Построил дом и продал

Недавно на глаза попался пост в котором говорилось о том, как отличить ом построенный на продажу. И весь разговор шел в таком ключе, что дом построенный на продажу — это что-то плохое и поэтому застройщик постарается скрыть этот факт.

Человек, который писал тот пост явно не был застройщиком и относился к ним с неприязнью. Ну и ситуацию рассматривал под соответствующим углом.

Поскольку я сам раньше строил дома на продажу и знаком с другими застройщиками, которые этим занимаются, то хочу осветить ситуацию с другого ракурса, чтобы у вас была более реалистичная картина.

Покупателям нравятся эркеры. Цоколь и забор обычно не ставят. Картинка с сайта dom.mirkvartir.ru

Сразу оговорюсь, что речь идет о массовом строительстве домов эконом сегмента. Конечно кто-то строит и единичные дорогие дома на продажу. И там может быть иная ситуация.

0. Застройщик и не скрывает этого

Собственно, именно поэтому мне кажутся нелепыми посты «как за 20 минут определить, что дом на продажу». С какой стати застройщику вообще это скрывать? Он вам и так сразу скажет если вы спросите. Скрывать это невозможно и бессмысленно.

1. Дома строятся по типовому проекту

Я как бывший застройщик могу вам сказать, что к выбору проекта подходят очень тщательно. Потому что конкуренция огромная и каждый строитель естественно хочет повысить скорость своих продаж. А значит дома должны нравиться.

Тут совершенно неуместны вольные эксперименты с планировкой. Есть несколько типовых проектов для каждого метража. Они выверены годами и слегка меняются со временем, но не быстро.

Строить один дом на продажу экономически невыгодно

2. Строится несколько домов рядом

Никакой застройщик не будет строить одиночные дома — это невыгодно. Обычно застраивается целая улица или квартал. Самый начинающий застройщик построит минимум два дома рядом.

Поэтому даже если вы не спросили у хозяина, это сразу бросается в глаза — ряд одинаковых домов.

3. Маленькие участки, близко расположенные дома

Обычно, если строитель не сам нарезает землю он берет типовые участки, строит на них дома и межует после строительства. Это позволяет поставить их плотнее. И это тоже очень бросается в глаза.

Обычно два одинаковых дома стоят почти рядом. Это оно и есть.

Если вы не знаете почему так делается — могу объяснить. По нормативам ПЗЗ чаще всего отступ от забора соседа требуется делать 3 метра (в разных населенных пунктах цифра может отличаться, но 3 метра это самое распространенное)

Так обычно застраивается новое поле в пригороде. Через год тут будет квартал домов

Если участок сначала размежевать, то потом на него дом сложно посадить, а иногда вообще невозможно. Но на своем участке вы два своих дома можете ставить как хотите. Поэтому сначала строятся 2 дома рядом, а потом между ними проводится граница.

4. Отсутствие забора

Забор обычно ставят только для самых дешевых или дорогих домов. Почему?

Все дома однотипные, угадать вкусы покупателя сложно и иногда люди хотят выделиться. Сделать фасад не такой как у соседей. Купить красивые ворота в соответствии со своими представлениями об эстетике.

Далее, двор покупатель будет как-то делать, завозить материалы. На маленьком участке все это удобно делать пока нет ворот и забора. Фасад открыт.

Ну и так дешевле.

5. Зачастую нет твердой отмостки и отделки цоколя

Опять же, покупатель будет благоустраивать двор по своему вкусу. Зачем ему бетонная полоса вокруг дома, если он захочет сделать асфальт или плитку.

Ну и так дешевле.

Какие плюсы и минусы в покупке дома от частного застройщика

Минусы

• Да. На всем максимально сэкономят. Покупатели 99% в основном смотрят на цену. Дома строятся по типовому проекту и чтобы продать дом застройщик любой ценой постарается ее снизить.
• Соответственно мастера тоже будут одни из самых бюджетных и надо тщательно проверять, что и как в доме сделано.
• Участок будет маленький и тесный

Вот такой участок обычно покупается под строительство и потом межуется на два

Плюсы

• Проект и планировка будет реально проверенный удобством сотен людей. Застройщики очень тщательно все оптимизируют на стадии проектирования. Когда продумывают планировку, уже на этой стадии решают все вплоть до расстановки и размеров мебели.
• Вы может не получите комнату своей мечты с косыми углами и высоким потолком, но совершенно точно не получите чего-то глупого и непрактичного.
• Документы. Всегда будут в порядке и готовы сразу.
• Если застраивается новый пригород, вы получите то, о чем мало кто думает — социально однородных соседей. А это очень важно. Никому не приятно жить в классово разнородной среде, когда соседи сильно беднее или сильно богаче вас. Здесь сам формат жилья задает характерный тип его покупателей. Обычно это семья среднего достатка с работой и машиной. Дом в пригороде не купит беспокойная молодежь, семья мигрантов или одинокий алкоголик.
• Цена. За такую цену вы вряд ли сможете сами построить дом сравнимого качества, если не имеете опыта. Ну а если уверены в своих силах, то можете легко прикинуть, что минимальная прибыль застройщика с дома должна быть около полумиллиона и если вы хотите эти деньги сэкономить — стройте сами. Как самому научиться искать недорогой участок земли я уже писал и сделал видеоурок.

Всем привет! Недавно выбирал для покупки участок и невольно попадались объявления о продаже незаконченных домов, решил посмотреть один из таких и был сильно поражён качеством постройки. Сейчас разберём поподробнее.

Фото дома с улицы

На фотографиях в объявлении домик выглядел достаточно симпатичным.

Продавали его за 2 100 000 рублей, в комплектации коробка с облицовкой и крыша, что с учётом местоположения было не так дорого, так как стоимость земли в этом месте большая. Естественно, я позвонил и мне приветливо ответили, задал немного вопросов и даже намекнул на торг, что не смутило продавца и он был готов скинуть. Вот оно «повезло», подумал я, и, потирая ладони, прыгнул в машину и поехал на смотрины.

Встретил меня дом дремучими зарослями и полосой препятствия до входа, но это всё ерунда.

Сразу бросилось в глаза не совсем «прямая» кровля, что заставило меня уже насторожиться, а после я вообще потерял дар речи. Перед самым порогом я обратил внимание, что стены делались из различного материала, видимо что оставалось, из того и сделали. Или что получилось купить задешево, то и взяли. Но это только незначительный нюансик в этом строении.

Входная группа

Заходим в прихожую и нашему взору открывается плод страстной любви между газоблоком и пятидесятой доской.

Дверной проем в коридоре

Я конечно знаю, что многие используют её в качестве подпорки при возведении проемов под двери и окна, но чтобы её там оставить, да ещё и замазать раствором, такого я не встречал. Самое интересное, что оконные проёмы были сделаны при помощи металлических уголков. Что мешало использовать их же, не понятно.

Дверной проем в санузле

Дверной проем в спальне

Подняв голову наверх, можно было наблюдать интересную картину, чтобы разобраться в которой мне потребовалось немного времени. Вот сейчас смотрю на фотографии и думаю, может я чего-то не понимаю, может это так и надо. Личного опыта в возведении кровли дома у меня нет, только наблюдал, как это делали специалисты, но все равно не уверен, что это всё по технологии. Элементарного мауэрлата я не наблюдаю.

Возведение кровли

Конечно слышал, что многие делают и без него, но в основном — это на небольших домиках, где нагрузка на крышу мала, а тут площадь дома более 100 квадратов. Не уверен я, что несущие балки должны просто опираться на перегородки, а про обработку септиком я промолчу.

Возведение кровли, стена гостинной

Возведение кровли, фото из спальни

Вглядываться и с лупой рассматривать стены на предмет усадочных трещин тут не нужно. Всё видно невооружённым взглядом. Трещинки — это просто ерунда! Верх мастерства сделать технологические отверстия, размером в пару сантиметров, для лучшей циркуляции воздуха и проветривания. Опять же можно сэкономить на вентиляции.

 Улыбнул пламенный привет, переданный отделочникам, в виде блока на первом ряду, часть которого благополучно оказалась внутри помещения.

Угол на кухне

К слову сказать, я запечатлел только то, что бросилось в глаза, что там творится в местах, которые недоступны взору, неизвестно.

Хочу сразу отметить, что я не позиционирую себя, как профессионального строителя и всезнайку. У меня тоже очень много различных ошибок. Не стараюсь самоутвердиться за счёт других. Но считаю нужным, показать и рассказать о таких домах, которые встречаются на различных досках объявлениях.

Даже если вы не подчерпнёте полезную информацию из статьи, то точно найдёте её в комментариях.

Добрый день, уважаемые читатели!

Многие привыкли к тому, что дом — это роскошь, а значит — он должен быть дороже квартиры. И, когда мы видим свеженький только что построенный жилой дом по цене двушки (2 комн. квартиры), многие задаются вопросом: «А как такое может быть?». Может! И частный застройщик все равно зарабатывает на нем, иначе сфера строительства на продажу стояла бы на месте, но мы видим, что застройщиков на рынке все больше и больше… Значит ли это, что в этой теме крутятся хорошие «бабки»? Конечно! Обо всем по порядку…

Возьмем Авито… зайдя в категорию объявлений по торговле недвижимостью, прокручивая варианты мы будем спотыкаться о дома, стоящие на 3-х сотках земли. И не просто отдельно стоящие, а стоящие рядом со своими близнецами :-)))

Авито.ру

Ну, здесь очевидно, что застройщик купил один типовой проект и ему неохота тратить деньги на другие, он размножает эти дома в тех местах, куда может их втиснуть по габаритам. Именно втиснуть, а не расположить согласно противопожарным отступам! Была бы его воля, он бы 4 одинаковых дома построил бы на 6 (шести) сотках.

Потому что ему плевать на тех, кто будет жить в этих домах. А если плевать на жильцов, то зачем тратиться на качественный строительный материал… согласны?

По сути, строительство на продажу — это очень коварная сфера у нас в стране. Зачастую, очень сложно назвать строителями тех людей, которые строят на продажу! Это коммерсанты (торгаши), которые вкладывают минимум, продают за максимум, а пополнение их карманов происходит за счет будущих жильцов, это же — торгашество чистой воды. И после строительства дома — никакой ответственности. Дальше, хоть трава не расти, пошлют по телефону далеко и надолго.

Я в строительной сфере уже достаточно долго и по качеству оконного профиля или по количеству розеток в доме уже могу понять, человек экономил на строительстве или склонялся больше к качеству, но давайте ближе к теме…

Итак, как мы знаем, стоимость готового объекта формируется из цен на:

• участок земли;
• подключенные коммуникации;
• стройматериалы и их доставку;
• работу строителей;
• доход застройщика.

Если выразить всё в процентном соотношении, то стоимость готового объекта можно представить вот в таких долях:

Безусловно, эти проценты усреднены и зависят от региона и расположения частного дома, в черте города или за его чертой, есть городские коммуникации или нет. Но, в среднем они такие по всей России.

Есть такие частные лица, находящиеся в хорошей дружбе с администрацией, которая выделяет землю под ИЖС, а частник берет ее за копейки, нарезает на участки и ведет застройку. Это игра по-крупному.

В большинстве же случаев, рынок переполнен мелкими застройщиками, которые скупают землю у бабушек и дедушек в населенных пунктах, сносят старые сараи, строят новые дома вплотную друг к другу, размежевывают территорию и успешно продают.

Поэтому мы можем часто видеть участки «сапожками»:

Как вам такое? Главное — оставить место для въезда автомобилей, а то что дома в метре друг от друга — никого не волнует.

Еще одна ситуация с узкими домами:

Чтобы все посчитать, я возьму первую ситуацию, где на одном участке два дома и один из участков после межевания выглядит в форме буквы «Г». Итак, территориально я взял участок в пригороде г. Ростова-на-Дону, 10 км. (5 минут езды) по трассе от мегаполиса.

Участок стандартный 6,2 сот., куплен застройщиком в начале лета 2020 г. за 2 100 000 млн. После сноса старых построек и застройки земли двумя новыми домами, участок разделен на два по 3,1 сотки.

Итак, вот один из двух наших «красавцев», построенных за два месяца, точнее — за 72 дня:

Авито.ру

Пообщавшись с застройщиком, я выяснил стоимость каждого из этапов.

Цена земли при ее покупке стандартна и застройщик повлиять на удешевление не может, поскольку собственник не администрация, а физ. лицо, которое диктует свою цену. Что касается коммуникаций, то конечно же есть знакомые, которые могут сделать процедуру врезки (если ее не было до этого) немного дешевле.

Касаясь непосредственно строительства, поскольку это застройщик, то крупные поставщики материалов и магазины делают скидки 20-50% от розничной стоимости, а нанимается на работу в большинстве случаев самая дешевая рабочая сила.

Итак, затраты застройщика на два одинаковых дома составили:

• на землю — 2 100 000 руб.
• на коммуникации — 608 000 руб.
• на строительство — 4 140 000 руб.

Разбивка отдельно по каждому дому в табличке:

Стоимость же каждого дома, выставленного на продажу, оценивается согласно объявления на Авито в 4 200 000 руб.

Навар, который будет получен с продажи посчитать совсем нетрудно и он будет равен разнице между затратами и суммой продажи:

8 400 000 (4 200 000 * 2) — 6 848 000 = 1 552 000 руб.

Достойный доход в 1,5 млн., не правда ли? Почему бы через полгодика и не купить бы себе «крузак»? Безусловно, здесь есть непредвиденные расходы, а это:

• бензин;
• з/п прорабу;
• строители что-либо украли;
• прочий форс-мажор.

Пусть даже и отлетают непредвиденные расходы от итоговой цифры (~20%), но все равно у нас с двух построенных объектов выходит не меньше одного миллиона рублей за 2 месяца. Безусловно, продаваться дом может и полгода, но и застройщик, как вы видите, может двигаться по цене и уступать покупателям очень хорошие суммы, чтобы быстрее продать объект. Даже если маржа составит и 500 000 руб. за 2-3 месяца — это будет прекрасно!

А этих объектов у частника одновременно строится ни один и ни два.

Но, если посмотреть на качество этих домов, то хочется плакать. Добросовестных застройщиков, которые держат высокую планку — единицы, они всегда дают гарантии на свои объекты, показывают покупателю полный фотоотчет всего хода строительства дома и не выбрасывают сим-карты после продажи. Но, они и получают в 2-3 раза меньше за счет использования качественных материалов и профессиональных строителей, оставляя конкурентную цену.

Хотелось бы, чтобы таких было больше!!!

На этом всё, спасибо за внимание!

Удачи Вам и добра!

Где и какой раствор лучше всего применять? Соотношение цемента и песка: 1:1, 1:2, 1:3, 1:4, 1:5, 1:6

Как сделать, чтобы скрутка алюминий+медь не окислялась? Этот хитрый способ знают далеко не все электрики

Как устранить прогиб чердачных балок? (2 отличных способа, после которых: «Как будто ничего и не было!»)