммерческому найму квартиры в Москве могли бы сдаваться по 15-20 тысяч рублей в месяц. Это почти в 2-3 раза дешевле, чем в коммерческом найме», — отмечают в Институте экономики города.

По некоммерческому найму квартиры в мегаполисе могли бы сдаваться по 15-20 тысяч рублей

Поскольку цена получается ниже рыночной, снять жилье в некоммерческом сегменте может не каждый — доступ туда регулируется законодательством и зависит от доходов потенциального арендатора. Как поясняет Косарева, максимальный срок аренды — 10 лет. Если в этот период жилец приобрел свое жилье, договор с ним могут расторгнуть. Если же по истечении 10 лет собственного жилья у него не появилось и снять квартиру по рыночным ценам он не может, с ним заключают договор на новый срок на ту же квартиру. Предполагается, что, пользуясь этой схемой, семьям, которые смогут экономить на арендной плате, проще будет приобрести собственное жилье. Возможно, в этой системе есть недостатки и какие-то «подводные камни», но пока они особенно незаметны — на всю страну существует лишь десяток арендных домов некоммерческого найма, появившихся несколько лет назад. В Москве нет ни одного, два в Санкт-Петербурге, есть в Ханты-Мансийске, в Тюмени, в Перми.

Как сообщили в пресс-службе ДОМ.РФ, компания сейчас изучает потребность регионов в социальной аренде. «Формирование некоммерческого социального арендного фонда в мировой практике осуществляется за счет предоставления налоговых и иных льгот для инвесторов в строительство арендного жилья либо с помощью субсидирования арендной ставки до рыночного уровня за счет определенных источников. Для формирования сегмента некоммерческого найма необходимо предусмотреть соответствующие меры налогового стимулирования и источники финансирования», — подчеркивают в ДОМ.РФ.

Некоммерческий наем без бюджетной поддержки вообще не существует. «Сейчас президент поставил задачу перед правительством — найти механизмы обеспечения семей с невысокими доходами жильем, которое будет сохраняться в публичной собственности, не будет приватизироваться. Поэтому в минстрое, в ДОМ.РФ, эксперты — все готовят свои предложения для представления президенту, правительству, чтобы обсудить эту тему и решить, есть возможность выделить бюджетные средства всё-таки на это или нет», — рассказывает Косарева.

Необходимость развития рынка некоммерческой аренды жилья в обзоре объясняется тем, что доходы около 40% российских семей ниже среднего уровня и эти семьи не могут делать регулярные выплаты по ипотеке. «Даже с учетом развития программ государственного субсидирования ипотечного рынка существует предел для поддержания или увеличения доступности ипотеки. Для таких семей необходимо рассматривать альтернативные формы поддержки», говорится в отчете. Кроме того, согласно данным «Дом.РФ», сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более чем 4 млн семей в рамках отдельных программ, из них — не менее 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания в очереди составляет 20 лет.

В апреле «Дом.РФ» представил план помощи застройщикам жилья. Одной из антикризисных мер в нем рассматривался выкуп нераспроданных квартир у застройщиков. В плане указано, что эти квартиры могут использоваться в том числе для формирования фонда некоммерческой аренды. Однако пока в Жилищном кодексе не закреплена возможность передавать в фонд отдельные квартиры в жилых домах.

Некоммерческая аренда пока не получила широкого распространения, констатирует адвокат Forward Legal Карим Файзрахманов. Отдельные регионы приняли нормативные акты, которые касаются оснований предоставления такого жилья, но для этого сперва нужно построить наемные дома, а этим никто не занимается, указывает Файзрахманов. Примеры арендного жилья носят единичный характер, такие дома есть в Москве и Санкт-Петербурге, но широкого распространения такая практика не получила, подтверждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Какие скидки по аренде могут получить участники программы

Если распределить 650 млрд руб. на 980 тыс. семей на пять лет до 2024 года, то получится субсидия около 11 тыс. руб. в месяц. Если брать за основу четыре года (поскольку программа еще не запущена), то это уже почти 14 тыс. руб. в месяц.

Средняя цена аренды условной «двушки» в Москве сейчас составляет около 55 тыс. руб в месяц, соответственно, эта субсидия составит 20–25% от аренды, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Если сократить цену аренды на эту субсидию, получится 40–45 тыс. руб. в месяц за условную «двушку». «Такая ставка вряд ли подойдет семьям с доходом ниже среднего, им в Москве нужно компенсировать не менее 50%. Но в регионах, где ставки аренды ниже, компенсация будет более ощутима», — признает эксперт. По мнению Широковой, логично было бы в среднем предоставлять скидку в 20%, а для отдельных категорий, например врачей и учителей, субсидию сделать больше.

О жизни в съемных квартирах нового типа, а также о ситуации в банковском секторе и подробностях запрета на использование биткоинов рассказал «Российской газете» заместитель министра финансов России Алексей Моисеев.

Алексей Владимирович, зимой программа субсидирования ипотечных ставок, повысившая доступность жилищных кредитов для населения, была продлена до конца 2016 года. Будет ли она действовать с 2017 года и дальше, и вообще, нуждается ли сейчас ипотечный рынок в стимулировании?

Алексей Моисеев: Программа в нынешнем ее виде выполнила свою роль. Она была антикризисной, поэтому сейчас, на наш взгляд, ее смысл исчерпан. По нашим расчетам, проценты по ипотеке в банках после прекращения работы программы вырасти не должны.

Но ипотечный рынок, безусловно, надо стимулировать и дальше. На это направлена деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое сейчас реализует ряд проектов, направленных на субсидирование рынка жилищных кредитов.

Планируется выпуск ипотечных ценных бумаг, еще целый ряд проектов, с которыми АИЖК будет активно работать и использовать свой значительный неиспользованный капитал для того, чтобы этот рынок стимулировать.

Кстати, после окончания программы по субсидированию ипотечных ставок банкам следует сохранять высокие стандарты по выдаче ипотеки. На примере американского ипотечного кризиса 2007 года мы знаем, что люди, у которых нет финансовой возможности взять жилищный кредит, не должны его брать. Ведь в конечном итоге будет хуже всем: и банк деньги потеряет, и у человека квартиру отнимут. Поэтому здесь мы всегда были против предложений, например, по отмене 20-процентного минимального первоначального взноса, для того чтобы взять ипотеку в рамках программы.

Какие варианты для поддержки обеспечения граждан жильем будут рассматриваться после Нового года?

Алексей Моисеев: Мы должны делать две вещи. Первое — продолжать обеспечивать жильем граждан, которые не могут купить себе квартиру либо взять ее в ипотеку. В частности, продолжать заниматься очередниками. Здесь государство фактически субсидирует покупку жилья для малоимущих граждан.

Кроме того, для россиян, чье финансовое положение не позволяет купить квартиру или оформить кредит на нее, мы сейчас начинаем работать над программой по развитию арендного жилья. По сути, речь идет о возобновлении давней практики доходных домов.

Чем жизнь в доходном доме будет отличаться от привычного съема жилья?

Алексей Моисеев: Когда вы живете в доходном доме, у вас заведомо лучше качество жилья, поскольку есть управляющая компания. То есть вы не спорите каждый месяц с хозяйкой, кто меняет лампочку — вы или она. У вас заключен нормальный договор, в котором описаны все условия съема, и управляющая компания вам предоставляет качественные услуги по обслуживанию дома.

Кроме того, в этом случае обычно сдается под наем весь дом. И неизбежно возникает инфраструктура услуг и досуга, необходимая именно квартиросъемщикам. Например, те же общие прачечные.

12 тысяч рублей в среднем может обойтись аренда квартиры в доходном доме, по оценкам экспертов «РГ»

Плюс если вы снимаете квартиру у юрлица, то подписывается договор, на основании которого всегда можно оспорить действия управляющей компании. То есть владелец жилья уже внезапно не скажет: знаете, я подумал и решил, что с сегодняшнего дня ваша квартплата выросла на 10 тысяч рублей. В случае с договором в доходном доме уже будет четкое понимание, что ставка зафиксирована, например, на год. Даже если и предусматривается индексация квартплаты, то она тоже будет прописана в договоре.

Кто будет владеть доходными домами — бизнес или государство?

Алексей Моисеев: Рассматриваются разные варианты. В частности, в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) может быть создан специальный фонд, который будет являться владельцем квартир, сдающихся в аренду. Фонд будет инвестировать в жилье как на этапе строительства дома, так и выкупать уже готовые квартиры. Конечно, он должен работать таким образом, чтобы получать прибыль, АИЖК все-таки акционерное общество.

Новые дома для сдачи жилья в аренду изначально будут строиться как доходные?

Алексей Моисеев: В идеале — да, но необязательно. Мы уже рассматривали проекты и по выкупу подъездов в готовых домах.

Денег много бывает

До какого уровня может дойти долг Агентства по страхованию вкладов (АСВ) перед Банком России в 2016 году? Может ли в этом году АСВ снова обратиться за очередным кредитом?

Алексей Моисеев: Не так давно АСВ получило право привлечь дополнительные 180 миллиардов рублей кредита. Это доведет долг агентства перед Банком России до 600 миллиардов рублей. Его, конечно, надо вернуть. Срок погашения по закону не может превышать пяти лет.

По привлечению новых займов от Центробанка в 2016 году у АСВ планов нет. Однако полностью исключить такую возможность я не могу. Впереди еще почти полгода. Мы и заем в 180 миллиардов полгода назад привлекать не собирались.

Возможность очередного повышения ставок по страховым взносам, которые банки отчисляют в АСВ, привязана к дальнейшей ситуации в экономике?

Алексей Моисеев: Да. У нас еще есть возможность повышения штрафных ставок для банков, которые превышают ставки по вкладам. Мы даже не назначили их в предельном размере, который разрешен законодательством. То же самое относится и к базовой ставке.

Понятно, что вопрос еще зависит и от других факторов. Например, средства фонда страхования вкладов агентство инвестирует. Таким образом, часть долга перед Банком России будет также отдаваться за счет успешности вложений АСВ.

Но если ставки по страховым взносам будут расти, то банки в очередной раз проведут волну снижения процентов по вкладам.

Алексей Моисеев: Некоторый элемент давления на стоимость депозитов для банков со стороны повышения взносов, конечно, есть. Но конечный эффект от него даже несравним со снижением ключевой ставки ЦБ на 0,5 процента, он гораздо меньше.

Я бы сказал, что снижение ставок по вкладам в первую очередь связано с кардинальным изменением с ликвидностью в нашей стране. Когда минфин начинает расходовать Резервный фонд, а сейчас именно такая ситуация, то в банковской системе наступает профицит ликвидности. Потому что расход Резервного фонда — это как количественное смягчение в российском варианте, в экономику вливаются дополнительные деньги. Поэтому банкам уже не нужно привлекать средства у населения по высоким ставкам.

Когда произойдет окончательный переход к профициту ликвидности?

Алексей Моисеев: В ближайшие месяцы. Увеличение бюджетных расходов традиционно проходит ближе к концу года. В это же время вырастут траты и из Резервного фонда.

Банковская система будет жить в условиях профицита ликвидности, пока не будут исчерпаны суверенные фонды?

Алексей Моисеев: Нет. Мы не станем доводить Резервный фонд и Фонд национального благосостояния до полного исчерпания. Будет проходить сокращение дефицита бюджета. Он будет финансироваться за счет возобновляемых источников. В первую очередь это приватизация и размещение государственных облигаций. Тогда траты из суверенных фондов прекратятся. В целом общая позиция минфина такова, что расходование фондов надо минимизировать.

Российские банки все-таки переживают сейчас кризис или нет? Заявления их руководителей на этот счет часто противоречивы.

Алексей Моисеев: Я считаю, что в банковской системе нет кризиса. Никакого.

Что такое кризис банковской системы? Это когда у вас происходит массовое банкротство системообразующих банков, когда банковская система массово утрачивает капитал. То есть банки не осуществляют свою базовую функцию. Поэтому банковский кризис был в 1998 году, когда многие банкоматы были отключены и расчеты просто-напросто не осуществлялись.

Минфин не намерен доводить Резервный фонд и Фонд национального благосостояния до полного исчерпания

Второй признак кризиса — когда банковская система совершенно никого не кредитует. У нас можно говорить о том, что ставка банковского кредитования для многих является недоступной. Но говорить о том, что займы не выдаются, потому что у банка просто нет возможности кредитовать, нельзя.

Биткоины переезжают за границу

Какова судьба законопроекта о наказании за использование биткоинов и других криптовалют?

Алексей Моисеев: Законопроект продолжает разрабатываться. Наша цель — исключить обращение криптовалют на территории России. По Конституции единственной валютой в стране является рубль. Единственным его эмитентом является Банк России. Таким образом, эмиссия любой другой валюты становится у нас незаконной.

Другое дело, что мы хотим развивать технологию «блокчейн», на которой основаны биткоины. Она нужна для хранения данных. Например, у нас сейчас проходит эксперимент по внедрению технологии «блокчейн» при хранении информации о ценных бумагах.

Но технология «блокчейн» так работает, что биткоины всегда возникают при ее использовании как побочные продукты. И понятно, что мы должны исключить ответственность за эмитирование биткоинов у операторов данных в такой ситуации, чтобы у них не было никаких рисков получить наказание.

То есть можно провести аналогию с биткоинами и иностранной валютой? В России использование последней ограничено.

Алексей Моисеев: Да, использование ограничено, эмитировать иностранные деньги в России нельзя. Но валюту можно купить, положить в карман и уехать за границу.

Может ли россиянин завести себе, скажем, пластиковую карту с биткоинами и расплатиться ими в той стране, где их использование разрешено? Почему бы и нет. Поэтому в законопроекте мы сейчас уточняем конкретные формулировки, чтобы такого рода операции по покупке криптовалют с целью их использования за пределами России, а равно и продажи биткоинов за рубеж для получения прибыли были возможны.

Когда законопроект о биткоинах в обновленном виде будет внесен в Госдуму?

Алексей Моисеев: Думаю, это произойдет к концу 2016 года.

Госкомпании обеспечат бюджетную «половину»

Алексей Владимирович, дефицит бюджета остро нуждается в финансировании из различных источников. В частности, сколько казна может получить от сохранения нормы выплат госкомпаниями дивидендов в 50 процентов чистой прибыли, действующей в 2016 году, на последующие годы?

Алексей Моисеев: С учетом всех сделанных для госкомпаний исключений, в 2016 году мы все равно рассчитываем привлечь таким образом в бюджет почти 190 миллиардов рублей. То есть уже на 50 миллиардов больше, чем планировалось ранее.

Начиная со следующего года мы будем настаивать на том, чтобы госкомпании платили дивиденды от чистой прибыли по МСФО (международные стандарты финансовой отчетности. — Прим. «РГ»), а не РСБУ (российские стандарты бухгалтерского учета. — Прим. «РГ»). В итоге ожидаем получить в 2017 году в бюджет при сохранении нормы выплат дивидендов в 50 процентов около 250 миллиардов рублей.