Построили дом на границе общей земли
Как накажут, если построить дом, не отступив три метра от границы соседского участка?
Постараюсь лаконично ответить на вопрос о том, какое наказание предусмотрено за нарушение минимального отступа от границы соседних земельных участков. Правильная формулировка звучит именно так – минимальный отступ от границы земельного участка, за которым запрещено размещение, зданий, строений, сооружений. Если рассматривать этот норматив применительно к строительству частного дома (а если по закону – объекта индивидуального жилищного строительства), то нормативное расстояние, установленное в подавляющем большинстве российских муниципалитетов, составляет 3 метра. То есть, жилой дом (именно дом, а не баню или гараж) нужно строить так, чтобы расстояние от границы с соседским участком до плоскости ближайшей стены здания было не менее трех метров.
Допустим, что норматив нарушен – расстояние до забора не три, а два метра, и что теперь? Какие могут быть негативные последствия? Давайте разделим эти последствия на два разных направления. Первое – неприятности от местной администрации, второе – претензии со стороны соседей. Начнем с первого. Итак, после завершения строительства дома рано или поздно придется заняться оформлением документов на построенную недвижимость. Для этого не избежать обращения в местную администрацию за получением уведомления о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности. При выявлении нарушения, администрация должна отказать в выдаче уведомления о соответствии и сообщить об отказе в Росреестр. После такого поворота событий ничего хорошего ждать не приходится: новый дом на кадастровый учет не поставят, право собственности не зарегистрируют. Можно ли решить проблему законными методами? Можно, но тут многое зависит и от адекватности чиновников и от отношения соседей к нарушению нормативного расстояния. Если и те, и те не возражают против такого размещения дома на участке, то законодательством предусмотрена процедура выдачи разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. При нормальном отношении специалистов администрации её можно пройти за пару месяцев, так как обязательно придется проводить публичные слушания, но в итоге вопрос о нарушении минимального отступа будет снят с повестки – дом узаконят.
В предыдущем абзаце было повествовании о радужной перспективе, но такой исход нельзя гарантировать, так как могут быть иные мнения по теме. Как правило, администрацию не сильно волнует отступ от границы между соседями, их главный вопрос – отступ от границ, проходящих вдоль улиц и проездов, но вот соседское мнение значит многое. Ладно, если соседу все равно – подписал согласие и все счастливы, а если нет, если не всё равно, если он только и ждет, чтобы уколоть побольнее, что тогда? Если соседи не дадут свое согласие, а может даже заранее начнут протестовать против дома, построенного слишком близко к их участку, то простого выхода не будет – скорее всего, придется пытаться решить вопрос по легализации дома через суд. Не буду сгущать краски, но реальных примеров, когда соседям удается в суде попить кровушки предостаточно – могут поставить вопрос о сносе неугодного дома. Так ли всё плохо? Плохо, но не совсем: для вынесения положительного решения по вопросу не только сохранения дома на прежнем месте, но и по оформлению на него правоустанавливающих документов нужно доказать, что размещение дома с нарушением отступа от границы участка не ухудшает условия жизни соседей, не наносит вреда их имуществу. Но суд, это суд – если факт нарушения очевиден и нет веских аргументов для его оправдания, то прогнозировать исход сложно: как показывает практика, лучший вариант – это мировое соглашение между соседями, если оно, конечно, возможно. Итоговая рекомендация: в случае, когда очень нужно построить дом близко к соседскому участку, на расстоянии, которое будет меньше нормативного, поработайте над вопросом заранее – согласуйте отступ с соседями, получите в администрации разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и стройтесь без сюрпризов.
Источник
Что делать если сосед построил дом на вашем участке или на его границе?
Ситуации когда при строительстве дома были нарушены границы земельных участков возникают с регулярной периодичностью, то ли люди забывают про границы, то ли в принципе не понимают что такие границы существуют, но в любом случае добром такие дела редко заканчиваются. В статье я расскажу о правах владельца земельного участка который пострадал от соседа не соблюдающего границы.
Что делать если сосед построил на вашем земельном участке дом или строение было возведено на границе?
Обращаемся к Гражданскому законодательству которое говорит нам, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим земельным участком, но у участка есть границы, которыми и ограничено право собственника земельного участка на его использование, распоряжение ограничено как раз границами земельного участка, за которые собственник не должен выходить.
Практика показывает, что застройщик при возведении на земельном участке не принадлежащем ему, обязан заключить договор с собственником земельного участка, в договоре должны быть прописаны условия на основании которых застройщик будет иметь право на строительство и собственник должен дать разрешение на строительство на участке объектов недвижимости.
В случае когда застройщик без разрешения начал строительство, то собственник земельного участка в свою очередь имеет право истребовать земельный участок из чужого незаконного владения и это утверждение подтверждает статья 301 ГК РФ.
В случае если постройка на чужом земельном участке была самовольной, то на основании пп. 2 п. 1 статьи 60 Земельного Кодекса РФ, нарушенное право на участок земли подлежит восстановлению. Так же действия которые нарушают право граждан или юридических лиц на землю, или действия которые создают угрозу нарушения прав должны быть пресечены путем восстановления положения которое существовало до нарушения права, а так же есть право пресечения действий создающих угрозу нарушения прав на земельный участок. То есть если нарушено право на земельный участок, то оно должно быть восстановлено и нарушенное право владельца земельного участка должно быть восстановлено, то есть права должны стать точно такими же, как до нарушения, к примеру если кто то препятствует пользованию земельным участком, то данное нарушение должно быть устранено и собственник снова смог бы пользоваться своим земельным участком., это и есть восстановление нарушенного права.
Если кто то построил дом на чужом земельном участке без разрешения, то такая постройка является самовольной, ведь она была возведена без разрешения, это то же самое, что просто приехать в чистое поле и построить дом, это так же будет самовольной постройкой. На основании п. 2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, самовольная постройка подлежит сносу, при чем снос обязано осуществить лицо которое возвело постройку и за свой счет. Обычно всегда самовольная постройка нарушает права и охраняемые законом интересы собственника земельного участка, постройка может нарушать интересы других лиц или создавать угрозу жизни или здоровью, поэтому прав о собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом осуществившим постройку.
На основании п 2 статьи 62 Земельного Кодекса РФ, лицо которое возвело строение на чужом земельном участке (самовольная постройка), в судебном порядке может быть принуждено к сносу незаконно возведенных объектов недвижимости, а так же к устранению других нарушений связанных с незаконным использованием чужого земельного участка.
В ситуациях когда права собственника на земельный участок нарушены, собственник имеет полное право обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки возведенной на его земельном участке. Приходим к выводу, что в случае если у вас есть земельный участок и на нем без вашего разрешения кто то построил дом, право собственности на такой дом не было зарегистрировано, то владелец земельного участка на котором было произведено строительство, имеет право требовать в судебном порядке сноса незаконно возведенного объекта недвижимости от гражданина или организации которая возвела данное строении и за счет названных лиц.
Но владелец земельного участка вправе не только требовать сноса самостроя, у него есть право на признание в судебном порядке права собственности на возведенное строение, при этом возместив застройщику расходы на строительство. Это положение вы можете изучить прочитав статью 222 ГУ РФ.
Есть еще один вариант по урегулирования данного вопроса, но он не всем подойдет и не каждый пойдет на такие условия. Собственник земельного участка на территории которого было возведено строение, может по договоренности с застройщиком продать часть земельного участка на котором возведено строение или передать часть участка со строением в аренду. Ведь на основании п. 1 статьи 271 ГК РФ застройщик, который произвел возведение строения на земельном участке не принадлежащем ему на праве собственности, имеет право пользования данным земельным участком в случае если собственник земельного участка предоставил право пользования данным земельным участком. В данной ситуации возможен так же обмен участками, или обмен части участка на котором возведен дом на часть участка соседа пропорционально части на которой возведен дом, что бы в итоге поле обмена получилось 2 равноценных участка и права как первого так и второго владельцев не были нарушены.
Так же хочу вам сказать, что по закону если строение было возведено баз разрешения собственника слишком близко к меже или совсем на границе между земельными участками, либо впритык с уже возведенными на соседнем участке строениями с нарушениями строительных норм, то такие сооружения так же по решению суда подлежат сносу за счет лица допустившего данное нарушение и построившее дом. В случае если строение не капитальное то есть вариант, что вопрос решится просто переносом такого строения на разрешенное расстояние от межи в соответствии с установленными нормами строительства.
Сроки давности по данным делам отсутствуют, но все же не смотря на это, при разбирательствах будет учитываться законодательство, которое действовало в момент когда строение было возведено.
Если участок был куплен и на нем уже стояло сооружение которое по мнению нового владельца нарушает его права на земельный участок, или сооружение находится близко к меже, но отношения между владельцами земельных участков относительно строения сложились между прежним владельцем участка и владельцем участка построившим сооружение с нарушениями и по этому повожу была достигнута договоренность подкрепленная документами, то сделать уже ничего не получится. Такие споры самое время решать когда строение еще не возведено или на начальных этапах строительства.
Бывает, что участки в отношении которых идет спор просто не размежеваны, то первым делом необходимо произвести межевание, после проведения которого будет понятно, на самом ли деле нарушены права. Но если в суде выяснится, что межевание не производилось, то межевание будет назначено в ходе проведения судебного разбирательства. Ведь в суде любая сторона вправе требовать установления границ земельного участка и в рамках этого же судебного разбирательства требовать устранения нарушений.
При подготовке к суду, необходимо будет подготовить все необходимые документы, которые подтверждают права на земельный участок и документы подтверждающие границу земельного участка.
В суд помимо письменных доказательств, лучше всего дополнительно подкрепить свою позицию свидетельскими показаниями, так как показания свидетелей будут учитываться, ведь в суде будет выясняться как давно были возведены строения и был ли ранее спор относительно нарушений границ. В случае если у вас есть свидетели, то обязательно привлекайте их к участию в суде. Так же в качестве доказательств подойдут фотографии которые сделаны в разные периоды времени в том числе до момента когда возникли нарушения. Так же в рамках суда может быть назначена судебная экспертиза, так называемая землеустроительная экспертиза. Все расходы по проведению экспертизы будут возложены на проигравшую спор сторону.
Надеюсь статья была полезной для вас и вы понимаете процесс споров в данной категории, но если у вас остались вопросы, то задайте их на сайте нашему юристу и получите консультацию.
Знайте ваши права. Желаю вам удачи!
Источник
Как узаконить дом с нарушением отступов. 5 способов от юристов АН «Правозем»
О проблемах, к которым может привести отсутствие межевания, мы уже рассказывали в статье «Для чего нужно межевать земельные участки». Помимо этого, частой причиной отказа Росреестра в регистрации построенного на таком участке дома, становится нарушение отступов. Это происходит из-за того, что застройщик, не зная точных координат границ и их расположения на местности, ошибается при размещении строения на участке. Мы решаем такие проблемы, и наши юристы предлагают 5 способов зарегистрировать такой дом.
Нарушен отступ дома от забора
1. Регистрация по «дачной амнистии»
В связи с тем, что «дачную амнистию» продлили, этот способ до сих пор является актуальным. Воспользоваться им могут владельцы домов в населённых пунктах, расположенных на участках, предназначенных для садоводства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства. Для узаконивания потребуется пригласить кадастрового инженера для подготовки технического плана. К нему требуется приложить правоустанавливающие документы на участок и подать в Росреестр. При этом обязательно, чтобы дом соответствовал параметрам объекта ИЖС: предназначался для одной семьи, был не выше 3-х этажей и высотой меньше 20 м. При соблюдении этих требований объект зарегистрируют в упрощённом порядке.
2. Оформить прирезку участка
При выявлении того факта, что построенный дом располагается ближе трёх метров от границы участка, а тем более выступает за забор, в регистрации откажут. Одним из вариантов решения этой проблемы является оформление прирезки. В этом случае кадастровый инженер проводит контурную съёмку всей используемой площади и формирует межевой план на исправление кадастровой ошибки. После этого вносит изменения в Росреестр в части площади. Процедура проводится только в том случае, если собственник присоединяемого участка (частное лицо или муниципалитет) не против таких изменений. Поэтому согласовать процедуру следует заранее. Узнать подробнее о нашем опыте оформления прирезки можете из этой статьи.
3. Зарегистрировать дом со статусом «нежилой»
Для хозяйственных и нежилых построек нормы отступа от забора равняются 1 метру, к тому же при их оформлении не требуется получать разрешение на строительство. Поэтому, ещё одним вариантом оформить дом с нарушенными отступами станет присвоение ему статуса «нежилого». Однако, в этом случае надо учесть, что в таком доме не получится прописаться. Если этот момент не является принципиальным, мы готовы помочь в регистрации такого объекта. Как мы это делаем, читайте здесь.
4. Оформить перераспределение участков
Следующий способ оформить дом, построенный с нарушениями – перераспределение участков. Процедура заключается в увеличении участка с одной стороны и при этом уменьшении с другой. Таким образом, можно договориться с соседом о том, чтобы он отдал часть площади, необходимой для соблюдения норм строительства, в обмен на такую же часть с другой стороны. В этом случае кадастровый инженер готовит схему перераспределения, а после её согласования формирует межевой план и подаёт в Росреестр для изменения координат границ. Такой вариант подойдёт и в том случае, если у перераспределяемых участков один собственник. Подробнее об этом читайте в статье.
5. Оформление дома через суд
Если по каким-либо причинам невозможно зарегистрировать дом предыдущими способами, придётся оформлять его в судебном порядке. При этом важно доказать, что строение соответствует нормам безопасности и не представляет угрозы для жизни и здоровья владельцев, а также не ущемляет интересы соседей. Для этого привлекаются эксперты, которые после осмотра составляют заключение и предоставляют его в качестве доказательств. В этом вопросе у нас также большая положительная практика, ознакомиться с которой можно по ссылке.
Юристы АН «Правозем» проводят анализ ситуации и узаконивают дома, построенными с нарушениями отступов, а также без оформления разрешения на строительство. Мы пытаемся урегулировать вопрос в досудебном порядке, а если не получается, представляем интересы клиента в суде и в любом случае добиваемся получения выписки ЕГРН с зарегистрированными правами. Также вы можете бесплатно проконсультироваться с нашими юристами на форуме.
Источник
При строительстве дом вышел за границу земельного участка – что делать
Судебная практика показывает, что случаев выдела новых участков земли в связи с постройкой зданий на чужой земле — предостаточно. И причиной бывает не только самовольный захват территории.
Расскажем, как может получиться, что жилой дом будет возведен на соседской земле, и определим, что можно сделать для решения проблемы.
Содержание статьи:
- Когда часть дома может выйти за пределы участка?
- Варианты решения проблемы
- Что делать, если дом вышел за пределы – инструкция
В каких случаях могут случиться ситуации, когда часть дома выходит за пределы участка – что предусмотреть перед строительством
Часть жилого домовладения может находиться за пределами границ земельного участка в таких случаях:
- Изначально построили дом в неположенном месте.
- Участок был смежным, неразделенным по правам с соседями.
- Была совершена кадастровая ошибка, по которой на плане здание выходит за пределы реальных границ.
- Были указаны и зафиксированы не те параметры участка в документации. Ошибка геодезистов.
- Были изломанные границы земельного участка, которые сложно было определить владельцу. Более того, собственнику возможно было неудобно использовать землю, обрабатывать ее или проводить строительные работы, поэтому он и нарушил границы территории.
Границы земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативами, определенными Земельным законодательством. Они фиксируются и на самой местности, и в учетных документах Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Поэтому в редких случаях бывает так, что специалисты виноваты в неправильной постройке дома.
Зачастую владельцы жилых домов самовольно возводят здание, а потом уже обнаруживается, что оно построено на чужих землях.
Дом вышел за границу земельного участка – варианты решения проблемы
Как правило, проблемы с установкой границ участка земли буду решать специалисты — геодезисты, кадастровые инженеры.
Они могут помочь:
- Восстановить границы территории.
- Согласовать определенные границы с владельцами соседних участков.
- Провести экспертную оценку.
- Оформить землеустроительную экспертизу.
- Подготовить техническую, кадастровую документацию в суд.
Обычно вопрос по установлению новых границ решается через суд.
Допускается составление единого межевого плана, охватывающего все участки с пересекающимися границами, на основании которого производится их новое образование.
Чтобы не возникало новых проблем, следует приостановить работы на смежных участках до выяснения всех обстоятельств и определения новых границ участков.
Заметьте, в некоторых случаях, при вине сотрудников кадастра и обнаружении ошибок, исправлять ее будут сами специалисты. Привлекать к процессу собственника участка необязательно.
Что делать, если строящийся дом вышел за пределы земельного участка – инструкция
Владелец земельного участка и строящегося дома, выходящего за границы установленной территории, должен следовать такой инструкции:
- Обратиться к соседям и попросить их согласия на определение новых границ. Объяснить, по какой причине приходится выносить жилое здание на чужие земли.
- Прийти в Росреестр, службу кадастра или МФЦ и заявить о проблеме.
- Далее следует предоставить в инстанции все личные документы заявителя и бумаги на права собственности, на строительство.
- Получить технический план. Специалистами будет составлен технический план на объект капитального строительства с закреплением границ здания на земельном участке. О его готовности заявителю сообщат.
- Заверить технический план в службе кадастра, получить кадастровый паспорт на жилой объект.
- Обратиться в судебные органы для решения вопроса.
Если с соседом не получилось договориться, то вы можете через суд предложить ему:
- Выкупить его часть участка, на который выходит здание.
- Заключить с ним договор аренды на вновь сформированный участок земли.
- Заменить часть участка другим, где нет здания.
Лучше решить вопрос обоюдно и подписать соответствующие документы.
Например, оформить договор аренды на земельный участок, заключить договор купли-продажи.
С оформлением и правильным составлением документов могут помочь наши юристы. Консультация бесплатна.
Подробнее о наложении границ земельных участков и выход за красные линии читайте в нашей статье.
Также мы писали о перепланировке и узаконивании земли после самозахвата.
Остались вопросы? Просто позвоните нам:
Санкт-Петербург
8 (812) 627-14-02;
Москва
8 (499) 350-44-31
Источник