Можно ли на участке под ижс построить дом без разрешения
Строить объекты ИЖС теперь можно без разрешения
Вступил в силу закон, который упрощает правила строительства и регистрации объектов ИЖС и дачных и садовых домов.
По закону «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» №340-ФЗ, с августа этого года застройщику больше не требуется разрешение на строительство или реконструкцию частного дома на своем земельном участке. Вместо этого ему теперь достаточно будет уведомить местную администрацию о планируемом строительстве или реконструкции.
Поставить администрацию в известность о своих планах застройщик может любым удобным для себя способом: прийти в администрацию лично, отправить уведомление посредством сайта Госуслуг или через МФЦ, или по почте.
Пока форма уведомления не утверждена Минстроем РФ, уведомления можно составлять в свободной форме.
В ряде случаев к уведомлению придется присовокупить дополнительные документы (подтверждение полномочий – для представителя застройщика; заверенная государственная регистрация для юрлица другого государства; правоустанавливающие документы на земельный участок, не зарегистрированный в ЕГРН. Также дополнительные документы требуются, если строительство будет вестись на территории исторического поселения федерального или регионального уровня).
На согласование документов администрации поселения предоставляется семь дней. Срок принятия решения может быть продлен и до 20 дней, но только в случае, если строительство или реконструкция планируются на территории исторического поселения, и в уведомлении отсутствует ссылка на типовое архитектурное решение.
По истечении недели застройщик должен получить от администрации встречное уведомление – о том, что объект не соответствует действующим нормативам. В противном случае строительство считается одобренным по умолчанию. Одобрение действительно в течение десяти лет со дня, когда застройщик уведомил администрацию о планируемом строительстве.
Завершив строительство, застройщик будет должен отправить в администрацию еще одно уведомление. К уведомлению должны прилагаться квитанция об уплате пошлины за регистрацию права собственности и технический план, составленный кадастровым инженером по декларации, заполненной застройщиком. На согласование этих документов у администрации есть также семь дней.
По истечении этого срока застройщик должен получить уведомление о том, что администрация отправила документы в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности.
Не получив такого уведомления, застройщик имеет право самостоятельно зарегистрировать свой дом, а Росреестру вменяется в обязанность запросить у администрации все нужные документы.
Подводим итоги
Новое законодательство действительно изменяет порядок строительства ИЖС. Застройщик теперь не должен получать разрешение на строительство дома и ввод его в эксплуатацию, а оформлять проектную документацию он может только по своему желанию. Еще одно явное изменение – новое законодательство не дает возможности избежать регистрации прав собственности на дом и уклониться от уплаты налогов.
В строительном сообществе звучат разные отзывы о новом законе: одни считают, что он принят для активного расширения налогооблагаемой базы, другие опасаются, что теперь застройщик не будет четко знать границ застройки и наличия на участке возможных охранных зон.
Консультант FORUMHOUSE с ником Mrak1983 считает главной проблемой то, что «поставить дом на кадастр» и зарегистрировать право должна только администрация.
Mrak1983
А в администрации еще и сами не знают, как это сделать. А для кадастрового учета администрация должна к техплану приложить уведомление об окончании строительства, форма которого все еще не утверждена.
Но в большинстве застройщики сходятся на том, что предварительный этап строительства сейчас явно смягчен.
Источник
Что будет, если построить дом без разрешения на строительство
Возведение сооружений на территории Российской Федерации регламентируется Градостроительным кодексом РФ. Строительство осуществляется на основе утвержденного проекта и разрешения выданного соответствующими госорганами. Но некоторые типы сооружений можно возводить без согласования. Можно ли построить дом без разрешения на строительство, какие последствия возникнут у владельца незаконной, незарегистрированной постройки? Как добровольно или через суд узаконить самострой? Что даст владельцу разрешение на строительство и когда оно не требуется? Ответ на эти вопросы вы найдете в представленной статье.
Когда не обязательно получение разрешения на строительство?
Прежде всего, необходимо определить назначение земельного участка. От его категории зависит возможность возведения сооружений определенного типа.
ВАЖНО! Земельный участок может не только пребывать в собственности, но и быть арендованным.
Затем определяется тип возводимого сооружения: индивидуальный жилой или дачный дом, сооружение подсобного, технического или вспомогательного характера, капитальное или не капитальное.
Выяснив эти два параметра, открываем Градостроительный кодекс РФ статья 51, где законодательно установлен перечень сооружений, для возведения которых не нужна разрешительная документация. Вот, что можно построить без разрешения на строительство:
- Возведение дома для проживания, бани, сарая, гаража, мастерской, складских помещений на дачных и садоводческих участках.
- Если земля пребывает в частной собственности или законном пользовании допускается возведение технических помещений для некоммерческого использования: гаража, склада, сарая и других.
- Капитальный ремонт и реконструкция сооружений, относящихся к объектам капитального фонда вплоть до полной перепланировки. Это относится как к объектам индивидуальной застройки, так и к многоквартирным жилым домам и сооружениям производственного и коммерческого назначения.
- Возведение сооружений вспомогательного назначения на участки коммерческого использования. К примеру, отдельно расположенный домик для вахты, проходной, смотровой площадки и т.п. При условии, что назначение этого строения связано с основным сооружением, а его перенос на другую часть земельного участка не позволит выполнять возложенные функции.
С разрешением на строительство тесно связано понятие «дачной амнистии«. Смысл данной законодательной инициативы заключается в возможности зарегистрировать право на собственность частного жилого дома, получить технический паспорт объекта и поставить его на учет без получения разрешения на ввод сооружения в эксплуатацию. Для такого разрешения нужен пакет документов, куда входит и разрешение на строительство. Данное послабление закреплено в федеральном законе №191 последняя редакция от 28.02.2018г. и действует до 1.03.2020 года.
Последствия незаконной застройки
Что будет если построить дом без разрешения на строительство и соответствующей технической документации, прописано в статье 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Из наиболее распространённых последствий необходимо упомянуть следующие:
- Штраф 2-5 тыс. руб. для граждан;
- 30-50 тыс. руб. для должностных лиц;
- 20-50 тыс. руб. с субъектом индивидуального предпринимательства;
- 500-1000 тыс. руб. с юридических лиц.
В двух последних случаях возможна приостановка деятельности организации на срок до 3 месяцев (90 дней).
В соответствии с налоговым кодексом РФ (ст. 396) может наступить следующая ответственность за использование незарегистрированной недвижимости:
- если сооружение не зарегистрировано менее 10 лет с момента вступления в собственность земельного участка, то производится выплата налога за 3 года и штраф в 20% от начисленной суммы;
- если 10 лет и более – налог выплачивается за всё время пользования в двойном размере.
В соответствии с гражданским кодексом РФ (ст. 222) в случае если объект признан судом самовольной постройкой, он может быть снесен за счёт владельца.
ВАЖНО! Если раньше решение о сносе самостроя выносилось нечасто, то начиная с 2016 года снос незаконно возведенной недвижимости, особенно коммерческой, приобрёл массовый характер.
Без разрешения на строительство дом невозможно сдать в эксплуатацию, то есть получить права на собственность и поставить на кадастровый учет. Соответственно, с недвижимостью нельзя будет выполнить следующие действия:
- продать, завещать, получить под него кредит;
- подключить к основным инженерным сетям: водоснабжение, канализация, газоснабжение, электричество;
- зарегистрироваться по месту жительства и получить прописку.
Как узаконить незаконную постройку?
Существует ряд случаев, когда владелец земельного участка, осуществлявший незаконное строительство, может получить незаконно возведенный объект в собственность.
Получение права собственности в добровольном порядке
Основным действием, без которого невозможно признание прав собственности, является самостоятельная постановка сооружения на учет. Это происходит в следующем порядке:
- У кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, заказывается технический план участка.
- Оплачивается госпошлина.
- Заявление с приложенным техническим планом подается в многофункциональный центр предоставления государственных и коммунальных услуг (МФЦ).
Решение выносится через 12 рабочих дней. В случае положительного решения за владельцем земельного участка признается право собственности, и выдаются соответствующее документы. В случае отказа заявитель имеет право требовать признания права собственности в суде.
Получение права собственности в судебном порядке
Для легализации сооружения через суд необходимо подать иск, основанием для которого является письменный отказ МФЦ и/или ГПЗУ. Также в иске необходимо указать владельца земельного участка (выписка из ЕГРН) и предоставить кадастровый план на сооружение, технический паспорт объекта, копию договора подряда строительной организации, в крайнем случае, копию чеков строительных материалов. Заказывается оценка стоимости сооружения (отчет прилагается к иску) для определения госпошлины, которую необходимо оплатить до подачи иска.
В случае положительного решения суда на объект строительства регистрируется право собственности. Для этого в МФЦ подаются следующие документы:
- Чек об оплате госпошлины за регистрацию.
- Копия паспорта.
- Решение суда о признании права собственности на сооружение. Обязательно с отметкой о вступлении решения в законную силу.
- Техпаспорт строения.
- Заявление владельца в МФЦ.
Представители МФЦ обязаны зарегистрировать сооружение на протяжении 12 рабочих дней.
Читайте также: Новый участок: шаг за шагом
Как избежать проблем?
Чтобы избежать штрафных санкций и других проблем настоятельно рекомендуется заранее получить разрешение на строительство. Оно выдаётся в администрации муниципального образования, а именно в управлении градостроительных разрешений (УГР) при предоставлении следующей документации:
- выписка ЕГРН;
- выписка из кадастра (паспорт участка);
- ГПЗУ – градостроительный план земельного участка;
- схема размещения сооружений;
- описание фасадной части строения.
В процессе хождения по инстанциям можно столкнуться со следующими сокращениями:
- ИСЖ – индивидуальное жилищное строительство;
- ЛПХ – личное подсобное хозяйство;
- ОНТ – огородническое товарищество;
- СНТ – садовое некоммерческое товарищество;
- ДНТ – дачное некоммерческое товарищество.
Каждая из перечисленных категорий земель имеет особенности касательно возможности возведения того или иного сооружения (жилое, вспомогательное, капитальное, без фундамента и т.п.), а также специфику регистрации.
Выводы
Отвечая на главный вопрос статьи, подытоживаем, что построить на участке дом без разрешения на строительство вполне возможно, также как и узаконить его в дальнейшем. Однако стоимость легализации незаконного сооружения, а главное, время, затраченное на это несопоставимы с трудностями оформления документации необходимой для начала строительных работ.
Источник
разрешенные объекты, особенности постройки таунхауса, а также какая застройка требует получения разрешения, а какая нет
ИЖС является одним из самых популярных для строительства видов участка.
Такой вид разрешенного использования земли подразумевает под собой использование надела для индивидуального жилищного строительства.
Но, при необходимости, ВРИ земли можно и изменить.
Удобнее всего осуществлять строительные работы в черте населенных пунктов, из них самый благоприятный вариант – земли, выделенные под ИЖС.
Что разрешено построить
Основной документ, регламентирующий строительные работы на землях ИЖС – Градостроительный кодекс. Безопасность строений зависит и от точного соблюдения норм, прописанных в СНиПах.
Общие правила, которых нужно придерживаться при планировании проведения строительных работ:
- Составление схемы планировки участка.
- Получение разрешения на ведение строительных работ.
При отведении земельного участка рекомендуется фиксирование его границ вешками.
Размещая постройку, придерживайтесь соблюдения следующих расстояний:
- от дороги до будущего фундамента постройки – 5 м;
- от проезда на другие территории до строительного объекта – не менее 3-х м.
- от дома до границы будущего забора – не ближе 3 м.
- от хозяйственных построек до изгороди – не менее 1 м.
Выдерживание красной линии – гарантия законности размещения строительных объектов, защита от судебных разбирательств с соседями и органами местного самоуправления.
Рассмотрим подробнее, что можно построить на земельном участке, выделенном под ИЖС.
Жилой дом
Законодательно закреплены следующие параметры жилого дома, которые должны применяться при его возведении на землях ИЖС:
- Малоэтажность – количество этажей не больше трех.
- Площадь строения — не более 1500 м2.
- Размещение стройобъектов до «красной линии».
Для возможности возведения подсобных построек размер выделенного земельного участка должен превышать 12 соток.
Противопожарный режим диктует следующие правила:
- Деревянные дома располагаются на расстоянии не менее 15 м. от соседней жилой постройки.
- Интервал между каменными строениями может составлять от 6 м.
- Расстояние от дома до подсобных строений – более 4 м.
- Расположение места хранения газовой емкости вне помещения дома.
- Использование электропроводки, покрытой защитным материалом.
Внутренняя конструкция жилого дома должна соответствовать следующим параметрам:
- Высота потолка – 2,5 м.
- Площадь гостиной – от 12 м2.
- Размер спальной комнаты – от 8 м2.
- Суммарная площадь санузла – от 2,7 м2.
Законодательно регламентирована высота изгороди: 2,5 м. – сторона, выходящая на улицу, 1,5 м. – размежевание с соседними участками.
Гараж
Строительство гаража на землях ИЖС помимо соблюдения строительных и противопожарных мер, требует точного соблюдения санитарного законодательства.
Объясняется это тем, что место стоянки автотранспорта является объектом негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека.
Существующие строительные нормы при возведении гаражей носят рекомендательный характер.
Такая позиция законодателей позволяет собственникам объектов, возведенных с нарушением установленных требований, не опасаться привлечения к уголовной и административной ответственности.
Исключение составляет доказанная угроза причинения вреда жизни и здоровью человека, а также окружающей среде.
Требования законодательства в отношении гаражного строительства:
- Размещение конструкции с воротами, выходящими на улицу должно обеспечивать свободное перемещение пешеходов.
- Расстояние от строительного объекта до стены соседнего дома – не менее 6 м.
- Интервал от своего жилого дома до гаража – не менее 3 м.
- Расстояние от забора до гаража – не менее 1 м.
- Удаленность гаража от ближнего края автомобильной дороги – не меньше 3-5 м.
Все интервалы рассчитываются от края самой выступающей части гаражной постройки — цоколя или ската крыши.
Все вышеуказанные требования касаются гаражей, поставленных на фундамент. Временные переносные конструкции твердой привязки к месту расположения не имеют, поэтому их размещение регулируется исключительно здравым смыслом.
В случае невозможности соблюдения норм СНиПов при строительстве гаража, согласуйте место размещения объекта с владельцами соседних участков. Подтвердите согласование с соседями места будущего строительства подписанным актом, составленным в произвольной форме.
Размеры гаражной постройки строительными нормами и правилами не регламентируются, поэтому в качестве индикатора, на который нужно ориентироваться при определении площади будущего строения принимается размер автомобиля.
Запрещается использование гаражной постройки, возведенной на землях ИЖС, в коммерческих целях.
Баня
При возведении на участке для ИЖС бани или сауны градостроительное и санитарное законодательство требует соблюдения следующих правил:
- удаленность от линии размежевания с соседним участком – от 3 м.;
- расстояние до ближайшей жилой постройки – 5 м.;
- расположение объекта с ориентацией на розу ветров для предотвращения задымления соседних жилых зданий;
- возведение строения на возвышенности, в случае проведения строительных работ в регионе с обильными осадками.
Хорошо, если баня будет просматриваться из окон дома – в случае возникновения пожара, вы сможете быстро это обнаружить.
Требование пожарной безопасности о размещении бани или сауны в непосредственной близости от водоема – если он граничит с участком ИЖС – является спорным на взгляд органов санитарного контроля.
Выдерживание расстояния в 20 метров предотвратит попадание сточных вод в русло рек.
Это касается не только природных водоемов, но и колодцев с питьевой водой.
С точки зрения безопасной эксплуатации бани предпочтительнее будет использование лиственницы в качестве материала для стен.
Приветствуется противоогневая обработка элементов конструкции.
Теплица и парник
Приспособления для выращивания овощных культур в защищенном грунте – еще один вид строений, допустимых к размещению на участке ИЖС. СНиП рекомендует размещать конструкцию не ближе 1 метра от межи.
Оптимальный вариант для размещения парников и теплиц удовлетворяет следующим условиям:
- качественный грунт;
- отсутствие затенения от деревьев;
- использование естественного противоветрового заграждения;
- отсутствие эффекта аэродинамической трубы в зоне предполагаемого строительства.
Скважина
Бурению скважины должны предшествовать геологические изыскания. До начала работ требуется произвести расчет будущего водопотребления и зафиксировать его в информационной базе соответствующих структур.
Получение разрешения Роспотребнадзора и согласование возможности проведения работ с соседями – следующий необходимый этап.
Законодательно закреплены правила размещения скважин на участке ИЖС:
- Наличие плана застройки участка.
- Удаленность от жилой постройки на расстояние не менее 5 м.
- Расстояние до септика – свыше 25 м.
- Отсутствие зеленых насаждений в радиусе 10 м.
Запрещается бурение скважин в непосредственной близости от проезжей части, а так же в подвалах жилых домов.
Сарай
Для хозяйственных построек на землях ИЖС выбираются места малопригодные для размещения других объектов, а также разбивки огорода и цветника.
Сарай используют для сезонного или постоянного инструмента и приспособлений, необходимых для ремонта и обслуживания дома и участка.
Он может быть как стоящим на фундаменте, так и легкоразборным.
Законом рекомендовано выдерживание следующих расстояний до границы с соседним участком:
- 1 м. – помещение, предназначенное для хранения хозяйственного инвентаря;
- 4 м. – сарай, используемый для выращивания сельскохозяйственных животных.
Место выращивания скота должно располагаться на расстоянии более 12 м. от соседнего жилого дома.
Навес
Размещаемые на ИЖС землях навесы относятся к категории временных сооружений, приравниваемых к хозяйственным постройкам.
Вне зависимости от того, для каких целей вы планируете использовать навес, размещать его следует не ближе 1 метра от участка соседей. Еще одно условие – направление ската крыши в сторону своего участка.
Веранда
Веранда является помещением, пристроенным или встроенным в капитальное строение. Ее внешние стены становятся продолжением дома, точкой отсчета для измерения контрольных расстояний.
Пристраивание веранды недопустимо, если стена дома изначально находилась на минимально возможном расстоянии от границ соседнего участка.
Беседка
При строительстве беседки существуют следующие правила:
- для капитального объекта расстояние до ограждения соседнего домовладения – 3 м.;
- для временного строения отступ от забора – 1 м.
Туалет и выгребная яма
Размещение туалета на землях ИЖС возможно при соблюдении отступа от соседского забора не менее 1 м.
При определении точного расстояния принимается во внимание расположение источников питьевой воды – согласно требованиям санитарного законодательства необходимо дистанцирование на расстояние не ближе 12 м.
Выгребная яма располагается от источника водоснабжения на расстоянии не менее 50 м., от границы соседнего участка – от 1 до 3 м.
Что еще разрешено
Вид разрешенного использования ИЖС помимо строительных работ позволяет заниматься на участке огородничеством, благоустройством, посадкой зеленых насаждений.
Существуют правила, регламентирующие посадку деревьев и кустарников на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство:
- расстояние от кустарника до границы соседнего участка – не менее 1 м;
- интервал между забором и невысокими деревьями – 2 м.;
- высаживание высоких деревьев допускается на расстоянии свыше 4 м. от межи.
Отдельные виды застройки
При возникновении необходимости построить объект, не предназначенный для удовлетворения личных нужд, встает вопрос о правомерности его размещения на участке ИЖС, особенно если площадь земли позволяет разместить помимо дома и подсобных построек что-то еще.
Правила землепользования и застройки территорий позволяют менять основной вид разрешенного использования земли на один из условно-разрешенных.
Подробнее о том, как узнать ВРИ участка читайте в отдельной статье.
Для предупреждения возникновения разногласий с органами государственного надзора и муниципального контроля разделите участки на два – один будет по-прежнему использоваться под дом и ведение личного хозяйства, второй – при смене ВРИ, используется для коммерческих целей.
Таунхаус
Понятия таунхаус в российском законодательстве не существует, зато есть понятие жилого дома блокированной застройки, под которое можно «подогнать» данный термин.
Условия, для законности расположения таунхауса на землях ИЖС:
- этажность не выше трех;
- количество блоков, не превышающее десяти;
- наличие отдельных выходов из каждого сектора постройки на общие земли;
- отсутствие дверных и оконных проемов в стенах, разделяющих блоки;
- расположение односемейных блоков на тесно соседствующих друг с другом земельных участках;
- соблюдение нормы отвода земли под размещение одного дома (блока).
Разделение многосекционного дома, предназначенного для проживания одной семьи, на доли с последующей реализацией их разным собственникам является незаконным.
Пристроенный дом
К жилому дому, расположенному на землях ИЖС, если в документах на землю не указано обратное, разрешается возведение капитальных и некапитальных пристроев.
Нужно учитывать, что пристраивание некапитальных строений не требует согласования с уполномоченными органами.
При возведении основательных пристроев, процедурой предварительного получения разрешения на строительство лучше не пренебрегать.
Конечно, самострой можно узаконить впоследствии в судебном порядке, но существуют случаи, когда суд откажет в вынесении положительного решения:
- расположение пристроя в непосредственной близости от коммуникационных труб и подземных кабелей;
- разрушение несущей конструкции здания для обеспечения встраивания пристроя в конструкцию дома;
- применение некачественных стройматериалов или устаревших строительных технологий.
Многоквартирный жилой дом
До смены ВРИ земельного участка начинать строительство многоквартирного дома на ИЖС землях не рекомендуется.
Пройдите всю процедуру от сбора необходимого пакета документов, заканчивая получением разрешения на строительство многоквартирного дома, и приступайте к строительству на законном основании.
Несколько индивидуальных строений
Законодательно рекомендуется разделение участка ИЖС при намерении разместить на нем несколько жилых домов.
Требования к каждому дому:
- не превышение предельно установленной этажности;
- выдерживание нормативов земельного участка под размещение одного жилого дома.
Гостиница
Вид разрешенного использования земельного участка «Индивидуальное жилищное строительство» является неподходящим для размещения объекта гостиничного типа.
Обязательно узнайте перед покупкой и оформлением сделки, есть ли среди возможных ВРИ на интересуемую вас землю использование «Гостиничное обслуживание», «Гостиничные услуги в качестве придорожного сервиса» или смежные с ними специальные виды.
В случае отсутствия необходимого ВРИ на участок, необходимо пройти процедуру общественных слушаний.
Исполнение вышеуказанных требований гарантирует получение разрешения на строительство гостиницы и возможность осуществления с использованием построенного объекта предпринимательской деятельности.
Магазин
Законодательно запрещено использовать объекты, возведенные на землях ИЖС, в коммерческих целях.
В случае необходимости строительства магазина рядом с жилым домом, или использования земли только для возведения торговой точки рекомендуется:
- разделение участка путем проведения межевания и постановки на кадастровый учет каждой его части, с последующим изменением вида разрешенного использования той территории, где будет размещаться магазин;
- смена ВРИ всего земельного участка.
Автомойка
Установка сборно-разборной конструкции или капитального строения на землях ИЖС допускается исключительно для личного использования. Автомойка к этим целям не относится. Единственный выход – смена ВРИ участка.
Строительство автомойки может нарушить экологический баланс территории. Перед строительством заручитесь разрешением структур, занимающихся надзорной деятельностью в сфере природоохранного законодательства.
Возведение с разрешением на строительство
Градостроительным законодательством установлено обязательное получение разрешения на строительство в следующих случаях:
- жилой дом;
- гараж, как объект капитального строительства;
- баня, строящаяся с устройством фундамента и являющаяся пристроем к жилому дому;
- веранда, если затрагиваются конструктивные элементы дома.
Нарушение градостроительного кодекса и возведение незаконного объекта или строения без соответствующего разрешения может закончиться для застройщика солидной суммой штрафа или приостановлением деятельности на некоторый срок.
Для владельца постройки дело может закончиться вынесением судебного постановления о сносе и последующим принудительным ликвидированием объекта.
Получение разрешения на строительство не требуется, если речь идет о следующих объектах:
- навес;
- сараи для содержания скота и птицы;
- временные гаражи и беседки, теплицы;
- баня, как отдельно размещаемый хозяйственный элемент;
- туалет и выгребная яма.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором описывается возможность использования участка ИЖС для строительства многоэтажного дома.
Заключение
Земли, выделенные под индивидуальное жилищное строительство, являются оптимальным вариантом для размещения дома, а так же подсобных помещений. Необходимо помнить, что некоторые виды строительных объектов требуют получения разрешения на строительство.
При намерении использования участка под размещение объектов, цель использования которых – получение дохода, проведите разделение участка на части и пройдите процедуру смены ВРИ.
Источник