На моем участке построили дом чужие люди судебная практика
Чужая земля, а постройка моя
И. ИВАЧЕВ
Игорь Ивачев, ведущий юрист
отдела юридического консультирования
аудиторско-консалтинговой группы
«АРНИ».
В повседневной жизни возникают
ситуации, когда в силу сложившихся
обстоятельств объект недвижимости
строится на чужой земле или реконструкция
недвижимости производится без
согласования с ее собственником.
Понятие
самовольной постройки содержится в п. 1 ст.
222 ГК РФ. Данное понятие в последующем было
использовано в законодательстве ряда
субъектов РФ (см. п. 9 Закона г. Москвы от
03.03.2004 N 13 «Об основах градостроительства в
городе Москве»).
Субъектом, который
осуществил самовольную постройку, может
быть любое физическое или юридическое лицо,
нарушившее установленные для данной
постройки требования и нормативы, в
частности использовавшее не отведенный для
этой цели земельный участок.
Объекты и
документы
Для того чтобы стать объектом
отношений, регулируемых ст. 222 ГК РФ,
постройка должна быть самовольной.
Самовольность постройки может быть
установлена в следующих случаях, если она
создана:
— на земельном участке, не
отведенном для этих целей, поскольку ст. 222
ГК РФ требует, чтобы отвод участка для целей
строительства был совершен «в порядке,
установленном законом и иными правовыми
актами»;
— без получения на это
необходимых разрешений.
Указание на
состав необходимых разрешений и документов
содержится в Федеральном законе от 17.11.95 «Об
архитектурной деятельности в Российской
Федерации» (далее — Закон). Этот Закон
устанавливает акты, которые лежат в основе
строительства.
Первый акт — разрешение
собственника земельного участка, поскольку
в п. 2 ст. 3 Закон устанавливает, что
«строительство любого объекта должно
вестись при наличии разрешения
собственника земельного участка».
Второй — разрешение, выдаваемое органом
архитектуры и градостроительства.
Третий акт, предусмотренный Законом,
именуется «архитектурно-планировочное
задание». Он также должен быть отнесен к
числу «необходимых разрешений», которые
требуются ст. 222 ГК РФ. Под этим заданием
Закон подразумевает комплекс требований к
назначению, основным параметрам и
размещению архитектурного объекта на
конкретном земельном участке, а также
обязательные экологические, технические,
организационные и иные условия его
проектирования и строительства.
Четвертый акт — это архитектурный проект. Он
является обязательным для всех участников
его реализации со дня получения на его
основе разрешения на строительство.
Самовольная постройка по действующему
законодательству не отнесена к объектам
гражданских прав, то есть вовлечение ее в
имущественный оборот недопустимо. Сделки,
направленные на продажу, дарение, сдачу в
аренду или иное распоряжение самовольной
постройкой, являются недействительными.
На самовольно возведенное строение,
расположенное на неправомерно занимаемом
земельном участке, не распространяется
приобретательная давность (п. 4 Обзора
законодательства и судебной практики ВС РФ
за первый квартал 2003 года, утвержденного
Постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003).
Допущение нарушения упомянутого запрета
будет являться одним из оснований
недействительности проведенной сделки на
основании ст. 168 и 169 ГК РФ.
Данная
правовая позиция в целом была подтверждена
Определением Конституционного Суда РФ от
25.03.2004 N 85-О. В Определении было подчеркнуто,
что «закрепленные в статьях 35 и 40
Конституции Российской Федерации гарантии
права собственности и права на жилище
предоставляются лишь в отношении того
имущества, которое принадлежит
соответствующему субъекту на законных
основаниях».
Меры
ответственности
Самовольная постройка
подлежит сносу осуществившим ее лицом либо
за его счет, кроме случаев, установленных
законом. По мнению К.И. Скловского,
предусмотренный законом снос постройки
может рассматриваться как частноправовая
санкция <*>.
———————————
<*> Скловский К.И. Применение
гражданского законодательства о
собственности и владении: Практические
вопросы. М., 2004. С. 138.
Подобные нормы
имелись и в ранее действовавшем российском
законодательстве. Существовало
Постановление СНК РСФСР от 22.05.40 N 390 и ст. 109
Гражданского кодекса РСФСР, согласно
которой по решению суда у гражданина могли
быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд
местного Совета народных депутатов жилой
дом (дача) или часть дома (дачи), если они
построены без установленного разрешения
или без надлежаще утвержденного проекта.
Санкции за возведение самовольной
постройки имеются и в отраслевом
законодательстве РФ — земельном и
административном.
При сносе самовольно
построенного объекта недвижимости
виновная сторона должна на основании ст. 76
Земельного кодекса РФ возместить в полном
объеме вред, причиненный в результате
совершения земельных правонарушений, и
привести земельный участок в пригодное для
использования состояние за свой счет.
Вышеуказанный Закон в п. 3 ст. 25
устанавливает, что лицо, виновное в
строительстве или в изменении
архитектурного объекта без
соответствующего разрешения на
строительство, обязано за свой счет
осуществить снос (полную разборку)
самовольной постройки или привести
архитектурный объект и земельный участок в
первоначальное состояние.
Административная ответственность за
нарушения в сфере строительства закреплена
в главе 9 КоАП (в частности, ст.
9.5).
Легализация постройки
В принципе
возникновение права собственности на
самовольную постройку возможно лишь при
соблюдении ряда условий:
— не нарушаются
законные интересы и права других лиц;
—
не создается угроза жизни и здоровью
граждан;
— осуществившее ее лицо должным
образом получило права на соответствующий
земельный участок.
Право собственности
на самовольную постройку может быть
признано судом также за лицом, в
собственности, пожизненном наследуемом
владении, постоянном (бесспорном)
пользовании которого находится земельный
участок, где осуществлена постройка
(Постановление Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N
1288/00).
Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ
допускает возможность признания права
собственности на самовольную постройку в
судебном порядке, что позволяет исключить
необоснованный снос (разборку) постройки,
отвечающей установленным требованиям.
Указанная норма различает два случая
признания права собственности на
самовольную постройку судом:
— за лицом,
осуществившим постройку на не
принадлежащем ему земельном участке, при
условии, что данный участок будет в
установленном порядке предоставлен этому
лицу под возведенную постройку;
— за
лицом, в собственности, пожизненном
наследуемом владении, постоянном
(бессрочном) пользовании которого
находится земельный участок, где
осуществлена постройка, т.е. за титульным
землевладельцем, который обязан возместить
лицу, осуществившему постройку, расходы на
ее возведение в размере, определенном
судом.
В обоих случаях право
собственности на самовольную постройку
может быть признано судом лишь при условии,
если ее сохранение не нарушает права и
охраняемые законом интересы других лиц, не
создает угрозы жизни и здоровью людей.
При рассмотрении дел указанной категории
заинтересованное лицо должно доказать в
суде следующее:
— наличие права на
земельный участок, на котором ведется новое
строительство, либо разрешения
собственника этого участка;
—
соблюдение целевого назначения земельного
участка;
— наличие утвержденной в
установленном порядке проектной и
разрешительной документации, являющейся
основанием для выдачи разрешения на
строительство;
— соблюдение
градостроительных регламентов и
строительных правил.
Согласно п. 1 ст. 218
ГК РФ право собственности на новую вещь,
изготовленную или созданную лицом для себя,
приобретается этим лицом. Таким образом,
заинтересованному лицу при рассмотрении
дела в суде необходимо дополнительно
представить доказательства (документы) о
том, что в создании объекта не участвовали
другие лица, имеющие целью строительство
объекта для себя и соответственно
приобретающие на объект право
собственности. Указанными документами
могут быть сметы, платежные документы и
прочие материалы.
Необходимо учитывать,
что невозможность доказать данное
обстоятельство в суде, вероятнее всего,
приведет к отказу в признании права
собственности на самовольно построенную
недвижимость (Постановление ФАС МО от 04.02.2004
N КГ-А41/10561-03).
Определенные проблемы в
правоприменении норм о самовольной
постройке связаны и с вопросом: может ли иск
о сносе самовольной постройки заявить не
собственник, а арендатор земельного
участка?
Сторонники одной точки зрения
полагают, что пределы имущественных
интересов арендатора в отношении
арендуемого земельного участка ограничены
условиями соответствующего договора с
собственником. Самовольным строительством
прежде всего нарушены права собственника,
поэтому именно он вправе требовать сноса
самовольной постройки.
Приверженцы
другой считают арендатора законным
владельцем земельного участка, который в
силу норм ст. 305 ГК РФ вправе
воспользоваться таким способом защиты, как
негаторный иск (ст. 304 ГК РФ), и заявить иск о
сносе самовольно возведенной постройки на
арендуемом им земельном участке.
Представляется, что предъявить подобный
иск вправе и собственник, и арендатор
земельного участка.
В судебной практике
также возникали вопросы о том, как следует
понимать положение закона о необходимости
выяснения, будет ли земельный участок
выделен в установленном порядке и на какой
стадии процесса суд должен сделать это. В
законе порядок разрешения вопроса о
выделении лицу, осуществившему самовольную
постройку, земельного участка под этой
постройкой не регламентирован.
Пленум
ВС РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении от
01.07.96 N 6/8 рекомендовал судам следующее:
«34. При рассмотрении дел о признании права
собственности на… недвижимое имущество,
созданное на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом и иными правовыми
актами, необходимо… предложить истцу
представить и доказательства,
свидетельствующие о предоставлении ему в
установленном порядке земельного участка,
на котором расположена самовольная
постройка».
Определенные разночтения
возникают и при попытке понять, кто может
принять решение о признании постройки
самовольной. Вышеупомянутый Закон г. Москвы
от 03.03.2004 N 13 «Об основах градостроительства
в городе Москве» в п. 9 говорит о том, что
«градостроительный объект признается
самовольной постройкой Правительством
Москвы или судом на основании заключений
органов государственной экспертизы,
органов государственного надзора». Ряд
аналогичных нормативных актов был принят в
Московской области.
Между тем в
Постановлении ФАС МО от 11.06.2002 N КГ-А41/3625-02
указывается, что «отдельные положения
Закона РФ «О местном самоуправлении в
Российской Федерации», не признанные и
утратившими силу… не предусматривают
право местной администрации признавать
постройку самовольной. Исходя из смысла
статьи 222 ГК РФ постройка может быть
признана самовольной лишь в судебном
порядке».
Данное спорное положение
особенно актуально в свете того, что в РФ не
закончилось разграничение прав
государственной собственности на землю,
как это предусматривается одноименным
Федеральным законом от 17.07.2001 N 101-ФЗ.
Все
обозначенные нами проблемы требуют своего
решения. В целом можно сказать, что институт
самовольной постройки, существующий в
гражданском праве России, в настоящее время
достаточно разработан, и хочется надеяться
на то, что имеющиеся при его применении
вопросы в ближайшее время будут разрешены
практикой.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
«КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(принята всенародным голосованием
12.12.1993)
«КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ
АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ» от 30.12.2001
N 195-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
20.12.2001)
«ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС
РФ 28.09.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17.07.2001 N
101-ФЗ
«О РАЗГРАНИЧЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ»
(принят ГД ФС РФ
04.07.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17.11.1995 N
169-ФЗ
«ОБ АРХИТЕКТУРНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(принят ГД ФС РФ
18.10.1995)
«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
«ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РСФСР»
(утв. ВС РСФСР
11.06.1964)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СНК РСФСР от 22.05.1940 N
390
«О МЕРАХ БОРЬБЫ С САМОВОЛЬНЫМ
СТРОИТЕЛЬСТВОМ В ГОРОДАХ, РАБОЧИХ,
КУРОРТНЫХ И ДАЧНЫХ ПОСЕЛКАХ»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N
85-О
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Московского округа
от 04.02.2004 N КГ-А41/10561-03
ОБЗОР Судебной
практики Верховного Суда РФ от
09.07.2003
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Московского
округа от 11.06.2002 N КГ-А41/3625-02
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N
1288/00
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного
Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996
«О
НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С
ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО
КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
ЗАКОН г.
Москвы от 03.03.2004 N 13
«ОБ ОСНОВАХ
ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ»
ЭЖ-Юрист, N 31, 2004
Выгодные лазейки…
»
Комментарии к законам »
Читайте также
Источник
Земельный адвокат со стажем Маковеев Сергей Иванович
В практике встречаются случаи, когда земельный участок и расположенный на участке жилой дом или часть дома принадлежат разным собственникам. И между этими собственниками возникают споры о пользовании земельным участком.
Это могут быть споры между наследниками, если завещатель распорядился только принадлежавшим ему домом или только земельным участком под этим домом. Такие споры могут возникать между бывшими супругами, построившими общий дом на земельном участке, который принадлежал одному из них. После расторжения брака происходит раздел дома и получается, что часть дома, выделенная одному из бывших супругов, находится на земельном участке другого.
На этот счет хочу поделиться ссылкой на разъяснения Президиума Московского областного суда и высказать свое скромное мнение по поводу этих разъяснений.
В п. 11 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2013 года приведен следующий пример: «11. Собственник дома (части дома) не может быть лишен права пользования земельным участком, необходимым для обслуживания, подхода к дому, осуществления других правомочий собственника строения, в том числе и в случае, если указанное строение находится на чужом земельном участке.
Б.Ю.Г. обратился с иском к бывшей супруге Б.Н.В. о признании права собственности на 1/2 долю жилого дома и хозяйственных построек, разделе дома, признании права собственности на часть земельного участка и определении порядка пользования земельным участком при доме с выделением ему в пользование необходимой для обслуживания дома части земельного участка.
Ссылался на то, что с 1986 по 2007 г.г. состоял в браке с ответчицей. В 1995 г. к ней в порядке наследования после смерти отца перешло право собственности на дом и земельный участок. В период их брака старый дом был снесен и возведен новый, который является совместно нажитым имуществом супругов.
Ответчица предъявила встречный иск о признании права собственности на часть построек, и взыскании с нее в пользу Б.Ю.Г. денежной компенсации в счет его доли строений.
Решением Одинцовского городского суда Московской области спорное домовладение разделено и определен порядок пользования земельным участком. Во встречном иске отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда отменено, постановлено новое решение о признании за сторонами права равнодолевой собственности на дом и разделе дома. В остальной части требований сторонам отказано.
Президиум не согласился с определением судебной коллегии, указав на неправильное применение норм материального права.
Судом установлено, что с 1995 г. Б.Н.В. в порядке наследования после смерти отца являлась собственником земельного участка и жилого дома, который в период брака сторонами был снесен, возведен новый дом, являющийся общим имуществом супругов.
Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что земельный участок при доме общим совместным имуществом не является, принадлежит одной Б.Н.В., и, со ссылкой на положения ст. 247 ГК РФ, отказала в признании за Б.Ю.Г. права собственности на долю земельного участка и определении порядка пользования ним.
Данный вывод суда апелляционной инстанции противоречит ст. 35 ЗК РФ, установившей, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Из содержания указанных норм права следует, что собственник дома, части дома не может быть лишен права пользования земельным участком, необходимым для обслуживания дома, подхода к дому, осуществления других правомочий собственника строения, в том числе и в том случае, если указанное строение находится на чужом земельном участке».
По смыслу ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, не приобретается из ниоткуда. Это право пользования земельным участком прекращается у прежнего собственника здания или сооружения и возникает у нового собственника данной недвижимости. Ведь в приведенных нормах прямо сказано, что лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Несмотря на некоторую метафоричность выражения «переход права пользования», примененного в ст. 37 ранее действовавшего ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г., эта статья более точно отражала суть явления. Согласно данной норме при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
Статья 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ предполагают, что у прежнего собственника недвижимости уже имелось право пользования соответствующей частью земельного участка, которое переходит к новому собственнику недвижимости. Этот тезис подтверждается и тем, что в п. 1 ст. 271 ГК РФ сказано, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Если вернуться к нашему примеру, то мы видим, что судом было установлено, что с 1995 г. Б.Н.В. в порядке наследования после смерти отца являлась собственником земельного участка и жилого дома, который в период брака сторонами был снесен, возведен новый дом, являющийся общим имуществом супругов.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Очевидно, что возведенный супругами новый дом, являвшийся общим имуществом супругов, до этого никому не принадлежал. Право собственности на дом возникло в силу ст. 218 ГК РФ как на новую вещь, созданную супругами для себя. Как следствие, к истцу ни от кого не могло перейти право на использование части земельного участка, занятой новым домом, как это предусмотрено ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, на которые сослался Президиум Московского областного суда.
Таким образом, применительно к рассматриваемому и подобным ему случаям из содержания ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, на которые сослался Президиум Московского областного суда, не следует, что у истца из ниоткуда возникает право пользования земельным участком, необходимым для обслуживания дома и подхода к дому. И правильнее было бы говорить, что собственник дома, части дома не может быть лишен права пользования земельным участком, потому что этого права у него и не возникало.
Вместе с тем, очевидно, что, во-первых, собственнику как-то надо попадать в свой дом и, во-вторых, для подобных ситуаций как-то надо юридически обосновать возможность использования чужого земельного участка для эксплуатации дома. Ввиду этой жизненной необходимости и отсутствия иных вариантов разумного юридического обоснования, с позицией Президиума Московского областного суда следует скорее согласиться, чем осуждать ее.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович
Источник