Можно продать квартиру купленную на материнский капитал и построить дом

Материнский (семейный) капитал — социальная выплата, призванная помочь российским семьям с детьми. Многие из получивших это пособие использовали его для улучшения жилищных условий. Реализации семейного капитала для решения квартирных вопросов способствуют и многочисленные программы, в рамках которых застройщики предоставляют семьям с детьми возможность приобрести доступное жилье за дотационные средства. Однако нередко у собственников жилья, приобретенного за материнский капитал, меняются жизненные обстоятельства, и возникает необходимость эту недвижимость продать. Например, для увеличения жилой площади, улучшения комфорта или в связи с переездом. Наша статья — для тех, кто планирует , но не знает как продать жилье, купленное за средства материнского капитала.
 

Порядок подготовки к сделке зависит от возраста детей. Если хотя бы одному ребенку еще нет 18 лет, предстоит обязательное обращение в органы опеки и попечительства. Если все дети совершеннолетние, то оформление сделки происходит по стандартной схеме.

Ограничение в продаже жилья, приобретенного за материнский капитал

Правила купли и продажи приобретенного за семейный капитал жилья регламентируются статьей 36 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой статье, права на недвижимость, купленную на средства от материнского сертификата, распределяются на членов семьи по принципу общедолевой собственности. Это означает, что ребенок тоже считается собственником жилья, и совершить продажу, не учтя его интересы, невозможно. В России правовой защитой детей занимаются органы опеки и попечительства.

Если на момент продажи жилья у семьи есть несовершеннолетние дети, продать приобретенную за материнский капитал недвижимость можно только с разрешения органов опеки, которые опираются в своей деятельности на законодательство РФ. Для получения этого разрешения необходимо предоставить сведения о жилом объекте, который будет приобретен взамен продаваемого. В противном случае совершить продажу нельзя.

Вопросы жилья регулируются, в частности, статьей 37 ГК и статьей 20 Федерального закона №48 от 24.04.2008.

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья, купленного за материнский капитал

Таким образом, если кто-то из собственников на момент предполагаемой сделки продажи еще не достиг совершеннолетия, необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки.

Для этого следует подготовить подтверждение того, что права ребенка не будут ущемлены и условия его жизни не ухудшатся. В пакет должны войти документы:

• подтверждающие, что в новой квартире или доме ребенку также гарантирована его доля собственности;
• свидетельствующие о том, что санитарные и технические нормы нового жилья отвечают установленным законом нормам;
• доказывающие, что жилая площадь, причитающаяся несовершеннолетним членам семьи, не уменьшится;

Порядок получения разрешения на продажу жилья, купленного за материнский капитал

Выдачей разрешений на продажу купленного за семейный капитал жилья занимаются территориальные представительства органов попечительства. При обращении необходимо предоставить копии и оригиналы:

• заявления от обоих родителей, в котором изложена просьба о разрешении сделки на основании права долевой собственности (если на момент обращения кто-то из родителей умер или лишен родительских прав, следует приложить к заявлению соответствующий документ);
• заявления от имени детей, достигших 14-летия;
• документов (например, копию технического паспорта) на жилье;
• удостоверений личностей родителей, свидетельств о рождении детей;
• документов, подтверждающих право собственности на продаваемую жилплощадь;
• кадастрового паспорта продаваемого объекта и технического плана из БТИ;
• выписки из домовой книги или поквартирной карточки о проживающих;
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Срок рассмотрения заявления после принятия пакета документов — 30 рабочих дней.

Иногда заявление может быть рассмотрено быстрее. Аргументом для ускорения выдачи разрешения может послужить, например, близкое окончание срока действия предоставленных документов.

Оформление продажи недвижимости, приобретенной за семейный капитал

Если вы занимаетесь продажей недвижимости самостоятельно, после получения разрешения органов попечительства необходимо обратиться в Росреестр. В числе обязательных документов:

• разрешение органов опеки;
• копии и оригиналы удостоверений личности продавца (вас и членов вашей семьи) и покупателя;
• подписанный обеими сторонами договор купли-продажи;
• свидетельство о праве собственности на продаваемый объект;
• кадастровый и технический паспорта жилого помещения;
• выписки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и из лицевого счета.

Если объектом сделки выступает частный дом, к пакету документов следует присовокупить межевой план и право собственности на землю. В остальном процедура подготовки и оформления сделки такая же, как в случаях с квартирами.

Продажа жилья, приобретенного за материнский капитал в ипотеку

Многие обладатели материнского капитала использовали его, купив квартиру или дом в ипотеку. Что делать, если возникла необходимость продать такую недвижимость, а ипотечные обязательства перед банком или кредитной организацией еще не выполнены?

Прежде всего, необходимо получить согласие банка на продажу жилья, приобретенного в ипотеку. Если этого не сделать, у кредитной организации будет повод оспорить сделку и права собственности на объект. Этот вопрос должен особенно интересовать покупателя, ведь право собственности в результате сделки перейдет к нему.

Если доля квартиры принадлежит несовершеннолетним детям, также обязательным будет получение разрешения органов опеки.

Следует учесть, что ипотечную квартиру или дом продать можно, но, как правило, сделать это сложнее, чем обычно. Риелторы называют такое жилье объектами с обременением и отмечают, что их стоимость в среднем на 5–10% ниже рыночной.

Этапы оформления продажи ипотечной недвижимости

После того, как улажен вопрос с банком, можно оформлять сделку. Делается это в несколько этапов:

• Банк перезаключает договор, снимая ипотечное бремя с продавца и перенося его на покупателя.
• Покупатель вносит в банк сумму, необходимую для полного погашения задолженности по ипотечному договору.
• Если оговоренная сторонами стоимость недвижимости больше, чем внесенная покупателем сумма, он выплачивает продавцу разницу.

Таким образом, продавец получает возможность снять с себя кредитное бремя, но получает на руки сумму, которая намного меньше стоимости жилья.

Риски покупателей жилья, купленного за материнский капитал

Подытоживая тему, как продать жилье, купленное за средства материнского капитала, следует отметить, что недвижимость обязательно придется делить на доли, выделив законные части несовершеннолетним детям, если они есть.

Если продавец не выделил своим детям долю в купленном на материнский капитал жилье, органы опеки и попечительства могут через суд добиться аннулирования сделки. Проверка правильности оформления недвижимости и контроль разрешения органов опеки — крайне важный для покупателя момент.

Специалисты советуют всем, кто самостоятельно приобретает жилье на вторичном рынке, проверять, не был ли объект куплен на средства от материнского капитала. Если продавец умалчивает об этом факте, возможно, он пытается совершить мошенническую сделку.

Закон не запрещает продавать квартиры и дома, купленные на дотационные средства от программы «Материнский капитал», но сделку можно совершить, только выполнив все законодательные требования: выделив несовершеннолетним детям долю в недвижимости и получив разрешение органов опеки, также присутствует возможность продать объекты, находящиеся в ипотечном кредитовании.

Из-за особенностей оформления жилья, купленного за материнский капитал, покупатель может столкнуться с риском заключить сделку, которая будет оспорена. Чтобы этого не произошло, покупателю следует внимательно проверять документы и оформлять сделку только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.