Можно ли построить жилой дом на всей площади земельного участка
Застройка «по закону»: чего и сколько можно построить на участке
Планируя вырваться из тесной городской квартиры на просторы большого частного дома, будущие домовладельцы часто теряют чувство меры. Им кажется, что коттедж может занимать чуть ли не весь участок. И только пожив в таком доме и «оценив» все неудобства от нехватки места вокруг жилья, они начинают задумываться – а какими же должны быть оптимальные пропорции площади дома и усадьбы.
Что говорит закон?
Официально размер постройки по отношению к размеру выделенного земельного участка не нормируется. Важно лишь одно – нельзя заходить на территорию соседей. Однако есть ряд условий по расположению на частной территории различных сооружений по отношению к границе участка, которые нормируются СП 53.13330.2011 (обновленная редакция СНиП 30-02-97*). Постройки должны находиться на таком расстоянии от забора с соседями или уличного:
· жилой дом — не менее чем на 3 м;
· для вольеров и построек, предназначенных для домашних животных, обязательно не менее 4 м;
· беседки, перголы, хозяйственные постройки, в том числе баня и гараж – не менее метра;
· деревья средней и большой высоты – 2…3 м;
· кустарники и шпалеры вьющихся растений – метр.
Эти требования разрабатываются на основании норм инсоляции, то есть естественного солнечного освещения. Пример: выстроенный соседями трехэтажный особняк может напрочь перекрыть естественное освещение соседскому одноэтажному домику или закрыть от света большую часть их сада. За такое могут и в суд подать.
Также учитываются нормы пожарной безопасности, общей безопасности (должно быть место для эвакуации при экстренных ситуациях), удобстве ведения хозяйства и обустройства участка. Формально нормы относятся к садоводческим и дачным товариществам, для городских и сельских поселений используется СП 42.13330.2011 (обновленная версия СНиП 2.07.01-89*).
Важно: согласно государственным нормативам, застраивать больше 60% территории участка нельзя!
Таким образом, общая площадь всех построек должна составлять не больше 60%, а уж будет ли это площадь одного дома или дома, бани, гаража, беседки и сарая – личное дело владельцев.
Так каких же размеров может быть дом?
Стандартный размер участка в разных поселках, товариществах и городе может сильно отличаться – от 3…4 до 30 и больше соток. При этом многие будущие покупатели участков не понимают, что такое «сотка» и как хотя бы примерно оценить размеры будущего землевладения. «Соткой» называют участок земли общей площадью 100 квадратных метров. То есть «сотку» дает участок и 10х10 метров, и 5х20 м, и 4х25 м, и круглая площадка с диаметром 5,7 м.
При планировании территории дачных и коттеджных поселков стараются «нарезать» ее на участки прямоугольной формы. Так удобнее строиться, легче рассчитывать площадь и определять границы усадьбы. С учетом ограничения в 60%, на 6 сотках общая площадь застройки может составить
(600х60)/100 = 360 м.кв.
Для 15 соток
(1500х60)/100 = 900 м.кв.
Для 24
(2400х60/100 = 1440 м.кв.
Конечно, даже на 24 сотках строить дом на почти полторы тысячи квадратов вряд ли кто-то будет. Зато на нем можно расположить: дом на 300…400 кв.м., гараж на две машины, пруд с площадью «зеркала воды» 30…100 м.кв., две-три большие беседки и так далее.
Для шести соток задача посложнее. Если кроме дома, планируется гараж (15…50 кв.м.) и беседка (5…120 кв.м.), размеры стороны дома придется ограничить 10…15 м. То есть для одноэтажной постройки площадь составит 100…225 м.кв., для мансардной или двухэтажной – 200…450 м.кв.
Используя каркасные или деревянные постройки с малой (до 250 мм) толщиной стены, из этих квадратных метров можно извлечь максимум пользы и удобства. Так что главное – правильно спланировать участок и рационально подойти к выбору конструкций дома и хозяйственных построек.
Источник
Застройка земельного участка: нормы и правила
Собственность на земельный участок совсем не означает возможность поступать у себя во владениях по принципу «что хочу — то и ворочу», даже если финансы позволяют. В первую очередь ограничения касаются застройки на дачном участке.
Освоение нового участка: с чего начать?
Это значит, что построить на своём земельном наделе всё, что хочется, и ещё чуть-чуть, вы сможете только в дозволенных законами и правилами рамках. К примеру, на некоторых земельных участках вообще нельзя законно возвести капитальное сооружение жилого назначения, по-простому — дом. О том, что можно построить на даче, написано в следующих публикациях:
- Шесть видов необходимых хозяйственных построек для дачи
- Хозяйственные постройки и другие полезные сооружения на дачном участке
- Дачные постройки: взгляд через призму законодательства
В этой статье рассказывается о том, как разместить постройки на участке в соответствии с правилами и законами.
Плотность застройки
Конечно, строительство нужно начинать с проекта. Но есть ещё один момент, предшествующий началу строительных работ: прежде чем проектировать, нужно определить допустимые рамки.
Начну с того, что земельный участок с разрешённым видом использования «строительство индивидуального жилого дома», то есть участок, предназначенный не для огородничества и не для ведения крестьянского фермерского хозяйства, нельзя застраивать целиком, от межи до межи. Нельзя по разным причинам, первая из которых — рекомендуемая разрешённая плотность застройки.
Каков участок, таков и дом
Эта величина (плотность застройки) зависит, во-первых, от площади участка, во-вторых, опять же, от вида разрешённого использования. То есть от того, планируете вы строительство дома на садовом участке, на участке под ЛПХ или ИЖС.
Для участков в садоводческих товариществах строительство жилого дома и различных подсобных построек регламентируется СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Для прочих участков, на которых можно строить дом, основное руководство — Градостроительный Кодекс Российской Федерации.
Более частные вопросы рассматриваются в Правилах Землепользования и Застройки, которые опираются на федеральные законы, но в каждом муниципальном образовании имеют свои особенности. Рассмотрю подробнее оба варианта.
Строительство в садоводстве
Участок в садоводческом товариществе, полученный или приобретённый гражданином, предназначен в первую очередь для выращивания овощей, плодово-ягодных культур, разведения бахчей. А во-вторую — для отдыха гражданина и его семьи, отдых предполагает и строительство жилого дома. Поэтому площадь участка должна максимально использоваться по своему назначению — выращиванию растений.
На садоводческом участке должно расти что-то зелёное, а не только различные строения
Пункт 6.13 СНиПа 30-02-97 говорит о том, что при освоении садового участка, имеющего площадь 0,06-0,12 га (6-12 соток), территория, отводимая под застройку, не должна превышать 25-30%. Планируя застройку, не забывайте, что под «застройкой» понимается не только жилой дом, но и хозпостройки, а так же дорожки, площадки и ограждения.
То есть, если ваш участок величиной 6 соток, то на всё про всё (дом, гараж, баня, дворовая уборная, душ, хозблок, мангал для шашлыков и будка для собаки) у вас должно быть отведено не более 180 м². Кроме указанного СНиПа, в садоводствах строительство может регламентироваться Уставом садоводческого товарищества.
Для дачных участков расклад несколько иной. Участок в дачном товариществе предназначается в первую очередь для отдыха, включающего владение домом, пригодным для постоянного проживания. А выращивание картофеля и прочих овощей-ягод на таком участке не возбраняется, но юридически это занятие вторично. Поэтому площадь под застройку дачного участка определяется, как и для участка под ИЖС.
Дом на участке ИЖС или ЛПХ
Само название — индивидуальное жилое строительство — говорит о назначении участка: для возведения жилого дома. Поэтому, в зависимости от региональных законов и размеров участка, площадь разрешённой застройки может достигать 60% от площади всего участка.
На участке ИЖС постройки могут занимать больше половины земельного участка
Размеры жилища и величину «пятна под застройку» дома и вспомогательных построек для справки можно посмотреть в таблице к статьям 34 и 38 ГрК РФ.
Предельно допустимые параметры застройки для индивидуального строительства
Пояснение к таблице
- Тип застройки А — усадебная сельско-городская и сельская застройка (участки ЛПХ).
- Тип застройки Б — коттеджная городская или поселковая застройка (участки ИЖС).
- Тип застройки В — многоквартирная малоэтажная жилая застройка (таунхаусы и блокированные дома).
Значения в скобках — для коттеджной застройки. Для участков, имеющих площадь более 12 соток, максимальная площадь жилого дома (при коэффициентах Кз и Кпз 0,2 и 0,4) определяется в 1500 м².
Коэффициент застройки — это отношение застроенной площади к общей площади участка. А коэффициент плотности застройки — это отношение площади всех этажей зданий и сооружений к общей площади земельного участка. Значения этих коэффициентов конкретно для вашего случая (разрешённую площадь застройки), вы получите в ГПЗУ (Градостроительном плане земельного участка), подав документы на получение разрешения на строительство.
Рассмотрим пример
Предположим, что у вас имеется участок площадью в 20 соток. Полученные в разрешении на строительство коэффициенты такие: Кз=0,2, а Кпз=0,4. Это значит, что ваши строения могут максимально занимать 2000*0,2=400 м², а совокупная максимальная поэтажная площадь этих строений может быть 2000*0,4=800 м².
То есть вы можете построить один большой индивидуальный жилой дом с внешним контуром (включая эркеры, террасы и крыльца), ограничивающим площадь в 400 м². При этом сумма площадей всех внутренних помещений должна быть не более 800 м² (согласно определению индивидуального жилого дома, он может иметь 3 надземных этажа).
Можете построить дом в 3 этажа, площадь каждого будет примерно 260 м². Или выбрать проект двухэтажного особняка с площадью каждого этажа в 400 м².
Можете построить один большой дом
Или это будет жилой дом скромнее, а оставшуюся разрешённую под застройку площадь вы сможете поделить между необходимыми вам вспомогательными строениями. Понятно, что для большого участка это сделать гораздо проще. Для маленького придётся, скорее всего, чем-то поступиться.
Когда вы вволю наигрались в игру «кручу-верчу, запутать хочу» с перераспределением разрешённой под застройку площадью между жилым домом, гаражом, баней, домиком для гостей и прочими строениями, можно переходить к следующему не менее увлекательному этапу — привязке этих строений к местности.
Проектирование участка: сколько от чего нужно отступить
Разделив разрешённую площадь под застройку между всеми планируемыми строениями, можно начинать размещать эти строения на участке, вернее, сначала на проекте участка. И здесь есть целый ряд ограничений: законодательством, противопожарными и санитарными нормами, строительными правилами.
Проектирование участка
Если участок маленький, а строительные амбиции большие, то задача планировки с учётом всех требований — дело непростое. Особенно помня, что требуемые расстояния между строениями различного назначения нужно выдерживать не только для своих зданий и сооружений, но и принимая во внимание расположение соседских.
Первое и наиболее значимое условие, нарушение которого легко вызывает реакцию «снести незаконно возведённое строение», — это красные линии.
Красные линии и границы с соседями
Красные линии, согласно пп. 11 и 12 ст. 1 ГрК РФ, — это линии, обозначающие границы земельных участков, границы территорий общего пользования, границы линейных объектов (газопроводов, ЛЭП, дорог и прочего). В садоводческих посёлках и населённых пунктах с участками под ИЖС или ЛПХ отступы от красных линий, в принципе, одинаковы:
- для жилого дома от дороги (красной линии улицы) — не менее 5 м;
- для хозяйственных вспомогательных построек от красной линии улицы (дороги) — не менее 5 м;
- для жилого дома от проезда (красной линии проезда) — не менее 3 м;
- от хозпостроек до красной линии проезда — не менее 5 м.
Смежные границы с соседями тоже, по сути, являются красными линиями, но обычно так не называются. Жилой дом должен быть расположен от границы с соседним участком не ближе чем на 3 м. Большая часть хозпостроек может строится от границы с соседями на расстоянии не менее 1 м. Исключение — помещения для содержания скота или птицы: хлев и птичник нужно отодвинуть от границ соседнего участка как минимум на 4 м.
Пример зон возможного размещения на участке жилых и хозяйственных построек. Фото с сайта chipmaker.ruИзмеряем расстояния между строениями от цоколя здания или от его стены, если цоколь отсутствует. Если дом имеет выступающие части (эркеры, террасы, выносы второго этажа), то измерения производятся от выступающей части или от её проекции. Для хозяйственных построек, размещённых на расстоянии 1 м от соседского забора, нужно предусмотреть слив дождевой воды с крыши таким образом, чтобы сток не попадал на участок соседей.
Кроме санитарных норм, в размещении построек важно учесть противопожарные разрывы. Здесь важно знание материалов, из которых возведены строения. Так, для зданий из негорючих материалов (кирпич, железобетон, газобетон и для строений, имеющих конструкции из горючих материалов, но изолированных негорючими), минимальное расстояние между строениями — 10 м. Для деревянных строений — 15 м.
В размещении построек важно учесть противопожарные разрывы
Для соблюдения противопожарных норм указанное расстояние учитывается между домами и строениями соседей, даже находящимися через улицу. Соблюдение противопожарных расстояний между строениями на одном участке необязательно.
Допускается блокированное расположение строений на соседних участках. Например, строительство рядом двух жилых домов, принадлежащих разным хозяевам, через глухую противопожарную стену — брандмауэр.
Соблюдение санитарных норм: размещение уборных, компостных ящиков и прочего
Загородный дом для своего владельца вызывает необходимость решать самостоятельно массу задач, о которых даже не задумывается горожанин. Среди них одно из первых мест занимает вопрос водоснабжения и канализации. От того, правильно ли устроен туалет на участке, зависит не только комфортный отдых на любимой даче, но и здоровье — как самого владельца, так и его ближайших соседей.
Туалет на загородном участке
На дачном участке без возможности подключения к магистральной канализации допускается сооружение дворовых уборных различной конструкции: туалета с выгребной ямой, люфт-клозета, пудр-клозета или туалетов, оборудованных локальной очистной системой. О санитарных нормах по устройству «удобств» на загородном участке более подробно можно прочитать в публикации Туалет в загородном доме: санитарные нормы и правила.
А вкратце нормы такие: дворовый туалет, компостный ящик и место для хранения отходов должны размещаться не ближе 12 м от жилых строений, погребов, детских площадок, площадок для отдыха. Это же расстояние должно соблюдаться и от строений подобного назначения, расположенных на участках соседей. До колодца с питьевой водой расстояние от туалета и прочего не должно быть меньше 8 м.
Для локальных очистных сооружений с полями фильтрации требования о санитарных зонах ещё строже: санитарная зона от полей фильтрации септика — 15 м, от фильтрующих колодцев и траншей — 25 м, от очистных установок с аэрацией — 50 м.
Баня и душ строятся не ближе 8 м от жилого дома — вашего и соседей. Свои требования по оборудованию санитарных зон есть и у глубоких артезианских скважин.
Заборы, куда же без них
Чтобы обозначить свои владения и оградить их от несанкционированного прохода или проезда посторонних, владельцы загородной недвижимости устанавливают ограждения. Конечно, забор — это не полноценная постройка, в некоторых случаях это даже не постройка, а посадки — если вы предпочитаете использовать живые изгороди. Тем не менее есть нормы и для строительства заборов.
Забор защитит от любопытных соседей
В садоводческих товариществах, если нет отдельного регламента на устройство заборов, между соседними смежными участками устанавливаются сетчатые или решётчатые ограждения высотой 1,5 м. Устройство глухих заборов возможно со стороны улиц и проездов.
Для участков ИЖС руководствоваться в выборе высоты ограждения между соседями следует местными нормативными актами, потому что ограничений в федеральных законах и строительных правилах на эту тему нет.
О материалах для строительства забора и финансовых аспектах этого непростого дела читайте в материалах:
- Театр начинается с вешалки, жилой дом — с забора
- Какой забор дешевле: посчитаем вместе
- Во сколько обойдется вам забор: рассмотрим разные виды сеток
- Заборы из современных материалов — разорение или мудрое вложение денег?
- Во сколько обойдется забор: ограждения из бетона и его производных
- Как за каменной стеной! О заборах из кирпича и камня — натурального и искусственного
Зачем всё это нужно
У читателя может возникнуть вопрос: «Зачем всё это нужно? У половины владельцев на участках чего и как только не понастроено». Это действительно так: во многих местностях старая сложившаяся застройка не соответствует современным требованиям.
Вот, например, наш дом построен от красной линии улицы всего в 2,5 м, а не как положено — в 5. Более того, есть случаи, когда современная красная линия проходит вообще через дом, потому что дом старый, а планировка населённого пункта со времени его постройки несколько изменилась.
У градостроительных законов, как и вообще законов, есть одна особенность: они не имеют обратной силы. То есть, если ваш дом или иное строение построены до того, как вступили в силу настоящие правила, законы, распоряжения, то на них эти новые законодательные акты не распространяются. Вас никто не заставит перетаскивать столетний дом на положенные 5 м от красной линии.
Законы не имеют обратной силы
Но вот если будет доказано, что свою, нарушающую какое-либо правило, постройку вы возвели уже после вступления в силу этого закона или правила, то вас могут оштрафовать или даже вынести судебное решение о сносе.
И, как показывает жизненный опыт, законы и правила, связанные с землепользованием и застройкой, с каждым годом всё больше ужесточаются. Так стоит ли испытывать судьбу и строить не по правилам, чтобы рано или поздно столкнуться с предписанием всё незаконное снести?
Источник