Могу ли я построить дом на двух сотках земли

Законодательство про строительство второго дома на одном земельном участке

Закон РФ не определяет, сколько жилых строений может находиться на земельном участке. В теории владелец земли имеет право возвести столько угодно домов, если строительство в принципе разрешено в соответствии с видом использования участка. При этом должны быть соблюдены нормы, которые содержатся в правилах землепользования и застройки с учетом градостроительного плана. Не должны быть нарушены санитарные правила и требования пожарной безопасности. Также необходимо учесть права тех, чьи дома расположены по соседству.

Чтобы узнать ответ на этот вопрос, можно ли построить на участке второй дом, изучим Классификатор ВРИ ЗУ. Согласно этому документу разрешено использовать участок для индивидуального строительства, чтобы разместить на нем жилой дом. Важно, чтобы здание было отдельно стоящее, его высота — не выше 20 м (то есть не более трех этажей). Строение предназначается для удовлетворения человеком бытовых нужд, которые связаны с проживанием в таком доме. Здание не предназначено для разделения на автономные объекты недвижимости.

Точно такие же правила действуют для прочих видов разрешенного использования участков. То есть вне зависимости от вида земли, речь идет о строительстве одного дома. В результате многие не до конца понимают, будет ли законным размещение на земельном участке нескольких зданий?

На самом деле при возведении загородных домов учитываются нормы по максимальному проценту застройки земли. Ориентируясь на данный показатель, следует определять, можно ли построить на конкретном участке второй дом.

Акты, которыми нужно руководствоваться при строительстве второго дома на участке

Любое возведенное здание должно подходить под определенные требования, которые содержатся в статье 38 Градостроительного кодекса России:

• допустимая высота здания, его этажность;
• процент застройки, то есть габариты строения (по наружным стенам относительно участка). К примеру, если вы приобрели 6 соток земли и построили здание 5 х 6 м. Таким образом, общая площадь дома 30 м2 (0,3 сотки). Это значит, что здание составляет 5 % от размера участка;
• минимальный отступ (наименьшее расстояние от жилого строения до границы земельного участка).

Чтобы найти ответ на вопрос, можно ли на участке построить второй жилой дом, следует изучить требования, выдвигаемые к такому строению. Они содержатся в пункте 39 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ: здание должно иметь не более трех надземных этажей, его высота не должна превышать 20 м. Дом может включать в себя комнаты, а также вспомогательные помещения для удовлетворения бытовых нужд жильцов.

В ПЗЗ (Правила застройки и землепользования) содержится информация о максимальном проценте застройки, а также минимальных отступах между строением и границей участка. Согласно статье 30 вышеуказанного кодекса эти параметры определяет муниципалитет города, в котором вы проживаете (пункт 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ). Это значит, что в зависимости от расположения земли допустимые отступы и процент застройки будут отличаться.

Под термином «плотность застройки» понимается отношение суммарной площади по наружным замерам стен жилого здания, а также других расположенных на участке капитальных построек к площади земли.

В зависимости от региона и участка данный параметр будет отличаться, обычно он составляет 20–100 %.

Если у вас дача либо коттедж, расположенный на участке размером 6–12 соток, допустимая плотность застройки будет 40 %. Это значит, что по закону вы сможете занять постройками не более 40 % от всего участка.

Где искать Правила застройки и землепользования, действующие в вашем регионе? Чаще всего их размещают на портале администрации города или района, в котором вы проживаете. Также можно воспользоваться сайтом-поисковиком. Рекомендуется заходить на такие веб-страницы с ноутбука либо ПК, поскольку данные сайты не адаптированы под смартфоны.

Первое, что необходимо сделать, это определить зону, где находится земля. Скачиваем карту, а затем находим участок, изучаем краткое, а также полное описание зоны. Краткое описание чаще всего находится непосредственно на местности, полное — с краю карты.

Узаконивание строительства второго жилого дома на участке ИЖС

В отношении земли под индивидуальную застройку часто возникает вопрос, можно ли строить второй дом на одном участке ИЖС. По закону, на такой земле допускается возведение одного коттеджа. Остальные построенные здания будут вспомогательными: баня, сарай, гараж.

Что делать в ситуации, когда на одном участке построено 2 дома? Чтобы узаконить постройки, следует провести разделение земли на два участка, чтобы на каждом из них находилось одно жилое строение.

При получении документов будьте готовы к трудностям, однако данный способ является самым легким из всех. Если потребуется, продавать земельные участки также следует по отдельности.

Для разделения земли придется провести межевание. После этого снимается с учета прежний участок и ставятся два новых, которые образовались при разделении. Затем можно завершить процедуру оформления земли. Для обращения в бюро технической инвентаризации подготовьте следующую документацию:

• документ, который подтверждает право владения землей;
• заявление, оформленное по установленному образцу;
• адресная справка;
• кадастровый паспорт;
• дубликат вашего паспорта;
• согласие собственников.

Как еще можно построить 2 дома на одном участке ИЖС?

Для этого при оформлении второго здания ему следует присвоить статус гостевого домика (вспомогательной постройки либо бани, в которых есть жилые комнаты). У такого строения не будет адреса, вы не сможете продать его отдельно от основного дома, однако зарегистрировать здание в таком случае будет легче.

Обратите внимание! Чтобы построить второй дом на одном участке, следует посетить администрацию города до того, как начнутся строительные работы. В противном случае узаконить постройку не получится.

Часто задаваемые вопросы про строительство второго дома на участке

Сколько адресов будет, если на участке построен второй дом?

Владелец коттеджа должен пройти через процедуру присвоения почтового адреса жилой постройке. Как это сделать? Обращаемся в администрацию города, пишем заявление об установлении либо изменении адреса. После этого будет издано постановление, а данные внесены в ФИАС (Федеральная информационная адресная система).

Данная процедура проходит достаточно легко. У любого жилого дома должен быть почтовый адрес. Поэтому у одного здания будет номер, а у второго тот же номер с буквой «А» либо с припиской «строение 1».

На одной земле находятся два жилых здания, в разделении участка нам отказали. Как быть в такой ситуации?

Проблема в том, что есть установленные минимальные размеры участков, которые содержатся в ПЗЗ, причем значения отличаются в зависимости от региона расположения земли.

К примеру, в Перми допустимые габариты земельного участка для ИЖС — 450 м2. Чтобы узнать эти параметры для вашего региона, следует обратиться в местную администрацию. Разделить землю на два участка, если их площадь будет меньше допустимой, по закону не получится.

В подобных ситуациях, когда разделение земли невозможно, владельцы оформляют письменное соглашение, в котором указан порядок пользования участком.

Арендую землю площадью 12 соток (срок аренды 49 лет), предназначенную для эксплуатации жилого строения. На земле стоит старый коттедж. Можно ли построить на участке второй дом, а первый снести? Каким образом сделать новую постройку законной?

Чтобы по закону оформить второе строение, следует формально прекратить право на первый коттедж. Как это сделать? Посещаем бюро технической инвентаризации, подаем заявление установленной формы, в котором просим признать первую постройку, например, летней кухней, а второму дому присвоить статус жилой недвижимости. Затем в этой же организации находим техника, который оформит техпаспорт дома. Что должно сделать БТИ:

• добавить изменения в Госкадастр недвижимости, основываясь на поданном заявлении, а также оформленном техпаспорте второго дома. Также БТИ должно убрать из Госкадастра данные о первом строении и поставить на учет новый дом (попросите, чтобы вам предоставили диск, на котором содержатся все данные);
• подготовит требуемые технические документы, включая кадастровый паспорт. В БТИ он может прийти в электронной форме, это значит, что на бумаге не будет печати ГКН. Однако, чтобы зарегистрировать права, данный документ подойдет. Специалисты регистрационной палаты удостоверятся, что строение поставлено на кадастровый учет;
• предоставить техпаспорт, кадастровый паспорт, а также справку Ф1, которая необходима, чтобы можно было зарегистрировать права;
• подать декларацию (при условии, что БТИ предоставляет данную услугу). Как только вся документация будет у вас, включая CD с информацией, вам следует отправиться в регистрационную палату, чтобы признать право собственности на второй дом.

Прежде чем отправиться в бюро технической инвентаризации, следует собрать весь пакет документов на новое здание. Сюда относится в первую очередь свидетельство о праве собственности (либо бумаги, подтверждающие выдачу данного свидетельства). Это может быть, например, договор купли-продажи или дарения. Также потребуется техническая документация: кадастровый и технический паспорт. Следует подготовить адресную справку. Если какой-либо из перечисленных документов отсутствует, БТИ откажется от оформления второго дома.

Можно ли построить второй дом на одном участке и куда обратиться за разрешением?

В случае, когда здание подходит под требования к ИЖС (у дома не больше трех этажей, в нем будет жить одна семья), тогда не придется собирать проектную документацию. Все, что необходимо сделать — подать запрос на разрешение строительства в администрацию.

Какие документы следует подготовить:

• свидетельство о праве собственности на землю;
• градостроительный план;
• схема земельного участка, на которой отмечено будущее строение.

Сотрудники администрации проведут проверку документации, и, если никаких ошибок нет, предоставят вам разрешение на строительство. Если вам откажут по определенной причине, вы можете обжаловать решение, обратившись в судебную инстанцию. В такой ситуации получать разрешение придется другим законным способом.

Заключается он в том, что все действия выполняются в обратной последовательности. То есть вы строите здание, соблюдая все требования нормативно-правовых документов. После этого подаете заявление в судебную инстанцию с просьбой признать строение законным. Чаще всего новый дом закрепляют за человеком, который является собственником участка. Однако если при возведении здания вы допустили ошибки, суд может вынести решение о сносе постройки.

Можно ли построить на участке второй дом? Да, но при условии, что будут соблюдены санитарные нормы, а также нормы пожарной безопасности. Кроме того, не должна быть превышена допустимая плотность застройки.