Построил дом с отклонением от проекта
Как узаконить дом с нарушением отступов. 5 способов от юристов АН «Правозем»
О проблемах, к которым может привести отсутствие межевания, мы уже рассказывали в статье «Для чего нужно межевать земельные участки». Помимо этого, частой причиной отказа Росреестра в регистрации построенного на таком участке дома, становится нарушение отступов. Это происходит из-за того, что застройщик, не зная точных координат границ и их расположения на местности, ошибается при размещении строения на участке. Мы решаем такие проблемы, и наши юристы предлагают 5 способов зарегистрировать такой дом.
Нарушен отступ дома от забора
1. Регистрация по «дачной амнистии»
В связи с тем, что «дачную амнистию» продлили, этот способ до сих пор является актуальным. Воспользоваться им могут владельцы домов в населённых пунктах, расположенных на участках, предназначенных для садоводства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства. Для узаконивания потребуется пригласить кадастрового инженера для подготовки технического плана. К нему требуется приложить правоустанавливающие документы на участок и подать в Росреестр. При этом обязательно, чтобы дом соответствовал параметрам объекта ИЖС: предназначался для одной семьи, был не выше 3-х этажей и высотой меньше 20 м. При соблюдении этих требований объект зарегистрируют в упрощённом порядке.
2. Оформить прирезку участка
При выявлении того факта, что построенный дом располагается ближе трёх метров от границы участка, а тем более выступает за забор, в регистрации откажут. Одним из вариантов решения этой проблемы является оформление прирезки. В этом случае кадастровый инженер проводит контурную съёмку всей используемой площади и формирует межевой план на исправление кадастровой ошибки. После этого вносит изменения в Росреестр в части площади. Процедура проводится только в том случае, если собственник присоединяемого участка (частное лицо или муниципалитет) не против таких изменений. Поэтому согласовать процедуру следует заранее. Узнать подробнее о нашем опыте оформления прирезки можете из этой статьи.
3. Зарегистрировать дом со статусом «нежилой»
Для хозяйственных и нежилых построек нормы отступа от забора равняются 1 метру, к тому же при их оформлении не требуется получать разрешение на строительство. Поэтому, ещё одним вариантом оформить дом с нарушенными отступами станет присвоение ему статуса «нежилого». Однако, в этом случае надо учесть, что в таком доме не получится прописаться. Если этот момент не является принципиальным, мы готовы помочь в регистрации такого объекта. Как мы это делаем, читайте здесь.
4. Оформить перераспределение участков
Следующий способ оформить дом, построенный с нарушениями – перераспределение участков. Процедура заключается в увеличении участка с одной стороны и при этом уменьшении с другой. Таким образом, можно договориться с соседом о том, чтобы он отдал часть площади, необходимой для соблюдения норм строительства, в обмен на такую же часть с другой стороны. В этом случае кадастровый инженер готовит схему перераспределения, а после её согласования формирует межевой план и подаёт в Росреестр для изменения координат границ. Такой вариант подойдёт и в том случае, если у перераспределяемых участков один собственник. Подробнее об этом читайте в статье.
5. Оформление дома через суд
Если по каким-либо причинам невозможно зарегистрировать дом предыдущими способами, придётся оформлять его в судебном порядке. При этом важно доказать, что строение соответствует нормам безопасности и не представляет угрозы для жизни и здоровья владельцев, а также не ущемляет интересы соседей. Для этого привлекаются эксперты, которые после осмотра составляют заключение и предоставляют его в качестве доказательств. В этом вопросе у нас также большая положительная практика, ознакомиться с которой можно по ссылке.
Юристы АН «Правозем» проводят анализ ситуации и узаконивают дома, построенными с нарушениями отступов, а также без оформления разрешения на строительство. Мы пытаемся урегулировать вопрос в досудебном порядке, а если не получается, представляем интересы клиента в суде и в любом случае добиваемся получения выписки ЕГРН с зарегистрированными правами. Также вы можете бесплатно проконсультироваться с нашими юристами на форуме.
Источник
Отклонение от предельных размеров (площади), указанных в РнС, ГПЗУ
Вместо разрешения — уведомление.
1. Этап первый — пишем Уведомление о планируемом строительстве/реконструкции (3 раб. дня):
В «бумажном носителе»(форма утверждена Минстроем) пишем:
1. ФИО и данные паспорта и данные о месте регистрации (она же прописка).
2. Кадастровый номер земельного участка, на котором будете строить/проводить реконструкцию, кому он принадлежит, виде разрешенного использования
3. Описываете параметры своего будущего домика.
4. Пишете клятвенное обещание, шо не будете домик делить на квартиры.
5. Указываете адрес, как с вами связаться (электронный или почтовый)
К заяве (Уведомлению о намерении) прикладываем:
-копии правоустанавливающих документов на землю (не обязательно, могут сами запросить в росреестре)
— если строительство/реконструкция в «исторической зоне» (у меня да, то нужно приложить описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома + «графическое описание».
И все.
Уведомление подаем лично, на бумажном носителе, в мэрию или через МФЦ, можно через почтовое отделение
2. Этап второй — — получаем Уведомление о соответствии/ или несоответствии (7 раб. дней, «историческим» — 20 дней)
Отказать в выдаче Уведомления о соответствии могут только если:
— параметры будущего домика не соответствуют предельным параметрам;
— на земельном участке нельзя строить домики;
— заяву подал не собственник земельного участка.
Других оснований для отказа нет.
Страшилка для мэрских:
если в указанный срок (7 раб. дней) заявителю не отправлено «несоответствие», то он автоматом получает право строить.
Уведомление о соответствии действует 10 лет и переходит к новому владельцу зем. участка.
Если в процессе стройки параметры объекта решено изменить (бывает!) — снова подаем Уведомление.
3.Этап третий — отправляем УВЕДОМЛЕНИЕ О ЗАВЕРШЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА (не позднее 1 месяца со дня окончания).
В «бумажном носителе»(форма утверждена Минстроем) пишем:
1. ФИО и данные паспорта и данные о месте регистрации (она же прописка).
2. Кадастровый номер земельного участка, на котором построили/провели реконструкцию, кому он принадлежит, виде разрешенного использования
3. Указываете, что домик не разделен на квартиры.
4. Указываете адрес, как с вами связаться (электронный или почтовый)
К заяве (Уведомлению о завершении строительства) прикладываем:
-технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома; (8 тыр. у любого кадастрового инженера, диск);
— соглашение о долях, если долевая собственность (в интернете много образцов)
— квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию (350 или 2000 руб в зависимости от строительства или реконструкции)
Уведомление подаем лично, на бумажном носителе, в мэрию или через МФЦ, можно через почтовое отделение.
у конторы 7 рабочих дней на ответ на ваше Уведомление о завершении строительства
4.Этап четвертый — получаем УВЕДОМЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ ПОСТРОЕННЫХ ИЛИ РЕКОНСТРУИРОВАННЫОБЪЕКТА (7 раб. дн.)
Мэрия:
—осуществляет проверку соответствия параметров по документам;
-проверяет путем осмотра объекта.
— отправляет застройщику уведомление о соответствии или несоответствии.
5.Этап пятый — документы направляют в Росреестр для кадастрового учета и регистрации прав (не позже 7 дней после получения УВЕДОМЛЕНИЯ О ЗАВЕРШЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА)
Если мэрские тормозят — ЗАЯВЛЕНИЕ можно отнести в МФЦ самим. Остальные документы Росреестр должен запросить у админисрации сам.
Внимание!:
Счастливые владельца разрешений на строительство могут пропустить первые два этапа. Но остальные три этапа с 14.08.2018 обязательны и для них .
Утверждены формы уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объектов ИЖС и садовых домов
приказ Минстроя России от 19 сентября 2018 г. № 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома»
Источник
Регистрация дома с нарушенными отступами — Правовед.RU
Добрый день!
У меня в собственности в Пушкинском районе есть участок с разрешенным использованием для индивидуальной жилой застройки.
Построили жилой дом : 2 этажа+ мансардный этаж. С трех сторон отступы от забора соблюдены. С четвертой стороны забор неровный и расстояние от стены дома до забора соседей сначала идет 3 метра , а затем сужается до 1.5 метров (Но до соседнего дома расстояние более 10 метров). На дом документы не оформлены .
Сейчас подаем уведомление о планируемом строительстве.
В связи с эти возник вопрос: какие сведения об отступах от границ земельного участка лучше указать:
1. Отступ в 3 метра как по закону и потом при оформлении внести каким то образом изменения по фактическим отступам.
2. Или сразу указать фактические отступы? Но в таком случае возможен отказ и дальнейшие сложности.
Каким образом необходимо действовать?
07 Апреля 2020, 15:29, вопрос №2735745
Галина, г. Москва
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (4)
получен
гонорар 38%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Урванцев Евгений
Юрист, г. Кемерово
Доброго дня!
1. Отступ в 3 метра как по закону и потом при оформлении внести каким то образом изменения по фактическим отступам.
2. Или сразу указать фактические отступы? Но в таком случае возможен отказ и дальнейшие сложности.
Галина
У Вас установлены границы земельного участка юридически? Согласно ст. 40 ГрК РФ:
1.1. Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.
Соответственно, чтобы не было вопросов в дальнейшем, считаю, что если действительно есть небольшое нарушение параметров с одной из сторон, лучше согласовать данное отступление с администрацией.
получен
гонорар 25%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Если межевание земельного участка было проведено и если объект недвижимости невозможно построить не нарушая градостроительных норм, то в таком случае Вы можете обратиться в Уполномоченный орган муниципального образования с заявлением о выдачи разрешения на нарушение градостроительных норм.
Предварительно рекомендую ознакомиться с ПЗЗ Вашего муниципального района.
В дальнейшем Уполномоченный орган муниципального района должен созвать комиссию по решению вопроса отступов от градостроительного регламента конкретно вашего ЗУ. ст. 40 ГрК РФ
получен
гонорар 38%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Уважаемая Галина! Доброго! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:
исходя из смысла ст.51.1 ГрК РФ уведомление подается до строительства. У Вас я так понял «по факту». Мансардный этаж считается сейчас отдельным этажом, т.е. по факту у Вас 3-х этажный дом.
По уму надо смотреть местные правила землепользования и застройки с картой зонирования. Что разрешено по Вашей территориальной зоне (см. ст.ст.84,85 ЗК РФ), а что нет. У Вас земельный участок уточнен в границах или нет?
В любом случае от администрации к Вам приедут
ООО КН «Лидер-кадастр», г. Саратов
Добрый день! Если вы сейчас укажите в уведомлении о планируемом строительстве (ст 51.1 ГрК РФ) — отступ — 3 метра, то после подачи уведомления об окончании строительства с приложением технического плана на жилой дом, расположение которого указывается на плане в координатах, выяснится что дом расположен с нарушением отступов и градостроительных регламентов. Администрация выдаст отказ. Ст 40 ГрК РФ не работает в данном случае, поскольку она касается только участков , размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки
В вашем случае остаются варианты либо перераспределения с соседями (ст 11.7 ЗК РФ), либо признание права собственности на постройку в порядке ст 222 ГК РФ. Если соседи дадут согласие на такой отступ, а также если экспертиза покажет , что объект не угрожает жизни и здоровью граждан, то положительный исход возможен.
Есть еще вариант, если в территориальной зоне по ПЗЗ одним из основных ВРИ участка есть «для садоводства », как и ИЖС, то можете изменить ВРИ сначала на садоводства, до 1 марта 2021 года зарегистрировать право на дом без разрешения администрации (п. 12 ст 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ), а потом снова самостоятельно перевести ВРИ на ИЖС.
Удачи!
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Дом, построенный с нарушением отступов — Юридическая консультация
По смыслу законодательства ваш дом является самовольной постройкой.
Самовольная постройка – это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления этой постройки (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Для того чтобы признать постройку не самовольной, вам необходимо предпринять следующее.
Шаг 1. Чтобы подтвердить права на участок, закажите выписку из ЕГРН.
Шаг 2. Для подтверждения ваших требований закажите техническое заключение о техническом и конструктивном состоянии объекта и заключение о соответствии объекта противопожарным нормам.
Шаг 3. Подготовьте исковое заявление о признании права собственности, оплатите госпошлину и обращайтесь в суд.
Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:
— объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления);
— самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Полагаем, что в ином случае суд может отклонить ваше требование;
— права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
— на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом;
— сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
— вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности, пытались получить разрешение на строительство и (или) акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Например, если вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).
В вашем случае нарушения только в отступах. В суде нужно будет предоставить в том числе доказательства того, что данная постройка не нарушает права и законные интересы собственников смежных участков.
Источник
Отклонения от разрешения на строительство — Градостроительство. Строительный подряд.
#1
mister-tip
Отправлено 14 August 2013 — 11:51
Добрый день!
Вопрос в следующем:
ООО получено разрешение на строительство в пределах принадлежащих ему земельного участка.
В разрешении на строительство указано, что площадь строительства — 1000 м2
По факту (по нашим подозрениям) площадь застройки больше.
Существуют ли какие-либо нормы, по допустимому отклонению от проектной документации или разрешения на строительство?
Где-то слышал, что +/- 5 м2.
Строение одноэтажное, за пределы земельного участка не выходит.
#2
Serdgio2006
Отправлено 16 August 2013 — 09:56
Существуют ли какие-либо нормы, по допустимому отклонению от проектной документации
— все отклонения от предельных норм и проектной документации согласуются с архитектором
Сообщение отредактировал Serdgio2006: 16 August 2013 — 09:57
#3
OlgаChernysheva
Отправлено 30 October 2013 — 17:03
Незначительные отступления от заданных параметров фактически построенного объекта, его технико-экономических параметров от имеющейся проектной документации допускаются действующим законодательством, и в силу ч. 7 ст. 52 ГрК РФ, и не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. такой вывод нашел свое подтверждение в сложившейся практике работы Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, допускающей отклонение фактически выполненных работ от проектной документации в пределах 5%, а также в некоторой судебной практике, например в Постановлении ФАС Поволжского округа от 04.10.2012 по делу N А55-27880/2011.
#4
Serdgio2006
Отправлено 31 October 2013 — 07:17
Незначительные отступления от заданных параметров фактически построенного объекта, его технико-экономических параметров от имеющейся проектной документации
—
По факту (по нашим подозрениям) площадь застройки больше.
при чем здесь параметры фактически построенного? Ежели эти параметры вылезли за пределы предоставленного зем участка! Захват это называется, а не параметры. Параметры это когда ваше здание стало длиньше/шире но при этом оно вместилось на вашем земельном участке, а не на зем участке соседа!
#5
Sania
Отправлено 31 October 2013 — 10:01
Ежели эти параметры вылезли за пределы предоставленного зем участка! Захват это называется, а не параметры.
за пределы земельного участка не выходит.
#6
Serdgio2006
Отправлено 31 October 2013 — 11:49
Sania, вай сори — пропустил. Не велите казнить, велите миловать
#7
Piranha
Отправлено 21 March 2014 — 19:50
Надо смотреть нормативы градостроительные, например правила землепользования и застройки, тот же ГПЗУ и плюс могут быть отдельно местные нормативы градрегулирования. По вашему случаю вероятны отклонения в коэффициенте застройки либо возможно в отступе от границ зу. В таком случае если бы например это было видно до получения разрешения на строительство (коэфф.застройки больше, чем в ПЗЗ), то нужно было бы получать разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров строительства в порядке 38, 39 и 41 градостроит.кодекса. Но может у Вас маленькое отклонение и Вы ничего не нарушаете…..
На мой взгляд все же могут быть проблемы со вводом. Если например у Вас пятно застройки было на грани максимального коэфф. застройки, а этими 5ю метрами или процентами Вы его превысилили или из-за этих пяти метров получается, что нет отступа от границ участка, а он например в ПЗЗ предусмотрен…..
Поскольку ч.1. ст.55:
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Источник