Могу ли я на участке под ижс построить два дома

???????? Можно ли построить два жилых дома на одном участке?

Очень часто возникает ситуация, когда на участке уже есть построенный и зарегистрированный дом, но есть необходимость построить еще один жилой дом. Понятное дело, что если сделать размежевание участка, то проблем никаких не возникнет. А что делать, если нет возможности сделать межевание? Какие могут возникнуть проблемы при строительстве двух жилых домов на одном участке?

Сколько домов можно построить на участке?

Случаи, когда на одном небольшом земельном участке построены два дома, встречаются довольно часто. Например, в одном доме живут родители, в другом — молодая семья.

???? Сколько можно строить жилых домов на участке?

Сразу скажем: действующее законодательство никак не регламентирует количество домов на одном участке. Строить можно сколько угодно домов, если позволяет вид разрешенного использования участка и если не нарушаются нормы, установленные в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). А также соблюдены все санитарные и противопожарные правила и учтены права соседей.

Нет никаких ограничений на количество домов на земельном участке

???? Как обстоят дела на практике?

С одной стороны существует Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, где четко сказано:

2.1 Разрешенное использование земельного участка для ИЖС: размещение жилого ДОМА (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости)… и т.д.

Практически тоже самое и для других видов разрешенного использования земли. Мы видим, что в описании разных видов земельных участков указано на размещение жилого дома в единственном числе. Из-за этого иногда могут возникать сложности с правильным пониманием того, можно ли на одном земельном участке построить два дома. Но как обстоят дела на практике?

А на практике, чаще всего руководствуются нормами по максимальному проценту застройки земельного участка. Именно это имеет определяющее значение для решения вопроса о возможности построить два и более жилых дома на одном участке.

???? Коэффициент плотности застройки земельного участка

О плотности застройки земельного участка сказано в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Плотность застройки — это отношение суммарной площади в габаритах наружных стен жилых домов и всех зарегистрированных на участке капитальных строений к площади земельного участка.

В разных районах и для разных участков показатель плотности застройки может быть разным и варьироваться от 20% до 100%. Для среднестатистического дачника или владельца загородного дома (с участками 6-12 соток) можно ориентироваться на цифру 40%. То есть чаще всего разрешено застраивать до 40% от площади земельного участка.

Предельно допустимые параметры застройки для индивидуального строительства

В таблице указано:
Тип застройки А — усадебная сельско-городская и сельская застройка (участки ЛПХ)
Тип застройки Б — коттеджная городская или поселковая застройка (участки ИЖС)
Тип застройки В — многоквартирная малоэтажная жилая застройка (таунхаусы и блокированные дома)
Значения в скобках — для коттеджной застройки.

???? Может ли быть два адреса на одном участке?

Постановление о присвоении адреса жилому дому — обязательная процедура, необходимая каждому собственнику. Для присвоения почтового адреса домам нужно обратиться в местную администрацию с заявлением об установлении (изменении) адреса. Они издадут постановление и внесут сведения в Федеральную информационную адресную систему (ФИАС).

Никаких проблем при этом возникнуть не должно. Так как каждое капитальное строение должно иметь уникальный адрес, то одному дому присвоят простой номер, а второму с литерой «А» или со строением «1».

Можно присвоить разные почтовые адреса домам на одном земельном участке

???? Что в итоге?

Строить два и больше жилых дома на одном участке МОЖНО, если соблюсти при этом все пожарные, санитарные нормы и не превысить разрешенную максимальную плотность застройки.

Стройте сколько угодно домов на одном участке с соблюдением норм и правил

Автор: Profi
https://sazhaemistroim.ru/post/125

Если вам понравилась эта статья, то можно смело ставить лайк и поделиться статьей с друзьями! Это поможет нам узнать, какие темы вам интересны, и о чем нам лучше писать в дальнейшем.

Задавайте свои вопросы в комментариях и делитесь впечатлениями. Ваша реакция очень важна для нас!

Подписывайтесь на наш канал САЖАЕМ И СТРОИМ на Яндекс Дзене, чтобы не пропустить новые публикации.

Подпишитесь на нас в соцсетях:
Telegram
Одноклассники
Вконтакте
Facebook
Youtube

Источник

Можно ли на участке ИЖС построить два жилых дома

  1. Проживём.com≫
  2. Земля≫
  3. Разное≫
  4. Можно ли на участке ИЖС построить два жилых дома

Статья обновлена: 9 ноября 2020 г.

Автор статьиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Краткий ответ — в законе нет запрета на строительство нескольких жилых домов на одном участке ИЖС. Главное, при строительстве нужно соблюсти местные градостроительные требования и регламенты. Теперь подробнее.

Официальный ответ об отсутствии запрета на строительство нескольких домов был дан Министерством экономического развития в письме от 28.07.2017 N ОГ-Д23-8873. Нужный текст из всего письма:

«При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких объектов капитального строительства, в том числе объекта индивидуального жилищного строительства, действующим законодательством прямо не предусмотрено. Вместе с тем, в случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, в том числе максимальному проценту застройки такого участка, либо нарушены иные требования, предусмотренные градостроительным регламентом, строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, а в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой. В этой связи Департамент недвижимости отмечает, что законодательство Российской Федерации не препятствует строительству нескольких объектов индивидуального жилищного строительства на одном земельном участке при условии соблюдения градостроительных норм и правил».

Читайте также:  Как построит крыльцо перед домом

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Кратко о требованиях к домам

Для каждого построенного объекта есть требования по строительству. Они перечислены в ст. 38 ГрК РФ. К ним относятся: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный процент застройки. Это размер дома по внешним стенам относительно участка. Например, участок в 6 соток. Дом имеет размер 5 на 6 метров. Значит его площадь равна 30 кв.м. или 0,3 сотки. Получается, что он занимает 5% участка. 3) Минимальный расстояние от дома до границ участка (минимальный отступ).

Основные требования к жилому дому написаны определении, указанном в п. 39 ст. 38 ГрК РФ — максимум 3 надземных этажа, максимальная высота — 20 метров, состоит из комнат и вспомогательных помещений для удовлетворения бытовых нужд при проживании.

Максимальный процент застройки и минимальный отступы между домами до границ участка указаны в Правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) — ст. 30 ГрК РФ. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Поэтому минимальные отступы и максимальный процент застройки везде разные — они зависят от местоположения участка.

Как найти местные ПЗЗ

Обычно ПЗЗ есть на сайтах местных администрации. Заранее предупреждаю — искать легче на компьютере. На смартфоне очень неудобно. Для примера я взял участок Московская область, г. Дмитров, ул. Лермонтова, 11. Кадастровый номер — 50:04:0010354:11.

Я вбил в Яндексе — «правила застройки и землепользования администрация дмитров московская область». В результатах поиска нашел утвержденные генеральные планы и ПЗЗ на официальном сайте Администрации Дмитровского городского Московской области. Нужный мне архив был под названием «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области». В архиве всегда есть ПЗЗ и Градостроительный План или Карта зонирования.

Сначала нужно узнать зону, на которой расположен участок. Для этого на скаченной карте находим свой участок, узнаем краткое и полное описание зоны. Краткое описание обычно вписывают на самой местности, а полное название по краям карты. Мой участок находится в зоне Ж-2, полное название — Зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Название зоны участка

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Теперь открываю сами Правила. Через поиск по названию зоны нахожу ее градостроительные регламенты. В моем случае максимальный процент застройки 40%. Минимальный отступ от дома до границ участка — 3 метра.

Требование по отступам и максимальному проценту застройки

Источник

Два дома на одном участке: как сделать по закону

Постройка второго дома на участке — перспектива заманчивая: коммуникации находятся рядом и не нужно тратиться на покупку земли. Но насколько это законно; не возникнут ли в процессе оформления проблемы, которые невозможно будет исправить? Об этом мы расскажем в статье. 

Как только возникла идея строить второй дом, нужно убедиться, что делать это можно и дом впоследствии зарегистрируют. Законы, которые сегодня регулируют данный вопрос прямо не ограничивают количество домов на одном участке, предназначенном для ИЖС, а также на дачных участках и личных подсобных хозяйствах. Но существует ряд ограничений, касающихся самих зданий, к которым относятся: 

  • высота здания — не более 20 метров;
  • этажность — максимально допустимое количество 3 этажа.

Площадь как садовых, так и жилых домов ограничениям не подлежит; есть разница в процессе уведомления. Если площадь постройки не будет превышать 500 квадратных метров, нужно лишь уведомить уполномоченный орган СМУ. В случае когда площадь строения будет превышать 500 квадратов, нужно будет разрабатывать и согласовывать проектные документы, проводить экспертизу, получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию. 

Для того чтобы убедиться в законности мероприятия лучше всего сначала ознакомится с правилами землепользования и застройки муниципалитета (ПЗЗ), в территорию которого входит земельный участок. И также в местных органах самоуправления нужно получить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

Из этих двух документов станет понятно: можно ли строить второе жилое здание на участке; если можно, в каком месте участка ставить дом и на какие параметры и ограничения опираться. Если возведение второго дома на участке запрещено, из ГПЗУ и ПЗЗ можно узнать, как обойти ограничения. Например: уменьшить площадь стоящего на участке дома; организовать мероприятия по охране объектов, если участок находится в зоне культурного наследия.

Обратиться с этим вопросом необходимо к специалисту лицензированной проектной организации. Кадастровый инженер составит техплан постройки. Для подготовки технического плана необходима регламентированная декларация, заполненная на специальном бланке. 

В декларации указываются: 

  • данные владельца;
  • тех описание объекта;
  • кадастровый номер земельного надела;
  • кадастровый номер квартала; 
  • тип здания;
  • локация объекта.

В качестве приложения к декларации прилагаются:

  • выписка на земельный надел из Единого Государственного реестра недвижимости;
  • план каждого этажа здания; 
  • чертёж;
  • согласие на обработку данных.

Далее документация отправится на процедуру регистрации в Росреестр. Подать собранные документы можно двумя способами: через МФЦ; по порталу Госуслуг в личном кабинете пользователя. Рассматриваться данный вопрос будет в местном самоуправлении либо местным органом исполнительной власти.

Читайте также:  Хочу построить дом 100 м2

Разрешение на возведение второго дома чиновники дают не всегда. В подавляющим большинстве случаев отказы приходят по следующим причинам: 

  • превышения максимального процента застройки земельного участка;
  • невозможность соблюдения отступов от границ соседнего землевладения, в связи с чем будут нарушены минимально допустимые значения;
  • устав садового некоммерческого товарищества запрещает или ограничивает подобные действия (если участок входит в состав СНТ);
  • земельный надел находится в водоохранной или санитарно-защитной зоне;
  • на участке расположены охраняемые объекты, включённые в реестр культурного наследия. 

Существует ещё одна лазейка в законе, позволяющая обойти запреты и ограничения на возведение второго дома — размежевание земли на два участка. Для реализации этого плана землевладельцу нужно обратиться к кадастровому специалисту, который подготовит документы для подачи на регистрацию в Росреестр. После этой процедуры Росреестр аннулирует данные о прежнем земельном наделе и зарегистрирует новые участки. Количество участков не ограничивается делением на два — при желании можно создать несколько земельных новообразований. 

При реализации этого варианта следует знать:

  • новообразованные земельные наделы полностью наследуют целевое назначение и виды использования разделяемого участка;
  • дом на новом земельном наделе можно будет построить только в случае, если он будет выполнен в соответствии с градостроительными правилами и нормами;
  • новые участки должны превышать минимально допустимые нормы по площади;
  • на новом земельном наделе не должно быть запретов и ограничений на строительство. 

Чтобы не возникло отказов в строительстве жилого дома, нужно заранее получить информацию о потенциале новообразованного участка. Не будет смысла делить землю на два или более участков, если в итоге дом не разрешат строить. 

Ещё одним хитрым решением проблемы может стать возведение небольшого домика, по проекту напоминающего обычную дачу. Такое строение можно зарегистрировать как хозяйственную постройку. Вариант выгодный, так как иногда можно столкнуться со сложностями при регистрации второго дома. Например, если коммуникации не позволяют: не хватает напряжения в электрической сети; слабый напор воды в водопроводе; недостаточное давление газа в магистрали. В этих случаях дом не может считаться жилым объектом, так не имеет возможности обеспечения жизненно важными коммуникациями. Такие проблемы не редкость в посёлках.

Но можно вообще обойтись без разрешения и поставить лёгкую, некапитальную конструкцию. Это неплохой вариант, когда необходимо увеличить жилую площадь, а с разрешением возникают проблемы. 

Источник

Два жилых дома на участке. ИЖС

Страница 1 из 2

1

2

Вперёд >

  1. Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:

    53

    Благодарности:
    26

    M@XIMUS

    Участник

    Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:
    53
    Благодарности:
    26
    Адрес:

    Питер

    Два жилых дома на участке. ИЖС

    Добрый всем день. На просторах этого форума мелькала тема, а можно ли построить два дома на участке. В принципе можно, но впоследствии это может грозить судебными разбирательствами с очень печальными последствиями, все зависит от обстоятельств конкретного дела. В качестве примера расскажу свою историю. Был участок ИЖС в Питере, а на нем старый дом послевоенной постройки. Все это в долевой собственности на 2х хозяев по 50% у каждого, т. е. дом поделен пополам, как и участок. Удивительно, но изначально дом был в одной семье, но из-за истории с наследством, 1/2 доли попала в чужие руки. В общем все живут, вроде все нормально. Но в 2000-х случается пожар на соседской стороне, выгорает его половина, другая частично пострадала, к слову тогда я был еще школьников и жил в другом районе. МВК признает дом не пригодным для жилья, это важно, сосед получает комнаты в общаге, и забывает про свою половину напрочь. Второй собственник, моя бабушка, отказывается куда-либо уезжать, ссылаясь на то, что это ее земля, ее дом и. т. д. В итоге мы привели ее половину в божеский вид, чтобы можно было жить. К сожалению, через несколько лет бабушка умерла. Прошло еще несколько лет. Сосед ничего не делал и не появлялся, дом ветшал. Встал вопрос либо о строительстве нового, либо реконструкции старого. Выбрали первое. Взяли разрешение у соседа, что он не против стройки, и за три года построили дом на своей половине благо участок позволял, правда без внутренних коммуникаций, т. е. жить в нем нельзя. Пошли в МФЦ и зарегистрировали новый дом по дачной амнистии, сосед был не против и все подписал. Все это время, с начала стройки, я уже жил во второй половине старого дома. Но вот грянул кризис 2014, работы нет, денег на внутренние работы тоже. Через какое-то время появляется сосед, и говорит, что хочет продать свою половину, мы не против, но у нас нет денег. Продавал он долго, но его часть никто не брал. Тогда он решает написать жалобу в Стройнадзор по поводу моего нового дома. Пока суть да дело, а длиться вся эта бюрократия месяцами, я изыскиваю средства на выкуп его половины. Далее выкупаю его часть и становлюсь полноправными собственником участка и дома, который еще мой прадед строил. Вроде все хорошо, но нет. Стройнадзор пускает жалобу в работу и подает на меня иск о самоволке по ст. ГК 222 и наличии двух жилых строений, что я является грубым нарушением градостроительных норм и правил. Получился парадокс, старый дом не могу снести, я в нем еще живу, хоть он и в ужасном состоянии, а новый еще не готов для проживания хоть и зарегистрирован. К слову вызывал повторно МВК, чтобы признать старый дом нежилым и снять с учета, так они написали нужен капитальный ремонт, ироды, это в доме где часть перекрытий обрушилось на соседской стороне. Я даже шутил, что дом самовосстановился, в 2000-х был непригоден, а за 17 лет стал пригоден, хотя сосед ничего не делал. Плюс пришлось доказывать, что новый дом соответствует градостроительным нормам и правилам и не нарушает права третьих лиц, для этого была назначена строительно-судебная экспертиза, которая прошла успешно. Как итог после более полугода судебных разбирательств иск отклонили, и вроде победа, но нервов и денег она съела нормально, при этом все равно один дом надо убирать либо переводить в нежилой, либо сносить.

  2. Регистрация:
    22.06.06
    Сообщения:

    3.584

    Благодарности:
    18.239

    Kate

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.06.06
    Сообщения:
    3.584
    Благодарности:
    18.239
    Адрес:

    Московская обл., п. Софрино

    То есть, получается, если Вы сами решили снести старый дом за ветхостью, это сделать нельзя, что ли?

  3. Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:

    53

    Благодарности:
    26

    M@XIMUS

    Участник

    Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:
    53
    Благодарности:
    26
    Адрес:

    Питер

    Можно конечно, я как уже полноправный владелец могу это сделать (до покупки не мог) и после снять его с учета, но нет возможности, мне просто негде жить будет. Как я сказал выше, новый дом еще не готов для эксплуатации, в нем нет ни отоплении, ни воды, ни канализации, только стены с окнами. Как закончу отделку, так и снесу старый.

    Последнее редактирование: 26.03.18

  4. Регистрация:
    22.06.06
    Сообщения:

    3.584

    Благодарности:
    18.239

    Kate

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.06.06
    Сообщения:
    3.584
    Благодарности:
    18.239
    Адрес:

    Московская обл., п. Софрино

    То есть, если покупать участок со старым домом, то сначала надо сносить старый, а потом строить новый? Но ведь подавляющее большинство пока строится, живёт в старом доме? Или до сноса старого не регистрируют новый?

  5. Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:

    53

    Благодарности:
    26

    M@XIMUS

    Участник

    Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:
    53
    Благодарности:
    26
    Адрес:

    Питер

    Я просто привел свой случай, что есть такой прецедент и можно попасть на деньги. В идеале, безусловно надо сносить старый, брать разрешение на новый и строить. Но все мы в реальном мире живем и такое не всем по карману. Плюс у меня весь сыр бор начался из-за жалобы уже бывшего соседа (владельца 1/2 доли), если бы не его жалоба не было бы суда, он просто хотел мне насолить по крупному. В общем, если бы не донос, то ни каких проблем не было, стоял же новый дом 5 лет и ничего. К счастью все уже решено.

  6. Регистрация:
    19.11.16
    Сообщения:

    10.489

    Благодарности:
    3.566

    Konsul381

    Живу здесь

    Регистрация:
    19.11.16
    Сообщения:
    10.489
    Благодарности:
    3.566

    Тогда уж напишите, в нарушении каких строительных норм и правил Вы были обвинены?
    А так же интересно получить ссылку на пункт закона, который запрещает наличие двух жилых строений на участке.

  7. Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:

    53

    Благодарности:
    26

    M@XIMUS

    Участник

    Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:
    53
    Благодарности:
    26
    Адрес:

    Питер

    В иске было написано следующее: … В соответствии с ппп. 1 пп. 2.3.3 п. 2.3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» на указанном земельном участке разрешено размещение одного индивидуального жилого дома… Плюс не получал разрешение на строительство.

  8. Регистрация:
    22.06.06
    Сообщения:

    3.584

    Благодарности:
    18.239

    Kate

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.06.06
    Сообщения:
    3.584
    Благодарности:
    18.239
    Адрес:

    Московская обл., п. Софрино

    А Вы начали строить дом раньше 21.06.2016? И, я так понимаю, РнС Вам бы не дали, исходя из смысла ПЗЗ?

  9. Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:

    53

    Благодарности:
    26

    M@XIMUS

    Участник

    Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:
    53
    Благодарности:
    26
    Адрес:

    Питер

    Да, конечно раньше, я его благополучно зарегистрировал по дачной амнистии еще весной 2015, причем ходили с соседом вместе, он там писал отказ, чтобы запись о собственнике была только одна. И разрешение я бы точно не получил, поэтому и не ходил, решил по дачной амнистии все сделать. Сейчас все нормально, отбился вроде, соберусь с силами и добью новый дом, а старый под снос, одно правда но, выкуп половины пробил брешь в финансах)

  10. Регистрация:
    22.06.06
    Сообщения:

    3.584

    Благодарности:
    18.239

    Kate

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.06.06
    Сообщения:
    3.584
    Благодарности:
    18.239
    Адрес:

    Московская обл., п. Софрино

    А какие ПЗЗ действовали на тот момент? В них тоже было требование о единственном доме на участке? А если участок разделить?

  11. Регистрация:
    19.11.16
    Сообщения:

    10.489

    Благодарности:
    3.566

    Konsul381

    Живу здесь

    Регистрация:
    19.11.16
    Сообщения:
    10.489
    Благодарности:
    3.566

    Ничего не понимаю. Дом Вы зарегистрировали. Т. е. Росреестр фактически подтвердил, что два жилых дома на одном участке допускается. Что за иск тогда?

  12. Регистрация:
    22.06.06
    Сообщения:

    3.584

    Благодарности:
    18.239

    Kate

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.06.06
    Сообщения:
    3.584
    Благодарности:
    18.239
    Адрес:

    Московская обл., п. Софрино

    Действительно, у Вас же уже зарегистрированный дом на тот момент был? Причем тут самоволка?

  13. Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:

    53

    Благодарности:
    26

    M@XIMUS

    Участник

    Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:
    53
    Благодарности:
    26
    Адрес:

    Питер

    Росреестр просто регистрирует, ему нет дела нарушил я или нет, необходимые документы принес они оформили. Регистрация никак не защищает, если бы были у меня еще существенные нарушения, то суд мог бы быть и не в мою пользу со всеми вытекающими.
    Я ходил в Стройнадзор, там мне прямо сказали, что регистрация и запись в ЕГРН ничего не решает, ее спокойно можно вычеркнуть, если они докажут нарушения с моей стороны.

  14. Регистрация:
    19.11.16
    Сообщения:

    10.489

    Благодарности:
    3.566

    Konsul381

    Живу здесь

    Регистрация:
    19.11.16
    Сообщения:
    10.489
    Благодарности:
    3.566

    Ну не совсем так. Все-таки ПЗЗ росреестр вполне может учитывать.

  15. Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:

    53

    Благодарности:
    26

    M@XIMUS

    Участник

    Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:
    53
    Благодарности:
    26
    Адрес:

    Питер

    Возможно, но в моем случае они просто на основе бумаг зарегистрировали новый дом и дали адрес лит. Б. Повторюсь, не было бы соседа дольщика и гемороя не было бы.

Страница 1 из 2

Читайте также:  Как построить дом из арболита монолит

1

2

Вперёд >

Источник