По новому закону сколько домов может построить жск

Содержание статьи

Один ЖСК может строить только один многоквартирный дом — изменения в законодательстве

ЖСК и недобросовестные застройщики

Строительство домов жилищно-строительными кооперативами (далее – ЖСК) зачастую используется застройщиками для целей обхода требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Сама возможность строительства многоквартирного дома с помощью ЖСК предусмотрена в Жилищном кодексе РФ.

ЖСК является некоммерческой организацией – объединением граждан с целью удовлетворения потребности в жилье, то есть предусматривается определенная совместная деятельность.

По своему смыслу, данная возможность предполагает наличие некоего коллектива (например, на предприятии, в отрасли и так далее), члены которого объединяют свои усилия для решения общих жилищных проблем, совместно участвуют в строительстве, контроле за строительством, управлении кооперативом на всех этапах строительства и деятельности кооператива.

Данная форма не была предназначена для цели продажи квартир и получения прибыли инициатором стройки – застройщиком.

Но нечистоплотные застройщики и бизнесмены стали вводить в заблуждение и использовать данную форму в ущерб интересам граждан.

Граждане, вступившие в кооператив, лишены гарантий, которые законодательно установлены для участников долевого строительства, в частности:

договор не подлежит регистрации, что влечет за собой «двойные продажи»;
сроки строительства могут переноситься без какой-либо компенсации гражданину;
отсутствуют права на расторжение договора, выход из кооператива и возврат средств при нарушении сроков и порядка строительства;
сложность проверки ЖСК, отсутствие обязанности составлять и публиковать проектную декларацию, информацию о финансовом состоянии .

Именно минимальные права и фактическое отсутствие гарантий у гражданина привлекло внимание недобросовестных застройщиков к этой форме.

Что фактически сделало само ЖСК – «серой» схемой строительства. И опытные юристы советовали гражданам «обходить стороной» ЖСК.

Законодательные новеллы

Законодатель, не отказываясь от ЖСК, пытается бороться именно со случаями недобросовестного использования ЖСК при строительстве многоквартирных домов.

Так с 25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года N° 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.

Теперь жилищно-строительный кооператив (за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства») не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Данное требование должно быть исполнено к 25 июля 2016 года.

В случае, если уже существующий ЖСК осуществляет строительство более одного многоквартирного дома или количество членов такого кооператива превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, то не допускается принятие новых членов в указанный ЖСК до получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов.

То есть существующие ЖСК до окончания строительства более не вправе привлекать средства граждан.

Кроме того, с 1 июля 2016 года на ЖСК возлагается обязанность по размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства ряда документов, в том числе:

устав ЖСК;
количество членов жилищно-строительного кооператива;
разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;
права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

С 1 июля 2016 года вступает в силу норма, согласно которой жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:

заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;
протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;
заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;
иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

Вне зависимости от этих новелл мы советуем гражданам отдавать предпочтение покупке готового жилья либо участию в долевом строительстве (при условии регистрации договора в Росреестре и внесению платы только после регистрации договора) и отказаться от вложения средств в строительство жилья через ЖСК.

Использование ЖСК возможно лишь в соответствии с действительным смыслом и назначением такой формы, в случаях, указанных в начале данной статьи.

Источник

ФЗ-236 новые правила для жилищных кооперативов

Скоро, совсем скоро вступят в силу новые правила для ЖСК, которые регламентируются законом ФЗ-236, изложенном в статье 123.1 Жилищного кодекса РФ.

Закон был принят в 2015 году, но как обычно бывает, застройщикам дали время раскачаться и подготовиться к нововведениям.

Кроме этого, при внимательном ознакомлении с данным законом, не устаешь удивляться тому, как наши парламентарии успевают в одном законе прописать строжайшие предписания и ограничения для застройщика, и тут же, в этом же законе, указываются методы обхода данного закона. Но, обо всём по-порядку.

Новые обязанности ЖСК по ФЗ-236

Согласно п.3 ст.4, п.9 ст.9 закона 236-ФЗ с 01 июля 2016 года руководство ЖСК обязано предоставлять в общую информацию базу следующую информацию:

устав кооператива;
количество членов жск;
документ, подтверждающий право на пользование земельным участком;
разрешение на строительство многоквартирного дома, подписанное в местной администрации;

Руководство ЖСК обязано вести реестр членов ЖСК, а также, предоставить краткое описание дома, с обязательным раскрытием следующих данных:

количество квартир и других жилых помещений с их техническими характеристиками;
географическая привязка дома с конкретным адресом или указанием кадастрового номера участка;
предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию;

В случае внесения изменений в проектную декларацию, свежая информация должна быть сразу же опубликована

Кроме этого, руководство кооператива обязано предоставлять по требованию членов кооператива любую документацию, в числе которой:

Проектная документация,
Правоустанавливающая документация на землю,
Протоколы собраний правления жск и общих собраний,
Заключения ревизионной комиссии и т.д.

Данная информация может предоставляться как лично, в кабинете, так и дистанционно, с помощью всё той же информационной базы, о которой говорилось выше.

Это далеко не всё, что приготовили законотворцы в рамках закона 236 ФЗ. Самое интересное касается ограничений по объему строительства жск.

Ограничения по объемам строительства для ЖСК

ФЗ-236 Новые правила для жск С 25 июля 2016 года для всех вновь созданных жилищно-строительных кооперативов действует новое правило по объемам строительства, которое прописано в п.1. ст. 4 закона №236-ФЗ, п. 3, ст. 110 Жилищного кодекса РФ. Правилом устанавливаются следующие ограничения:

дом должен быть не более 3х этажей;
одновременно нельзя строить более одного дома.

И дальше самое интересное! Ну не могли парламентарии не оставить лазейки для коррупционных схем. Законом предусмотрены исключения из общего правила, ограничивающего объем строительства.

В соответствии с ФЗ-161 «О содействии жилищному строительству» от 24.07.2008, жилищный кооператив сможет строить высотные многоквартирные дома, но не для всех, а только для льготных категорий граждан. К таковым относят работников государственных учреждений, научных сотрудников, военных, многодетных родителей.

Полный список категорий граждан, попадающих под действие льгот при строительстве методом жск указан в п.п. 4, 5, ст.16.5 ФЗ-161 и Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108.

Хотя данным законом достаточно строго регламентируются правила вступления в ЖСК, чётко прописаны те категории граждан, которые имеют право на вступление в жск с целью строительства многоквартирного дома, но нет сомнений и в том, что найдутся умные головы, которые смогут найти лазейки для строительства многоэтажек посредством жск.

Сам собой возникает вопрос, что же будет с теми ЖСК, которые созданы до 25.07.2015 (дата принятия закона ФЗ-263) и в настоящее время ведут строительство многоэтажек на территории Анапы. К таким относятся:

ЖСК «Каскад», который зарегистрирован в 2013 году и возводит ряд девятиэтажных домов по ул. Парковая, 60
ЖСК «Спектр» зарегистрирован 29.01.2014
ЖСК «на Крепостной» зарегистрирован 03.02.2014
ЖСК «на Ленинградской 81» зарегистрирован 28.08.2014
ЖСК «на Шевченко» зарегистрирован 28.08.2014
ЖСК «на Стахановской» зарегистрирован 03.04.2015
ЖСК «Ленинградский» (Ленинградская, 76) зарегистрирован 14.04.2015

Согласно пункта 8 статьи 9 ФЗ-236 данные жск после 25.07.2016 не будут вправе принимать новых членов в кооператив до тех пор пока не получат разрешение на ввод в эксплуатацию.

Остановятся ли продажи в данных жск? Сомневаюсь. Еще Остап Бендер доказал, что существует множество законных способов изъятия денег у населения. Это может быть обыкновенная расписка о получении денег, или добровольное пожертвование. Уверен, что застройщики найдут грамотный выход из положения и продажи не остановятся.

Кто контролирует деятельность ЖСК

В Жилищном кодексе, в ст. 123.2. указывается, что с 25.07.2015 года деятельность жск контролируется специальным органом местной исполнительной власти. Не важно, как он будет называться, комитет, отдел, департамент, — в любом случае, это будут люди из администрации г-к. Анапа.

Плановая проверка деятельности жск, согласно п.п.5,6 статьи 123.2 ФЗ-236 проводится через год после выдачи разрешения на строительство или через год после крайней проверки. Внеплановые проверки так же возможны. Основанием для них служит заявление от граждан о нарушении правил застройки или строительства, либо это может быть требованием прокурора.

За что будут наказывать жск и руководителей жск

Нарушение	Штраф	Дата	Основание
Неразмещение или несвоевременное размещение застройщиком необходимой информации в государственной информационной системе. А также размещение информации не в полном объеме или заведомо искаженной	Для компании-застройщика – 100 тыс. руб.	С 1 июля 2016 года	П. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ
Неисполнение жилищно-строительным кооперативом обязанности по ведению реестра членов ЖСК	Для ЖСК – от 20 тыс. до 100 тыс. руб. Для должностных лиц кооператива – от 5 тыс. до 15 тыс. руб.	С 1 июля 2016 года	Ст. 14.28.1 КоАП РФ
Непредставление в установленный срок в регистрирующий орган информации о расторжении или досрочном прекращении договора страхования или поручительства	Для страховой компании или банка – от 50 тыс. до 200 тыс. руб. Для их должностных лиц – от 5 до 15 тыс. руб.

Как отразится принятие закона на строительной отрасли Анапы. Моё скромное мнение, отразится только положительно. Уже сейчас новая стройка по ул. Заводская 28 В ведется по ФЗ-214, хотя раньше застройщик ни когда бы не подумал оформлять эту точечную застройку надлежащим образом.

Уверен, что жск на территории Анапы мы больше не увидим, если не будут приняты очередные поправки. В том виде, в каком закон существует сейчас, создание жск и строительство многоквартирных домов полностью лишено смысла. Слишком дорогая земля делает малопривлекательным вложение в строительство малоэтажного дома. Застройщики, привыкшие к сверхприбылям не станут мелочиться.

Вряд ли жск исчезнет совсем. Ровный как стол Анапский район позволяет комфортно вести строительство в ближайших пригородах Анапы. Конечно, цена за квадрат там вряд ли будет дороже 30 т.р. на начальном этапе и 35 на этапе сдачи, но это как раз и есть то самое жилье эконом класса, которого так не хватает сегодня в России.

Станет ли жск безопасней для дольщиков

К сожалению, вряд ли жск станет для дольщиков безопасней чем сейчас, скорее наоборот. Почему так? Когда стройка находится в центре города, на виду у власти, когда обманутых дольщиков не один десяток, а сотня или две, то власти намного быстрей начинают шевелиться в случае задержки строительства. Если же, не дай бог, остановится строительство трёхэтажного домика где-нибудь в хуторе Чекон или в станице Гостагаевская, то достучаться до властей будет намного сложней. Если власть ни как не реагирует на то, что среди города стоит уже полгода остановленная стройка ЖК Парковый, то что говорить от трехэтажном домике где-то в районе.

Источник

Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой

«РБК-Недвижимость» разбирается в тонкостях нового закона о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Поправки призваны упростить механизмы создания кооперативов с господдержкой и в разы увеличить количество граждан, которые смогут построить себе жилье.

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья.

В настоящее время в России, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), пресс-служба которого предоставила «РБК-Недвижимости» информационные справки о новом законе, около 10 тыс. человек зарегистрировано в подобных кооперативах. Закон позволит существенно увеличить количество потенциальных пайщиков ЖСК, следует из материалов агентства.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками, рассказали «РБК-Недвижимости» в АИЖК. По оценке экспертов агентства, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления АИЖК бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее). В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве. ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Жилищные кооперативы в СССР

Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году, после нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок «Сокол» в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Что изменится в ЖСК с господдержкой

Одно из главных нововведений — упрощение процедуры передачи земельного участка кооперативу (отменено условие о передаче земельного участка после уплаты 20% паевых взносов), а также исключение риска появления обманутых дольщиков. Данные поправки, по оценке АИЖК, позволят строить доступное жилье на землях, переданных агентством в безвозмездное пользование кооперативам, что улучшит жилищные условия россиян соответствующих категорий.

Помимо изменений в № 161-ФЗ, подготовлены поправки в Жилищный кодекс РФ, которые дают возможность членам кооперативов с господдержкой привлекать кредитные средства на оплату паевого взноса под залога пая (по аналогии с ипотекой под залог договоров долевого участия — ДДУ).

Основные изменения в закон № 161-ФЗ, регулирующий деятельность ЖСК с господдержкой

в редакции, действующей до 01.09.2016	в редакции, действующей с 01.09.2016
Отсутствие права на приобретение жилого помещения или земельного участка за гражданами, вступившими в ЖСК и впоследствии переставшими относиться к соответствующим категориям	Сохранение права на приобретение жилого помещения или земельного участка за гражданами, вступившими в ЖСК и впоследствии переставшими относиться к соответствующим категориям
Наличие условия о передаче земельного участка после внесения 20% паевых взносов	Отмена условия о передаче земельного участка после внесения 20% паевых взносов
Соответствие строящегося жилья критериям отнесения к экономическому классу	Отсутствие требования соответствия строящегося жилья критериям отнесения к экономическому классу
Направление ЖСК ходатайства о приеме в ЖСК новых членов и дальнейшее рассмотрение АИЖК	Уведомительный характер направления в АИЖК информации о приеме в ЖСК новых членов

Также планируются новые поправки в постановления Правительства РФ, которые расширят круг участников в ЖСК с господдержкой:

включение молодых специалистов в возрасте до 35 лет (в том числе одиноко проживающих граждан) во все категории, при этом к категории молодого специалиста может относиться один из членов семьи;
исключение ограничения по наличию ребенка в молодой семье;
исключение ограничения в нуждаемости и наличии земельного участка;
снижение ограничения по стажу работы до одного года;
исключение ограничения для работников, являющихся административно-техническим и обслуживающим персоналом;
возможность вступления в ЖСК сотрудников предприятий и организаций с государственным участием (в которых доля государства 50% и более);
введение процедуры подтверждения и проверки платежеспособности потенциальных членов перед приемом в ЖСК.

Кто может стать пайщиком

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам АИЖК, вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

Как организовать ЖСК

Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, на котором также утверждается устав ЖСК, соответствующий установленной типовой форме. В уставе определяется порядок формирования имущества кооператива, приема в члены кооператива и исключение из кооператива, порядок проведения общих собраний кооператива, компетенция правления, председателя, ревизионной комиссии, порядок выплаты стоимости паев в случае выхода из состава кооператива.

Количество членов ЖСК должно составлять не менее пяти, но не более чем количество квартир в строящемся доме / индивидуальных жилых домов.

В рамках оказываемой поддержки АИЖК осуществляет передачу в безвозмездное пользование ЖСК земельных участков, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, для строительства на таких участках многоквартирных домов, домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства и инженерной инфраструктуры.

Также ЖСК могут быть безвозмездно переданы архитектурные проекты и документация на объекты жилищного строительства. Такие документы может выдать Минстрой России, власти субъектов РФ и местные муниципалитеты на основании письменного запроса кооператива.

Следует отметить, что АИЖК в целях предоставления жилищно-строительным кооперативам вовлекает в оборот земельные участки из федеральной собственности, в том числе находящиеся в пользовании у государственных органов власти и учреждений. При этом возможности АИЖК по предоставлению земельных участков под строительство напрямую зависят от активного содействия правообладателей федеральных земельных участков в процессе их вовлечения.

Порядок действий при создании ЖСК:

обращение в АИЖК с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.);
формирование списков граждан;
направление в АИЖК ходатайства о предоставлении земельного участка;
формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;
создание и регистрация ЖСК;
предоставление в АИЖК заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;
принятие правлением АИЖК решения о передаче земельного участка кооперативу;
подписание договора безвозмездного пользования земельным участком;
строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;
передача земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию

Источник