Подмосковье где можно построить дом
Блоги профессионалов на «Ведомостях»
Там, где пока транспортная недоступность сдерживает рост цен
Алексей Гальцев
, основатель Realiste (разработчик персонального ИИ для инвестиций в недвижимость)
По нашим данным, в настоящее время в продаже 28 500 домов и таунхаусов и 83% из них продаются более одного года. Мы подключили к определению реальной цены объектов на загородном рынке искусственный интеллект, проанализировав объективные факторы, из которых цена складывается (локация, удаленность от города, развитие района, стоимость материалов и т. д.), для всех частных домов в продаже за последние 26 месяцев. Одновременно мы сделали предположение: если для людей на удаленке перестанет играть важную роль время в пути на работу или в город, они предпочтут не переплачивать и выберут дома там, где дешевле, что повлечет за собой рост цен в этих районах. Цены по Подмосковью в любом случае не сравняются, однако произойдет так называемое сужение гэпов: там, где сегодня разница в цене составляет 25%, разрыв может снизиться до 5–7%.
Недвижимость – это инвестиция. Покупать дом нужно именно с этими мыслями, чтобы не только переехать из Москвы, но и сохранить и даже приумножить капитал. Часто уже через три года после покупки недвижимость перепродают, потому что не всё просчитали и продумали. Тем, кто думает, что навсегда переедет за город, стоит обратить внимание на районы, в которых сейчас земля стоит недорого, но за следующее десятилетие, вероятнее всего, подорожает. Речь идет в основном о районах, где сейчас нет общественного транспорта либо на дорогах в город постоянные пробки. Однако ситуация начинает меняться: в пригородах строят дороги, а часть компаний переходят на удаленную работу. Фактор транспортной доступности может стать менее значимым.
Мы изучили все районы Подмосковья в пределах Московского большого кольца и выделили десяток наиболее перспективных. Цена за сотку земли там сравнительно невысока, однако потенциал роста впечатляет. При анализе учитывались только дома, подходящие для постоянного жительства (см. таблицу).
В теории можно поменять трехкомнатную квартиру у МКАД на дом площадью 150 кв. м в 10 км от города. На практике цены на готовые дома в Подмосковье сильно завышены. В 2000-х гг. люди строили нерационально, расходуя много лишних средств и не считая затрат. В итоге сегодня не многие могут точно сказать, во сколько им обошелся дом. Если неподалеку есть новый жилой квартал, в котором можно купить квартиру за 90 000 руб. за 1 кв. м, то хозяин дома просто умножает свои 200 кв. м на 90 000 и получает 18 млн руб. В реальности такая связь не должна быть линейной.
В 2000-х гг. подведение коммуникаций к дому стоило в 5–7 раз дороже, чем в настоящее время: тогда на газификацию нужно было потратить не менее миллиона рублей, а на подведение электричества – около 400 000 руб. После введения федеральных программ газификации и электрификации цены серьезно снизились, на газ в настоящее время закладывают около 400 000 руб., а подвести электричество можно в среднем за 35 000 руб. Однако люди уже заплатили много денег, и теперь включают их в нынешнюю цену дома. В целом продавцы хотят получить на 50% больше нынешней стоимости их недвижимости. В большинстве случаев за 12 млн руб. – средняя стоимость квартиры в Москве – можно купить хороший большой дом, но километров за 30 от МКАД. Для большинства москвичей обмен получается неравноценным.
Вариантов решения у этой проблемы три: покупать участок и строить дом самостоятельно, приобретать дома у девелоперов (следующие 10 лет явно станут периодом расцвета рынка готового малоэтажного строительства в Подмосковье) или же нужно выбирать лучшие варианты примерно из 10% разумных предложений, которые сейчас есть на рынке.
Строить или покупать готовое
Строительство дома в любом районе в 30 км от МКАД стоит примерно одинаково: наценки за логистику нет, а цена материалов и работы не отличается. По данным строительных организаций, в среднем каркасный дом обойдется от 16 000 руб. за 1 кв. м, дом из пенобетона – от 30 000 руб., кирпич дороже – от 35 000 руб. за 1 кв. м. Дом из несъемной опалубки – от 24 000 руб. за 1 кв. м (цены указаны за черновую отделку, для чистовой нужно добавлять еще столько же). Строительство частного коттеджа бизнес-класса под ключ стоит около 67 000 руб. за 1 кв. м, т. е. дом площадью 150 кв. м обойдется примерно в 10,5 млн руб.
А вот стоимость земельного участка зависит от места: чем лучше локация, тем дороже. Нужно учитывать и еще один фактор, который влияет на цену дома с участком, – соседство. Когда люди переезжают за город, им важно, кто живет вокруг. Нужно учитывать среднюю стоимость жилья в районе. Чем она выше, тем, как правило, обстановка более благополучная.
По этой логике можно определить районы, в которых выгоднее строить дома самостоятельно, а также районы, где лучше всего покупать дом или таунхаус. Для строительства лучше всего подходят районы, в которых стоимость 1 кв. м построенных домов в 10 и более раз ниже стоимости квадратного метра (не сотки!) земли. Если земля сегодня дешевая, а вокруг дорогие дома, значит, экономически выгодно именно строить дом.
Есть районы, где земля уже стоит достаточно дорого, а дома не слишком дорогие. В этом случае целесообразнее поискать владельца дома, который хочет продать по рыночной цене, т. е. не дороже чем стоимость строительства на сегодня + 25% (средняя маржинальность строительства по рынку).
Дома в СНТ и ДНТ дешевле, однако практика последних 30 лет показала, что граждане чаще всего плохо самоорганизуются и самоуправляются. В таких поселках не всегда надлежащее качество дорог, коммуникаций и территорий общего пользования. Если выбирать недвижимость в СНТ, стоит убедиться, что жильцы ревностно относятся к общим делам, а общие территории содержатся в порядке. Однако опыт показывает, что таких объединений в Подмосковье не более 15% от общего числа.
Источник
Лучшие «дачные» места Подмосковья
Оригинал статьи: здесь
Где в Подмосковье лучшие места для строительства частного дома?
Средняя цена квадратного метра зависит от района, а точнее от направления от Москвы и расстояния от МКАД.
Не секрет, что самое престижное направление Подмосковья – это Запад, точнее от Юго-Запада (от Симферопольского шоссе до Ленинградского шоссе). В этом секторе самые высокие цены на загородные дома для постоянного проживания и самый большой спрос.
Престижный Запад
Считается, что причина престижности западной части Москвы и Подмосковья в “розе ветров”, у нас в Московском регионе преобладают западные ветра, из-за них вся промышленность Москвы издревле располагалась на восток от города, со временем, уходя всё дальше и дальше от центра Москвы.
А на западе был “аграрный сектор”, а также дремучие леса с царскими охотничьими угодьями. Ветер с тех пор не изменился, а вот сельского хозяйства за последние годы совсем почти не осталось.
Охотничьих угодий почти тоже, но красивый хвойный лес здесь кое-где остался. Возле него и строят самые престижные и дорогие коттеджные поселки.
Не удивительно, что часть этого западного сектора забрала себе Москва, и территория между Симферопольским и Киевским шоссе почти полностью вошла в состав “Новой Москвы”.
В плане цен и престижа, не думаем, то частный дом (коттедж) на территории Новой Москвы будет сильно дороже и “круче” чем рядом – но в Подмосковье. Это вообще опасная тема: частный дом в Москве, примеры Бутово и поселка “Речник”, как бы намекают.
Что даст вхождение в “Новую Москву” владельцу частного дома? Инфраструктуру – безусловно. Дороги, магазины, детские сады и школы, поликлиники. Но жителей станет в сотни раз больше… Не сразу, но население этих тихих мест будет увеличиваться и хватит ли на всех этой инфраструктуры – вопрос.
Посмотрите что произошло и происходит в близких в Москве Подмосковных городах. Например в черту города Химки вошел весь Химкинский район Московской области, и теперь это “Городской округ Химки”. Ну так что плохого стать городским жителем?
В вот жили Вы раньше в стародачном месте Сходня в личном частном доме, а теперь оказались в городе Химки, и в соседнем дворе начали строить высотное жилое здание…. И так везде… Новая Москва вряд-ли будет исключением.
Всё зависит от Нового Генплана Москвы: если по нему Ваш коттедж в зоне частной индивидуальной малоэтажной застройки – тогда хорошо, а если многоэтажной? А в городах у нас всё таки строях многоэтажные здания – это выгоднее застройщикам.
Но наверняка в Новой Москве, как и в ближнем к МКАД Подмосковье останутся свои “оазисы” – поляны в лесу, где не видно высоких зданий и дорог и не слышно машин. Но дома в них будут очень дорого стоить.
Кроме части Юго-Западного Подмосковья, которая стала “Новой Москвой”, есть еще много хороших и очень хороших мест для жизни за городом и для строительства частного дома.
Это и соседние – Ленинский, Подольский район Подмосковья (то что от них осталось после присоединения земель к Москве), расположенный немного далековато от МКАД но с хорошей транспортной доступностью Наро-Фоминский район.
Безусловно это большой Одинцовский район, включающий в себя и знаменитую “Рублёвку” (Рублево-Успенское шоссе), не менее знаменитый Звенигород и окрестности города Одинцово, то есть Киевское, Минское, Можайское, Рублево-Успенское шоссе.
Чуть севернее, это близкий к МКАД Красногорский район, с его Ильинским, Волоколамским и Пятницким шоссе, и началом Новой Риги. Далее Истринский район, идущий по обе стороны Новорижского и Волоколамского шоссе. Еще севернее – Солнечногорский район, по которому проходит живописное Пятницкое шоссе , и Ленинградка (Ленинградское шоссе).
К престижному Западу (Северо-Западу) можно отнести и Химкинский район (теперь Городской округ Химки) – правда мест под застройку индивидуальными жилыми домами здесь почти не осталось, район маленький и расположен вплотную к МКАД (как и Ленинский район) и здесь идет застройка многоэтажными зданиями. Хотя еще остались “оазисы”: Новогорск и Фирсановка.
Во всех перечисленных районах Подмосковья идет строительство элитных коттеджей. И если Вы хотите купить или построить именно такой – то выбирайте именно здесь.
Справедливости ради, скажем доброе слово и про некоторые другие “не западные” районы, где тоже есть престижные поселки с элитными домами. Это соседняя с Ленинградкой “Дмитровка” (Дмитровское шоссе), ставшее популярным среди состоятельных людей благодаря своему рельефу. Здесь много горнолыжных курортов и водохранилищ. Безусловно такое место как Пестово и Витинёво – можно считать элитным.
Есть несколько стародачных поселков в Мытищинском районе по Ярославскому направлению, и рядом, вокруг города Королев, вплоть до Щелково. Но не далее 10-20 км от МКАД.
Еще можно отметить одно из первых московских дачных направлений, еще в 19 веке здесь началось дачное строительство – это Рязанское направление до г. Раменское: Красково, Малаховка, Быково, Отдых и т.д. Здесь есть редкие предложения хороших лесных участков, но многоэтажки могут добраться и сюда.
Строить дорогой элитный загородный дом в других местах не рекомендуются, так как в случае чего, Вы не сможете его продать. То же в общем касается и коттеджей премиум и бизнес класса. Ведь для любой недвижимости главное – расположение (отсюда и название “недвижимость”, то здание Вы не “передвинете”).
Стоимость дома должна всё таки соответствовать стоимости земельного участка и стоимости соседских домов. Хотя на той же Николиной Горе (ДСК Ранис) на Рублевке еще остались старинные деревянные дачи 30-х годов, и это не мешает строить и продавать там суперэлитные особняки.
Это даже как раз вариант – купить старую ветхую дачу под снос. На хорошем лесном участке, в стародачном но престижном поселке и построить на её месте новый коттедж. Но нужно уметь правильно оценивать перспективы места где Вы покупаете дом или землю под его постройку.
Оригинал статьи: здесь.
Читайте далее: стоимость земельных участков в Подмосковье
Источник
В каком районе московской области лучше строить дом. Делаем выбор
Главный принцип, которому нужно следовать перед тем, как начать строить загородный дом в московской области: необходимо выбрать место, которое будет нравиться Вам и всей Вашей семье, а дом на этом месте можно построить любой, какой пожелает душа. Дом строить лучше в том районе, который будет удобным для жизни, отдыха и для поездок на работу.
В московской области предпочтения клиентов по выбору района для проживания в загородном сегменте меняются ежегодно. На карте появляются все новые и новые коттеджные поселки, которые завлекают покупателей своими преимуществами: транспортная доступность, наличие всех необходимых инженерных коммуникаций, в т.ч. магистрального газа, развитая инфраструктура, престижность и безопасность проживания, экологически чистые места с живописными природными ландшафтами (близость леса, водоемов) и т.п. В последнее время наиболее актуальным и важным критерием при выборе земельного участка является транспортная доступность. Чем меньше времени затрачивается на дорогу из загорода в Москву, тем привлекательнее место расположения коттеджного поселка. Поэтому особое внимание потенциальные клиенты уделяют выбору основного направления (шоссе) – интенсивность движения, пробки, количество светофоров, удобство развязок. На 2016 год лучшее место для строительства дома в московской области по интенсивности развития и популярности клиенты выбирают на следующих шоссе: Новорижское, Киевское, Минское, Калужское, Симферопольское, Каширское, Пятницкое, Дмитровское шоссе – т.е. начиная с юга и до северо-запада. При этом, новые строящиеся и готовые коттеджные поселки есть абсолютно во всех направлениях, но для девелоперов инвестиционно привлекательными в основном являются западные и юго-западные направления.
По стоимости участков самыми дорогими соответственно являются западные направления, самые дешевые — восточные, Юг и Север Московской области — занимают средний ценовой диапазон. При этом, на Севере Московской области – по Дмитровскому шоссе есть водохранилища: Пироговское, Клязьминское, Учинское и т.д., которые делают коттеджные поселки, располагающиеся вблизи них – привлекательными и престижными. Если поселок находится на берегу водоема, часто со своим яхт-клубом, причалом и набережной, то стоимость земельных участков в нем может быть еще больше, чем в поселках на западном направлении.
Для примера приведем средние цифры для 2х популярных направлений:
| Название шоссе | Расстояние от МКАД | ||
| до 20км | 20-30км | 30-40км | |
| Новорижское | 600-1100тыс.руб/сотка | 500тыс.руб/сотка | 400тыс.руб/сотка |
| Калужское | 400-700тыс.руб/сотка | 300-400тыс.руб/сотка | 150-300тыс.руб/сотка |
Все указанные цифры – средние и условные, т.к. есть очень много факторов определяющих стоимость земельных участков. На одном и том же расстоянии от МКАД стоимость участков может очень сильно отличаться, даже в несколько раз. Хотим отметить, что даже в рамках одного коттеджного поселка независимо от направления, стоимость сотки может отличаться в разы, например, участок на главной улице поселка может стоить 300тыс.руб/сотка, а если участок крайний, со своим выходом к лесу или если это первая линия от водоема, то стоимость сотки может стоить уже 600тыс.руб.
Наиболее престижными направлениями считаются Рублевское, Новорижское, Ильинское и Минское шоссе до 20км от МКАД. Правда, Рублевка постепенно теряет свою популярность, т.к. само шоссе узкое, его часто перекрывают, когда по нему едут высокопоставленные лица, часто бывают пробки. Поэтому многие перебираются на Новорижское шоссе, на котором закончилась реконструкция — 4 полосы в каждом направлении, шоссе без светофоров до ТТК — третьего транспортного кольца в Москве, а за МКАД-ом нет ни одного светофора. Кроме этого, по данному направлению располагаются районы с благоприятной экологической обстановкой — нет вредных производств, аэропортов и других отрицательных факторов.
Выбирайте район московской области для будущей застройки. А дом лучше строить с опытной и профессиональной строительной компанией, которой является Фул Хаус. Чтобы быстро оценить стоимость строительства, даже если она для Вас пока только предварительная и ориентировочная, воспользуйтесь формой внизу страницы. В течение 1 дня наши специалисты предоставят детализированную смету.
Источник
Самые живописные районы Подмосковья, где можно построить дом
Все чаще жители регионов переезжают в Москву, а некоторые жители Москвы, наоборот, стремятся уехать из мегаполиса в Подмосковье. Причин для смены обстановки может быть множество: ритм мегаполиса очень напряженный, постоянный шум и воздух, загрязненный выхлопными газами, нравятся далеко не всем. Но даже когда решение о переезде уже принято, встает главный вопрос: куда переезжать?
Менять квартиру в панельном доме на такую же, но дальше от Москвы вряд ли кому-то захочется. Идеальный вариант – собственный дом в окружении прекрасных подмосковных ландшафтов. Рассказываем про самые живописные районы Подмосковья, где можно купить участок и начать, наконец, жить в свое удовольствие.
Красногорск
Красногорск — неофициальная столица Подмосковья. Город идеально подходит для семей за счет развитой инфраструктуры и удачного расположения относительно столицы. Красногорск — зеленый город с огромным количеством садов, скверов и лесов. Город привлекает не только прекрасной природой, но и достопримечательностями. В двух километрах от Красногорска находится знаменитая усадьба Архангельское – идеальное место для прогулок с семьей.
Любителям активного отдыха тоже есть, чем заняться в Красногорске. В городе находится крытый спортивный комплекс «Снеж.Ком», где можно покататься на лыжах и сноуборде даже летом.
Ориентировочная стоимость сотки земли в Красногорском районе составляет 390 700 рублей.
Коломна
Коломна — еще один прекрасный город, в который можно переехать из Москвы. Один из самых древних и красивых городов Московской области славится большим количеством музеев, кремлем, живописными монастырями. Конечно, Коломна находится относительно далеко от Москвы: путь займет от полутора до двух часов. Но это с лихвой восполняется прекрасными ландшафтами. Город находится на пересечении трех рек, поэтому красивые пейзажи жителям Коломны обеспечены.
Ориентировочная стоимость сотки земли в Коломенском районе составляет 77 600 рублей.
Руза
Рузу называют Подмосковной Швейцарией благодаря тому, что это самый экологически чистый регион Московской области. Здесь нет известных достопримечательностей, зато есть прекрасная природа. На территории Рузского района есть немало водоемов и лесов. Например, озеро Глубокое, которое является самым глубоким в Европейской части России. В Рузском районе есть все, что нужно уставшему от суеты жителю мегаполиса: реки, озера, леса, луга и кристально чистый воздух.
Ориентировочная стоимость сотки земли в Рузском районе составляет 114 500 рублей.
Истра
Истра — небольшой город на северо-западе Московской области. Главная достопримечательность города, которая привлекает множество туристов – Новоиерусалимский монастырь. Он был основан еще в 1656 году патриархом Никоном, по замыслу которого под Москвой должен был быть воссоздан комплекс святых мест Палестины. Помимо монастыря на реке Истре расположены десятки самобытных и красивых храмов. Но город привлекает не только интересной архитектурой. Более двух третей территории Истринского района занимают водоемы. Например, Истринское водохранилище – излюбленное место для отдыха, особенно это понравится москвичам, которым летом в Москве негде купаться.
Ориентировочная стоимость сотки земли в Истринском районе составляет 186 400 рублей.
Дубна
Наукоград Дубна в 2017 году вошел в тройку самых удобных для жизни российских городов. Этот небольшой и молодой город на севере Московской области увековечен в таблице Менделеева: 105-му элементу таблицы присвоено название «дубний». Кроме того, наукоград – один из самых комфортных для жизни и зеленых городов России. Он буквально утопает в зелени, а березы и сосны растут прямо во дворах. Дубна со всех сторон окружена водоемами, а Волга делит город пополам, поэтому красивые виды и отдых у воды жителям города обеспечены. Дубна расположена в двух часах езды от Москвы. Пускай это не близко, зато уставшего жителя мегаполиса здесь ждет размеренная и тихая жизнь на природе.
Ориентировочная стоимость сотки земли в Дубне составляет 85 300.
В Подмосковье есть множество мест, которые идеально подойдут жителям мегаполиса, уставшим от бешеного ритма города и постоянного шума. Здесь есть то, чего не хватает в Москве — тишина, зелень, водоемы, красивые пейзажи и спокойствие, которого так не хватает в городской суете.
Другие материалы канала:
Если вы еще сомневаетесь, вот 5 причин, почему жить в собственном доме круче, чем в квартире.
А тут инструкция, как выбрать участок для строительства загородного дома.
Источник