Можно ли построить дом на землях общего пользования

Содержание статьи

Особенности пользования землей общего пользования и ответственность за самозахват территорий

В рамках населенных пунктов выделяются различные категории земель, которые могут использоваться в соответствии с их целевым назначением. Одной из таких категорий являются земли общего пользования.

Что именно относится к этой категории и как эти земли можно использовать?

Законодательство

Регулирование вопросов использования земель общего пользования в рамках населенных пунктов осуществляется двумя ключевыми нормативными актами, первым из которых является Градостроительный Кодекс Российской Федерации, а вторым — Земельный Кодекс. Указанные нормативные акты занимаются полномасштабным регулирование всех вопросов, связанных с эксплуатацией любых земельных категорий, расположенных в населенном пункте. Кроме того, Земельный Кодекс Российской Федерации осуществляет контроль за соблюдением правил эксплуатации существующих земельных участков.

Градостроительный кодекс Российской Федерации дает подробную расшифровку понятия земель общего пользования, а также формулирует основные правила эксплуатации этого ресурса.

В рамках данного нормативного акта также происходит подробная расшифровка основных направлений, по которым может происходить эксплуатация конкретного земельного участка, отнесенного к той или иной категории.

Так как понятие земель общего пользования относится одновременно к двум сферам правоотношений — градостроительным и земельным, на них распространяется свое действие также и региональное законодательство. Этот уровень законодательства может использоваться в том случае, если региональные нормативные акты не входят в противоречие с федеральным законодательством.

Говоря о взаимодействии между собой регионального и федерального законодательства, можно отметить, что федеральное будет иметь первоочередное значение, если возникает конфликт между нормативными актами.

В то же время, если подобная возможность установлена на федеральном уровне, для выявления наиболее удачного варианта решения проблемы может осуществляться выбор тех нормативно-правовых норм, которые будут использоваться.

Какие земли относятся к категории земель общего пользования?

Землями общего пользования принято считать те земельные участки, которые расположены в населенных пунктах и служат цели удовлетворения интересов и законных прав лиц, проживающих на территории этого населенного пункта.

К землям совместного использования будут относиться следующие земельные участки:

Земли, на которых были построены транспортные развязки, а также дороги различного уровня направленности и обслуживающих характеристик;
Земельные участки, на которых возведены инженерные сооружения, предназначенные для обслуживания социально-культурных потребностей населения;
Земли, используемые для захоронения бытовых отходов или возведения предприятий, предназначенных для утилизации имеющихся бытовых отходов;
Земельные участки, использование которых подразумевает удовлетворение интересов жителей населенных пунктов.

Эти земли являются землями общего пользования, которые могут эксплуатироваться для достижения интересов качественного обслуживания проживающих в конкретном населенном пункте людей, а также для полноценного функционирования различных юридических лиц, в том числе и региональных и муниципальных органов власти.

Возможные варианты использования земель общего пользования

Получить в собственность земли, относящиеся к категории земель общего пользования, невозможно.

Именно по этой причине рассматривать в сфере правоотношений можно только такие варианты использования, как:

Аренда;
Безвозмездное бессрочное пользование.

Земельное и гражданское законодательство запрещает возможности оформления в частную собственность земельных участков, относящихся к землям общего пользования, независимо от того, каким именно образом происходит такое оформление — выкупом или путем проведения процедуры приватизации.

Однако, в том случае, если на участке расположено капитальное строение, оформленное надлежащим образом в качестве недвижимого имущества с прохождением регистрации права собственности, участок через судебное решение можно признать находящимся в собственности. Но в этом случае будет работать правило, согласно которому оформление права собственности невозможно в том случае, если имущественные претензии предъявляются к земельному участку, расположенному, например, на улице.

Наиболее распространенным вариантом использования земель общего пользования считается аренда, которая оформляется собственниками капитальных строений, расположенных на таких участках.

При оформлении договора аренды собственник здания, расположенного на этом участке, имеет право преимущественного заключения договора аренды. Однако право выкупа действовать в этом случае не будет, а указание возможности выкупа в тексте договора будет считаться незаконным.

Аренда земель общественного пользования имеет наибольшее распространение в сфере правоотношений, где одной из сторон, заключающих договор, выступает юридическое лицо.

Если же речь идет о взаимодействии физического лица и государства, то в качестве возможного варианта получения во владение земли будет считаться безвозмездное пользование или постоянное бессрочное пользование. И в том, и в другом случае владелец участка (но не собственник, которым выступает государство) имеет право возвести капитальное строение на территории полученного участка.

В том случае, если объект капитального строительства прошел официальную регистрацию в виде недвижимого имущества с оформлением права собственности, с таким сооружением можно осуществлять все юридически значимые действия (продать, подарить, оставить в наследство), земля перейдет к новому собственнику строения.

Однако, так как оформление в собственность такого участка запрещено, произойдет переход права аренды земельного участка. В гражданском законодательстве этот принцип называется переуступкой права аренды (отдельного перезаключения договора в этом случае не требуется, но внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимость будет обязательным).

Таким образом, собственность на право пользования землями общего пользования остается на постоянной основе за государством в лице его субъектов или муниципальных образований, а пользователи могут распоряжаться возведенными на таких землях строениями с переуступкой права пользования на землю новому владельцу здания.

Правила налогообложения земель общего пользования

Так как земли общего пользования находятся в собственности государства, режим их налогообложения будет иметь определенные особенности:

Если участок предоставлен в аренду физическому или юридическому лицу, то налогами этот участок будет облагаться только в том случае, если на нем не возведено никаких строений, оформленных в качестве недвижимого имущества. В противном случае налог может быть заменён арендным платежом или наоборот;
Если участок не имеет своего владельца или пользователя (например, проезжая часть дороги), то земельный налог в этом случае будет заменён транспортным (в состав которого включается также и налог за использование дорог), то есть сумма налогообложения будет разделена в пропорциональном размере на всех потенциальных пользователей конкретным участком;
Если земли общего пользования находятся в рамках садоводческого некоммерческого товарищества, то налог за эти территории должны платить все собственники участков в рамках такого объединения.

Особый режим налогообложения земель общего пользования обусловлен непосредственно особенностью характера и возможных вариантов использования таких участков.

Именно по этой причине использовать классическую для сферы фискальных правоотношений форму налогообложения для таких земель нельзя, так как участки находятся в постоянной собственности государства.

Ответственность за незаконное использование земель общего пользования

В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации землями общего пользования должны считаться такие участки, на которые имеют доступ все желающие, то есть эти участки имеют режим свободного доступа.

Одним из наиболее распространенных вариантов нарушения законодательства об использовании земель общего пользования считается самозахват таких территорий. Классификация такого правонарушения происходит в соответствии со статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях. Согласно этой статье под самозахват от земель общего пользования необходимо понимать самовольное занятие и эксплуатацию земельного участка без наличия соответствующих правоустанавливающих документов на него.

Наказание за такое правонарушение назначается в соответствии с этой же статьей Кодекса и подразумевает под собой только наложение штрафа на нарушителя.
Однако, если на участке возведено самовольное строение (а лицо, возводившее это строение, такого права не имел), одним штрафом отделаться уже будет нельзя — самовольную постройку придется снести и восстановить первоначальный вид конкретного участка. При этом все эти действия нарушитель должен осуществить за свой счёт.

Контроль за содержанием и эксплуатацией земель общего пользования Земельный Кодекс налагает на специально уполномоченные органы, в функции которых включен обязательный контроль за состоянием земель в конкретном административно образовании, а также управление недвижимым имуществом, принадлежащим государству на праве собственности и подлежащим распределению в соответствии с действующим законодательством.

Земли общего пользования представляют собой особую категорию земель населенных пунктов, режим использования которых регулируется как на федеральном, так и на региональном уровне. Особенность нахождения таких земель только в собственности у государства накладывает отпечаток как на возможности реализации таких участков, так и на режим налогообложения этой категории земель.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Источник

самовольный захват территории СНТ, что грозит по земельному кодексу за захламление и другие нарушения, и куда жаловаться?

Почему земли, владение которыми проходит в режиме общего пользования, возбуждают так много юридических, практических и фактических нюансов в сфере правовых отношений в границах Земельного Кодекса? Попробуем разобраться, какие территориальные зоны могут причисляться к категории ЗОП, какие существуют правила распоряжения ими для всех граждан и как избежать проблем и нарушений собственных прав в делах, касающихся ЗОП?

Фото 1

Что такое ЗОП?

По ассоциации, земли общего пользования (далее – ЗОП) – это те территории, которые принадлежат всем гражданам, как социальные пространства, это территории, которые не имеют частного собственника и не могут его иметь (разве что государство и является этим собственником).

Согласно тому, как эти земли определяют Земельный и Градостроительный Кодексы Российской Федерации, земли общего пользования – это участки и территории, которые используются в качестве путей сообщения (сюда входят дорожные участки, улицы, мостовые, пешеходные территории), в качестве зон отдыха (к примеру, парки, детские площадки, скверы и бульвары), а также зоны для промышленных нужд общественности (свалки, полигоны, территории для переработки мусора).

Согласно закону на ЗОП разрешено возводить капитальные постройки, а также некапитальное строительство. Но при этом строительство должно соответствовать целевому назначению зон ЗОП. Разберемся подробнее в нюансах, связанных с землями, предназначенными для общего пользования.

Земельный кодекс касательно общих территорий

Фото 2 Этот тип землепользования, как и любой существующий, упомянут в Земельном Кодексе Российской Федерации, так как именно он регулирует и регламентирует все вопросы, связанные с использованием земельных ресурсов нашей страны.

В статье №85 ЗК РФ упоминаются ЗОП.

Согласно этой статье земли общественного пользования могут входить в состав различных территориальных зон, но ни в каком случае не подлежат приватизации. Также по этой статье к ЗОП причисляются площади, улицы и проезды, автодороги и трассы, территории набережных, бульваров, водные объекты и пляжи.

Нарушения пользования ЗОП регулирует статья 7.1 глава 7 КоАП РФ. Под нарушением в ней подразумевается самовольный захват земель общего пользования. Об этом далее.

Самовольный захват ЗОП – чем грозит?

Поговорим подробнее о самовольных захватах. Как уже было сказано в предыдущем пункте, все нарушения касательно ЗОП должны быть предусмотрены законом нашей страны.

Такой вид нарушения землепользования как самовольный захват территории, предназначенной для общего пользования, причисляется к административному правонарушению и регулируется статьей 7.1 главы 7 Кодекса Административных Правонарушений РФ.

Расследования по этому правонарушению проводят государственные федеральные инспекторы, специализирующиеся на использование и охране тех ЗУ, которые внесены в Росреестр. Статья, регламентирующая это нарушение называется «Самовольное занятие земли».

По ней занятие ЗОП по собственной воле в случаях, если на это не имеется документов, которые предусмотрены законом (или в случаях, если отсутствуют документы на разрешение хозяйственной деятельности), влечет за собой административную ответственность. А именно, штраф для физического лица в размере 500-1000 рублей, для должностного лица от 1000 до 2000 рублей и для юридического лица от 2000 до 20 000 рублей.

Помимо этого, касательно самозахвата действует статья №21 главы 23 Кодекса Административных Правонарушений РФ, которая именуется «Органы, выполняющие государственный контроль за эксплуатацией и охраной земельных участков».

Органы, отмеченные в этой статье, имеют особое право рассмотрения тех дел, которые касаются ситуаций, предусмотренных в статьях 7.10, 7.2 (часть 1), 7.1 (в объеме самовольной уступки права использования участка и мены земли), а также в статьях 8.8., 7.34 КоАП РФ.

Этими органами государственной службы являются следующие:

Главный государственный инспектор Российской Федерации по охране и эксплуатации земли, а также его заместители.
Главные государственные инспекторы отдельных регионов РФ по охране и эксплуатации земли, а также их заместители.
Главные городские и районные госинспекторы по охране и эксплуатации земли, а также их заместители.

Примеры самозахвата

Обратимся к ситуациям, в которых самовольно захватываются ЗОП, к чему они могут привести и почему эти ситуации не являются законными.

Сосед захватил часть дороги, поставив гараж

Постройки, как известно и понятно каждому, должны находиться на территории земли их владельца, причем по указанным нормам, соблюдая все отступы согласно пожарной безопасности и другим нормам.

Строительство гаража не требует разрешения, не подведено какому-либо контролю, но гараж, тем не менее, должен находиться в границах ЗУ. Но бывают такие случаи, когда хозяин построил гараж так, что его часть выходит на дорожную зону, являющуюся ЗОП, что незаконно и является поводом для обращения в Росреестр.

Незаконная установка забора на ЗОП

Фото 4 На сайте Росреестра предоставлена информация о деятельности организации и их борьбе с правонарушениями.

На их сайте можно найти много примеров незаконного обращения с ЗОП.

Один из них заключался в том, что в Оренбургской области мужчина обнес свой земельный участок забором, захватив часть дороги, из-за чего движение по ней стало затруднительным.

Хозяин участка может либо выплатить штраф в размере от 5 до 10 тысяч рублей, либо получить право на расширение участка, чтобы избежать сноса забора. Такой поступок является правонарушением, так как по ЗК РФ, огораживая свой земельный участок, владелец должен сделать отступ перед проезжей частью, в противном случае, дверь/калитка должна открываться в сторону участка, а не на дорогу. Выносить же забор за пределы ЗУ – противозаконно.

Незаконное строение

Фото 5 Если положение гаража на участке не регламентировано, то хозяйственные постройки некапитального типа и капитальные строения обложены правилами расположения их на участке, постройка дома вообще требует разрешения на строительство.

Именно поэтому строение вне участка, находящегося не в личной собственности, а на ЗОП является существенным правонарушением. Поэтому, когда сосед решил возвести посреди дороги сарай – это повод обратиться за проверкой.

Перегородили дорогу, нет доступа на земельный участок

Дорога и подступ к дому – общественная зона, преграждение пути по ней чем угодно – гаражом, забором, собачьей будкой или сараем – это незаконно.

Самозахват жилого помещения и участка общедолевой собственности

Перед тем, как рассмотреть такой пример, ознакомимся с понятием общедолевой собственности. Этот вопрос регулирует уже Жилищный Кодекс Российской Федерации, статьи 37 и 162.

По ЖК РФ, общедолевая собственность – это такие места общего пользования (имущество в том числе), которые принадлежат собственникам помещений многоквартирного дома, при условии что доля общедолевой собственности пропорциональна площади квартиры собственника, а также при условии, что выдел и отказ от этих долей запрещен по закону.

Что касается состава общедолевого имущества, то к нему можно отнести:

помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном;
территории крыш;
ограждающие ненесущие и несущие конструкции многоквартирного;
земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

Так вот, что касается примера, то в практике часто случается, когда один из жильцов производит захват общего имущества в многоквартирном доме.

Например, сосед самовольно захватил колясочную и, установив стену, включил ее в площадь своей квартиры. Это произошло без сбора подписей соседей, а также без получения на то разрешения. Такое случается часто, в большинстве случаев – безнаказанно.

Куда обращаться и жаловаться, при неправомерных действиях правообладателей земельных участков?

Что же делать в том случае, если были замечены, непосредственно коснулись или мешают жить совершенные неправомерное действия по отношению к ЗОП, и какие органы контролируют процесс правосудия относительно таких нарушений. Начнем с того, что саму ситуацию, согласно Земельному Кодексу РФ, должны держать под контролем следующие органы и лица:

Госземконтроль (это уполномоченный государственный орган).
ОМС или Земельный контроль муниципалитета (он должен быть уполномоченным ОМС).
Органы, которые осуществляют территориальное общественное самоуправление, либо иные объединение/организации, носящие общественный характер, и Земельный контроль общественного направления (куда входят гражданские лица, заинтересованные в проблеме).
Субъекты землепользования, к которым причисляются владельцы, собственники, пользователи, арендаторы (в период выполнения ими хозяйственной деятельности). Иными словами – Земельный контроль производственного направления.

По законодательству, основываясь на постановлении Правительства РФ №689 от 15 ноября 2006 «О земельном государственном контроле», чтобы обратиться в связи с нарушением пользования землями общего пользования, нужно лишь подать обращение, либо жалобу от юридического или физического лица в Управление Росреестра.

Это заявление/обращение будет являться основанием для начала проверки указанного участка, на котором произведены нарушения, касающиеся землепользования.

Как писать заявление, как предоставить доказательства?

Согласно информации, предоставленной Управлением Росреестра, заявление можно подать несколькими разными способами:

В офисах Росреестра и Кадастровой палаты. Для этого необходимо узнать на сайте о расположении офисов и их приемных часах.
Почтовым отправлением. Документ можно отправить в главный офис, либо в территориальное отделение, адреса которых также можно легко найти на сайте.
В МногоФункциональных Центрах.
Заказать выездное обслуживание. Услуга на безвозмездной основе пока что предоставляется лишь ветеранам войн и инвалидам 1 и 2 групп.
В электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра.

Воспользовавшись одним из указанных способов, необходимо заполнить заявление по указанной форме, которую также взять на сайте Росреестра. Доказательствами считаются фото/видеоматериалы, которые необходимо приложить к заполненному заявлению.

Незаконный захват участка в СНТ

Фото 8 Заселение до получения надела в аренду, без права пользования им или вообще заселение на чужой/бесхозный участок – такие могут возникнуть проблемы в садовых товариществах.

Также в СНТ существуют пожарные водоемы или, например, общественные колодцы – обнесение их забором без возможности пользоваться ими у членов СНТ – это неправомерное действие, за которым следует юридическая ответственность.

Захламление общих территорий

Когда ЗОП используются в качестве свалки, это незаконно по нескольким причинам. Во-первых, такие свалки могут служить преградой для использования ЗОП по назначению. А во-вторых, свалки – это достаточно вредные территории, и, если они находятся в местах, для них не предназначенных, это может обернуться вредом здоровью граждан и экологии. В захламлении сложно искать виновное лицо, так как к нему могут быть причастны многие граждане.

Как оформить в собственность (приватизировать) участок ЗОП?

Для этого до того, как начать им распоряжаться, необходимо подать ходатайство на получение права расширения участка и приватизации ЗОП. Этот процесс имеет нюансы, так как получение разрешения зависит от того, какое имеет предназначение желаемая зона.

Незаконное выделение и регистрация земельного участка в СНТ

Все участки СНТ для регистрации их на владельца должны быть приватизированы, оформлены в управлении СНТ.

Этапы для получения участка проходят через государственные организации, но если случилось так, что это было сделано незаконно, соседи и члены садового товарищества могут смело оформлять коллективную жалобу или одиночные заявления в Управление Росреестра.

Для того, чтобы пользование ЗОП не причиняло неудобств гражданам, необходимо знать о правилах пользования ими и правах на эти территории, которые принадлежат самим гражданам.

Источник