Можно ли построить дом на острове
Подальше от людей: сколько стоит купить остров в России
Почему в открытом доступе так мало объявлений о продаже островов и какие трудности возникнут у тех, кто решит застроить территорию у воды
Остров на Ладожском озере в России
(Фото: пользователь Alexxx Malev с сайта Flickr.com)
Объявления о продаже островов распространены в странах Европы, Америки и Океании: прямо сейчас выкупить остров в свою полную собственность можно в США, Австралии, Греции, Канаде и даже в Эстонии. В прессу часто попадают сообщения о рекордно дорогих островах в Тихом океане, Персидском заливе или в Карибском море, однако большинство таких объектов стоит дешевле $500 тыс.
Состоятельные покупатели из России иногда интересуются подобной недвижимостью — но когда речь заходит об островах на территории России, ситуация меняется радикально. Риелторские агентства, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», признались, что не сталкивались с куплей-продажей островов в России и не получали таких запросов от своих клиентов.
Тем не менее рынок российских островов все же существует, заявил «РБК-Недвижимости» юрист и основатель сервиса «Найдем адвоката» Чермен Дзотов.
Фото: пользователь deepskyobject с сайта Flickr.com
Где находятся и сколько стоят
Приобретение островов в России не слишком популярно, считает директор юридического департамента агентства элитной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Поправка. «Дело в том, что значительный процент островов находится на севере страны, — указал Поправка. — Такие объекты представляют интерес только для организаций, добывающих полезные ископаемые, но никак не для граждан, желающих на острове поселиться или отдыхать. В менее суровых в климатическом плане регионах многие острова имеют плохую транспортную доступность, а в период половодья они оказываются в зоне подтопления. Нельзя сбрасывать со счетов и возможные проблемы с коммуникациями — на небольших островах обычно нет электричества и водопровода».
«Как правило, продают острова либо на северо-западе России — в том числе на Ладожском озере, либо в Поволжье — на Волге и ее притоках», — рассказал Чермен Дзотов. Такие объекты могут быть интересны предпринимателям, которые хотят использовать землю для бизнеса, и рыбакам, которые ищут «рыбные» места, объяснили собеседники «РБК-Недвижимости».
В настоящий момент речь может идти только о единичных предложениях, каждое из которых уникально, указали юристы. «Например, остров на озере Янисъярви в Сортавальском районе Карелии площадью 33 га был выставлен за 7 млн руб. Официально земли на острове предназначены для дачного садоводства — это накладывает определенные ограничения [на использование земли]», — привел пример Дзотов. «На Костромском водохранилище продавался остров площадью около 100 гектаров по цене 40 млн руб.», — отметил Поправка.
Редкий пример объявления о продаже острова в России. Остров площадью 30 га расположен на реке Цна у деревни Ужово в Рязанской области. Моста нет, поэтому добраться можно либо вплавь, либо на лодке. Сам остров зарос лесом
«Остров на Онежском озере продавался за 12,5 млн руб. — анонсировалось, что он расположен в пяти минутах езды на катере от всемирно известного острова Кижи, — добавил Дзотов. — Примерно такие же цены на острова на Волге. Так, в январе 2017 года на продажу выставили остров с дубовым лесом площадью 1,5 га в Волжском районе Саратова. На острове расположена туристическая база с пляжем и домиками для отдыхающих. Цена такого объекта недвижимости — 10,1 млн руб.».
Кадастровая неопределенность
Главная сложность с приобретением острова заключается в том, что значительная часть земли в России не имеет четко определенных границ, рассказала «РБК-Недвижимости» генеральный директор риелторского агентства «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. «Если мы обратимся к публичной кадастровой карте, то обнаружим, что подавляющее количество островов в РФ не имеет кадастрового номера. Иными словами, они просто не учтены», — обнаружила Шаталина.
Коллизии возникают в связи с тем, что зачастую неясно, в состав какого населенного пункта или района включены конкретные острова, добавила Шаталина. «От этого зависит их целевое назначение и разрешенное использование», — сообщили в «Миэль-Новостройках».
Некоторые острова находятся на границе регионов — и это создает дополнительные сложности. По информации Росреестра, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся всего 6,8% сведений о границах между субъектами Российской Федерации. Четко прописанные границы есть всего у четырех регионов в стране: это Республика Бурятия, Якутия, Ямало-Ненецкий автономный округ и Амурская область, утверждает Росреестр. В ведомстве говорят, что обязанности по установлению границ лежат на местных органах власти. До тех пор пока границы не зафиксированы, любые действия с землей на стыке субъектов оказываются невозможны, следует из материалов Росреестра.
Острова на Ладожском озере
(Фото: пользователь Alexxx Malev с сайта Flickr.com)
Земли у воды
В Российском законодательстве и Земельном кодексе нет понятия «остров», указали в компаниях «Миэль-Новостройки» и Penny Lane Realty. Вместо слова «остров» в России оперируют термином «земельный участок», отметили юристы. «Земельный объект, который находится внутри водного объекта, вполне можно приобрести — но есть нюансы, — заявил Чермен Дзотов. — Во-первых, существует такое понятие, как природоохранная зона. Она не может быть передана в частную собственность ни физическим, ни юридическим лицам. Аналогичная ситуация с водоохранной зоной. Единственное, как могут воспользоваться граждане или организации островом, включенным в природоохранную зону, так это взять его в аренду».
Как любой прибрежный земельный участок в России, остров обязательно имеет водоохранную зону, которая непосредственно примыкает к берегу, объяснил адвокат Валерий Вечканов. «В соответствии с Водным кодексом России на водоохранной зоне устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной деятельности, — добавил Вечканов. — Ширина водоохранной зоны устанавливается в каждом случае индивидуально — в зависимости от местоположения соответствующей береговой линии».
Из-за этих ограничений стать единственным и полноправным собственником целого острова в России невозможно в принципе, заключили юристы. «Часто продавцы понимают под островами не остров целиком, а лишь определенный участок земли на острове. Предложение же о продаже острова может быть просто обычным способом привлечения состоятельных клиентов», — пояснил Дзотов.
Обойти ограничения не получится, убежден Сергей Поправка. «Наличие строений в водоохранной зоне является одной из главных юридических проблем островов. Такие строения, возведенные без оформления надлежащей разрешительной документации, могут быть снесены по решению суда», — предупредил представитель Penny Lane Realty.
Остров в Приморском крае
(Фото: пользователь Alexxx Malev с сайта Flickr.com)
Лес или сельхозугодья
В силу природных особенностей России на островах часто растет лес. «Если на острове имеются лесные насаждения, то эта часть земельного участка относится к ведению лесного хозяйства, — заявил Вечканов. — По российскому законодательству, лесной участок земли не может находиться в частной собственности, но может быть передан в долгосрочную аренду. Если имеющиеся лесные насаждения выкупаются у государства без обязательств высаживания молодых саженцев и деревьев, то статус этого участка меняется на статус земли сельхозназначения и может быть выкуплен».
Купить сельскохозяйственные земли не смогут иностранцы — закон запрещает гражданам других государств владеть такими угодьями, отметил Дзотов. «В подавляющем большинстве случаев разрешения на строительство настоящего жилого дома с коммуникациями на маленьком острове никто не даст. Скорее всего, придется возводить просто домик рыбака или охотника», — предупредил юрист.
«Чаще всего в обороте можно встретить острова, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения или поселений (если остров расположен в границах населенного пункта), — подтвердила Шаталина. — В случае расположения острова в границах поселений на него распространяются правила землепользования и застройки, утвержденные местным органом власти».
Обойти жесткие ограничения на использование сельскохозяйственных земель можно, если завести на острове лошадей, выяснили «Известия»: в этом случае владелец острова сможет застроить недвижимостью до 20% принадлежащего ему участка. Такой способ позволит не менять статус земли, но все-таки построить на острове дом или виллу, сказано в публикации.
Остров в центре мегаполиса
Отдельная история — это острова, которые находятся в центральной части крупных городов. Такие острова осваиваются под контролем городских властей. Самые яркие примеры — это Новая Голландия в Санкт-Петербурге и остров Молокова в Красноярске.
Реконструкция острова Новая Голландия
(Фото: Станислав Забурдаев/ТАСС)
В первом случае речь идет о военном поселении, которое долго находилось на территории Новой Голландии: остров был закрыт для обычных горожан. Реконструкция острова началась в 2010 году: согласно планам петербургских властей, прежде закрытая территория должна стать большим общественным пространством с прогулочными зонами, павильонами для массовых мероприятий, детскими парками, кафе и магазинами. Также на Новой Голландии появятся офисы и апартаменты. Реконструкцию должны завершить в 2025 году.
Что-то подобное должно было произойти и с островом Молокова в Красноярске. В 2006 году девелоперская компания GVA Sawyer разработала и представила городской администрации проект развития острова площадью 16 га. Здесь должен был появиться деловой центр «Енисей Парк Сити» с офисами, апартаментами и примыкающей к ним рекреационно-парковой зоной. О проекте говорили несколько лет — а потом администрация передумала. В GVA Sawyer рассказали, что красноярские власти повторно изучили транспортные и экологические риски от освоения острова Молокова, после чего решили оставить остров отдыхающим и не разрешать там новую застройку.
Источник
Возможно ли купить остров в России и как это сделать
Так мог бы выглядеть русский частный остров
Наша страна весьма велика, богата озерами и реками, ее омывают воды Северного ледовитого и Тихого океанов, у нее есть выход в Черное море, и свое внутреннее море — Каспийское. И островов должно быть много, но сведений о возможности купли-продажи крайне мало.
Сложности покупки острова в России
Одной из главных проблем нашей Родины является необъятная территория: тысячи квадратных километров просто нет возможности обустраивать. Правовой статус огромных массивов земли остается неясным. Большинство островов не имеют кадастрового номера. Непонятно, к каким населенным пунктам они относятся — а от этого может зависеть, разрешат ли на купленном кусочке земли строительство или другую хозяйственную деятельность.
Земли на стыках регионов трудно покупать и продавать — любые торговые операции с земельными участками невозможны, пока не будет определено, к какому субъекту федерации они относятся. А четко прописанные границы есть только у четырех регионов.
Покупка острова может наткнуться еще на одно препятствие: природоохранные и водоохранные зоны.
Природоохранную зону нельзя приобрести в собственность, но можно взять в аренду. Водоохранная зона — участок, непосредственно примыкающий к берегу. В каждом случае его размеры определяются индивидуально. То есть весь остров может оказаться сплошной водоохранной зоной, в которой нельзя ничего строить, а уже имеющиеся строения могут быть снесены по решению суда. Нельзя покупать и заросший лесом участок земли — только брать в долгосрочную аренду.
Из-за этого, кстати, многие юристы сходятся во мнении, что стать полноправным хозяином острова невозможно в принципе — речь может идти только о покупке участка земли на нем.
Следующая проблема — климат. Россия не Фиджи, тут холодно в большинстве регионов и большую часть года. Северные острова заинтересуют, пожалуй, только добывающие компании. В более теплых районах случаются паводки, особенно разорительные для островных хозяйств.
Никаких коммуникаций на свежеприобретенной земле вы не найдете. Всё нужно будет прокладывать самостоятельно: дороги, воду, электричество. И ладно, если на самом острове — на большой земле дорог тоже может не оказаться.
Сколько стоит купить остров в России
Остров с домиком за пять миллионов
Поскольку рынок островов в нашем государстве мал и отличается неопределенностью, почти бесполезно искать будущую собственность у риелторов. Каждое предложение — единственное в своем роде. Острова продают на Avito, иногда для привлечения покупателей владелец создает отдельный сайт.
Острова, на продажу, на сегодняшний день (декабрь 2017), находятся на Волге, есть несколько предложений из Карелии. Цены колеблются от 5 миллионов рублей до 40 миллионов.
Eсть остров на Волге в районе Саратова, площадью 128 гектаров, поросший дубовым лесом, с пляжем и водой из собственной скважины — продается не в окончательную собственность, а в аренду на 49 лет. Он самый дешевый — 5 миллионов.
В Саратове выставили на торги остров напротив городской набережной, цена вопроса — 10 миллионов.
Остров в Костромском водохранилище общей площадью 60 гектаров обойдется кому-то в 40 миллионов, но ходят слухи, что по весне его сильно затапливает.
В Карелии, в непосредственной близости от знаменитого острова Кижи на Онежском озере, продается земля площадью 33 913 кв.км. за 12 с половиной миллионов рублей.
На границе с Финляндией продается остров за 7 миллионов рублей.
Купить остров в России недорого
Собственность с видом на Кижи
Если вы хотите чего-то подобного, будьте осторожны — несовершенство законодательства открывает возможности для мошенничества. Часто объявление о продаже дешевого острова оказывается просто «завлекалочкой», а речь идет о покупке земельного участка на нем. Кроме того, водоохранная и природоохранная зоны останутся в собственности государства в любом случае.
За покупкой дешевого острова последует прокладка дорогих коммуникаций.
Но если вам так страстно хочется обладать кусочком родной земли, найдутся способы преодолеть бюрократические препятствия. Главное, не терять оптимизма и приготовится пройти километры со справками и документами. А можно подождать: острова никуда не денутся, а государство, последовав западному опыту, обратит внимание на бесхозную землю и начнет ее продавать активней.
Источник
Москва не нужна
Советские времена, когда даже представители высшей элиты страны формально не могли купить понравившийся объект недвижимости, давно прошли. Теперь приобрести можно почти все и где угодно — были бы деньги. Но большинство россиян по-прежнему делают выбор в пользу банальных квартир, и не исключено, что напрасно.
Есть другая жизнь — вне мегаполисов, за рамками сложившегося быта, без пробок, офисов и переполненного метро. Что если стать островитянином? Идея сумасшедшая, но достойная обсуждения. Недаром острова за рубежом с удовольствием покупают российские олигархи — уже они-то знают толк в извращениях. Собственный остров в Камбодже был у эксцентричного девелопера Сергея Полонского; миллиардер Дмитрий Рыболовлев купил принадлежавшие семье Аристотеля Онассиса острова в Греции; миллионер из России, основатель Монархической партии Антон Баков недавно собрался взять в аренду три необитаемых острова в Тихом океане, чтобы возродить на них Российскую империю.
Конечно, состоятельные люди выбирают дорогие острова — могут себе позволить. Но есть и объекты, выставленные на продажу по цене обычных московских квартир. И даже дешевле.
В сети есть несколько специализированных сайтов, где размещаются объявления о продаже исключительно островов: Islands.com, Islandsproperties.com, Vladi Private Islands и прочие. Кроме того, хороший выбор островов предлагают международные агентства недвижимости, прежде всего Sotheby’s International Realty и Christie’s International Real Estate, но они продают только элитные лоты.
Удобный интерфейс у портала Privateislandsonline.com. И как раз здесь можно найти объекты по цене от 22 тысяч долларов (менее 1,3 миллиона рублей) — столько стоит, правда, не весь остров, а его участок площадью 80 соток. Сам остров расположен в провинции Новая Шотландия на востоке Канады, в двух часах езды от Галифакса. На нем построено несколько домов, принадлежащих канадцам, американцам и европейцам. До суши можно добраться на лодке за несколько минут. Периметр острова — всего около семи километров.
Дороже — в 39 тысяч долларов (2,2 миллиона рублей) обойдется объект на реке Миссисипи в штате Миннесота. Зато речь идет уже о полноценном острове площадью около 125 соток. На участке нет построек — только песчаные пляжи и деревья. Рыбацкий домик здесь можно построить без проблем, для более серьезного строительства потребуется разрешение местных властей.
Еще один лот по цене до 100 тысяч долларов, что примерно соответствует стоимости однокомнатной квартиры в Москве, — остров в Атлантическом океане близ побережья Ирландии. Он продается за 83,7 тысячи долларов (4,8 миллиона рублей). Площадь — 526 соток, ранее никак не использовался. До Большой земли всего 200 метров.
За 90 тысяч (5,2 миллиона рублей) можно приобрести остров в 40 соток у побережья города Гранада в Никарагуа. Строить на нем разрешается все, что угодно. Электричество есть — как и множество фруктовых деревьев.
Ну, а вариантов из ценовой категории миллион+ полно по всему миру. Например, совсем недавно частный остров в Коралловом море недалеко от Австралии выставили на продажу за 2,7 миллиона долларов — это примерная стоимость апартаментов в международном деловом центре Москва-Сити. Только вот площадь острова — 31,3 тысячи квадратных метров. В ММДЦ столь просторного жилья нет.
В России острова тоже продаются и покупаются, но с юридической точки зрения стать единоличным собственником такого объекта нельзя: любая территория, находящаяся на расстоянии 20 метров от воды, будь то озеро, река или море, является местом общего пользования. Доступ на нее ограничивать нельзя. Это значит, что совсем отгородиться от веселых купальщиков не получится.
Кроме того, все острова имеют водоохранную зону, ширина которой может достигать и 500 метров. В ней нельзя строить почти ничего. Если остров относится к природоохранной зоне, купить его невозможно в принципе — только арендовать. И о строительства уютного коттеджа в таком случае придется забыть.
Тем не менее островная недвижимость, замаскированная под отдельные острова, в стране предлагается. Выбор, правда, невелик. В базе Avito нашлось всего одно объявление о продаже: за 10,1 миллиона рублей можно приобрести остров на Волге площадью 1,5 гектара, расположенный в 300 метрах от береговой линии Саратова. Остров не затапливается во время половодья, на нем расположена трансформаторная подстанция. Кроме того, здесь есть большой песчаный пляж, волейбольная площадка, 17 домов для отдыхающих, домик для игры в настольный теннис, зимняя сторожка и столовая. «Цена является предметом переговоров при серьезности намерений», — отмечается в объявлении.
Аналогичное предложение — остров на озере Селигер. Общая площадь участка — 100 соток. «Два жилых дома и баня. Все строения в собственности. Шикарное предложение для развития туристического бизнеса или место для спокойного семейного отдыха», — утверждает продавец. О «чистоте» документов на объект в объявлении нет ни слова.
Если есть сомнения в целесообразности покупки острова, можно для начала его арендовать на короткий или длительный срок. Понравится быть Робинзоном — тогда и приобрести. В помощь — Airbnb, где регулярно появляются соответствующие объекты.
Так, остров Берд в Карибском море можно снять за 395 долларов в сутки. С собой разрешается взять пять и более человек. Хозяева считают, что идеальный срок пребывания на острове — 4-6 дней.
За 126 долларов в сутки сдается лот в провинции Онтарио в Канаде. Туристам предлагается разместиться в деревянном домике на шесть человек, который находится на острове размером 91 на 18 метров. Во время отдыха путешественники могут покататься на каноэ или отдохнуть на известняковом пляже.
Другой представленный на Airbnb остров находится в американском штате Мэн. За 152 доллара в сутки гости получат просторный дом, безлимитный интернет и снасти для рыбалки.
Некоторые россияне из неолигархической касты уже сегодня охотно арендуют экзотические острова на длительный срок. Так, весной 2017 года стало известно, что жительница Перми сняла на 99 лет необитаемый остров в Тихом океане. Он входит в состав фиджийского архипелага, где когда-то проходили съемки фильма «Голубая лагуна». По словам россиянки, арендовать остров получилось не дороже, чем построить дом в популярном у жителей Перми районе города Верхняя Курья.
Женщина отметила, что на территории она планирует возвести мини-отель, ориентированный на туристов из Китая и Австралии. При этом гостиница займет лишь небольшую часть острова, остальные земли — более 30 гектаров — останутся нетронутыми.
Для тех, кому жизнь на острове кажется недостаточно уединенной, есть предложения продажи участков на Луне. Их реализует, например, компания Lunar Land. 40 соток обойдутся всего в 30 долларов, 800 — в 250. Но транспорт до места назначения может оказаться не по карману.
Источник