Можно ли построить дом на участке с обременением
В документах на мой участок появился запрет на строительство. Как так?
— В регистрационных документах на участок земли ЛПХ населенного пункта указана улица и дом, а в обременении стоит «без права строительства жилого дома». В предыдущих документах такого обременения не было. Может ли даваться адрес с домом без права строительства жилого дома на землях населенного пункта?
oromashko/Fotolia
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
ЛПХ — это личное подсобное хозяйство. Строительство возможно только при условии, что земля находится на территории населенного пункта. Для того чтобы уточнить, возможно ли строительство, Вам стоит обратиться в администрацию с заявлением о желании застройки земли (это нужно для получения разрешения).
Как поменять категорию земли?
Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?
Отвечает адвокат Валерий Вечканов:
В первую очередь, (тем более что в предыдущих документах обременения не существовало) Вам необходимо установить причину такого обременения и то, в какой момент это обременение появилось, на основании чего. Также нужно понять, какие были предыдущие документы и почему вдруг появились новые. Если Вы покупали земельный участок без обременения и получили уже на свое имя документы, но с указанным обременением, то можно вернуть данный участок продавцу и получить обратно денежные средства.
По сути самого обременения можно определить одну причину — это государственный сервитут, который наложен в государственных целях, и изменить его назначение практически невозможно. Однако если данный сервитут был наложен в период владения земельным участком без обременения, то возможно потребовать либо его отмены, либо замены земельного участка на другой, но без обременений.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Подобное ограничение в использовании земельного участка при наличии на нем объекта недвижимости (например, памятника архитектуры или иного объекта) вполне может быть установлено. Оно не влечет обязанности сноса или демонтажа существующего объекта недвижимости, но иное строительство на данном земельном участке не предусматривает.
Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС
Какие документы нужно проверить, покупая дачу?
Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:
Такое вполне может быть. Под регистрационными документами, скорее всего, понимается выписка из ЕГРН, в которой обременение «без права строительства» действительно встречается. Это может быть связано с физическими обременениями земельного участка (например, наличие кабеля связи или ЛЭП). Поэтому Вам необходимо обращаться к специалистам, которые закажут и проанализируют все необходимые документы. Также может быть несоответствие площади участка строительству, так как нет определенных пределов для раздела участка.
Отвечает юрисконсульт офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Алла Галкина:
Вероятно, адрес Вашему участку с указанием улицы и номера дома был присвоен ранее, до момента, когда возникло обременение «без права строительства жилого дома». В Федеральном законе «О личном подсобном хозяйстве» указано, для каких целей могут использоваться земли ЛПХ. Виды использования определены, исходя из местонахождения участка.
Обременение на право строительства жилого дома могло быть установлено позднее, если участок частично или полностью попадает в санитарно-защитную зону ЛЭП, зону газовой магистрали, природоохранную зону, а также в случае несоответствия разрешенного использования земельного участка виду разрешенного использования, установленного в соответствии с зонированием территории. Так, например, в рамках такой категории земель, как земли поселений, по правилам землепользования и застройки устанавливаются различные территориальные зоны, а затем применительно к каждой территориальной зоне определяются виды разрешенного использования участков.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
3 вещи, которые вы обязаны знать, покупая участок под строительство
Как построить загородный дом: 15 полезных статей
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник
Можно ли строить дом на земельном участке с обременением
К сообщению о непосредственной близости коммуникаций при покупке земли надо относиться с осторожностью. Насколько они близко и что это за коммуникации? Например, согласно Правилам охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением правительства РФ, на участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения — обременения. Они запрещают собственникам, владельцам или пользователям данных территорий строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения. По закону, дом не построишь и в пределах охранных зон ЛЭП, и водопроводной магистрали.
Участок с обременением
Увы, случается, подобные земли продают на вполне законных основаниях. Но даже если право собственности оформлено, строить разрешат только на той части территории, которая не обременена. Как правило, в таких ситуациях итог один: на оставшемся клочке можно поставить разве что палатку.
Упрямо преступив закон (вместо палатки устроив блиндаж без соблюдения безопасных расстояний до объектов жизненно важных магистралей) хозяин будет наказан рублем. Так, здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных СНиПом минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежит сносу за счет средств лиц, допустивших нарушения.
Конечно, можно сделать попытку добиться выноса трассы за пределы обремененной территории. В том числе можно попытаться сделать это через суд. Но решение подобных вопросов осуществляется исключительно за счет правообладателей земельных участков. Причем не важно, до или после прокладки труб (кабеля) хозяин надела стал хозяином. Судебная практика идет именно по такому пути и практически в 80% случаев отказывает в удовлетворении исков об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Требования об устранении препятствий в пользовании имуществом удовлетворяются только в случае установления и доказанности того обстоятельства, что действия собственника газопровода незаконны и нарушают права и охраняемые законом интересы владельцев земельных участков. Однако землевладельцы могут обратиться в суд с требованиями об установлении сервитута.
Что такое сервитут
Данный термин произошел от лат. servitus, servitutis (подчиненное положение) и означает ограниченное право пользования чужим имуществом. Сервитут, установленный в пользу определенного лица, является личным, в пользу собственника (пользователя) четко определенной недвижимости предиальным, в интересах неопределенного круга лиц — публичным. Его устанавливают для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации коммуникаций, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены иначе. Обратите внимание: как следует из п.1 и п. 4 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен только в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности. Правом требовать установления сервитута обладает собственник недвижимого имущества, а также лица, которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.
В интересах государства
Если ограничение права собственности на земельный участок не было зарегистрировано, а газопровод проложен, то возникает вопрос: кто и когда должен зарегистрировать ограничения? 3десь речь может идти о публичном сервитуте. Это возможно в случаях, если решение о прокладке коммуникации исходило от местной администрации, а не от какого-либо частного лица, и если оно носило обязательный характер. Имейте в виду, что публичный сервитут возможен лишь для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения без изъятия земельных участков. Его установление должно осуществляться с учетом итогов общественных слушаний. Также в силу п. 5 ст. 2З ЗК РФ осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Если в результате использование земли становится невозможным, ее собственник вправе требовать изъятия надела, в том числе путем выкупа с возмещением убытков или предоставления равноценного участка также с возмещением убытков.
Без обременения
Итак, положим, вы купили участок, на который установлен публичный сервитут, как (подвинуть) коммуникации и за чей счет? Чтобы вести разговор о том, кто должен производить оплату работ по переносу, скажем, газопровода (облгаз либо местная администрация), нужно иметь четкое представление о следующем:
предполагалось ли, что данный сервитут будет временным либо постоянным;
насколько он мешает собственнику;
был ли вообще зарегистрирован публичный сервитут;
действительно ли он приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка;
получал ли прежний собственник надела соразмерную плату от сельской администрации за данный сервитут.
На основании ответов на эти вопросы, согласно действующим земельному и гражданскому законодательству РФ, собственник может обратиться за защитой своих прав в суд.
Источник
Строительство дома на участке с обременением без права строительства
Строительство дома на участке с обременением «без права строительства»
У меня есть зарегистрированный на правах собственности земельный участок. В выписке из кадастра этот участок относится категории «Земли поселений», вид разрешенного использование — «ЛПХ», в графе «обременения» стоит запись «без права строительства».
Тем не менее, я построил дом на этом участке, получил технический паспорт в БТИ, получил присвоение адреса и зарегистрировал его в как Объект незавершенного строительства, т.к. пока нет ни воды, ни газа, ни электричества, и формально ввести дом в эксплуатацию я не могу. Однако, Администрация нашего городского поселения отказала мне дважды в выдаче технических условий на подключение к инженерным сетям (электро- и водоснабжение) ссылаясь на то, что мое строение незаконно, т.к. принадлежащий мне участок «без права строительства». Я обратился с ходатайством об изменении вида разрешенного землепользования с ЛПХ без права строительства на ЛПХ с правом строительства, и получил отказ с мотивировкой: «Администрация не видит оснований в изменении вида разрешенного использования земельного участка, т.к. отсутствует градостроительная документация этой деревни».
Насколько я понимаю, вид разрешенного землепользования «ЛПХ» в категории «Земли поселений» не препятсвует строительству усадьбы (дома). Как мне быть в этом случае? Как убрать запись из кадастрового плана о запрете на строительство? Как получить ТУ на подключения к инженерным сетям? Следует ли мне обращаться в суд или присутствуют внесудебные пути решения конфликта?
Ответ:
Согласно п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) «земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений и т. д.
Целевое назначение (категория) Вашего земельного участка — земли поселений.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ: «Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов».
Разрешенное использование земли осуществляется в соответствии с зонированием территории (т.е. в рамках определенной категории земель происходит определение территориальных зон, для которых и устанавливаются виды разрешенного использования). Так, например, в рамках такой категории земель как земли поселений в соответствии с правилами землепользования и застройки устанавливаются различные территориальные зоны, затем применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.
Порядок пользования землями с таким видом разрешенного использование как личное подсобное хозяйство установлен в Федеральном Законе «О личном подсобном хозяйстве» №112-ФЗ от 07.07.2003 года.
Согласно п. 1 ст. 4 указанного Федерального закона для ведения личного подсобного хозяйства (далее — ЛПХ) могут использоваться земельные участки двух видов:
в черте поселений (приусадебный земельный участок).
за чертой поселений (полевой земельный участок).
Полевой земельный участок может использоваться исключительно для производства сельскохозяйственной продукции и на нем нельзя возводить здания или строения (п. 3 ст. 4 Закона). Приусадебный земельный участок в черте поселений, наоборот, допускает строительство на нем жилого дома, производственных бытовых и иных зданий, строений, сооружений (п. 2 ст. 4 Закона).
Таким образом, в вашем случае все зависит от того, земельный участок какого вида (приусадебный или полевой) находится в вашей собственности.
В соответствии с п. 3 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, Правилами землепользования и застройки (далее — Правила), которые включают в себя помимо прочего карту градостроительного зонирования с указанием территориальных зон. Изменение вида разрешенного использования Вашего участка означает, что необходимо внесение изменений в эти Правила.
Процедура внесения изменений в Правила не так проста. Заинтересованное лицо (Вы) подаете соответствующее заявление в комиссию, которая разрабатывала Правила. Такая комиссия должна быть сформирована и утверждена главой местной администрацией муниципального образования, на территории которого располагается Ваш земельный участок. Комиссия, получив Ваше мотивированное заявление на изменение разрешенного использования, в течение 30 дней направляет положительное или отрицательное заявление главе администрации на утверждение. Последний также в течение месяца выносит окончательное решение.
Возможна ситуация, когда правила землепользования, включающие и градостроительный регламент, еще не утверждены местными органами власти. Исходя из текста вашего вопроса следует, что в вашем случае сложилась именно такая ситуация.
В этом случае, в соответствии подпунктом 3 п. 1 ст. 4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний, проводимых в порядке, установленном статьей 39 Градостроительного Кодекса РФ.
Согласно п. 12. ст. 39 Градостроительного Кодекса РФ: «Физическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения».
Таким образом, законодательством прямо предусмотрено оспаривание отказа в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земли в судебном порядке, соответственно, вы вправе оспорить отказ администрации в суде. Администрация в суде должна будет доказывать фактические основания своего отказа, а суд должен будет оценить достаточность таких оснований и соответствие их закону.
Старший юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» А. Солодовникова
Все консультации
Источник
Как законно построить дом, если имеются обременения? — Правовед.RU
Являюсь собственником земельного участка в 4 сотки, на котором собираюсь строить дом практически по середине этого участка пролегает газовая труба, ведущая к соседскому дому. В связи с обременением (с одной стороны — деревянный дом, вынужден отступить 8 метров), фундамент попадает на газовую трубу. Владелец газовой трубы (сосед) говорит, что проблемы это мои и выносить эту трубу должен я сам своими силами и средствами. В газовой службе пытался решить эту проблему, где мне сказали, что если я построю дом, то со мною будет судиться газовая служба и судебным решением принудит снести дом.
Как мне правильно поступить, какие права имею я, с соседом договориться невозможно, человек на контакт не идёт, а газовая служба предлогает потратить около 500 тысяч на вынос этой трубы за мой счёт и ещё и соседа подключать к этой самой трубе.
Что делать в такой ситуации?
01 Июля 2013, 13:47, вопрос №112848
Иван, г. Москва
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Добрый день!
Может быть как собственник земельного участка, Вам попытаться доказать, что газовая труба проложена неправомерно и без вашего согласия и заставить газовую службу за свой счет подвинуть трубу?
Учтите, что возможно Ваши права как собственника, в том числе право застраивать свой земельный участок (ст 263 ГК РФ) нарушаются.
Так же местным законодательством должны быть установлены минимальные размеры земельных участков на которых разрешено ИЖС. Если на 4 сотках разрешено в принципе ИЖС в вашем городе, до Вам однозначно нужно отстаивать свои права в суде.
Другое дело, если другой технической возможности провести трубу не существовало и не существует, но это уже в ходе разбирательства выяснится, начните процесс, наймите юриста.
Оцените ответ.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый вечер!
Во-первых, если собственник трубы — сосед, то вы можете наложить частный сервитут и требовать платы за сервитут.
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами (п.6 ст.23 ЗК РФ).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п.1 ст.274 ГК РФ).
Во-вторых, вы можете требовать через суд устранения нарушений в пользовании участком и демонтажа газовой трубы (если данная труба только для личного пользования соседа), оспаривание прокладки данной трубы без разрешения собственника данного земельного участка.
Сосед до прокладки трубы, по закону, должен был требовать установления частного сервитута на чужом земельном участке, а уже потом прокладывать трубу. То есть установление частного сервитута — это в его интересах.
А так получается, что я тоже смогу прийти на ваш участок и построить, например, сарай, он мне очень нужен для хранения инвентаря. Тоже сделал и ваш сосед.
Поэтому, расклад дела может быть таков, что вы будете требовать демонтажа трубы, а он может предъявить встречный иск об установлении сервитута, если докажет, что иного варианта прокладки трубы нет, только по вашему земельному участку.
Земельные споры достаточно сложная категория дел, и суды не имеют единой практики правоприменения в данной сфере, поэтому удачи!
Все услуги юристов в Иркутске
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник