Можно ли построить частный дом в москве
Частный сектор: на территории столицы можно иметь личное домовладение
Несмотря на то, что Москва — огромный мегаполис, в ней до сих пор существует так называемый частный сектор, причём представлен он не только элитными коттеджами, но и довольно простыми, практически деревенскими или даже дачными домами. Вот только цена у этих домов отнюдь не деревенская, ведь самое ценное в таких предложениях — не коробка, а земля.
Острова фантазий
«В пределах МКАД существует около тысячи частных домов, — рассказывает Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп». — Самые известные локации, где Москва меньше всего похожа на большой город, — это Сокол и Серебряный бор. Но есть и менее известные деревни в городе. Например, довольно неприметный на карте посёлок им. Ларина в не самом престижном районе Москвы — Лианозово, неподалеку от станции метро „Алтуфьево“, практически у МКАД. Казалось бы, что может быть престижного в районе Бибирево? Однако предложения частных домов в этом посёлке выходят на рынок крайне редко. Если коттедж с московской пропиской расположен в городской черте, в 10 минутах пешего хода от метро, рядом с водоёмом и в окружении леса, с шаговой доступностью к столичным школам и детским садам — такие предложения уникальны, цена на них выше престижных подмосковных локаций. Например, коттедж площадью 1000 м2, с участком земли в 20 соток и с довольно гротескной архитектурой, расположенный в Ларино, сегодня выставлен по цене 395 млн рублей. А дом в три раза меньше был продан полтора года назад за 100 млн долларов. Примечательно, что и сроки экспозиции „городских“ имений даже по сравнению с элитной Рублёвкой значительно короче».
Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», называет несколько «островков», застроенных частными домами. В основном, это постройки, уцелевшие с советских или даже дореволюционных времен. К наследию СССР относятся: комплекс воробьёвских дач между улицей Косыгина и Москвой-рекой, посёлки «Речник» и «Огородник» в Крылатском, дачи в Серебряном бору. Остальные дома с участками находятся на территории уцелевших деревень: Терехово, Троице-Лыково. Сохранилось несколько домов на улице Вучетича. Есть частные дома и в центре, например, на Болотном острове. Борис Березовский фактически владел особняком на Новокузнецкой улице.
Частных домов в Москве не так много, но они есть, подтверждает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Например, в посёлках «Остров Фантазий», «Мещерское», «Екатериновка», «Мякинино», «Новобутаково», «Троице-Лыково». В Северном Тушино находится посёлок «Вишнёвый сад».
Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting, называет менее известные места, в которых фигурирует частный сектор: коттеджный посёлок «Ы», «Дарьино», а также «Северная Слобода» и «Архангельское-Тюриково» — посёлки, расположенные за МКАД, но на московских землях.
Современный дом на участке 9 соток в Москве (КП Екатериновка)
А Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, приводит примеры проектов, в которых совмещается загородный и городской типа застройки. В частности, в комплексе бизнес-класса Apart Ville Fitness & Spa Resort на Дмитровском шоссе (в пределах МКАД) в предложении представлены таунхаусы в формате апартаментов. Их площадь от 130,1 м2, а стоимость начинается от 17,8 млн рублей, у каждого дома свой отдельный вход, собственная лужайка, а внутри здания — камин. Аналогичный пример в пределах МКАД — резиденция премиум-класса Tweed Park в лесопарке Покровское-Стрешнево с предложением апартаментом в двухэтажных домах. Минимальная стоимость предложения составляет 83 млн рублей за апартаменты площадью 92,8 м2. В посёлке комфорт-класса «Северная Слобода» в мкрн. Северный, который входит в состав Москвы, — от 22,6 млн рублей за таунхаус площадью 215,4 м2.
На златом крыльце сидели
Да, в столичном мегаполисе каждый метр земли ценится на вес золота, напоминает Валерия Косенкова, руководитель департамента городской недвижимости Kalinka Group. И оттого сам термин «домовладение» постепенно утрачивает своё значение в речи москвича, как и явление. «Иметь частный дом в Москве мечтали бы многие, но участков под застройку в столице крайне мало, и девелопер, получивший в своё распоряжение участок, никогда не примет решение возвести на нём даже самый дорогой и богатый дом для пользования одного человека или его семьи. Более вероятно строительство клубного дома, если локация для этого подходит, или многоквартирного жилого комплекса», — считает эксперт.
«На первичном рынке цена таких предложений более, чем заоблачная, — сообщает Илья Менжунов. — Средняя площадь дома в пределах МКАД составляет 500 м2, участка — 17 – 20 соток, а его цена 9,7 млн долларов. Такие объекты предлагаются с отделкой, чаще всего ещё и с мебелью. Готовые дома в старых границах Москвы могут ждать первых хозяев и по 10 лет — настолько дорогие эти предложения».
«Состояние частных домовладений связано с достатком их владельцев. Есть старенькие постройки, почти деревенские. Как правило, ими владеют пожилые хозяева с небольшим уровнем доходов. Но есть и дома современной постройки, большие роскошные коттеджи, землю под которыми выкупил в своё время богатый человек, или же получил её по наследству. Несколько старых домовладений есть в Замоскворечье, в арбатских переулках.
Брокерам, работающим в элитном сегменте недвижимости, чаще всего, приходится иметь дело с частными домами, которые в традиционном смысле не являются домовладениями, но фактически — это они и есть. В том же Староконюшенном переулке есть огромный особняк, принадлежащий одной семье. На улице за владельцем закреплён участок, отделённый от соседнего двора и доступный для использования только этой семьи. Размер участка примерно равен шести парковочным местам.
В переулке под названием Последний, что в районе Сретенки, есть пятиэтажный особняк, который тоже представляет собой частное домовладение. Он встроен между двумя зданиями и не так давно отреставрирован. Понять, что такой дом принадлежит одной семье, практически невозможно», — комментирует Валерия Косенкова.
Екатерина Бонч-Бруевич, генеральный директор агентства недвижимости «Мезон», рассказывает о том, что частных домов на участках за заборами довольно много. Те, что расположены в самом центре, например, в арбатских переулках, использоваться могут и как представительские офисы, и как дома для проживания.
«В переулке Сивцев Вражек есть уютный дворик площадью около 10 соток со старым деревянным домиком. Интересен он тем, что в нём жил и творил сам Лев Толстой. Это объект культурного наследия и, надеюсь, будет отреставрирован. На участке построен второй дом побольше и посовременнее (500 м2), и сейчас это частное владение ищет своего нового хозяина», — информирует она.
Вместе с тем эксперт акцентирует внимание, что если строение, купленное в личную собственность, является памятником архитектуры или объект культурного наследия, как в данном примере, сносить его или переделывать, конечно, нельзя. В других случаях это возможно, кроме того, на собственном участке можно построить жилое или нежилое строение. Возможность и параметры той или иной постройки определяются в каждом случае индивидуально, исходя из городских нормативов.
Меблированный коттедж в КП «Северная Слобода»
Дом на песке
«Предложения земельных участков в пределах МКАД есть — можно и больше 100 соток найти, но в Москве и 3 сотки хороший актив, так что продают любые клочки, — рассказывает Илья Менжунов. — При этом собственники утверждают, что земля в собственности, а её статус — ИЖС. Вот здесь нужно очень внимательно изучить свидетельство о регистрации, уделив особое внимание документам-основаниям. Надлежит несколько раз убедиться, что права на землю получены законно: формально вся территория в пределах МКАД является собственностью города Москвы как субъекта федерации. Дома в советские годы выдавались с участками, но позже приватизировать удавалось только постройки, а земля переходила в бессрочное пользование, оставаясь собственностью города. Можно приобрести недвижимость с частным домом и муниципальной землёй с расчётом впоследствии дом перестроить. В этом случае нужно понимать, что архитектурное управление разрешит его только реконструировать (пусть даже на 99%), но не сносить до основания и строить новый. Иногда застройщики коттеджных посёлков предлагают на своей территории земельные участки без построек. Такие объекты приобретать безопаснее — по крайней мере, в проектной декларации обязательно должны быть указаны права на землю, разрешение на строительство».
Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», подтверждает: «Действительно, в большинстве случаев у владельцев домов земельные участки находятся во временном пользовании. Только у единиц земля оформлена в собственность, и это подтверждено решением суда. Чтобы построить на участке, находящемся во временном пользовании современный коттедж необходимо пройти множество инстанций и получить разрешение. Так как земля находится в собственности города, то получить такое разрешение на строительство практически не возможно.
Однако обновить старый домишко без разрешения госорганов владельцы всё-таки могут. Например, снести старое жилище и на его месте построить новое, сохранив при этом внешние границы строения и внутреннюю планировку. Для реставрации фасада также не надо собирать никакие бумаги. А вот если хозяин дома решит сделать внутреннюю перепланировку — снести стены или поменять назначение комнат (например, спальню с кухней), то придётся вызывать БТИ».
Татьяна Алексеева
Заместитель генерального директора Vesco GroupНесколько лет назад к нам обратился собственник коттеджа в Троице-Лыково, который столкнулся с проблемой его продажи. Из-за большой площади самого дома, несколько устаревших планировочных решений и интерьера, а также отсутствия „внешнего лоска“ в самом посёлке платежеспособные покупатели после показа разворачивались и больше не возвращались. Желание клиента придать новую жизнь всей застройки не поддержали соседи: ремонт дороги, покраска заборов и фасадов домов, благоустройство общественных зон — солидная статья расходов, которую не готовы нести жители даже дорогих индивидуальных домов. А ведь все без исключения посёлки на территории Москвы проектировались много лет назад и уже не соответствуют требованиям нового времени. А потому гигантские размеры самих домов и плотность застройки делают продажу каждого лота большой удачей.
Квартира в ЖК «Остров фантазий» площадью 478 м2
«Загородные дома в черте МКАД — это уходящая натура, и отстаивать своё право не дальнейшее существование им будет всё сложнее с каждым годом, — делает вывод Дмитрий Котровский. — И без того дефицитный, этот сегмент рынка будет сокращаться, поскольку новых коттеджных посёлков в Москве не появляется, а частное строительство в пределах МКАД запрещено». Ну что ж, постепенно и мамонты вымерли…
Александр Шевчук
Квадрум.Медиа от 16.03.2016
Источник
Лучшие «дачные» места Подмосковья
Оригинал статьи: здесь
Где в Подмосковье лучшие места для строительства частного дома?
Средняя цена квадратного метра зависит от района, а точнее от направления от Москвы и расстояния от МКАД.
Не секрет, что самое престижное направление Подмосковья – это Запад, точнее от Юго-Запада (от Симферопольского шоссе до Ленинградского шоссе). В этом секторе самые высокие цены на загородные дома для постоянного проживания и самый большой спрос.
Престижный Запад
Считается, что причина престижности западной части Москвы и Подмосковья в “розе ветров”, у нас в Московском регионе преобладают западные ветра, из-за них вся промышленность Москвы издревле располагалась на восток от города, со временем, уходя всё дальше и дальше от центра Москвы.
А на западе был “аграрный сектор”, а также дремучие леса с царскими охотничьими угодьями. Ветер с тех пор не изменился, а вот сельского хозяйства за последние годы совсем почти не осталось.
Охотничьих угодий почти тоже, но красивый хвойный лес здесь кое-где остался. Возле него и строят самые престижные и дорогие коттеджные поселки.
Не удивительно, что часть этого западного сектора забрала себе Москва, и территория между Симферопольским и Киевским шоссе почти полностью вошла в состав “Новой Москвы”.
В плане цен и престижа, не думаем, то частный дом (коттедж) на территории Новой Москвы будет сильно дороже и “круче” чем рядом – но в Подмосковье. Это вообще опасная тема: частный дом в Москве, примеры Бутово и поселка “Речник”, как бы намекают.
Что даст вхождение в “Новую Москву” владельцу частного дома? Инфраструктуру – безусловно. Дороги, магазины, детские сады и школы, поликлиники. Но жителей станет в сотни раз больше… Не сразу, но население этих тихих мест будет увеличиваться и хватит ли на всех этой инфраструктуры – вопрос.
Посмотрите что произошло и происходит в близких в Москве Подмосковных городах. Например в черту города Химки вошел весь Химкинский район Московской области, и теперь это “Городской округ Химки”. Ну так что плохого стать городским жителем?
В вот жили Вы раньше в стародачном месте Сходня в личном частном доме, а теперь оказались в городе Химки, и в соседнем дворе начали строить высотное жилое здание…. И так везде… Новая Москва вряд-ли будет исключением.
Всё зависит от Нового Генплана Москвы: если по нему Ваш коттедж в зоне частной индивидуальной малоэтажной застройки – тогда хорошо, а если многоэтажной? А в городах у нас всё таки строях многоэтажные здания – это выгоднее застройщикам.
Но наверняка в Новой Москве, как и в ближнем к МКАД Подмосковье останутся свои “оазисы” – поляны в лесу, где не видно высоких зданий и дорог и не слышно машин. Но дома в них будут очень дорого стоить.
Кроме части Юго-Западного Подмосковья, которая стала “Новой Москвой”, есть еще много хороших и очень хороших мест для жизни за городом и для строительства частного дома.
Это и соседние – Ленинский, Подольский район Подмосковья (то что от них осталось после присоединения земель к Москве), расположенный немного далековато от МКАД но с хорошей транспортной доступностью Наро-Фоминский район.
Безусловно это большой Одинцовский район, включающий в себя и знаменитую “Рублёвку” (Рублево-Успенское шоссе), не менее знаменитый Звенигород и окрестности города Одинцово, то есть Киевское, Минское, Можайское, Рублево-Успенское шоссе.
Чуть севернее, это близкий к МКАД Красногорский район, с его Ильинским, Волоколамским и Пятницким шоссе, и началом Новой Риги. Далее Истринский район, идущий по обе стороны Новорижского и Волоколамского шоссе. Еще севернее – Солнечногорский район, по которому проходит живописное Пятницкое шоссе , и Ленинградка (Ленинградское шоссе).
К престижному Западу (Северо-Западу) можно отнести и Химкинский район (теперь Городской округ Химки) – правда мест под застройку индивидуальными жилыми домами здесь почти не осталось, район маленький и расположен вплотную к МКАД (как и Ленинский район) и здесь идет застройка многоэтажными зданиями. Хотя еще остались “оазисы”: Новогорск и Фирсановка.
Во всех перечисленных районах Подмосковья идет строительство элитных коттеджей. И если Вы хотите купить или построить именно такой – то выбирайте именно здесь.
Справедливости ради, скажем доброе слово и про некоторые другие “не западные” районы, где тоже есть престижные поселки с элитными домами. Это соседняя с Ленинградкой “Дмитровка” (Дмитровское шоссе), ставшее популярным среди состоятельных людей благодаря своему рельефу. Здесь много горнолыжных курортов и водохранилищ. Безусловно такое место как Пестово и Витинёво – можно считать элитным.
Есть несколько стародачных поселков в Мытищинском районе по Ярославскому направлению, и рядом, вокруг города Королев, вплоть до Щелково. Но не далее 10-20 км от МКАД.
Еще можно отметить одно из первых московских дачных направлений, еще в 19 веке здесь началось дачное строительство – это Рязанское направление до г. Раменское: Красково, Малаховка, Быково, Отдых и т.д. Здесь есть редкие предложения хороших лесных участков, но многоэтажки могут добраться и сюда.
Строить дорогой элитный загородный дом в других местах не рекомендуются, так как в случае чего, Вы не сможете его продать. То же в общем касается и коттеджей премиум и бизнес класса. Ведь для любой недвижимости главное – расположение (отсюда и название “недвижимость”, то здание Вы не “передвинете”).
Стоимость дома должна всё таки соответствовать стоимости земельного участка и стоимости соседских домов. Хотя на той же Николиной Горе (ДСК Ранис) на Рублевке еще остались старинные деревянные дачи 30-х годов, и это не мешает строить и продавать там суперэлитные особняки.
Это даже как раз вариант – купить старую ветхую дачу под снос. На хорошем лесном участке, в стародачном но престижном поселке и построить на её месте новый коттедж. Но нужно уметь правильно оценивать перспективы места где Вы покупаете дом или землю под его постройку.
Оригинал статьи: здесь.
Читайте далее: стоимость земельных участков в Подмосковье
Источник
Москва патриархальная: 5 сохранившихся поселков с частными домами
Частный дом в Москве… На первый взгляд, это оксюморон, особенно если речь идет о «старой» Москве, в границах МКАД. Наша столица давно застроена гигантскими общественными зданиями и многоэтажными квартирными домами. Но все же город так велик и многообразен, что тут есть место всему. Даже нетронутым с прежних времен поселкам с частной застройкой.
Поселок имени Ларина
Знали ли вы, что в московском районе Лианозово находится довольно большой дачный поселок? В нем примерно 200 частных домов, около 50 из которых построено до войны.
Собственно, возник поселок в 1930-е годы и был назван в честь большевика Юрия Ларина.
Поселок им. Ларина — одно из престижных мест Москвы! Фото: m24.ru
Если в целом по Лианозово обычные квартиры не отличаются высокими ценами, то в поселке имени Ларина цены на землю и на дома зашкаливают. Например, трехэтажный особняк с бассейном и сауной здесь продается за 140 млн рублей! А о доме Анастасии Волочковой, которая живет в поселке, мы не так давно писали.
Поселок Шлюзы
Это малоизвестный поселок на Шлюзовом острове Москвы-реки, входящем в так называемый Перервинский архипелаг. Административно относится к району Печатники, вот только автомостов ни оттуда, ни с Нагатинского затона нет, и территория эта закрытая, так как относится к режимному объекту – Перервинской ГЭС.
Шлюзы — пожалуй, один из советских заповедников в столице. Фото: zipal.ru
Здесь сохранились старые лагерные бараки, еще со времен строительства канала им. Москвы. Живут в них работники администрации Перервинского гидроузла и обслуживающий персонал шлюзов.
На Шлюзовом острове нет ни магазинов, ни школ, ничего.
Зато у жителей есть свои огороды! Время здесь как будто остановилось…
Приобрести жилье в Шлюзах нельзя: все квартиры государственные.
Троице-Лыково
А этот поселок в районе Строгино ведет свою историю и вовсе с XVI века! Он появился в 1610 году, когда Василий Шуйский пожаловал князю Борису Лыкову дворцовое село Троицкое.
Находилось оно на месте деревни Черепково в Кунцево, а князь решил перенести имение ближе к Москве-реке, где оно и стоит сейчас.
В конце XVII века село отошло Мартемьяну Нарышкину, дяде Петра I. И по его повелению здесь построили церковь Троицы Живоначальной – главное украшение поселка.
Троице-Лыково, вид с высоты птичьего полета. Фото: liveinternet.ru
В отличие от Шлюзов, это место совсем не секретное. В Троице-Лыкове даже хотели строить станцию метро. Но поскольку это не густонаселенный микрорайон, а всего лишь небольшой поселок, то станцию не открыли, а ограничились эвакуационным выходом из метро.
К счастью, этот старинный уголок Москвы, в отличие от безжалостно разрушенной недавно деревни Терехово, в ближайшие десять лет сносить не планируется.
А спрос на жилье тут есть. Самый дешевый дом в поселке из базы объявлений Mirkvartir.ru стоит 35 млн рублей.
Новобутаково
Это один из тех поселков, которые оказались разрезаны на две части после строительства МКАД. Большая часть Новобутаково осталась в Химкинском районе Подмосковья. Она сохранялась до 2000-х годов, пока не была поглощена массовой застройкой Химок. Ныне о поселке тут напоминает лишь название микрорайона – Бутаково.
Поселок Новобутаково, дом 45. Фото: safarovadom.com
Ну а московская часть, в составе района Северное Тушино, дошла до наших дней, хотя осталось всего несколько домов, а некоторые еще и сгорели.
В одном из сохранившихся жил художник Дмитрий Жилинский, купивший дом у сына композитора Сергея Прокофьева.
Некоторое время назад в Новобутаково появилось несколько новых коттеджей.
Сокол
Ну и как не рассказать о настоящем городе-саде, воплощенном в жизнь! Это старейший в столице кооперативный жилой поселок, появившийся в 1923 году. Точно неизвестно, почему он назван Соколом, но скорее всего, его изначально планировали разместить в Сокольниках, и даже успели изготовить печать с изображением сокола, держащего домик.
В итоге поселок появился рядом с селом Всехсвятское.
Впоследствии Сокол дал название целому московскому району, ну а сам город-сад называют поселком художников. Именами живописцев названы улицы поселка, кстати, одна из них – улица Венецианова – известна как самая короткая в Москве (48 метров).
Улица Верещагина в поселке Сокол. Фото: moskva-bez-prik.livejournal.com
Жили тут не только деятели искусства, но и экономисты, агрономы, инженеры и прочая интеллигенция. В советское время Сокол не раз хотели снести и застроить многоквартирными домами, но, к счастью, эти проекты были отменены.
Позже многие владельцы домов в поселке Сокол, ставших заоблачно дорогими, стали их продавать, а некоторые их просто самовольно снесли и построили на их месте элитные особняки-новоделы.
Разгорелся скандал, так как это было сделано незаконно: снос или реконструкция памятников архитектуры должны быть согласованы с Мосгорнаследием. Но страсти утихли, а новоделы стоят.
Некоторые дома можно найти в объявлениях о продаже. Так, один из аутентичных домов города-сада стоит 75 млн рублей – и это еще очень недорого для поселка художников!
Пять самых необычных жилых домов столицы
Сколько стоит жилье в самых красивых домах на Чистых прудах?
Пандемия заставила оценить прелести дачной жизни
Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Источник