Онт можно ли построить дом

СНТ и ОНТ: в чем различие?

Мы уже неоднократно освещали различные аспекты новых законодательных актов, затрагивающих вопросы возведения индивидуальных жилых домов и их официального оформления. Этот материал мы хотели бы посвятить более подробному рассмотрению нюансов закона о деятельности садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ, вступающего в действие с нового года.

Как вы знаете, с 2019 года законом предусматривается лишь две вышеуказанные формы ведения сельскохозяйственной деятельности для собственных нужд – СНТ и ОНТ. Собственно, обе эти формы существовали и ранее, но наряду с ними действовали и другие объединения: ДНТ (дачное товарищество), потребительские кооперативы, некоммерческие партнерства. Все они различались по форме общей собственности, составу взносов, фондам и юридической ответственности. Теперь эти объединения упраздняются, а земли, предназначенные для садоводства или дачного хозяйства, автоматически становятся СНТ, в то время как ОПК и ОНП по умолчанию трансформируются в ОНТ.

Что это означает с точки зрения кадастрового учета и оформления прав собственности, в особенности, на объекты недвижимости, построенные на этих участках?

С одной стороны, оба вида товариществ организуются, чтобы граждане могли выращивать сельскохозяйственные продукты и отдыхать на выделенных им земельных участках. Несмотря на общие цели, разрешенные виды строительства на этих наделах отличаются:

• На землях СНТ можно будет строить и жилые дома (для постоянного проживания), и дачные домики (в качестве сезонного жилья), и хозяйственные строения (не предназначенные для проживания), включая гаражи.
• На участках ОНТ возможно возведение только хозяйственных построек, необходимых для ведения огороднической деятельности (например, погреб, сарай, баня или теплица).

Важно: если вы подали заявление о госрегистрации уже построенного на участке здания и сведения о нем внесены в реестр недвижимости с пометкой «жилое», то вам не придется переживать о переоформлении. Например, дом, построенный в ДНТ и поставленный на учет до нового года как «жилое строение», автоматически будет считаться жилым домом в СНТ без необходимости менять правоустанавливающие документы или вносить новые сведения в ЕГРН.  

Еще одним различием между СНТ и ОНТ станет процедура образования земельных участков, включая земли общего пользования. Садоводам потребуется разработка и утверждение проекта планировки территории, а огородникам достаточно подготовить и утвердить проект межевания территории. 

Кроме того, садоводческие товарищества смогут преобразовать свое объединение в товарищество собственников жилья без официальной реорганизации – для этого понадобится лишь провести общее собрание. Правда, необходимо, чтобы на всех участках были возведены жилые дома, отвечающие нормам жилищного законодательства, а само товарищество находилось в границах населенного пункта.

Как мы видим, если не считать облегченной процедуры образования земельных участков, огороднические товарищества существенно уступают садоводческим в своем статусе. Их члены не имеют перспективы законного возведения объектов капитального строительства, которые можно было бы официально зарегистрировать как собственность. Более того, уже построенные объекты будут считаться самостроем, которые могут потребовать снести в любой момент.

Однако есть возможность изменить ситуацию. Согласно ст. 16 №66-ФЗ, огородническое товарищество можно реорганизовать в садоводческое. Общая схема действия в данном случае такова:

• проводится общее собрание членов товарищества об изменении организационно-правовой формы объединения;
• утверждается новая редакция устава;
• соответствующее заявление подается в ФНС;
• изменяется вид разрешенного использования земельных участков с огородничества на садоводство.

Процедуре изменения вида использования мы посвятим отдельную статью, но вы всегда можете обратиться за консультацией по интересующим вопросам к кадастровым инженерам Севастополя компании «Исток».

Наделал много шума Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 29.07.2017 года

Директор КФ «Прецедент», Никоненкова Е.В.2019-01-22

С 01.01.2019 г. Федеральный закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» утратил силу и теперь в РФ останутся только два вида садовых объединений: садоводческое некоммерческое товарищество и огородническое некоммерческое товарищество.

Изменения коснулись порядка проведения Общих собраний, финансовой стороны и статуса членов товариществ и т.п., в частности:

1. Запретили создавать несколько ТСН по типу СНТ в рамках одной территории, если ее границы утверждены проектной документацией.
2. Ввели новое минимальное количество учредителей – не менее 7 человек, при этом решение о создании такого ТСН принимается единогласно (100% голосов). Если в товариществе менее 7 членов, оно подлежит ликвидации.
3. Отменили обязанность для членов товариществ участвовать во всех проводимых общих собраниях.
4. Изменилось положение индивидуальных садоводов – им добавили как права, так и обязанности. В частности, индивидуальные садоводы теперь не только формируют и утверждают смету наравне со всеми, но и несут такое же бремя содержания общего имущества, как и члены товарищества.
5. Отменили право членов товарищества определять размер платы для членов товарищества и индивидуальных садоводов. Теперь все расходы и тарифы должны утверждаться на общем собрании собственников.
6. Юридические лица теперь не могут быть членами ТСН.
7. Председатель правления или учредители не смогут самостоятельно выбирать, в каком банке открыть расчетный счет на ТСН, решение об открытии и закрытии банковских счетов может принять только общее собрание членов.

С 01.01.2019 г. Федеральный закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» утратил силу и теперь в РФ останутся только два вида садовых объединений: садоводческое некоммерческое товарищество и огородническое некоммерческое товарищество.

Разница между СНТ и ОНТ.

Важно подчеркнуть существенную разницу между СНТ (садовые некоммерческие товарищества) и ОНТ (огородные некоммерческие товарищества).

• На садовых участках в СНТ можно строить капитальные строения, в том числе жилые дома, и регистрироваться по постоянному месту жительства.
• На огородных участках в ОНТ могут быть размещены только некапитальные постройки. Теперь нельзя будет оформить жилой дом в ОНТ с целью регистрации и постоянного проживания. В ОНТ вид использования земли может быть только «для сельскохозяйственных нужд», а в СНТ и коттеджных поселках вид использования земли может быть оформлен как ИЖС.
• В ОНТ граждане могут иметь только некапитальные постройки, к которым относятся сооружения, не имеющие фундамента – гаражи, теплицы, сараи и т.п. Конечно, можно построить на своем огородном участке капитальный дом с фундаментом, сославшись на то, что он используется для хранения инвентаря и корнеплодов, но оформить право собственности на такой дом будет нельзя (в т.ч. и в судебном порядке), пока не поменяется вид разрешенного использования участка на ИЖС, которое возможно только в СНТ и коттеджных поселках.

Можно ли будет перевести впоследствии ОНТ в СНТ?

Для того, чтобы иметь возможность строить на территории ОНТ капитальные строение необходимо сменить вид разрешенного использования участка на ИЖС, что достаточно трудно сделать. В частности , нужно будет сменить форму товарищества на СНТ т.к. к планировке и застройке территории садоводства предъявляются определенные требования (СНиП 30-02- 97 от 2011 года), а к территории ОНТ таких требований нет. С учетом этого может оказаться, что ОНТ не может быть переведено в СНТ и тем более в коттеджный поселок из-за несоблюдения ряда требований.

Чем отличается коттеджный поселок от СНТ?

СНТ (садоводческое товарищество), при соблюдении определенных условий, может преобразоваться в коттеджный поселок, т.е. стать уже не садоводами и огородниками, а товариществом собственников недвижимости. Для этого СНТ должно выполнить следующие условия:

1. СНТ должно находиться в пределах населенного пункта;
2. Все дома в СНТ должны быть признаны как капитальные и жилые;
3. Вид использования земли у всех членов СНТ должен быть переведен в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Дачная амнистия

Еще с начала 2017 года законодательство усложнило упрощенный порядок оформления объектов недвижимости на шести сотках (дачную амнистию) и теперь, чтобы получить регистрацию на объект, обязательно требуется технический план. А в 2019 года при строительстве капитального строения на садовом участке необходимо пройти такой уведомительный порядок при начале строительстве, как и для ИЖС.