Можно построить блокированный жилой дом на одном участке
Блокированный дом на участке ИЖС
Добрый день.
В наличии имеется земельный участок с разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство» и общей площадью 1 179 кв. м. На данном участке планируется строительство двухсекционных таунхаусов (жилых домов блокированной застройки).
Вопросы:
1. Возможно ли строительство блокированных домов на данном участке в текущем его состоянии? Какие шаги должны быть предприняты для последующего выделения каждой секции таунхауса в собственность? Какова будет структура собственности на земельный участок?
2. В текущем представлении, альтернативным способом осуществления строительства является изменение разрешенного использования данного земельного участка. Какой из способов (изменение разрешенного использования до строительства или строительство на участке ИЖС) является наименее затратным с точки зрения времени, процедур и стоимости?
3. Правилами землепользования и застройки муниципального образования установлены следующие минимальные размеры земельных участков:
— блокированная застройка: не менее 200 кв. м (на один блок)
— индивидуальное жилищное строительство: не менее 600 кв. м
Допустимо ли с точки зрения нормативов размеров земельных участков строительство на данном участке в текущем состоянии (без изменения разрешенного использования, т. е. для ИЖС) строительство 2 двухсекционных таунхаусов? Не противоречит ли наличие 4 жилых помещений (2 таунхауса по 2 секции) установленным нормативам?
Спасибо.
04 Июля 2018, 15:31, вопрос №2043629
Сергей, г. Москва
1400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
получен
гонорар 50%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1. Возможно ли строительство блокированных домов на данном участке в текущем его состоянии? Какие шаги должны быть предприняты для последующего выделения каждой секции таунхауса в собственность? Какова будет структура собственности на земельный участок?
Сергей
Здравствуйте. Скажите, а кто будет застройщиком — владелец земельного участка?
Тут вот есть разъяснение Письмо Росреестра от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328
В нем кроме прочего указано следующее:
Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Таким образом, определение жилого дома блокированной застройки не в полной мере соотносится с определением жилого дома, закрепленным в Жилищном кодексе.
Далее о земельных участках:
2. В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
https://legalacts.ru/doc/pismo-…
То есть мне представляется, что строительство изначально определенных как блокированные жилых домов на участке, который предназначен для ИЖС не будет соответствовать ВРИ этого участка.
2. В текущем представлении, альтернативным способом осуществления строительства является изменение разрешенного использования данного земельного участка. Какой из способов (изменение разрешенного использования до строительства или строительство на участке ИЖС) является наименее затратным с точки зрения времени, процедур и стоимости?
Сергей
Исходя из мнения, выраженного в данном Письме, тут должны быть выделены отдельные участки на каждый дом, т.е. требуется межевать и строить примыкающие друг к другу дома.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Мавлимбердина Алина
Юрист, г. Оренбург
Уважаемый Сергей!
Для ответа на вопросы предлагаю Вам предоставить выписку на земельный участок и правила землепользования и застройки земельного участка. На основании информации содержащихся в этих документах можно будет точно определиться с решением вопросов.
получен
гонорар 50%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Сергей.
Если основной вид разрешенного использования ИЖС и вспомогательный вид разрешенного использования ЗУ не допускает строительство и размещение жилых домов блокированной застройки, то размещение на земельном участке ИЖС двух 2-х секционных домов блокированной застройки незаконно и нарушает вид разрешенного использования земельного участка.
Градостроительный кодекс
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
Если жилые дома уже построены, то они могут быть снесены на основании статьи 222 ГК РФ.
Если не построены, а строительство планируется, то необходимо менять ВРИ земельного участка или получать разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка если он допускает размещение домов блокированной застройки на земельном участке.
В связи с тем, что на одном земельном участке планируется размещение 2-х домов блокированной застройки, то необходимо делить земельный участок на 2 с учетом минимально разрешенных размеров земельных участков.
С уважением! Г.А. Кураев
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Земельный участок под домом блокированной застройки
Сегодня напомним, что такое жилой дом блокированной застройки и чем он отличается от МКД и жилого дома. Мы расскажем, как департамент недвижимости Минэкономразвития РФ отреагировал на запрос о порядке формирования земельного участка под такой дом и подготовке технического плана для такого дома.
«Реальный ГИС ЖКХ»: руководство пользователя от РосКвартала
Дом блокированной застройки
Жилым домом блокированной застройки принято считать жилой дом:
- в нём более чем три этажа,
- каждый этаж состоит из блоков,
- блоков не больше десяти,
- каждый блок предназначен для проживания одной семьи,
- блоки имеют общую стену или стены без проёмов с соседним блоком или соседними блоками,
- каждый блок расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГК РФ).
Жилой дом – это индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Многоквартирный дом, как и дом блокированной застройки (ст. 16 ЖК РФ), это вид жилого дома. Это дом, который состоит из двух и более квартир. Каждая квартира имеет свой выход на земельный участок дома или в помещение общего пользования.
Единственное, что даёт возможность не спутать жилой и многоквартирный дома – то, что собственники помещений в МКД имеют общее имущество. А помещения:
- вспомогательного использования
- и входящие в состав ОИ,
не могут использоваться как жилые.
Минстрой РФ понимает, какая путаница возникает при определении вида жома, и то, что определение жилого дома блокированной застройки не до конца соответствует определению жилого дома, которое закреплено в ЖК РФ. Поэтому ведомство разрабатывает проекты нормативно-правовых актов, которые окончательно определят понятия «многоквартирный дом» и «жилой дом блокированной застройки».
МКД и жилой дом: разбираемся, в чём разница
Земельный участок под домом блокированной застройки
Вопросы возникают и по земельным участкам, на которых стоят дома блокированной застройки. Каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГК РФ).
Проверьте, что к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию у вас приложен технический план объекта капитального строительства (ч. 10.1 ст. 55 ГК РФ). Он должен быть подготовлен по правилам, которые описаны в ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
В техническом плане обязательно указываются:
- данные о здании, помещении, которые понадобятся для его государственного кадастрового учёта;
- информация о части или частях здания, помещения в случае выполнения кадастровых работ;
- новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о здании, помещении, которым присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ.
Технический план составляется в двух частях: графической и текстовой. В графической части отражаются данные кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором находится дом. Указывается местоположение объекта.
Графическая часть плана – это план этажа или части этажа здания (или всего здания или его части, если нет этажей). На таком плане отмечается местоположение помещения, машино-места.
Когда жилой дом блокированной застройки вводится в эксплуатацию, каждый его блок ставится на государственный кадастровый учёт в качестве отдельного здания с назначением «жилое» (письмо Росреестра от 06.03.2017 N 14-02689-ГЕ/17).
Земельный участок в составе общего имущества МКД
Государственный кадастровый учёт блоков
Росреестр в том же письме говорит, что технические планы нужно подготовить для каждого блока жилого дома блокированной застройки. При этом важно помнить, чтобы каждый блок имел свой собственный земельный участок. Данные о них потом отразятся в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
Выходит, что основанием для учёта блоков в жилом доме блокированной застройки, будет:
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
- технические планы для каждого блока.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 45 255 подписчикам
Источник
О жилых домах блокированной застройки
Поделиться:
01.12.2020
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Законодательство не устанавливает каких-либо упрощенных процедур относительно строительства, реконструкции домов блокированной застройки, то есть должны применяться общие правила (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию). Единственным исключением является отсутствие необходимости проведения экспертизы в отношении проектной документации таких объектов. Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные жилые дома блокированной застройки должны осуществляться на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовленный кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ. Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков, а количество земельных участков должно соответствовать количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
Актуальным в учетно-регистрационной практике является вопрос о разделе уже существующего жилого дома на блоки и оформления прав на них. Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из жилого дома является его реконструкция. Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме этого, для оформления жилых домов блокированной застройки в результате раздела жилого дома заявителями должны быть одновременно представлены заявления о прекращении прав на исходный объект, о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на вновь образованные объекты, являющиеся блоками жилого дома блокированной застройки.
Также необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка на «блокированная жилая застройка».
Источник
Можно ли строить блокированные дома на дачных участках?
В последнее время сложилась непростая ситуация с регистрацией самостоятельных жилых домов в составе блокированной застройки. Остро стоит вопрос и на территориях новой Москвы.
При попытке подать на регистрацию такого дома технический план жилого здания (отдельного блока) Росреестр отвечает приостановками с требованиями предоставить разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию всей застройки или даже указывает на признаки многоквартирности такого дома.
Попробуем разобраться и начнем с предпосылок.
Некоторое время назад собственники приобрели небольшие земельные участки под дачное строительство с подрядом на строительство жилого дома. После чего на этих участках была создана блокированная застройка домами жилыми одноквартирными — застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок, если говорить терминами СП 55.13330.2016 “Дома жилые одноквартирные”. Это таунхаусы, дуплексы или целые линии пристроенных друг к другу жилых домов, каждый из которых располагается на самостоятельном земельном участке и независим от другого в части систем жизнеобеспечения и коммуникаций.
Вместе с тем, действующая редакция Градостроительного кодекса (статья 49) различает:
- жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства);
- садовые дома;
- жилые дома блокированной застройки.
Под жилыми домами блокированной застройки при этом понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Однако, по современной правоприменительной практике, исходя из отличающегося определения из 540-го Приказа, сейчас сложилась странная ситуация, когда под словосочетанием “жилой дом блокированной застройки” при кадастровом учете и регистрации понимают каждый отдельный дом (блок), а во всех остальных случаях все большое строение целиком.
Вернемся к нашим героям и попытаемся понять можно ли было строить блокированные жилые дома на их дачных участках. Для этого требуется ответить на следующие вопросы:
- Удовлетворяет ли дом блокированной застройки требованиям, предъявляемым для дома, который разрешено строить на дачном участке?
- Можно ли разместить дом вплотную к границе дачного участка в контексте соблюдения норм для размещения объектов капитального строительства?
- Предусмотрено ли законодательством особые требования к процедуре согласования строительства жилого дома, если он строится блоками?
Для ответа на первый вопрос обратимся к Приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Приказа МЭР №540).
На участке с видом разрешенного использования “Ведение дачного хозяйства” разрешается строить жилой дом со следующим минимальным набором характеристик:
- не предназначен для раздела на квартиры;
- пригоден для отдыха;
- пригоден для проживания;
- высотой не выше трех надземных этажей.
На участке с видом разрешенного использования “Блокированная жилая застройка” разрешается строить жилой дом со более расширенным минимальным набором характеристик:
- не предназначен для раздела на квартиры;
- имеет одну или несколько общих стен без проемов с соседними жилыми домами (блоками);
- количество этажей не более чем три;
- общее количество совмещенных домов не более десяти;
- предназначен для проживания одной семьи;
- расположен на отдельном земельном участке;
- имеет выход на территорию общего пользования.
Из этого можно сделать вывод, что дом, описанный в первом случае, не подходит под второй, так как для блокированной застройки больше требований. А вот дом, описанный во втором случае, подходит и под первые требования, так как они более простые. Другими словами, исходя из этих требований, нет ограничения возможности блокированного строительства на дачном участке. Таким образом, дом блокированной застройки удовлетворяет требованиям, предъявляемым для дома, который разрешено строить на дачном участке.
Отступы от границ земельного участка регламентируются либо сводами правил, либо утвержденными правилами землепользования и застройки. Пункт 6.5 СНиП 30-02-97* “Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан. Здания и сооружения” допускает группировать и блокировать жилые дома и, соответственно, не требует в таком случае соблюдать противопожарные отступы.
Если мы руководствуемся наконец зафиксированным п.39 ст.1 Градостроительного кодекса в редакции от 03.08.2018 N 340-ФЗ, общим положением, что “индивидуальный жилой дом” это то же самое, что и ”жилой дом”, то блокированная застройка — это совокупность жилых индивидуальных домов. Из этого следует, что для них с 01.09.2006 не требуется ввод в эксплуатацию в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». А в случае строительства на дачном или садовом участке не требуется и выдача разрешения на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом.
Выходит, что, если это прямо или опосредованно не запрещено в ПЗЗ, то на дачных участках можно строить блокированные по два или четыре жилые дома в том же порядке, что и индивидуальные. То есть до января или марта 2019 вообще без документов. Потом дачные участки преобразуются в садовые, а это уже другая история.
В наших рассуждениях мы допустили несколько допущений, поэтому не можем настаивать на своей однозначной правоте. Если у вас есть иное мнение, пожалуйста, прокомментируйте обоснованно на нашей странице в одной из сетей, чтобы совместно найти правильное решение.
—————————————————————————————-
С 2003-го года мы предоставляем кадастровые услуги, подготавливаем межевые, технические планы, акты обследования и экспертные заключения в целях кадастрового учета и регистрации права. Вы всегда можете обратиться к нам за бесплатной консультацией и разработкой алгоритма решения вашей задачи.
Больше информации о нас на сайте https://кадастр.москва
Все новости можно посмотреть по ссылке https://кадастр.москва/news
Источник