Могу ли я построить дом на участке для ведения личного
Дом на личном участке: строим по закону
У каждого собственника земли рано или поздно могут возникнуть вопросы, связанные со строительством на участке. Какой объект можно на нем возвести, не нарушив при этом закон и права соседей? Как и где оформить постройку? Постараемся разъяснить основные моменты.
Плясать от земли
Все земли в Российской Федерации поделены на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Для строительства частной недвижимости пригодны только земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Первая из названных категорий предназначена именно для застройки и развития поселений, поэтому здесь практически не будет ограничений: можно возвести коттедж, дачу, жилой дом и т.д. С землями сельхозназначения, которые находятся за границами населенного пункта, все гораздо сложнее.
Дом? Пожалуйста!
Также при решении вопроса о возможности строительства важную роль играет вид разрешенного использования земли. Эта подкатегория имеет решающее значение для собственника, так как от нее и зависит в целом ответ на вопрос: быть или не быть коттеджу на участке?
Так, если земля предназначена под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то вы вправе возвести на ней отдельно стоящий жилой дом (не более трех этажей), предназначенный для проживания одной семьи.
Если вид разрешенного использования — под дачное строительство, то на участке также возможно создание жилого дома (с правом регистрации проживания в нем) или строения (без права регистрации), а также хозяйственных сооружений. Однако напоминаем нашим читателям, что Конституционный суд своими постановлениями признал не соответствующей основному закону норму, которая ограничивает право граждан на прописку в дачном доме. Прецеденты уже есть, при этом собственники, получившие регистрацию на даче, сумели доказать, что помещение пригодно для постоянного круглогодичного проживания — к дому подведены отопление, вода, электричество и т.д.
На участке для садоводства разрешено строительство лишь жилых строений, где нельзя зарегистрироваться. Но и здесь прописка возможна — опять же, по суду.
Итак, несмотря на то, что участки под дачное строительство и садоводчество предназначены для отдыха, на них разрешено строительство и даже возможна регистрация по месту жительства, что фактически приравнивает их к землям с назначением ИЖС.
Только постройка
Если земельный участок имеет разрешенное использование — под огородничество, то на нем нельзя построить жилье — дом, коттедж и т.п. Можно лишь поставить небольшое хозяйственное строение.
Распространенный вид разрешенного использования — это личное подсобное хозяйство. Здесь возможны два варианта: участок расположен в границах населенного пункта (приусадебный участок) или за его пределами (полевой участок). В первом случае на земле можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания и сооружения. А вот полевой участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем каких-либо построек.
Нужно ли разрешение на строительство?
Ответ на этот вопрос зависит как от вида разрешенного использования земельного участка, так и от того, какой именно объект недвижимости вы собираетесь возводить.
В соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
— строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для ведения садоводства, дачного хозяйства или для других целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
— строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);
— строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
— изменения объектов капитального строительства и их частей (если работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не превышают параметры, установленные градостроительным регламентом).
Таким образом, получать разрешение на строительство гаража, дачи, летней кухни, сарая не требуется. То же самое касается жилого дома, если вы захотите возвести его на участке, предназначенном для дачного хозяйства или садоводства.
Как оформлять?
У многих могут возникнуть резонные опасения: если разрешение на строительство не было получено, как же тогда оформлять право собственности на готовый объект? По действующим правилам для строения на дачном или садоводческом участке потребуются:
— документ, подтверждающий факт создания объекта и содержащий его описание, то есть декларация;
— правоустанавливающий документ на земельный участок.
А вот если дом строится на земельном участке под ИЖС или расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, порядок оформления другой. В этом случае по общим правилам необходимо получить разрешение на строительство, а после окончания стройки — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако законодатель ввел новшество: до 1 марта 2015 г. правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства. То есть разрешения получать не нужно, при условии, что вы закончите строительство и подадите документы на регистрацию до указанной даты.
Заборы и некоторые другие нюансы
При строительстве дома на участке нужно соблюдать строительные требования, нормы и правила. Так, например, существуют СНиП «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан», а также СП «Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку садоводческих (дачных) объединений граждан». Не более 1,5 м — допустимая высота забора на дачном и садовом участке. При этом ограда должна быть не глухой, а сетчатой или решетчатой.
Указанными нормами предусмотрены следующие моменты:
— высота жилого помещения — не менее 2,2 м, хозяйственных помещений — не менее 2 м, погреба — не менее 1,6 м. Предельных размеров постройки нет, как нет и требований к этажности. Единственное ограничение предъявляется к участкам площадью 0,006–0,12 га, в которых «под строения и дорожки следует отводить не более 25–30% площади»;
— между крайними строениями и группами строений расстояние должно быть не менее 6 м (между деревянными каркасными постройками — 15 м);
— минимальное расстояние от забора (границы соседнего участка) до жилого строения — 3 м; до других строений, в зависимости от их вида, — от 1 до 4 м. Расстояние от жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной и расстояние от колодца до уборной и компостного устройства должно быть не менее 8 м.
Данные нормативы содержат также требования к водоотведению, расстоянию до проезжей части, затемнению участка и др.
Чаще всего камнем преткновения между соседями являются заборы. Некоторые «неприступные крепости» закрывают доступ солнца на грядки, деревья, кустарники. В соответствии с действующими СНиП возведение глухих заборов между участками запрещается, ограда должна быть сетчатой или решетчатой, а ее высота — не более 1,5 м. Такие жесткие правила продиктованы тем, что дачные и садовые участки предназначены в первую очередь для выращивания сельскохозяйственных культур, а не для строительства жилых домов.
Автор: Саглар Адьянова
По материалам издания «Недвижимость и Цены»
Оставить комментарий
Статьи по теме
Источник
нормы строительства и объекты, которые можно возводить на участке с учетом его категории земли
Участок ЛПХ (личное подсобное хозяйство) может быть двух типов — полевым или приусадебным.
Приусадебный участок находится в границах поселения и относится к категории земель населенных пунктов.
Полевой ЛПХ находится за пределами поселения и относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.
В вопросе строительства – это два совершенно разных понятия.
Рассмотрим подробнее, что можно строить на землях ЛПХ в зависимости от ВРИ и категории земельного участка.
Что можно построить
Постройки, которые можно возводить на ЛПХ, определяются местным градостроительным регламентом и правилами застройки и землепользования.
Как правило, это:
- жилой дом;
- хозяйственные (подсобные, бытовые) помещения;
- некапитальные строения.
Прежде чем начинать строительство необходимо заказать градостроительный план надела (ГПЗУ). Сделать это можно в отделе архитектуры по месту регистрации участка.
На его основе составляется схема планировочной организации надела (СПОЗУ), где необходимо указать расположение всех планируемых строений, за исключением некапитальных (постройки без фундамента).
Участок ЛПХ подразумевает одновременное наличие дополнительного вида разрешенного использования, под понятие которого попадает возможность строительства объектов типа гаража, бани, сарая и т.д.
Отдельное разрешение на постройку этих объектов брать не нужно, но в СПОЗУ необходимо указать их наличие.
Важно, чтобы все строения не нарушали СНиП, градостроительного регламента, правил застройки и землепользования, противопожарных правил и т.д.
К таковым относится:
- Расположение объекта не ближе 5 метров от дороги и не ближе 3 метров от проезда.
- Расположение объекта не ближе 1 метра от границы участка (забора).
- Расположение объекта на необходимой дальности от строений на соседнем участке, а именно:
- не ближе 6 метров друг от друга каменных (кирпичных) строений;
- не ближе 10 метров друг от друга каменного и деревянного строений;
- не ближе 16 метров друг от друга деревянных строений.
При этом расстояние измеряется от самой выступающей части строений.
Данные расстояния не обязательно выдерживать внутри границ одного участка, но примыкающая к кирпичному дому деревянная хозяйственная постройка не считается его продолжением и расстояние до построек соседнего участка должно быть выдержано как от кирпичного дома, так и от деревянного сарая.
На приусадебном участке
На приусадебной земле ЛПХ (находится в составе земель населенных пунктов) можно строить все, без исключений, объекты, что указаны выше.
Жилой дом
На приусадебном ЛПХ допускается возведение одного жилого дома, не разделенного на отдельные квартиры с общим количеством этажей не более трех. В расчет не берутся цокольные (подвальные этажи).
Подробную информацию читайте в отдельной статье.
Нормы возведения хозяйственных помещений
Под хозяйственными постройками следует понимать строения с количеством этажей не более одного, которые предназначены для обслуживания жилого дома и земельного надела.
Информацию о них необходимо заранее указывать в СПОЗУ, но проект на каждый объект в отдельности составлять не нужно.
Если решение о строительстве гаража, бани, сарая и т.д. было принято после составления СПОЗУ – ничего страшного нет.
На объект также не нужно брать дополнительное разрешение, но при составлении следующего СПОЗУ (документ действителен в течение 10 лет) его необходимо там указать.
Согласно действующему законодательству максимальная площадь таких построек на участках более 10 соток составляет 200 квадратных метров в сумме.
При участке от 6 до 10 соток допускается возведение хозпостроек общей площадью до 100 м. кв.
При участке менее 6 соток допускается возведение хозяйственных построек общей площадью до 50 м. кв.
Данные ограничения носят скорее рекомендательный, чем обязательный характер и на практике не проверяются. Но при этом очень важно выдерживать нормы СНиП, ПЗЗ и другое.
Бурение скважин
Без дополнительных согласований допускается устройство колодцев и бурение скважин на первый водоносный горизонт.
В ином случае необходимо оформлять лицензию на артезианскую скважину.
На полевом
Без ограничений и дополнительных согласований полевой ЛПХ можно обгораживать забором, а также ставить на нем передвижной вагончик (бытовку), который в любое время можно поднять и увезти.
Также, по согласованию с администрацией на полевом ЛПХ можно возводить некапитальные строения, то есть строения, не имеющие фундамента – теплицы, курятники и т.п.
Здесь же есть спорный вопрос о возможности возведения зданий на бетонных плитах.
То есть, положив бетонные плиты можно возводить большие постройки, типа ангаров. Под разряд капитальных строений они попадать не будут, так как у них нет фундамента, а бетонные плиты можно поднять и увезти. На практике же не факт, что такая постройка будет одобрена.
В решении данного вопроса очень много зависит от местной администрации и ее понимания действующего законодательства.
Какая бы постройка не была возведена на полевом ЛПХ, она не сможет получить почтового адреса.
В отношении скважин ситуация ровно та же, что и на приусадебном ЛПХ.
Особенности и правила ведения личного подсобного хозяйства
Согласно Федеральному закону № 112 на указанных земельных наделах можно заниматься ведением личного подсобного хозяйства.
Имеется ввиду:
- развод скота, пчел, домашней птицы и иных животных;
- выращивание садовых и огородных культур;
- цветоводство;
- использование земли под пашу и сенокос и др.
Заниматься указанным имеет право гражданин (физлицо) сам или вместе со своей семьей в своих, не коммерческих целях.
В то же время продавать товар, выращенный и созданный на этом участке можно. Более того, при определенных условиях он не облагается налогом.
Разрешение
При необходимости возвести жилой дом необходимо обращаться за разрешением к местной администрации.
Для этого в обязательном порядке необходимо предоставить:
- свидетельство, подтверждающее, что гражданин владеет земельным наделом;
- копию гражданского паспорта указанного гражданина;
- СПОЗУ;
- ГПЗУ;
- заявление на имя главы местной администрации.
Дополнительно могут потребоваться иные документы, полный перечень которых указан в Градостроительном кодексе Российской Федерации.
На полевом ЛПХ необходимо брать разрешение на все виды строений (забор и передвижной вагончик таковыми не считаются).
Строительство без согласования
Без отдельного разрешения на приусадебном ЛПХ можно построить все объекты, попадающие под понятие хозяйственных и подсобных помещений (указаны выше).
Полезное видео
Смотрите видеоматериал, в котором эксперты рассказывают о возможностях строительства на участках личного подсобного хозяйства и разбирают юридические тонкости.
Выводы
Таким образом, ЛПХ участки делятся на приусадебный и полевой.
На первом без каких-либо ограничений можно возводить постройки личной надобности:
- жилой дом,
- хозяйственные помещения
- и другое.
На втором можно по согласованию с местной администрацией возводить некапитальные постройки.
Отдельное разрешение на приусадебном ЛПХ необходимо брать лишь для строительства дома, все остальное можно строить без дополнительного согласования, но все постройки должны быть возведены с соблюдением СНиП и ПЗЗ.
Источник
Где можно строить дом, а где только заниматься садоводством?
Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте на вопрос: для каких целей он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приезжать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу? А может, планируете разводить животных или переехать всей семьей за город? Разберемся, на каких участках разрешено построить дом и прописаться в нем, а где можно только заниматься сельским хозяйством.
Что можно делать с землей
Категория земли зависит от цели ее использования. Нас интересуют два вида: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Именно на них чаще всего и приобретаются загородные дома.
По общему правилу, земли сельскохозяйственного назначения не предусмотрены для строительства жилья. Возводить там можно ангары или сараи, пригодные для производства и хранения продукции. Но! Сельхозземле может быть присвоен вид разрешенного использования, когда построить дом для жилья разрешено.
Виды разрешенного использования земельных участков (то, что можно делать на земле) установлены в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Их больше сотни, но нас интересуют исключительно участки для личного пользования. Землю можно использовать:
– для сельского хозяйства;
– личного подсобного хозяйства на полевых участках;
– индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
– личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
– огородничества/садоводства.
Виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель, поэтому могут встречаться и там, и там (земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения).
Дачное хозяйство исключено из классификатора. Так что остались только садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Но дачные объединения продолжают действовать под старым наименованием. Сроков для их переименования нет. Так что вы можете встретить и ДНТ, и СНТ. Существование их законно (Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Земли населенных пунктов чаще всего предназначены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. А земли сельхоз назначения – для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, садоводства и огородничества.
Дома могут быть предназначены для постоянного проживания (жилые) и нет (садовые). Это влияет на вероятность прописки. Если дача пригодна для постоянного проживания, то отказать в прописке нельзя. Кстати, Конституционный Суд РФ озвучил, что регистрация по месту жительства не зависит от целевого назначения участка, на котором возведен дом (постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П; от 30.06.2011 № 13-П). Поэтому вас зарегистрируют в жилище, построенном как на землях населенного пункта, так и сельхоз назначения. Главное условие: чтобы на этой земле было разрешено строить жилой дом (при наличии соответствующего вида разрешенного использования).
ИЖС и садоводство: жить можно
Наиболее подходящим для постройки собственного дома и не предусматривающим обязательное наличие сада / огорода является участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. Земли ИЖС используются для возведения жилых домов с правом присвоения почтового адреса и регистрации по месту жительства.
Если земельный надел предназначен для садоводства, то помимо выращивания овощей и посадки плодовых деревьев можно отстроить коттедж для постоянного проживания.
Обратите внимание: с 04.08.2018 не требуется получать согласие на строительство дома. Можно уведомить орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство – например, отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации, о начале и окончании строительства. Гараж, подсобку или теплицу можно строить и без уведомлений. С 1 марта 2019 года уведомительный порядок о начале и окончании строительства и реконструкции индивидуальных и садовых жилых домов становится обязательным.
Если вы ведете строительство дома без уведомления, то фактически создаете самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас снести эту самовольную постройку или привести ее в соответствие с градостроительными требованиями. Снос самовольной постройки и приведение ее в соответствии осуществляется за счет собственника земельного участка.
Огород и сельхоз: свой угол не построить
Если покупаете землю с разрешенным сельскохозяйственным использованием или ведением огородничества, то забудьте про домик на природе. Ограничиться придется нежилыми постройками хозназначения.
Огородный участок предполагает постройки для удовлетворения бытовых и иных нужд – сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр. А сельхоз назначение – только постройки для хранения и переработки аграрной продукции.
ЛПХ – все дело в поле
Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться как участки в границах населенных пунктов (их еще называют приусадебными), так и за их пределами (полевые участки). Приусадебный используется для производства сельской продукции, он пригоден для возведения жилого дома и хозпостроек. А полевой – только для аграрных работ. Жилье там строить запрещено. В первом случае вид разрешенного использования земли – ЛПХ, а во втором ЛПХ на полевых участках.
Участки ЛПХ, расположенные в границах населенных пунктов, могут быть использованы для постоянного проживания и регистрации по месту жительства. Причем цена их будет ниже, чем участков ИЖС, поскольку инфраструктура для них строится по более низким нормативам (допускается размещение школ, садов, больниц, дорог и т. д. в большей удаленности, а коммуникаций в меньшем объеме по сравнению с ИЖС).
Обычно участки ИЖС расположены в черте города или в коттеджных поселках, а участки ЛПХ в населенных пунктах меньшего размера. Это влияет на продажную и кадастровую стоимость, от которой рассчитывается размер налога.
Размер земельного налога
Ставка налога не зависит от категории и разрешенного вида использования земли. Поскольку это местный налог, то он устанавливается муниципальными властями (например, советом депутатов сельского поселения), но не может превышать 0,3% (для земель, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества) и 1,5% (для сельхозземель за пределами населенных пунктов).
Конкретный размер можно посмотреть в электронных сервисах на официальном сайте Федеральной налоговой службы (в «Справочной информации о ставках и льготах по имущественным налогам»). Вам только необходимо выбрать интересующий субъект и муниципальное образование.
Чем выше кадастровая стоимость земли, тем выше размер налога (который определяется умножением кадастровой стоимости на ставку налога). Поскольку наиболее высокая кадастровая стоимость на земельные участки для ИЖС, то и налог придется платить значительно выше (например, в Дмитровском районе Подмосковья в близлежащих населенных пунктах он будет в 2-2,5 раза выше, чем ЛПХ, и в 3-4 раза выше, чем для садоводства).
Будьте внимательны: если в течение 10 лет с даты госрегистрации права на земельный участок ИЖС не будет построен и зарегистрирован дом, то к размеру налога применят повышенный коэффициент (2). Для других наделов, где разрешено строительство загородных фазенд, такое правило не применяется.
Категорию земли, форму собственности, кадастровую стоимость участка, его площадь и разрешенное использование вы можете посмотреть в выписке из ЕГРН. Запросите ее у продавца либо получите самостоятельно в бумажном / электронном виден на портале Росреестра. Услуга это платная и составляет 750 рублей за бумажный документ и 300 рублей за электронный. Эту же информацию можно получить бесплатно на официальном сайте Росрестра, зайдя с главной страницы на Публичную кадастровую карту. В этом случае вам надо либо знать кадастровый номер объекта, либо отыскать его на карте.
Ежемесячное обслуживание
Тарифы на коммунальные услуги (электричество, газ, вода и пр.) за участок ИЖС в среднем в месяц составляют 10-15 тыс. рублей, а за земли для ЛПХ и садоводства – 2-5 тыс. рублей, отмечают в «Метриум». Если участок приобретен в садовом или огородническом некоммерческом товариществе, то владельцам земли придется платить еще членские и целевые взносы.
Ну и в заключение скажем: чтобы определиться с выбором участка, нужно понять, для чего вы планируете его приобрести и какие средства готовы в него вкладывать. Расположение, инфраструктура и прочие факторы значительно влияют на стоимость надела и размер земельного налога, который с каждым годом становится все выше.
Источник: https://chekhov.cian.ru/stati-raznye-statusy-zemelnyh-uchastkov-pravovye-posledstvija-dlja-pokupatelja-290105/
Если есть вопросы или нужна помощь в выборе участка — пишите.
Надеюсь, что мои советы помогут вам выгодно купить участок.
Не забываем про лайк (палец вверх). Подписывайтесь на канал!
Источник