Можно продать дом купленный на материнский капитал и построить новый

Приобретение, строительство или реконструкция дома с участием материнского капитала придаёт сделке по его последующей продаже специфику, которая вытекает из требований к использованию этой субсидии. Продать дом, купленный с использованием государственных средств, можно, но придётся учесть все подводные камни и заранее обезопасить себя от возможных рисков.

Можно ли продать дом, купленный за семейный капитал

Спектр использования материнского капитала в случае с жилым домом максимально широк. Квартиру или комнату за средства государственной субсидии можно только купить, а дом — ещё и построить или реконструировать. Впрочем, в остальном требования к любому виду жилья одинаковы. Ст. 10 закона № 256-ФЗ обязывает выделить доли обоим родителям и всем детям в течение полугода после покупки дома или его государственной регистрации, если при этом использовали материнский капитал.

Получается, при любом раскладе в числе совладельцев будут несовершеннолетние. Но можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, если дети в доле? А вот тут уже в случае продажи действует правило, стандартное для всех случаев отчуждения недвижимости с несовершеннолетними собственниками, предусмотренное ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса (ГК) РФ и ст. 20 закона «Об опеке и попечительстве». Для таких сделок обязательно разрешение органов опеки, которые должны убедиться в том, что интересы несовершеннолетних собственников не будут ущемлены, а в новом жилье они получат долю не меньше, чем в проданном, и размер её, если пересчитать его на общую площадь жилья, будет таким же или больше. Допускаются и альтернативные варианты:

• стоимость доли каждого ребёнка вносится на счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего, и воспользоваться этими деньгами он сможет по достижении 18 лет;
• выделить доли детям в другом жилье, принадлежащем семье или близким родственникам — например, бабушкам и дедушкам.

Предпочтительной для органов опеки выглядит стандартная схема, когда взамен жилья приобретается иное с выделением в нём долей всем несовершеннолетним собственникам. Такой вариант даёт максимальные шансы на одобрение сделки.

Законно провести сделку без участия органов опеки можно только одним способом — дождаться, пока всем детям, которым выделены доли, исполнится 18 лет.

По срокам продажи дома, купленного, построенного или реконструированного за счёт средств семейного капитала, ограничений нет. Можно выставлять его на реализацию хоть на следующий день после регистрации в собственность. Но надо учитывать нюанс, который вытекает из налогового законодательства. Если жильё было в собственности от трёх лет, а с 1 января 2016 года — пяти лет, платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не надо. А вот если меньше, придётся отдать государству 13% разницы между ценой продажи и затратами на приобретение, строительство или реконструкцию. А поскольку результат реконструкции имеющегося жилья — новый объект недвижимости, в зачёт принимается только период владения уже реконструированным домом.

Видео: Продажа жилья, купленного за средства семейного капитала

Условия продажи

При продаже жилья, включая дом, среди собственников которого есть несовершеннолетние, государство требует получить разрешение органов опеки на сделку.

Если доли детям не выделены, выявить факт использования материнского капитала при приобретении, строительстве или реконструкции дома при оформлении сделки нотариусом, специалистами Росреестра или МФЦ будет непросто. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) эта подробность не отображается.

Однако за соблюдением прав детей при приобретении жилья за материнский капитал следит прокуратура. Если она выявит нарушения, уличённым в них грозит уголовная ответственность за мошенничество — от крупного штрафа до реального срока.

Материнский капитал в 2019 году равен 453 026 рублей. Ущерб от 250 тыс. до 1 млн рублей Уголовный кодекс (УК) РФ квалифицирует как крупный, что предусматривает более суровое наказание, чем при меньших суммах.

Как продать дом, купленный за семейный капитал

При продаже дома, который был куплен, построен или реконструирован на семейный капитал, можно рекомендовать такую последовательность действий:

1. Найти покупателя. Можно действовать самостоятельно или обратиться к риелторам. Последние любят склонять продавцов, которые обращаются к ним за помощью, к заключению эксклюзивного договора. Смысл его в том, что поиском покупателя занимается только риелтор, а документы на жильё у продавца изымаются. Соглашаться ли на эти условия, решать вам. Лучше по возможности оставить себе максимум свободы действий, а если уж решили полностью делегировать полномочия риелтору, проследите, чтобы в договоре был конечный срок действия. Иначе рискуете тем, что поиск покупателя затянется на неопределённый срок, а вы лишитесь возможности самостоятельно действовать.
2. Одновременно искать продавца недвижимости, если планируете купить её взамен продаваемого дома, а это, пожалуй, самый популярный вариант. Сложность в том, что и продавец нового жилья, и покупатель вашего заинтересованы в прогнозируемых сроках сделки и ждать до бесконечности не будут. Поэтому оптимально искать того и другого одновременно.
3. Предварительно записаться на приём к нотариусу. Поскольку в сделке участвуют несовершеннолетние, её нотариальное удостоверение обязательно. При определении даты учитывайте, что орган опеки будет принимать решение от 10 дней.
4. Получить разрешение органа опеки. Закон отводит на принятие решения 10 дней с даты приёма заявления, но процесс может затянуться, если орган опеки потребует дополнительные документы. Срок действия разрешения — момент неоднозначный. Обычно он проставляется в документе и равен трём месяцам. Но Росреестр и нотариусы могут ориентироваться на Письмо Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних», где этот срок ограничен одним месяцем. Платить за выдачу разрешения не надо.
   Для органа понадобятся такие документы, большинство из которых пригодится и для оформления сделки:
   • паспорта обоих родителей;
   • свидетельства о рождении детей до 14 лет, паспорта — 14–18 лет;
   • свидетельство о браке или разводе;
   • документ о праве собственности на дом — выписка ЕГРН или свидетельство;
   • предварительный договор купли-продажи жилья, которое собираетесь приобретать взамен дома (образец);
   • заявление на выдачу разрешения на продажу долей обоих родителей и детей от 14 лет (образец);
   • выписки из домовой книги, техпаспорта и правоустанавливающие документы на оба объекта — и дом, и приобретаемое взамен жильё.
5. Оформить сделку купли-продажи дома. К нотариусу вы должны прийти с таким комплектом документов:
   • паспорта и свидетельства о рождении всех собственников продаваемого дома;
   • свидетельство о браке или разводе;
   • документы, подтверждающие право собственности на дом всех продавцов, включая несовершеннолетних — свидетельство или выписка из ЕГРН;
   • разрешение органа опеки на продажу дома;
   • техпаспорт на дом;
   • выписка из домовой книги;
   • правоустанавливающий документ на дом.
   • нотариальные согласия на продажу всех собственников дома старше 14 лет — можно оформить прямо на месте (образец).
6. Оплатить услуги нотариуса. Тариф складывается из процента от стоимости дома и услуг техническо-правового характера. Общая стоимость зависит от региона, где оформляется сделка. Как эта финансовая нагрузка распределится между сторонами, зависит от ваших договорённостей с покупателем. Отдельно оплачивается госпошлина — 1,4 тыс. рублей при электронной подаче документов и 2 тыс. при бумажной. Нотариусы, как правило, подают документы на регистрацию прав собственности непосредственно при оформлении сделки в электронном виде. Исключение — отсутствие технической возможности, например, при перебоях с интернетом. Если покупателей несколько, госпошлина взимается с каждого.
7. Оформить сделку купли-продажи на объект, который приобретаете взамен дома, если применимо. От продавца потребуется тот же комплект документов, что и от вас при продаже, а с вашей стороны — паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки, свидетельство о браке и нотариальное согласие второго супруга, если тот в сделке не участвует. Закон позволяет приобрести жильё на имя одного члена семьи, а доли детям выделить потом. Но это отдельные расходы и бюрократические процедуры. В этом случае можно, если нет несовершеннолетних приобретателей со стороны покупателя, оформить сделку в Росреестре или МФЦ. Заплатить нужно будет только госпошлину, но договор-купли продажи придётся составлять самостоятельно (образец).
8. В установленный срок получить выписку ЕГРН на жильё, которое купили взамен проданного дома. Вариант получения вы выбираете при подаче документов на регистрацию сделки — в электронном виде на email, по обычной почте или личным обращением.

Видео: Продажа жилья с разрешения органов опеки

Риски при отчуждении недвижимости, купленной за семейный капитал

Специфические риски, которые связаны с участием материнского капитала в покупке, строительстве или реконструкции дома, возникают, когда продавец пытается обойти требование закона о разрешении органа опеки на сделку. Собственник при этом, как уже было сказано, рискует быть привлечённым к уголовной ответственности.

Риск покупателя связан с тем, что несовершеннолетний, если права были нарушены при продаже дома, вправе оспорить сделку, а срок, в течение которого он может это сделать, исчисляется тремя годами с момента, когда ему исполнится 18 лет. При расторжении сделки покупатель лишится жилья. Конечно, продавец будет обязан выплатить ему компенсацию, но получить сразу всю сумму обычно затруднительно — процесс выплаты ощутимо затягивается.

Чтобы избежать этих рисков, продавцу надо соблюдать закон. А покупателю — обращать внимание на важные нюансы: есть ли в семье дети, сколько им лет, как давно продавец владеет домом. Если право собственности возникло после рождения второго или последующего ребёнка, это повод насторожиться и поставить вопрос, учтены ли законные интересы детей, участвовал ли в приобретении дома материнский капитал. И если да, не соглашаться на сделку, пока продавец не уладит все вопросы с выделением детям долей и разрешением органа опеки.

Сам факт приобретения, строительства или реконструкции дома на средства семейного капитала — это не препятствие для его продажи. Но существуют требования закона, которые надо соблюдать при отчуждении такого жилья. И покупатель заинтересован в том, чтобы они были соблюдены, не меньше, чем продавец.

Материнский (семейный) капитал — социальная выплата, призванная помочь российским семьям с детьми. Многие из получивших это пособие использовали его для улучшения жилищных условий. Реализации семейного капитала для решения квартирных вопросов способствуют и многочисленные программы, в рамках которых застройщики предоставляют семьям с детьми возможность приобрести доступное жилье за дотационные средства. Однако нередко у собственников жилья, приобретенного за материнский капитал, меняются жизненные обстоятельства, и возникает необходимость эту недвижимость продать. Например, для увеличения жилой площади, улучшения комфорта или в связи с переездом. Наша статья — для тех, кто планирует , но не знает как продать жилье, купленное за средства материнского капитала.
 

Порядок подготовки к сделке зависит от возраста детей. Если хотя бы одному ребенку еще нет 18 лет, предстоит обязательное обращение в органы опеки и попечительства. Если все дети совершеннолетние, то оформление сделки происходит по стандартной схеме.

Ограничение в продаже жилья, приобретенного за материнский капитал

Правила купли и продажи приобретенного за семейный капитал жилья регламентируются статьей 36 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой статье, права на недвижимость, купленную на средства от материнского сертификата, распределяются на членов семьи по принципу общедолевой собственности. Это означает, что ребенок тоже считается собственником жилья, и совершить продажу, не учтя его интересы, невозможно. В России правовой защитой детей занимаются органы опеки и попечительства.

Если на момент продажи жилья у семьи есть несовершеннолетние дети, продать приобретенную за материнский капитал недвижимость можно только с разрешения органов опеки, которые опираются в своей деятельности на законодательство РФ. Для получения этого разрешения необходимо предоставить сведения о жилом объекте, который будет приобретен взамен продаваемого. В противном случае совершить продажу нельзя.

Вопросы жилья регулируются, в частности, статьей 37 ГК и статьей 20 Федерального закона №48 от 24.04.2008.

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья, купленного за материнский капитал

Таким образом, если кто-то из собственников на момент предполагаемой сделки продажи еще не достиг совершеннолетия, необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки.

Для этого следует подготовить подтверждение того, что права ребенка не будут ущемлены и условия его жизни не ухудшатся. В пакет должны войти документы:

• подтверждающие, что в новой квартире или доме ребенку также гарантирована его доля собственности;
• свидетельствующие о том, что санитарные и технические нормы нового жилья отвечают установленным законом нормам;
• доказывающие, что жилая площадь, причитающаяся несовершеннолетним членам семьи, не уменьшится;

Порядок получения разрешения на продажу жилья, купленного за материнский капитал

Выдачей разрешений на продажу купленного за семейный капитал жилья занимаются территориальные представительства органов попечительства. При обращении необходимо предоставить копии и оригиналы:

• заявления от обоих родителей, в котором изложена просьба о разрешении сделки на основании права долевой собственности (если на момент обращения кто-то из родителей умер или лишен родительских прав, следует приложить к заявлению соответствующий документ);
• заявления от имени детей, достигших 14-летия;
• документов (например, копию технического паспорта) на жилье;
• удостоверений личностей родителей, свидетельств о рождении детей;
• документов, подтверждающих право собственности на продаваемую жилплощадь;
• кадастрового паспорта продаваемого объекта и технического плана из БТИ;
• выписки из домовой книги или поквартирной карточки о проживающих;
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Срок рассмотрения заявления после принятия пакета документов — 30 рабочих дней.

Иногда заявление может быть рассмотрено быстрее. Аргументом для ускорения выдачи разрешения может послужить, например, близкое окончание срока действия предоставленных документов.

Оформление продажи недвижимости, приобретенной за семейный капитал

Если вы занимаетесь продажей недвижимости самостоятельно, после получения разрешения органов попечительства необходимо обратиться в Росреестр. В числе обязательных документов:

• разрешение органов опеки;
• копии и оригиналы удостоверений личности продавца (вас и членов вашей семьи) и покупателя;
• подписанный обеими сторонами договор купли-продажи;
• свидетельство о праве собственности на продаваемый объект;
• кадастровый и технический паспорта жилого помещения;
• выписки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и из лицевого счета.

Если объектом сделки выступает частный дом, к пакету документов следует присовокупить межевой план и право собственности на землю. В остальном процедура подготовки и оформления сделки такая же, как в случаях с квартирами.

Продажа жилья, приобретенного за материнский капитал в ипотеку

Многие обладатели материнского капитала использовали его, купив квартиру или дом в ипотеку. Что делать, если возникла необходимость продать такую недвижимость, а ипотечные обязательства перед банком или кредитной организацией еще не выполнены?

Прежде всего, необходимо получить согласие банка на продажу жилья, приобретенного в ипотеку. Если этого не сделать, у кредитной организации будет повод оспорить сделку и права собственности на объект. Этот вопрос должен особенно интересовать покупателя, ведь право собственности в результате сделки перейдет к нему.

Если доля квартиры принадлежит несовершеннолетним детям, также обязательным будет получение разрешения органов опеки.

Следует учесть, что ипотечную квартиру или дом продать можно, но, как правило, сделать это сложнее, чем обычно. Риелторы называют такое жилье объектами с обременением и отмечают, что их стоимость в среднем на 5–10% ниже рыночной.

Этапы оформления продажи ипотечной недвижимости

После того, как улажен вопрос с банком, можно оформлять сделку. Делается это в несколько этапов:

• Банк перезаключает договор, снимая ипотечное бремя с продавца и перенося его на покупателя.
• Покупатель вносит в банк сумму, необходимую для полного погашения задолженности по ипотечному договору.
• Если оговоренная сторонами стоимость недвижимости больше, чем внесенная покупателем сумма, он выплачивает продавцу разницу.

Таким образом, продавец получает возможность снять с себя кредитное бремя, но получает на руки сумму, которая намного меньше стоимости жилья.

Риски покупателей жилья, купленного за материнский капитал

Подытоживая тему, как продать жилье, купленное за средства материнского капитала, следует отметить, что недвижимость обязательно придется делить на доли, выделив законные части несовершеннолетним детям, если они есть.

Если продавец не выделил своим детям долю в купленном на материнский капитал жилье, органы опеки и попечительства могут через суд добиться аннулирования сделки. Проверка правильности оформления недвижимости и контроль разрешения органов опеки — крайне важный для покупателя момент.

Специалисты советуют всем, кто самостоятельно приобретает жилье на вторичном рынке, проверять, не был ли объект куплен на средства от материнского капитала. Если продавец умалчивает об этом факте, возможно, он пытается совершить мошенническую сделку.

Закон не запрещает продавать квартиры и дома, купленные на дотационные средства от программы «Материнский капитал», но сделку можно совершить, только выполнив все законодательные требования: выделив несовершеннолетним детям долю в недвижимости и получив разрешение органов опеки, также присутствует возможность продать объекты, находящиеся в ипотечном кредитовании.

Из-за особенностей оформления жилья, купленного за материнский капитал, покупатель может столкнуться с риском заключить сделку, которая будет оспорена. Чтобы этого не произошло, покупателю следует внимательно проверять документы и оформлять сделку только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.