Построили дом для продажи налог на имущество
Как законно продать дом, который построил сам?
– Дом построил сам, есть документы (дом и земля зарегистрированы в Регпалате), хочу продать. Подскажите, какие еще документы с моей стороны нужны для продажи? И надо ли будет платить НДФЛ и сколько?
alhim/Fotolia
Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.
Подходит ли мой дом под ипотеку?
Налог с продажи квартиры: правила и примеры
Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:
Список документов для совершения сделки купли-продажи:
- договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
- паспорта покупателей и продавцов;
- нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
- нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
- госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.
Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.
Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ). Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ. При личном обращении прием документов подтверждается распиской.
Вопросы налогообложения. До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.
Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже. Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год. Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки — 1 млн руб.) Х 13%.
После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.
Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.
При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.
Как проходит передача денег при покупке квартиры?
5 причин сдавать дом, пока вы ищете покупателя
Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:
Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.
Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.
В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.
Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.
Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.
После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:
- Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
- Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.
Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль. Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления. Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.
К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома. Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн — 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей. Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом
Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
Как узаконить гостевые дома под аренду?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник
Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости
Какая продажа не облагается налогом
Новые правила с 1 января 2020 года
Налог с продажи жилья, купленного до 1 января 2016
года
Налог с продажи жилья, купленного после 1 января 2016
года
Налог при продаже наследства
Налог при продаже недвижимости, полученной в
подарок
Налог при продаже приватизированной квартиры
Продажа жилья, полученного по договору пожизненного
содержания
Как уменьшить налог с продажи жилья
Покупка и продажа недвижимости в одном году
Правила применения вычетов при продаже
недвижимости
Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и оплаты
налога
Если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с
продажи. Размер налога стандартный – 13% от тех денег, что вы
получили от покупателя. Тем не менее существуют законные способы,
как уменьшить налог или не платить его вовсе.
Сегодня мы расскажем, в каких случаях наступает обязанность по
оплате налога, какой налог с продажи не требует оплаты, как
рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.
Какая продажа не облагается налогом
Существует понятие минимального срока владения имуществом. Если
квартира или другая недвижимость находится в вашей собственности
дольше минимального срока, вы не должны платить налог при ее
продаже.
Основание: п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ, Письмо
Минфина РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146.
Для недвижимости установлено два минимальных срока – 3 года и 5
лет. Срок зависит от того, когда и как была получена
недвижимость.
Трехлетний срок владения применяется, если:
- недвижимость была куплена до 01.01.2016 года;
- квартира или другая недвижимость – это наследство или подарок
от близких родственников; - это приватизированная квартира;
- квартира была получена по договору пожизненного содержания с
иждивением.
Для всех остальных случаев действует срок в пять
лет. Ниже мы подробно рассмотрим все возможные
ситуации.
Новые правила с 1 января 2020 года
С 01.01.2020 года минимальный срок владения жильем,
купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет.
Есть важное условие: это должно бы ваше единственное жилье. То
есть на момент совершения сделки у вас в собственности не должно
быть еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок
продаваемой квартиры составляет 5 лет.
!!!Но:
Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки
второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой
составляет 3 года.
Пример:
В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2021 года
покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без
налога, сделать это нужно мае, июне или июле 2021 года. То есть в
течение 90 дней с момента покупки второй квартиры.
В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будет
составлять 3 года, несмотря на то, что на момент продажи это было
не единственное ваше жилье.
Налог с продажи, если недвижимость была куплена до
1 января 2016 года
Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года и она
находится в вашей собственности больше 3 лет, вы имеете право не
платить НДФЛ с продажи.
Несмотря на то, что в 2016 году в Налоговый кодекс были внесены
изменения, это правило действует и на сегодняшний день.
Пример:
В феврале 2015 вы купили дом по договору купли-продажи и
оформили его в собственность. В марте 2018 дом был продан. В 2019
году вам не нужно платить налог с продажи, так как дом был куплен
до 01.01.2016.
В вашем случае действует минимальный срок 3 года. Также вы не
обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ и уведомлять налоговую инспекцию
о проведенной сделке.
Налог с продажи, если недвижимость была приобретена
после 1 января 2016 года
С 01.01.2016 года вступили в силу изменения в ст. 217.1НК РФ.
Теперь, для того чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно,
чтобы она была в собственности не менее 5 лет. Это правило касается
жилья, купленного после 01.01.2016 года.
С 2020 года минимальный срок владения жильем, купленным
после 01.01.2016, снизился до 3 лет. При этом должны быть
соблюдены условия:
- Продается единственное жилье. То есть на момент совершения
сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. В противном
случае минимальный срок составляет 5 лет. - Но если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после
покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой
квартирой составляет 3 года.
Пример:
В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2021 года
покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без
налога, сделать это нужно мае, июне или июле 2021 года. То есть в
течение 90 дней с момента покупки второй квартиры.
В этом случае минимальный срок владения первой квартирой
будет составлять 3 года несмотря на то, что на момент продажи это
было не единственное ваше жилье.
В п. 3 статьи 217.1 НК РФ описаны ситуации, когда «минимальный
предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет
три года».
Ниже рассмотрим каждый случай.
Какой налог с продажи наследства
Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не
платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права
собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.
Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от
19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648.
Пример:
В марте 2018 года вы получили в наследство от мамы земельный
участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок
в любой момент, начиная с апреля 2021 года, так как на вас
распространяется правило о минимальном периоде собственности 3
года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять
налоговую инспекцию о сделке.
Какой налог с продажи недвижимости, полученной в
подарок
Если недвижимость получена в подарок от члена семьи или близкого
родственника, не нужно платить налог с продажи через три года после
получения права собственности (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Близкие родственники, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14
Семейного Кодекса РФ, – это родственники по прямой восходящей и
нисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки;
полнородные и неполнородные братья и сестры.
Пример:
В феврале 2018 года брат подарил вам комнату в коммунальной
квартире. Если вы продадите ее после марта 2021 года, то имеете
право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не платить НДФЛ с продажи.
Так как комната получена в подарок от близкого родственника,
то на вас распространяется 3-летний срок владения.
Какой налог с продажи приватизированной
квартиры
Вы можете продать квартиру и не платить налог, если после
приватизации прошло больше 3 лет (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Пример:
В мае 2021 года вы решили продать квартиру, которую
приватизировали в январе 2018 года. С момента приватизации прошло
больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от подоходного
налога с продажи. Кроме того, вам не нужно информировать налоговый
орган и подавать декларацию 3-НДФЛ.
Какой налог с продажи недвижимости, полученной
плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с
иждивением
Если вы получили имущество по договору пожизненной ренты, вы
имеете право на 3-летний минимальный срок владения.
Пример:
Вы заключили договор ренты и пожизненного содержания с
иждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно вы выплачивали ей
ренту.
После того как соседка скончалась, вы на законных основаниях
стали собственником ее квартиры. Через три года после оформления
квартиры в собственность вы можете продать ее без налога.
Как не платить или уменьшить налог
с продажи жилья
Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный
срок владения, то должны заплатить налог с продажи.
Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие
налогооблагаемую базу – сумму, которую вам заплатили за
квартиру.
После применения льготы вы можете существенно, а иногда
и до нуля, снизить налог от продажи квартиры. Подробно о
способах уменьшения налога мы расскажем ниже.
!!! Важно:
- Если после использования льготы налог стал равен нулю, вам все
равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту
жительства. В декларации отражается доход от продажи и расчет
налога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы,
продав квартиру, законно не заплатили налог. В противном случае у
налогового органа будут к вам вопросы и на вас наложат штраф. - Если вы продаете квартиру, купленную после 01.01.2016
года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в
Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой
стоимости. Налог платится с большей суммы.
Вычет расходов для уменьшения налога (разница между покупкой и
продажей)
Один из способов уменьшить НДФЛ с продажи – это использовать не
весь доход, а за вычетом расходов. Что это значит?
Законодательством определено, что налог можно заплатить не со
всей суммы, полученной при продаже, а за вычетом суммы покупки. То
есть берется разница между деньгами, что вы получили за
недвижимость, и теми деньгами, что вы когда-то отдали за эту же
недвижимость. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п.
2 ст. 220 НК РФ.
Пример:
В 2019 году вы купили квартиру за 2 млн рублей и в 2020
продали за 5 млн. В 2021 вы должны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ.
Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднее воспользоваться
вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход).
Получается, что 13% налога нужно заплатить с полученной разницы в 3
млн рублей: 13% х 3 млн. = 390 тыс. рублей.
Пример:
В 2019 году вы купили земельный участок за 3 млн, а в 2020
году продали его за 2,8 млн. Так как продажная стоимость была
меньше покупной, вы освобождены от уплаты налога. Не
забудьте подать декларацию! Несмотря на нулевой доход, вы обязаны
оповестить налоговые органы о сделке.
При покупке и продаже недвижимости обязательно сохраняйте
документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов
необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с
декларацией 3-НДФЛ.
Если какой-то документ потерян, его можно восстановить.
Подтверждение платежа взять в своем банке, а договор купли-продажи
– в Росреестре, у риелторов или запросить копию у второй стороны
сделки.
Имущественный вычет с продажи 1 миллион рублей
Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу
брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была
получена в наследство, подарена или приватизирована.
В этой ситуации применяется имущественный вычет при продаже,
максимальный размер которого 1 млн рублей. То есть вы можете
уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним:
налогооблагаемая база – это деньги, которые вы получили от продажи
недвижимости, и с которых должны заплатить налог.
Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллиона
рублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.
Пример:
Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн
рублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение,
невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге?
Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не с
двух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.
Не забудьте важный момент! Если квартира была
куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть
стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и
70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.
Продавайте доли по отдельным договорам
Рассмотрим пример:
Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой
собственности. Каждый из супругов владеет ½ квартиры. Пара решила
продать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей и
воспользоваться имущественным вычетом при продаже.
Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость
½ квартиры) – 500 тыс. (½ имущественного вычета)) = 32,5 тыс.
рублей.
Если бы супруги продали свои доли не по общему договору
купли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил бы
имущественный вычет до 1 млн рублей.
В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, так
как вычет полностью перекрыл бы стоимость доли.
Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27
июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо
ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/13578@.
Покупка и продажа недвижимости в одном году
Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по
31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается
другая.
Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при
покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей
покупки, вы можете применить два вычета одновременно.
Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.
Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный
вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет
на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они
учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.
Рекомендуем прочитать статью «Налоговый
вычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В ней
подробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупке
жилой недвижимости.
Пример:
Вам достался в наследство дом, и в 2020 году вы продали его
за 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2021 году вы
должны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при
продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким
образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.
Правила применения вычетов при продаже
недвижимости
По одному объекту недвижимости нельзя применить оба
вычета. Вы должны выбрать – снизить налоговую базу за
счет имущественного вычета или за счет вычета расходов на
приобретение. Основание: Письмо ФНС России от 12 февраля 2013 №
ЕД-4-3/2254@.
Пример:
В 2019 году вы за 2 млн рублей купили квартиру, в 2020
продали ее за 3 млн. В 2021 году вы должны подать декларацию
3-НДФЛ.
Давайте посчитаем, какая схема для вас более выгодна:
— Вычет расходов на приобретение. Налог берется с разницы между
стоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% х (3 млн – 2 млн) =
130 тыс. рублей.
— Имущественный вычет. Налог берется с учетом того, что доход
уменьшается на 1 млн рублей: 13% х (3 млн – 1 млн) = 260 тыс.
рублей.
Очевидно, что в вашем случае выгоднее сделать вычет расходов
на приобретение.
Имущественный вычет используется только раз в
году. Если вы в одном календарном году продаете несколько
квартир, уменьшить налог с продажи за счет имущественного вычета
можно только по одной из них.
Пример:
В 2019 году вы получили в наследство квартиру и дом. В 2020
году вы продали дом за 3 млн и квартиру за 2 млн. Так как ни один
из объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на их
приобретение у вас не было, в 2021 году при подготовке 3-НДФЛ
используйте имущественный вычет.
Но имейте в виду – применить вычет можно только на один объект.
Какой налог с продажи компенсировать имущественным вычетом,
выбирайте произвольно – это не влияет на конечную сумму налога. В
результате размер вашего налога составит 520 тыс. рублей = 13% х (3
млн + 2 млн – 1 млн).
Если вы не единственный собственник жилья, то
имущественный вычет распределяется на всех собственников.
Вот как говорится в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при
реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей
совместной собственности, соответствующий размер имущественного
налогового вычета распределяется между совладельцами этого
имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними
(в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной
собственности)».
Пример:
Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой
собственности. Каждый из супругов собственник ½ квартиры. Пара
решила продать жилье по единому договору купли-продажи за 1 млн и
воспользоваться имущественным вычетом.
Расчет налога для каждого супруга: 13% х (500 тыс. (стоимость
половины квартиры) – 500 тыс. (половина имущественного вычета)) =
0.
Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и оплаты налога
После продажи квартиры или другой недвижимости вы должны
отчитаться перед налоговыми органами. Для этого до 30 апреля
следующего года вы должны подготовить и передать в налоговую
инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет
сопутствующих документов. Основание: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК
РФ.
В декларации отражается доход, полученный от сделки, и
примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас
больше ничего не требуется. Если же после применения вычетов
остался налог, оплатить его следует до 15 июля того же года.
Пример:
В 2020 году вы продали квартиру. До 30 апреля 2021 года вы
должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую
инспекцию. Так как по итогу расчета вы остались должны, у вас есть
срок до 15 июля 2021 года, чтобы оплатить налог с продажи
квартиры.
Источник