Кроме домов там построят

Какие ошибки совершают начинающие застройщики?

На самом деле, легче ответить, какие не совершают. Но мой опыт пребывания на рынке загородных домов показывает, что совершают все. И еще придумывают свои — такие, каких не было ни у кого раньше. Или мне просто повезло, и я их раньше не видел.

Причины в целом уважительные. Большинство из нас, начиная строительство своего дома, не имеет опыта жизни именно в таком доме, который планируется построить. У нас есть опыт жизни в квартире, на даче (вероятнее всего в садоводческом товариществе), в лучшем случае, вы когда-то арендовали загородный дом.

Надо сказать, побыть арендатором для будущего домовладельца крайне полезно. А, если вы и приобрели участок в том месте, где арендовали, и знаете особенности почв и прочие местные «подводные камни», у вас есть шанс избежать многих ошибок.

Первая ошибка – и она часто стоит очень дорого – люди проектируют дома сами.

Опыт показывает, что из десяти таких архитекторов самоучек, девять строят то, что продать потом очень трудно. Даже если тип дома соответствует месту и типу окружающей застройки. Правда, половина из таких людей, тем не менее, любит свой дом, а в большинстве ошибок обвиняют строителей. Да и выясняются эти ошибки часто именно тогда, когда дом решают продать. Потому что люди подчас даже не знают, что их можно было легко избежать. И отговорка «здесь у всех так» тут не работает.

В общем, проектировать дом самому можно не всем. Даже многие продвинутые, известные архитекторы заказывают проекты домов своим коллегам, которые специализируются на этой теме. Чтобы не писать длинный список, кому нельзя, напишу примерный список тех, кому можно.

Можно:

— профессиональным архитекторам. Под профессиональным архитектором я понимаю человека, получившего высшее образование в этой области и умеющего работать с пространством;

— людям, имеющим большой опыт жизни в частном доме;

— людям, которым свойственно все скрупулезно продумывать, просчитывать и моделировать пространства, так сказать, в уме.

Про мысленное моделирование пространства я пишу не просто так. Это примерно как с музыкальным слухом, или оно есть, или его нет. Иногда это называют пространственным мышлением. Наработать и развить это мышление, подозреваю, можно только в определенном возрасте. Тут все примерно так, как с изучением языков. Чувства языка, слуха, пространства – это как бы отдельные чувства. Есть гипотеза, что для этого существуют и развиваются даже отдельные органы. Их, кстати, много. Чувство равновесия, чувство меры….

Но мы тут говорим не о чувствах. Мы тут – больше о ваших деньгах и о том, что за них на выходе можно получить. А получить что-то хорошее, не обладая опытом и умением мыслить пространственными категориями, можно только случайно. То есть с вероятностью, которой человеку, ценящему свои деньги, лучше пренебречь.

А тех, кто решит, что все это полная фигня, вот мой друг, тесть, сват спроектировал все сам, и все классно, могу только огорчить. Дело в том, что потенциальный покупатель смотрит на дом совсем не так, как смотрит его хозяин, для которого он, как сын, или – как гость, перед которым этот хозяин обычно хочет показать только плюсы. Кроме того – это в недвижимости довольно важная вещь – с чувством пространства у многих дела обстоят примерно так, как со слухом у тех, кому «медведь наступил на ухо». В плохом пространстве им становится некомфортно, они чувствуют, так сказать, «фальшивую ноту», но в чем дело не понимают. И, если гость вам об этом своем чувстве из вежливости не скажет, покупатель в лучшем случае начнет «обоснованный торг».

Возможно, мне повезло. Я лишен музыкального слуха, но все задачи по начертательной геометрии решал легко. И, видя пространство комнаты, я понимаю, что, например, люди не покупают это конкретное помещение отчасти потому, что в нем слишком задрано к потолку окно. Поэтому я хороший консультант в этой области. Но, повторю, большинство людей эти вещи чувствуют тоже. Только сформулировать, отчего у них возникает дискомфорт, могут далеко не все.

С появлением компьютерных средств архитектурного моделирования у многих появилась иллюзия, что с помощью этих программ можно действительно полностью смоделировать пространство, в том числе смоделировать впечатление от него. Отчасти это так. Какие-то вещи действительно можно смоделировать. Однако, оказавшись в реальном пространстве, у человека, тем не менее, возникают немого иные чувства. Хорошие архитекторы, которые часто видят спроектированные ими объемы в реальности, знают эти отличия и учитывают при проектировании.

В качестве философского отступления скажу, что вообще говоря, жизнь в жилых кварталах индустриальных городов не развивает многие чувства, которые дают людям возможность делать красивые вещи. Поэтому, например, люди, выросшие где-нибудь в Италии, среди древнеримских развалин, такие хорошие дизайнеры, модельеры и архитекторы. И это один из доводов в пользу того, что ваши дети должны жить в таком месте, где можно видеть и чувствовать гармонию, соразмерность пространственных форм и правильные пропорции между архитектурными формами и человеком. Короче, хотите, чтобы правильные чувства пространства были у ваших детей, правильно выбирайте локацию для недвижимости, в которой планируете жить.

Нет, я не призываю всех ехать жить в Италию. Тогда Италия перестанет быть Италией. Я о том, что правильная среда, в том числе пространственная, это не только приятно, но и крайне полезно.

Ну, и, к сожалению, архитекторы, как и риэлторы, бывают разными. Одному моему клиенту дом проектировала архитектор с многочисленными лицензиями, но сама она жила в маленькой квартире, и в спроектированном доме площадью около 1000 кв.м. булла кухня площадью 16 кв.м., причем с одной, так сказать, рабочей стеной в 3.5. метра.

Другой архитектор, взялся проектировать дом моего коллеги. Выслушав все его пожелания о небольшом доме на семью из четырех человек, метров на 180, он выдал проект на особняк площадью 550 кв.м. Все просто – мой коллега договорился об оплате пропорционально площади дома. В общем, тут, как и везде, выбирайте проверенных людей.

Но закончим с этим пунктом. Сделаем вывод, что для ваших инвестиций в дом было бы крайне полезно, что бы человек, проектирующий этот дом, имел все перечисленные выше качества. Архитектурное образование, опыт жизни в своем доме и наличие пространственного мышления. Отсутствие хотя бы одного из этих свойств может вызвать не самые приятные последствия.

Теперь о самом доме.

Размер дома.

Это еще одна ошибка. Люди очень часто неправильно оценивают то, что им нужно.

Девять застройщиков из десяти строят дом большей площади, чем это реально необходимо. Причем эту ошибку повторяют даже те, кто знает эту статистику.

Один мой коллега постоянно жил в Израиле и решил построить там дом. Почти все его соседи – выходцы из стран бывшего СССР – строили дома 350 -450 кв.м. Он решил быть умнее. Тщательно поработал над проектом, и построил дом площадью всего 250 кв.м. Так вот примерно 100 кв.м. все равно оказались лишними, и по факту кто-то из его семьи заходит в них не чаще чем раз в неделю. И только для того, чтобы стереть пыль.

Исключение – если у вас большая семья, или у вас постоянно кто-то гостит. Но таких патологических экстравертов не так много. Я давно наблюдаю различные подмосковные поселения. В большинстве домов, где живут постоянно, живут всего 1 или 2 человека. Есть некоторые дома, в которые 2 – 3 раза в месяц приезжают компании гостей, но таких домов не много.

Еще одно исключение – дома, используемые под представительские функции. Но это, как правило, дорогие дома, которые строятся профессиональными людьми и не на последние деньги.

В общем случае, имеет смысл проектировать дом из расчета одной комнаты на одного постоянно проживающего в нем человека. Не гипотетически – вот брат с сестрой приедут, нужно для них комнаты предусмотреть – а именно постоянно. У брата и сестры, родителей, взрослых детей, тестя и свекра – свои жизни. В качестве гостевой комнаты обычно достаточно иметь одну на 13-15 кв.м. Ну, и одно общее пространство, где собираются, обедают, сидят у камина, елки или самовара все обитатели дома.

Помните, при продаже самая востребованные дома – дома площадью 150 – 180 кв.м. Дома свыше 350 кв.м. мало ликвидны.

Хозяйственные помещения

В нормальном загородном доме соотношение хозяйственных и жилых площадей должно быть примерно 50:50. Но многое имеет смысл делать отталкиваясь от своего образа жизни.

Если вы планируете делать многие вещи по обслуживанию дома сами, хозяйственных площадей вам потребуется много, и от данного выше соотношения имеет смысл отступать только в сторону увеличения их доли. Если вы будете максимальное количество работ отдавать на аутсорсинг, от замены котла отопления до покоса травы, и не храните старые и мало востребованные вещи, можно обойтись минимальным набором. Тем не менее, такие площади лучше предусмотреть в любом случае. Практика показывает, что лишними они не оказываются.

Гараж.

Обычно, проектируя дом, многие встраивают в него гараж. И не на одну машину.

По факту гараж, особенно, если он является частью дома, а не стоит отдельно, используется по назначению, то есть для хранения автомобиля, всего несколько дней зимой. И то, если в том климате, где построен дом, бывают морозы ниже – 20 градусов по Цельсию. Это – практические наблюдения многих людей, сделавших в доме гараж.

Исключение – они есть всегда, везде и во всем – если вы любите ремонтировать автомобиль сами и умеете это делать.

Гараж нужно отделять от жилых помещений. Отделять, так сказать, капитально. Как минимум, между ним и жилой зоной должен быть тамбур, как максимум – сделать гараж отдельным строением. Причем отопление в отдельно стоящем гараже вещь желательная, но не критически необходимая.

Температура внутри гаража будет усредненной. То есть ночные морозы за -30 в него не проберутся, просто не успеют, днем в морозные дни обычно светит солнце и гараж не выстужается. Кстати, тоже самое с ним происходит летом. В полуденную жару температура с гараже, имеющем теплоизоляцию, обычно ниже. Отчасти это связано с тем, что пол гаража, бетонный он или насыпной, имеет контакт с землей, колебания температуры которой не такие резкие, как температура воздуха.

Кроме того, загоняя в гараж автомобиль, с двигателем нагретым до 100 градусов, теплым салоном и горячей выхлопной системой, вы вносите туда тепло, часть которого сохранится до утра. Впрочем, работать в таком гараже зимой, конечно, не так комфортно, как в отапливаемом.

Я сам использую гараж в основном из-за низкого качества зимнего дизельного топлива. Многолетняя практика показывает, что независимо от сертификата, который вам показывают на заправочной станции и клятвенные заверения ее персонала, почти вся солярка замерзает при температуре ниже – 25 градусов. Хотите проверить, попробуйте в мороз около – 30 град купить ее на топовых заправках. Почти везде будет написано, что солярки нет. Подозреваю, она просто настолько густеет, что заправлять авто становится невозможно.

Но, что имеет смысл точно предусмотреть, это навес для вашего авто. Он спасет ваше авто не только от ледяных и прочих дождей, но и от солнца и жары летом.

Подвал

У многих людей, как правило почем-то мужчин, есть непреодолимое желание иметь в доме подвал. Объяснения этого желания, могут быть самыми разными. Многие из них представляют интерес скорее для психоаналитиков, а не для строителей, архитекторов или риэлторов.

Однако, вне зависимости от того, есть ли у вас такое непреодолимое желание, нужно понимать, что в общем случае квадратный метр подвала обойдется вам дороже, чем квадратный метр этажа, так сказать, на воздухе. Потребуются дополнительные земляные работы и необходимость идеальной гидроизоляции стен и пола подвала. Всякая другая гидроизоляция кроме идеальной это вероятность бассейна под вашим полом.

Причем такой «естественный» бассейн может возникнуть не сразу, а через несколько лет после строительства. Причин может быть много. Например, ваш сосед подсыплет участок или повысится уровень грунтовых вод. Или проявятся скрытые дефекты заливки бетона.

Кроме того, дом с подвалом, как правило, опасно оставлять холодным в сильные морозы. Тот факт, что подвал находится значительно ниже глубины промерзания, тут ни на что не влияет. Промерзает сам подвал, а, следовательно, все, что непосредственно под ним. Например, как то раз мне пришлось иметь дело в особняком площадью 1250 кв.м., построенным в дворцовом стиле, который одну зиму не топили. Фундамент, а соответственно и стены этого сооружения треснули в нескольких местах.

Мы, правда, нашли технический и дизайнерский выход, не разрушая сей пафосный объект, но этот выход разумеется стоил денег.

Количество этажей

Многим кажется, что чем больше этажей, тем лучше. Это тоже не так.

Во-первых, любой другой уровень – это лестница. Лестница – это необходимость отдать под нее часть площади дома и… дополнительная стоимость. Кстати, по этой же причине опытные рациональные покупатели не любят двухуровневые квартиры. Во всяком случае, двухуровневые квартиры площадью меньше 200 кв.м.

Во-вторых, многие покупатели хотят поселить в домах пожилых родителей или бабушек с дедушками, которым уже непросто даются подъемы по ступеням. Для таких людей дома, в которых все спальни расположены выше первого этажа – не лучший выбор.

В-третьих, лестница одна из самых сложных архитектурных частей дома. Ее надо точно рассчитывать, делать правильные проемы в полах, обеспечить одинаковую высоту ступеней и комфортный постоянный наклон, усиливать некоторые конструкции. Наконец, обеспечить такую высоту прохода по лестнице, что бы человек высокого роста не бился головой о балки.

Практика показывает, что во многих даже весьма дорогих и пафосных домах с бассейнами, бильярдами, кинотеатрами и прочими атрибутами успешной жизни, СНИПы в отношении лестниц не выдерживаются.

В пользу этажей и лестниц — только экономия земли под домом и… понты. Иметь трехэтажный дом считается круче, чем двухэтажный. Точнее – считалось. Сейчас это уже не так важно. Продвинутые потребители, знакомые с современной архитектурой, наоборот предпочитают часто одноуровневые дома. Причем такие, пол которых вообще не имеет перепадов, и по которым без труда пройдет один робот-пылесос.

Да, это тоже немного понты, но понты более интересные и востребованные.

Открытые террасы и балконы

Многие люди, которые не имеют опыта загородной жизни в климате типа подмосковного, часто делают террасы, балкон, открытые площадки, прелесть которых они ощутили в поездках по Италии, Франции, Испании и другим странам с более теплым климатом.

В условиях значительной части России такие вещи вы будете использовать около двух месяцев в году. И то, если стоит хорошее лето. В тоже время, правильно обустроить такое место не просто. Нужно, что бы открытые места были защищены от влаги, наметаемые туда зимой сугробы, могли беспрепятственно таять, и талая вода текла бы не по стенам или в дом, а уходила по работающим в любую погоду, незамерзающим путям отвода.

Инженерные системы

Давать советы по инженерным системам имеет смысл по конкретным домам. Я ограничусь общими рекомендациями.

Инженерные системы должны быть максимально простыми, надежными и, в тоже время, максимально функциональными.

Следует иметь в виду, что за городом могут быть перебои с подачей электричества. Если вся ваша техника зависит от электропитания, нужно предусмотреть резервный вариант. Это может быть блок аккумуляторов, от которого запитывается жизненно важная для дома аппаратура, в том числе топливная, или генератор.

Охранная система

По охранным системам можно делать длинный объемный технический обзор. Я этим сейчас заниматься не буду. Их, кстати, и без меня хватает. Замечу только, что охранная система с датчиками проникновения и видеонаблюдением это хорошо, но сама по себе она будет только отпугивать потенциальных воров. И то, если те увидят соответствующие надписи, световую индикацию или иное оборудование.

Охранник со шлагбаумом выполняет примерно ту же функцию, но хуже. Или наоборот, как это иногда бывает, намеренно или невольно становится наводчиком.

Важно иметь хороший контакт с соседями. Особенно с теми, кто живет постоянно. Это такие же люди как вы, и они обычно (хотя не всегда) понимают, что, если ограбили ваш дом, следующими будут их собственные владения. У вас общие интересы, и совместно их отстаивать вы можете более успешно, чем в одиночку.

Но, какими крутыми, смелыми и благородными людьми не были бы ваши соседи, если есть возможность и смысл подключить ваш дом к системе вневедомственной охраны, это имеет смысл сделать.

Канализация

Если в том месте, где вы намерены построить дом, нет центральной канализации, у вас три выхода. Обустроить выгребную яму, септик или переносной туалет.

Если у вас дом для постоянного проживания — удобства на улице не решение проблемы. Поэтому многие рассуждают следующим образом, лучше вложить деньги один раз, зато потом ничего не делать. Это как раз тот случай, когда не лучше.

Дело в том, что технологии очистки воды не так просты, как это рассказывают продавцы септиков. То есть метод включил в розетку и забыл, тут не работает. Во всяком случае, не гарантирует результат.

Ну, и, даже, если технология соблюдается, бактерии запускаются вовремя, поток питания для них постоянен и никакой стиральный порошок их не сгубил, чистую воду на выходе вы не получите. Вы получите воду, которая имеет некоторый запах, и которую нельзя использовать для полива овощей, фруктов и ягод. Вам придется или обустраивать что-то типа мини поля аэрации, или сливать эту куда-то совсем вовне участка.

А что находится вовне участка? Правильно – ваши соседи. И, если у них все в порядке с обонянием, этот запах воды им тоже не понравится.

Хорошо, если при этом ваше домовладение граничит с какой-нибудь дренажной канавой, по которой действительно течет вода и которую никто из соседей «ниже по течению» не додумался заложить кирпичом или залить бетоном. Тогда есть шанс, что никто ничего не заметит. Но при плотной застройке участков, все это тем не менее где-то задерживается. И вот те, около которых задерживается, вполне могут написать жалобу в санитарно эпидемиологическую службу.

То есть, на мой взгляд, самый надежный и, кстати, наименее затратный вариант – выгребная яма. Стоимость вызова машины для откачки, во многих районах подмосковья сейчас не превышает 2-3 тыс. рублей. Сделать это раз в два месяца – вполне посильные траты. Расчеты людей, которые обустраивали себе индивидуальные очистные системы, как показывает практика, оказываются не меньше.

Но это только советы по проектированию дома и его инженерных систем.

Более подробное руководство по строительству впереди.