Можно ли построить на дачном участке многоквартирный дом

Власти Подмосковья признали снос коттеджей в Ленинском районе, уже названный новым «Речником», законным. Владельцы сносимого дома готовят кассационную жалобу на решение Видновского суда Московской области, который постановил снести их жилье на землях садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ). Риэлторы отмечают, что строительство подобных объектов в области продолжается, и заявляют о необходимости введения запрета на их возведение.

Жильцы дома в СНТ «Гавриково-1», расположенном на присоединяемых к Москве территориях, подают кассационную жалобу. Они не согласны с решением суда подмосковного города Видное от 5 декабря 2011 года (имеется в распоряжении «МН»). Согласно документу ответчики должны «осуществить своими силами или за свой счет снос жилого дома в СНТ «Гавриково-1» сельского поселения Сосенское, участок 187» (такое же решение в конце ноября было вынесено в отношении еще одного дома в СНТ «Дары природы» Ленинского района). Как ранее сообщали «МН», многоквартирный дом был построен на земле сельхозназначения и зарегистрирован, а затем продан в долевую собственность. И только после этого администрация Ленинского района подала иск в суд против долевых собственников.

В кассационной жалобе ответчики утверждают, что вывод суда о нецелевом использовании земельного участка, находящегося в собственности ответчика, не основан на законе. Кроме того, истцом не доказано, а судом не установлено, что нарушения являются существенными и неустранимыми.

«Мы получили решение Видновского суда и обязаны снести квартиры, за которые заплатили немалые деньги, — рассказала жительница Наталья Новикова. — Судей не смущает даже то, что без жилья остаются семьи с малолетними детьми. Когда мы покупали квартиру в этом доме, мы проверяли документы, нас заверили, что все они в порядке».

Семья Натальи Новиковой — одна из 15 долевых собственников, которые приобрели квартиры в спорном доме. Жильцы недоумевают, почему только сейчас, когда закончился ремонт, власти заметили нарушения, допущенные при строительстве здания. В частности, одной из главных причин сноса стало нецелевое использование земель. Многоквартирный дом построен на земле сельхозназначения.

Министр строительства правительства Московской области Павел Перепелица уверен в незаконности возведения жилья. «В последние два года, пользуясь тем, что государство упростило процедуру строительства и регистрации индивидуального жилья, некоторые недобросовестные дельцы использовали данную ситуацию в своих корыстных целях, — сообщил он «МН». — Их тезисы о создании доступного и комфортного жилья далеки от истины, так как для создания в этих домах условий, приемлемых для проживания, необходимо вложить как минимум столько же, сколько оплачено. Получить технические сведения и выполнить работы по инженерному обеспечению таких домов невозможно, так как строительство объектов инженерной инфраструктуры на данных территориях не предусматривалось. Одним из таких объектов и стали дома в СНТ «Гавриково-1».

«Конечно, многоквартирные дома строить на землях сельхозназначения нельзя, это разрешается на категории земель «для малоэтажного жилищного строительства», — сообщил юрист пострадавших Михаил Захаров. — Но все дело в том, что статус многоквартирности не прописан ни в одном законе. Количество дольщиков — а дом находится в общей долевой собственности — не может быть признаком и не может свидетельствовать о его многоквартирности». Чтобы дом признать таким, пояснил Захаров, суду или экспертам надо признать как один объект права квартиры в данном доме. «Данное строение я назвал бы индивидуальным многокомнатным либо индивидуальным, состоящим из многих помещений домом. А индивидуальный дом можно строить. Генеральный план зонирования территории не утвержден», — отметил юрист.

«Так как юридически дом не многоквартирный, следовательно, нет нецелевого использования земельного участка в соответствии с его назначением, — добавил Захаров. — В то время когда дом строился, федеральным законом 93 допускался упрощенный порядок регистрации прав. Значит, дом не самовольная постройка. Кроме того, факта угрозы жизни и здоровью любому неограниченному числу лиц не установлено, и судом данный вопрос не рассматривался. В деле имеется экспертное заключение, что дом пригоден для проживания».

Сергей Рябокобылко, старший исполнительный директор и партнер Cushman amp; Wakefield, FRICS, считает, что подобных многоквартирных строений в Подмосковье, возведенных на землях СНТ, — сотни. Ответственность за их возведение лежит на недобросовестных участниках рынка. Рябокобылко считает, что дома, построенные с нарушениями, в итоге придется сносить. «Некоторые проблемы иногда приходится решать хирургическим путем», — отметил эксперт.

По словам министра строительства Перепелицы, «в целях оперативного реагирования на факты самовольного строительства на территории Московской области создана рабочая группа по контролю за ситуацией со строительством многоквартирных домов на участках под индивидуальное жилое строительство и в садоводческих и дачных товариществах под руководством зампредседателя правительства области Владимира Жидкина». В составе группы — представители подмосковных министерств и ведомств: министерства строительного комплекса, Главного управления (ГУ) региональной безопасности, ГУ Госстройнадзора, ГУ архитектуры и градостроительства, ГУ государственного административно-технического надзора, а также областной прокуратуры и администраций муниципальных образований. «Снесен один дом в Одинцовском районе, по пяти объектам имеется разрешение о сносе или приостановке строительства», — подчеркнул министр.

Источник в мэрии Москвы сообщил «МН», что возведение зданий с нарушениями на подмосковных землях было возможно лишь при попустительстве местных властей и надзирающих структур. «Если люди приобрели в собственность жилье с необходимой документацией, то нельзя оставлять без наказания тех чиновников, которые позволили не только возвести, зарегистрировать, но и продать здания. Они должны понести соответствующее наказание за допущенные нарушения. Сейчас же получается, что ответчиками выступают одни лишь покупатели спорного жилья», — отметил собеседник.

«Два года два назад возведение подобных построек было очень распространенным бизнесом. До сих пор такие проекты еще появляются в районах Румянцево и Дудкино на Киевском шоссе», — говорит директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. По его мнению, выходом из сложившейся ситуации должен быть запрет на строительство подобных сооружений: «Нужно, чтобы их изначально не позволяли строить, а не принимали решение сносить».

Более 80% собственников жилья в квартирах, оказавшихся под угрозой сноса, — москвичи. Многие продали квартиры в мегаполисе, чтобы перебраться поближе к природе, но не потерять в качестве жизни, — садовое товарищество расположено неподалеку от границы с Москвой. Часть экспертов уже назвала ситуацию в «Гавриково-1» новым «Речником», где также сносилось жилье и чьи жители считали решение властей о демонтаже строений незаконным.

В том, что можно и что нельзя строить на дачных или садовых участках, чтобы потом ваш дом не снесли из-за нарушений существующего законодательства, разбирается «РБК-Недвижимость».

В том, что можно и что нельзя строить на дачных или садовых участках, чтобы потом ваш дом не снесли из-за нарушений существующего законодательства, разбирается «РБК-Недвижимость».

Столичные и подмосковные власти решили разобраться с новым явлением — строительством многоэтажных домов на землях ИЖС и в дачных поселках. Чиновники отмечают, что в Подмосковье и на территории «новой Москвы» участились случаи неправомерного и мошеннического использования земель. Есть уже много примеров строительства многоквартирных домов на небольших участках, предназначенных под индивидуальное жилищное или дачное строительство. Есть и показательные случаи сноса незаконных строений, например скандальная история со сносом многоквартирного дома в Новых Вешках.

Прямых запретов на такое строительство в законодательстве нет, отмечают игроки рынка. Пока власти оценивают масштабы бедствия, разрабатывают меры борьбы с этим явлением и не знают, как следует поступать с уже построенными объектами. Ситуация, когда на шести сотках строится трехэтажный дом площадью до 1,5 тыс. кв. м и квартиры в нем продаются гражданам в виде долей, в настоящее время находится вне правового поля.

Строим по закону

В российском законодательстве дачным участком признается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха. На нем можно возвести жилое строение без права регистрации проживания в нем или жилой дом с правом регистрации проживания в нем. Также собственник участка может возвести хозяйственные строения и разбить огород.

Садовый земельный участок предназначен для разведения сада или огорода с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных построек.

Однако, как отмечает генеральный директор УК ТМ «Своя земля» «Своя земля» Павел Романов, Конституционный суд своими постановлениями признал не соответствующей Конституции РФ норму, которая ограничивает право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении. Таким образом, в 2011 году Конституционный суд практически стер грань между садовым и дачным земельным участком и между жилым домом и жилым строением. Однако это не означает, что теперь на этих земельных участках можно возводить все что душе угодно.

В целях защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических (юридических) лиц, охраны окружающей среды, а также предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей, права и обязанности участников отношений, связанных с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, в целом регулирует федеральный закон № 184 «О техническом регулировании». Вопросы разработки, принятия, применения и исполнения обязательных требований к зданиям и сооружениям регулируются ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Безопасность зданий и сооружений регламентируется обязательными к применению стандартами и сводами правил и стандартами, которые применяются на добровольной основе.

В перечень национальных стандартов и сводов правил включен целый ряд обязательных к исполнению норм. Как отмечают в «Своей земле», площадь индивидуального садового или дачного участка должна быть не менее 6 соток. На дачном участке могут возводиться жилое строение или дом, хозяйственные постройки и сооружения, в том числе — постройки для содержания мелкого скота и птицы, теплицы и другие сооружения.

«При застройке дачного участка следует учитывать, что все строения на нем, включая дорожки, беседки и хозяйственные сооружения, не могут занимать больше 30% от его территории. Поэтому на участке в 6 соток вряд ли получится построить жилой дом больше 120-130 кв. м. При этом количество этажей жилого дома не должно превышать трех, но под жилым строением (или домом) и хозяйственными постройками допускается устройство подвала и погреба», — пояснил Павел Романов.

Если построить индивидуальный жилой дом (по СНиП других типов домов строить на дачном (садовом) участке нельзя) больше трех этажей, то это будет нарушением градостроительного законодательства, предупреждает Павел Романов.

Эксперт также отмечает, что жилой дом, возведенный на земельном участке, приобретенном для ведения дачного хозяйства (садоводства), подлежит государственному учету как жилищный фонд посредством технической инвентаризации, при осуществлении которой указанному объекту капитального строительства присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

Таким образом, следует прийти к выводу, что построенные по СНиП жилые дома и жилые строения на дачных земельных участках являются сегодня не чем иным, как малоэтажным жилищным строительством, которое является приоритетным в государственной целевой программе «Жилище».

Сергей Велесевич