Могу я построить малоквартирный дом

Практика ввода жилых домов в эксплуатацию требует детального рассмотрения сторонами и четкого выполнения действующего законодательства. Это актуально на фоне роста популярности зданий, которые имеют до трех этажей и предназначены для одной семьи. Причина популярности таких домов – высокая скорость постройки, простота ввода в эксплуатацию, оперативная выдача разрешения (в случае соответствия основным требованиям и подаче заявления по форме), а также доступная цена. Остается только разобраться, каков здесь порядок и как осуществляется ввод дома после завершения строительства.

Нужен ли проект?

Первый вопрос, который задается в период ввода жилого дома после возведения, касается актуальности предъявления проекта (плана) строительства (капремонта, реконструкции). По закону (статья 48, пункт третий Градостроительного кодекса России) в таком документе нет необходимости. Более того, при возведении жилого дома (имеется в виду индивидуальная постройка) не осуществляется госконтроль. При этом в 2016 году действует именно такой порядок (более подробно о нем пойдет речь ниже).

Причина отсутствия жесткого контроля и проблем при получении разрешения в том, что строительство объекта не требует составления какого-то сложного плана. Весь процесс строительства жилого дома держит под контролем застройщик (строительная компания). При этом разрешение на ввод объекта все равно необходимо (порядок будет рассмотрен ниже).

Интересен тот факт, что до начала 2010 года разрешение на ввод индивидуального дома не требовалось вовсе. Но впоследствии все изменилось. Законодателем было предложено установить процесс ввода подобных домов с учетом принятой для других зданий практики и обязательным получением разрешения на ввод в эксплуатацию.

Главная особенность в том, что механизм предоставления услуги проще, но избежать ее в 2016 году не удастся. Главная сложность – сбор полного пакета документов, без которого получить разрешение не представляется возможным.

Какие документы необходимо собрать?

Чтобы реализовать ввод здания в эксплуатацию, застройщик, который завершил строительство жилого дома, должен отправиться в уполномоченный орган и составить заявление. К документу требуется приложить:

• Бумаги, посредством которых удается подтвердить права на участок, где ведутся строительные работы. Как пример – свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права.
• Документ, разрешающий вести строительство дома на определенном участке.
• План земли (участка), где ведутся работы. При этом, чем точнее предоставляемый план, тем лучше. Соответствие объекта информации, приведенной в документации, проверяется позже.
• Акт приема здания. Документ актуален в случае, когда работы по капремонту, строительству и реконструкции проводятся на базе договора между сторонами.
• Бумаги, которые подтверждают соответствие дома действующим требованиям регламента. Обязательное требование, чтобы в документе стояла подпись лица, которое осуществляет строительство.
• Бумаги, которые бы подтверждали соответствие здания заявленным техусловиям. Здесь, как и в прошлом случае, обязательно наличие подписей представителей компаний, которые проводили проверку. При выдаче разрешения наличию этого документа выдается первостепенное значение. В противном случае ввод в эксплуатацию может быть отложен.
• Схема (план), где в полном объеме предъявлялась бы информация о расположении здания, а также установки объектов инженерно-технических коммуникаций. Такой план будет недействительным без подписи стороны, которая осуществляла строительство (руководителя компании-застройщика).

Зачастую для ввода дома в эксплуатацию упомянутых документов достаточно. Уполномоченная структура в 2016 году не имеет права требовать более широкий список документов и обосновывать отказ в выдаче разрешения нехваткой тех или иных бумаг. Если же такие действия и предпринимаются, то они относятся к категории незаконных. В такой ситуации единственное, что может спасти застройщика – обращение в суд и использование услуг квалифицированного юриста.

Какие действия предпринимаются уполномоченной структурой?

После того, как застройщик подал заявление по всей форме, а также передал к изучению полный перечень бумаг, у уполномоченной организации имеется в распоряжение 10 суток. За этот период компания, выдающая разрешение, должна выполнить полный комплекс работ по проверке предъявленных к рассмотрению бумаг на факт правильности их заполнения, а также полноты предоставления необходимых документов. Кроме этого, в десятидневный срок организуется выезд на объект, ввод в эксплуатацию которого планируется, для осмотра и принятия решения о возможности выдачи разрешения.

По результатам проверки уполномоченный орган имеет право выдать как одобряющее, так и блокирующее ввод решение. При этом в законодательстве (статье 55, пунктах шестом и седьмом упомянутого выше закона) четко прописано, в каких случаях возможен отказ. Причины могут быть следующими:

• Не предоставление застройщиком одного или нескольких документов, которые приведены в перечне выше.
• Несоответствие построенного здания требованиям и нормам, которые прописаны в разрешении.
• Наличие расхождений между реальными характеристиками здания, ввод в эксплуатацию которого планируется, и плана участка земли. На практике такая причина чаще всего становится «камнем преткновения» для застройщиков.
• Неисполнение со стороны строительной компании требований о предъявлении копии схемы (плана) участка земли с подробными отметками о размещении строительного объекта.

Если уполномоченная структура в качестве причины отказа приводит другие основания, то строительная компания или другой заинтересованный в получении разрешения орган могут направляться в судебную инстанцию для защиты интересов. При этом в процессе судебного разбирательства заявитель может требовать выдачи положительного решения, а также компенсации убытков, которые имели место из-за вызванных некомпетентностью органа задержек. Известны случаи, когда застройщики выигрывали суды.

Акт ввода в работу

Одна из главных сложностей – получение акта, который разрешает ввод в эксплуатацию объекта. Здесь комплекс работ можно выполнять самостоятельно или же воспользоваться помощью специализированных компаний. Единственное, что услуги таких организаций часто выливаются в «копеечку» и не всегда гарантируют результат.

Здесь должны быть учтены следующие моменты:

• Ввод здания в эксплуатацию возможен только по факту подписания акта ввода. При этом документы должны подписать представители пожарной инспекции, санитарной станции, а также архитектор. Есть два варианта – решить вопрос самостоятельно или с применением опции «одного окна». Первый вариант зачастую обходится дешевле, но проходит медленно. Что касается второго способа, то он проще. Если же есть склонности к ведению переговорного процесса и наличие свободного времени, чтобы погоняться за государственными служащими, то вариант с самостоятельным решением имеющихся проблем вполне приемлем.
• Первый, к кому стоит обратиться, это архитектор. Задача специалиста на этом этапе – проверить соответствие геометрической формы дома действующей проектной документации. При наличии несоответствия между реальным положением дел и планом (проектом) могут возникнуть проблемы. Но если недоработки незначительные и устраняются в сжатые сроки, то архитектор, как правило, ставит подпись без проблем. Если же проблемы существенные, то получить подпись почти нереально.
• Санитарная станция. Особенность этой проверяющей структуры в том, что она уделяет отдельное внимание системе канализации. Если в доме предусмотрены все удобства, то в нем должно найтись место ванной и унитазу. В случае применения местной канализации стоит измерить расстояние до здания рядом. По нормам оно не должно быть меньше пяти метров. Если же внутренние удобства не предусмотрены (например, здание находится в селе или на дачном участке), то достаточно и туалета на улице. Кроме канализации в состоянии готовности должно быть отопление, системы подведения света и воды. Кроме этого, должно быть заключено соглашение на вывоз мусора. Чтобы повысить вероятность получения положительного решения, стоит заблаговременно убрать территорию.
• После наступает очередь пожарных, которые отдельное внимание уделяют системе дымоходов и каналам вентиляции. Здесь важны следующие моменты – наличие оштукатуренных стен и побелки на чердаке, присутствие котла (если же газ не подведен, то это не обязательно). Что касается пожарного рукава и извещателей, то без них не обойтись.

Особое внимание необходимо уделить печному отоплению (если оно предусмотрено). В частности, владелец дома должен убедиться, насколько соблюдены нормы в отношении ключевых расстояний. Достаточно нехватки нескольких сантиметров, чтобы пришлось все переделывать.

Таким образом, ввод в эксплуатацию здания занимает немало времени. Но при соблюдении основных рекомендации, наличии полного пакета бумаг и четкого следования плану проблемы возникают редко.

Источник: СТРОИМ ПРОСТО