Можно ли построить дом не по линии застройки
до дороги, межи и здания в СНТ и ИЖС по нормам СНиП (СП) 2020, многоэтажное и индивидуальное строение
Расстояние от красной линии до линии застройки – документально зафиксированное и применяемое на основании действующего законодательства (так называемая существующая межа) или временная, проектная удаленность по СНиП (СП), действующая до момента законной фиксации. Норма такого параметра отражается в Градостроительном кодексе, СНиП (СП), может регламентироваться генеральным планом застройки, принятым местными властями, конкретного населенного пункта – города, поселка, округа. Условная линия – граница между частными владениями и территорией общественного пользования, за которую не может распространяться застройка земельной собственности частного лица.
Жилой дом
Красные линии застройки: что это такое
Основное определение понятия красных линий дано в ст. 1 Градостроительного кодекса, действующего на территории Российской Федерации. Границы, определяемые этим термином, входят, согласно главе 5 того же законодательного документа, в пакет документов для планирования и получения разрешения на строительство.
Строительство индивидуального дома
Собственнику участка необходимо пройти с помощью кадастровых инстанций этап размежевания с другими территориями любой формы собственности. В том числе частной, общественной, участками для ЛЭП или газопроводов.
После этого владелец получает схему с изображением садового участка, надела под ИЖС, придомовой территории, на которой располагается многоэтажный жилой дом.
На схеме, выданной как приложение к кадастровому сертификату, нет указания на КЛ. Есть только габариты и привязка к конкретным ориентирам.
Возведение частного жилого дома и застройка территории
Определение понятия красной линии может несколько варьироваться в зависимости от расположения и назначения частной земельной собственности, предназначенной под застройку:
- Градостроительный кодекс под этим термином подразумевает условную границу, отделяющую участки с публичными объектами, доступными для всех граждан, от земельной собственности, на которой расположен частный дом. При этом расстояние от красной линии до застройки может отдельно устанавливаться нормативными актами местной администрации, СНиП или строительными правилами СП.
- Согласно закону об СНТ, принятому в 2020 г., на садовых участках можно строить дома для постоянного проживания. Минимальный размер земельной собственности – 6 соток. На таких участках затруднительно соблюдать расстояния по СНиП (СП), в которых нормируется строительство ИЖС. Поэтому в садоводческих товариществах с 2020 г. размещение застройки на участке может регламентироваться правлением товарищества.
- В принятой намного ранее, еще в 1998 году, Инструкции о порядке проектирования под красной линией подразумевалась условная черта, которая разграничивает микрорайоны и кварталы от площадей и улиц.
- Разграничение на генплане отмечалось красным цветом, но с момента принятия Градостроительного кодекса под красной линией понимается не межа между кварталами и улицами, а условное разграничение территорий для общего пользования, участков в личной собственности и специальных, отведенных для строительства коммуникаций.
Застройка участка на даче
На каком расстоянии от красной линии можно строить дом, определяется не только дистанцией от уже построенного объекта. Например, детских площадок, проездов, уже построенных общественных или образовательных зданий.
Необходимо ознакомиться с генпланом населенного пункта и узнать о предполагаемом строительстве электрических или транспортных коммуникаций. Местные власти не обязаны уведомлять собственников о своих строительных планах. Поэтому может существовать проектная КЛ, отображенная только на генеральном плане.
СП градостроительства определяет местоположение КЛ, руководствуясь несколькими важными факторами. Это генеральный план с существующими и запроектированными объектами, схемами инженерно-технических коммуникаций, как уже построенных, так и запланированных в будущем.
Дом можно строить и зимой
На определение расстояний влияют не только строительные правила, но и объект, который располагается за ней, или предполагаемый тип строительства в проекте. Например, школа или детский сад, дорога, магазин, трубопровод и прочие варианты.
Границы красных линий застройки
Красная линия застройки – это условная межа, которая устанавливается между общественной территорией или важными объектами и проводимым строительством. Неважно, идет ли речь о возведении частного дома, здания многоквартирного и многоэтажного для проживания граждан или офисного.
ИЖС на даче
Критерием для установки красной границы застройки служит красная линия улицы. Обозначение границы на утверждаемом проекте предусмотрено и для реконструкции, перестройки, достраивания к уже имеющемуся объекту.
Как и в случае с постройкой ИЖС, устанавливается забор, обеспечивающий безопасность граждан и отмечающий красную линию застройки, соответствующую утвержденному строительному плану.
Нормы расположения строений на участках в СНТ и ИЖС согласно СНиП (СП) и СанПиН
Нормой может считаться и дислоцирование вдоль КЛЗ, и предусмотренный проектом отступ. Это утверждается при согласовании строительства, и нарушать уже определенные нормы недопустимо.
Расстояние от линии застройки до красной линии
СНиП регламентирует размещение зданий и сооружений как постройку, в которой непременно учитывается уже имеющийся проект и красные линии, которые определены в данном населенном пункте.
Нормы застройки между индивидуальными деревянными многоэтажными домами
В нем указывается, сколько метров должно быть, чтобы могла проехать пожарная машина. Также учитывается имеющаяся сеть инженерно-технических коммуникаций, особые объекты. Дистанцирование от них обязательно при постройке жилого дома, и он строится с обязательным отступом.
Жилое здание отступает от красной линии дороги не менее 5 метров, от переулка не менее 3 м.
Так же происходит, когда строится индивидуальный дом. Согласно СНиП он должен отстоять от межи соседнего участка и красной линии улицы на том же трехметровом расстоянии. Несоблюдение установленных норм, произвольная застройка индивидуальной земельной собственности могут легко вылиться в судебную тяжбу или снос после ее разрешения.
Нормы размещения дома относительно дороги в СНТ и ИЖС согласно СНиП (СП)
Итак, от соседнего участка частный дом по нормам СНиП (СП) должен находиться не ближе, чем в 3 метрах. Хозпостройки – на расстоянии от 1 до 4 метров от земельного участка соседей. От дороги отступ хозпостроек должен быть равен 5 метрам, от проезда или переулка – 3 метрам.
Линия застройки должна отстоять по нормам СП на расстоянии не менее 2 метров и более от любых других красных линий.
Расстояние от красной линии до жилого дома
Расстояние от дома до красной линии, согласно нормам СНиП, отражено сразу в нескольких нормативных документах – Градостроительном и Земельном кодексах, Постановлениях Госстроя и Приказе Минрегиона № 849. В 2019 г. были приняты дополнения к уже существующим правилам. Связаны они с разрешением строительства в СНТ капитальных домов для проживания.
Схема расположения построек на участках в СНТ и ИЖС согласно нормам СанПиН и СНиП (СП)
Поэтому лучше придерживаться существующих требований:
- в частном секторе, к которому условно теперь можно отнести и территорию СНТ, жилое строение не может располагаться ближе чем на три метра к красной линии застройки;
- отступление от правила допускается только тогда, если в здании есть на первом этаже помещения, используемые как общественные, даже если это переоборудованная квартира – такое строение может выноситься на край КЛ;
- во всех остальных случаях дистанция от красной линии зависит от расположения дома на улице.
Удаленность от забора соседей при застройке земельного участка
Если зафиксировано нарушение нормы расстояния не только для дома, но и для ограждения участка, выходящего на чужую территорию, такую постройку не удастся приватизировать из-за имеющегося разногласия с требованиями Земельного кодекса. В самом негативном сценарии такое строение может быть подвергнуто сносу.
Красная линия при строительстве многоэтажного жилого дома
Определяется по градостроительному плану, в котором четко разграничены территории, запретные для проведения строительства. В нем должно быть указано и планирование новых объектов, и элементы инфраструктуры, которые уже имеются в наличии.
Многоэтажный дом в городе
Многоквартирный дом должен отступать от проезжей части не менее чем на 5 м, при условии, что в первом здании находятся только жилые помещения. Это регламентируют правила жилищного строительства. От тротуара отступ может быть уменьшен, но минимальный не может составлять менее 4 метров.
Красная линия при строительстве индивидуального дома
Определяется в индивидуальном порядке, потому что стандартной схемы расположения не существует. У каждого частного землевладения может быть вариативная дислокация по отношению к общественным территориям, коммуникациям.
Пожарные отступы между частными жилыми зданиями
Единственное четко определенное требование – противопожарное расстояние. Оно зависит от материала стен, а строительство гаража и подсобного помещения можно производить в метре от установленного ограждения. Противопожарное расстояние может зависеть и от расположения колодца, доступности пользования им в случае пожара.
Минимальные противопожарные расстояния между домами
Дистанции стандартно определяются типом материала, из которого производится застройка. Камень, кирпич, бетон позволяют сократить дистанцию до 6 метров, но при условии, что проведены контрольные мероприятия.
Нормативы противопожарных дистанций при застройке
Если в постройке использованы огнестойкие материалы, однако имеются деревянные перекрытия, то дистанция требуется на два метра больше. Здания, полностью построенные из легковоспламеняющихся материалов, не могут располагаться ближе друг к другу, чем на 15 м.
Расстояние от красной линии до дороги
Дистанция определяется типом дороги, вдоль которой располагается фасадная часть строящегося дома. Если она выходит в переулок или на проезд, достаточно 3 м. Более оживленное движение, а точнее если это дорога, предполагает 5 м. До места разворота для транспорта на дороге, например, в сельской местности, может ограничиваться 5 метрами.
Схема отступов от застройки домов до дороги и проулка для города и сельской местности
Более высокие требования к дистанцированию не выдвигаются в условиях крупного города или мегаполиса, где распространенное явление – оживленная дорога или автотранспортная магистраль.
В этом случае жилая постройка удаляется не только по противопожарным, но и по санитарным соображениям. Данные нормы совпадают.
Коттеджный поселок в деревне
Расстояние от дороги до красной линии определяется по уровню загазованности воздуха, интенсивности автомобильного движения и количеству полос. Однако не может быть менее 5 метров от дома до красной линии.
Источник
Что такое «красная линия» для дома и участка в частном секторе?
Не думайте, что автор обманул и, вместо наглядного и доходчивого объяснения понятия «красной линии» для дома, расположенного в частном секторе, решил скопировать выдержку из закона – не обманул, простое объяснение будет в следующем абзаце, но, чтобы стало понятней, я все-таки обязан опубликовать официальный текст. Итак, читаем Градостроительный кодекс Российской Федерации (Статья 1): «красные линии – линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории». Кому-то стало понятней? Ручаюсь, что владельцу дома (вряд ли) понравится такое объяснение, потому что совершенно не ясно, как его отнести к застройке частного участка – и это справедливо. Почему справедливо? Во-первых: потому что заумно и не понятно, а во-вторых: потому что при строительстве индивидуального жилого дома понятие «красная линия» чаще всего трактуется не верно, и, в принципе, термину «красная линия» здесь вообще не место. Чего так категорично? Ну, вот так – сейчас объясню почему.
Дело в том, что словосочетание «красная линия» очень хорошо запоминается, и на протяжении десятилетий используется в качестве какой-то пугалки-страшилки. Типа, нельзя нарушать красную линию, а то (как минимум) оштрафуют, а может даже заставят сносить. Если домовладельцу задать вопрос: а как вы понимаете термин «красная линия», то большинство скажет – это расстояние от границы участка, проходящей вдоль улицы, до дома, но это не так. Расстояние от границы участка, проходящей вдоль улицы, до стены дома – это не «красная линия», а минимальный отступ от границ участка, за которым запрещено размещение зданий и строений. Да, этот минимальный отступ нормируется, и нарушать его действительно не желательно, так как могут быть проблемы при оформлении в администрации документов на дом после завершения строительства, но этот норматив не имеет отношения к понятию «красная линия», которое дано в Градостроительном кодексе РФ. В качестве полезной информации: в каждом муниципалитете сейчас утверждены правила землепользования и застройки, именно в них прописывается минимальное расстояние, на котором должен располагаться индивидуальный жилой дом от границ земельного участка. Как правило, расстояние от границы участка, проходящей вдоль улицы, до дома – 5 метров.
Остается вопрос: а применимо ли вообще понятие «красная линия» по отношению к частному домовладению? Да, применимо, но не в отношении дома и прочих строений, а в отношении земельного участка. Если упростить терминологию и опустить тонкости, то именно граница земельного участка, обращенная в сторону улицы, и будет считаться «красной линией», если нет утвержденной документации по планировки территории – например, проекта планировки квартала индивидуальной жилой застройки. Если же такой проект имеется, то в нем «красная линия» будет обязательно обозначена. В чем её смысл? Если «красная линия» установлена в проекте планировки или в проекте межевания территории, то это будет четкое ограничение, запрещающее расширение и выделение земельных участков на землях общего пользования, неприкосновенность которых и будет защищать установленная в проекте «красная линия».
Источник
Какое расстояние должно быть между постройками: нормативы для СНТ и ИЖС — Темы недели — Журнал
Чтобы исключить потенциальную опасность для своих насаждений и строений, еще на этапе озеленения и строительства нужно придерживаться действующих СП. Тем более что крайние изменения в законодательной базе совсем «свежие» и нормы расстояний между постройками на участке с большой вероятностью будут актуальными и следующее десятилетие, если не дольше. Рассмотрим, как распланировать участок без нарушений и есть ли возможность обезопасить себя от разбирательств, когда соблюдение нормативов невозможно физически из-за размеров или формы участка.
Содержание
Законодательная база
Как измеряются расстояния
Требования к жилью
Нормативные расстояния
Противопожарные нормативы
Как быть владельцам нестандартных участков
Вывод
Законодательная база
В советский и постсоветский период в сфере жилищного строительства, в том числе и частного, действовали строительные нормы и правила (СНиП), в осовремененном виде они преобразовались в свод правил (СП). До недавнего времени в отношении дачных садоводческих товариществ действовал СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». С 15 апреля текущего года он утратил свою силу, вместо него расстояние между постройками на участке регламентируется новым СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения». Но частные дома не редкость и в городской черте, не говоря о разнообразных поселковых формах, а это уже прерогатива СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-02-2001). Однако в большей степени данный свод правил ориентирован именно на конструктив самих домов и инженерные сети, тогда как расстояние между постройками на участках ИЖС отдельно не оговаривается, а какое расстояние между домами и другими зданиями, указано в СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты…». В последнее время на законодательном уровне ведется активная работа по возможности присвоения СНТ статуса поселковых поселений, и для них, а не только для ИЖС, может стать актуальным и СП 42.13330.11 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89).
В зависимости от зоны возведения дома и сопутствующих сооружений, могут действовать и особые условия, одинаково распространяющиеся, что на строительство, что на реконструкцию зданий. Если «повезло» с природоохранной местностью или культурным наследием, первым делом необходимо выяснить местечковые ГПЗУ (градостроительный план застройки участка) и ПЗЗ (правила землепользования и застройки).
Как измеряются расстояния
Даже на привычных шести сотках в буквальном смысле на счету каждый метр, особенно в свете нынешних ужесточений, а по действующему СП минимальный размер земельного участка и вовсе, 0,04 га. Но ошибка в замерах, пусть и непреднамеренная, может вылиться в проблемы в будущем, при продаже недвижимости или вступлении в наследство. Какое расстояние между домами и любыми другими постройками, зависит не только от нормативов, но и от архитектуры. Расстояние между соседними постройками на своем или до строений на соседском участке измеряется от цоколя или стены, если цоколя нет. Но только в том случае, если имеющиеся выступы (эркер, навес, свесы, крыльцо) не больше 50 см от плоскости. При превышении минимума расстояние замеряется или от этой выступающей части, или от ее проекции на землю, к примеру, когда крыша в стиле шале или есть консольный вынос второго этажа на опорах.
Требования к жилью
Требования к садовым домикам для сезонного проживания минимальны:
- Высота жилых помещений (от пола до потолка) – не меньше 2,2 м;
- Высота хозяйственных помещений – не меньше 2 м;
- Высота погреба (до выступающих несущих элементов) – не меньше 1,6 м.
Если на участке в СНТ планируется не просто дача, а строительство капитального дома для ПМЖ, в котором можно прописаться, «подключаются» и нормативы для ИЖС.
- Не больше трех этажей.
- Не выше 20 м.
В остальном, в СП для СНТ указано, что при проектировании домов для проживания круглый год, необходимо руководствоваться СП для ИЖС, однако этот свод регламентирует планировки и квадратуру только домов государственного муниципального фонда. Тогда как при проектировании частных индивидуальных домовладений допустимо превышение минимальных нормативных показателей.
Нормативные расстояния
Нормы расстояний между постройками кардинальных изменений не претерпели, но некоторые корректировки есть.
- Высота и тип забора – от 1,2 до 1,8 метра против предыдущих полутора. По правилам ограждение должно быть сетчатым (не указано, что именно рабица), но по договоренности с соседями и с правлением, можно обойтись вообще без ограждений или сделать их другого типа. Обоюдное согласие должно быть в письменном виде. По сути, ничего нового, от нормальных соседей глухим забором не загораживаются, а от проблемных вряд ли реально получить согласие. Как и раньше, единственный вариант – задекорировать проницаемое ограждение живой изгородью или другими способами.
- Расстояние до стволов высоких деревьев – теперь можно высаживать крупномеры в трех, а не четырех метрах от соседского забора, но на четырех сотках особо и не размахнешься.
- Расстояние до септиков, компостных ям и уличных туалетов – допустимо их расположение не ближе двух метров к соседскому или уличному забору. Однако эта дистанция касается новой застройки, а чтобы заставить перенести эксплуатируемый «благоухающий» объект, придется судиться и доказывать, что он не просто смердит, но и наносит реальный вред.
В остальном же, какое расстояние между домами было, такое и осталось:
- От дома до забора соседнего участка – от 3 м.
- От дома до лесного массива – от 15 м.
- От дома до красной линии улиц – от 5 м.
- От дома до красной линии проездов – от 3 м.
- От хозяйственных построек до красной линии улиц и проездов – от 5 м.
- От хозяйственных построек бытового назначения до границ соседнего участка – от 1 м (при минимальном расстоянии обязательна организация водосточной системы со сбором стоков в пределах своего участка либо скат крыши с уклоном во двор). В местностях с обильными снегопадами придется также предотвратить возможность схода снеговых покровов с крыши на участок соседей.
- От хозяйственных построек, предназначенных для содержания птицы или сельхозживотных до границ участка – от 4 м.
- От дома до душа, бани или сауны, уличного туалета – от 8 м.
- От стволов среднерослых деревьев до границ – от 2 м.
- От кустарников – от 1 м. Если возникнет желание закрыться от соседей живой изгородью, ее придется отнести от забора, посадка вплотную, уже нарушение.
- От колодца до уличного туалета или компостной ямы – от 8 м.
- От окон жилых помещений до стен дома и любых хозяйственных построек (баня, гараж, сарай, стоянка) на соседних участках – от 4 м.
- От уличного туалета до стен соседнего дома – от 12 м (при отсутствии централизованной канализационной системы).
- Площадь под строения – до 30 % от площади участка, в совокупности с дорожками, площадками и другими зонами с твердым покрытием – не больше 50 %.
Для экономии ресурсов хозпостройки пристраивают к дому, интервалы до границы смежных участков измеряются отдельно для каждого из блоков.
- С гаражом (навес со стоянкой) – от 3 метров от стены дома, от 1 метра от стены гаража (проекции навеса).
- С бытовой хозпостройкой – от 3 метров от стены дома, от 1 метра от стены хозблока.
- С хозпостройкой под содержание птицы или животных – от 3 метров от стены дома, от 4 метров от стены пристроя.
По согласованию с правлением СНТ навес со стоянкой или гараж может располагаться на участке, примыкая к ограде со стороны улицы или проезда, то есть, без отступа в 5 метров. Но расстояние от стены гаража до соседских границ не должно быть меньше 1 метра.
Противопожарные нормативы
На то, какое расстояние между домами на соседних участках, влияют не только нормативы СП для СНТ, но и противопожарные СП. Если в пределах участка противопожарные расстояния между зданиями и сооружениями не нормируются, то по отношению к строениям, расположенным у соседей, все строго, а удаленность зависит от конструктива.
- Расстояние между двумя домами из негорючих материалов (камень, железобетон и подобные) – от 6 м.
- Между двумя домами из негорючих материалов с деревянными перекрытиями – от 8 м.
- Между домами из горючих материалов (деревянные и с деревянным или деревянно-щитовым каркасом, а также СИП) – от 15 м.
- Между домами из негорючих материалов и негорючих материалов с деревянными перекрытиями – от 8 м.
- Между домами из негорючих и горючих материалов – от 10 м.
- Между домами из негорючих материалов с деревянными перекрытиями и горючих материалов – от 12 м.
Расстояние от хозпостроек до соседского жилья также зависит от степени огнестойкости конструкций.
- От хозпостройки из негорючих материалов до жилья – 10 м.
- От хозпостройки из негорючих материалов с деревянными перекрытиями до жилья – 12 м.
- От хозпостройки из горючих материалов до жилья – 15-18.
На маленьких территориях выдержать подобный разнос практически нереально, но при определенных условиях противопожарные расстояния можно значительно сократить, подробно изучив СП (ссылка в первом разделе).
Как быть владельцам нестандартных участков
В наших реалиях не редкость земельные наделы такой формы и (или) габаритов, на которых физически невозможно выдержать все нормируемые расстояния между объектами. Возникает разумный вопрос.
СтасильдаУчастница FORUMHOUSE
Кто-нибудь сталкивался с проблемой строительства на нестандартном участке? Это все у них на бумажках красиво, идеальные квадратные участки 10×10…но у большинства они нестандартные, у нас очень узкий и длинный участок. Сейчас там стоит старенький дом с сараем, хотели построить новый, в этом уж совсем страшно. Сейчас габариты 6×6 м, вместе с сараем 6×10 м. С одной стороны – проулок и соседи, с другой, огромный огород соседей и стена нашего дома вместо забора. Какая организация рассмотрит наше обращение, как нам быть? Что делать владельцам нестандартных участков, если ширина нашего участка 8 метров максимум?
Разумный ответ тоже есть.
DimkalabКонсультант FORUMHOUSE
Обращение рассмотрит ваша администрация, которая вам даст разъяснительный ответ. Ответ будет о том, что вам необходимо получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Думаю, в ответном письме также будет информация, куда направить заявление.
Также в ходу разнообразные соглашения между соседями – тут свои нюансы.
Ольчик82Участница FORUMHOUSE
Нужен совет. У нас участок в СНТ уже лет 30. Часть построек расположена близко от забора (и у нас и у соседа), устно и мы, и они не против. Соседи пожилые люди. Как обезопасить себя на случай притязаний наследника. Какую бумагу и как грамотно составить?
Reaktor174Участник FORUMHOUSE
Эта бумажка называется согласие. И оформить её нужно обязательно. Даже не только для наследника, но и для нового соседа с обоих сторон. И лучше ещё у нотариуса заверить, чтобы потом подпись и дееспособность стороны не смогли оспорить.
В отношении уже сложившейся застройки выиграть судебное разбирательство даже при наличии явных нарушений СП достаточно проблематично, но лучше подстраховаться.
Вывод
В идеале, на своем участке нужно объединить безопасность с комфортом, что по действующим нормативам достаточно проблематично, но, злободневно.
novikow-84Участник FORUMHOUSE
Нужно или не нужно руководствоваться нормами – не совсем правильный вопрос. Правильный вопрос – что будет, если их не соблюдать? Возможные последствия: вода в колодце будет со вкусом туалета; дом сгорит, т.к. баня близко; кустарник (малина) заполонит и соседский участок; высокое дерево повредит корнем фундамент или упадет на кровлю и т.д.
В профильной ветке правовых вопросов собран реальный опыт и по градостроительным и техническим регламентам, и по судебной практике, касающейся споров между соседями и с органами власти. В видео – инженер-озеленитель делится опытом по планированию участка с ноля.
Источник