Построили гараж как оформить

Перед строительством гаража требуется получить разрешительную документацию и разобраться в правовых нюансах. По этой причине нередко возникает вопрос о том, как можно узаконить гараж на собственном участке. Необходимость доказательства права владения на конструкцию возникает при различных посягательствах.

Нужно ли регистрировать гараж на участке ИЖС

При покупке территории под ИЖС физлицо обязуется в течение следующих 5 лет построить жилое здание. Для возведения гаража отдельной лицензии не требуется, но регистрация постройки является обязательным условием. Регистрация обусловлена тем, что конструкция подлежит налогообложению на равных условиях с жилым зданием. Кроме того, незарегистрированный гараж может создать сложности при дальнейшей продаже участка.

Набор документов можно подготовить после окончания строительства и подать в любой филиал Росреестра. Как правило, документация направляется в уполномоченный орган по месту нахождения участка. Документы обрабатывают в течение 10 суток и выполнят регистрацию либо сообщают о мотивированном отказе, указав имеющиеся нарушения.

Общие правила оформления недвижимости

Юридическое оформление гаражной постройки на собственном участке позволяет разрешить конфликтные ситуации с владельцами соседних территорий и представителями госорганов. Лицензию на постройку по общим правилам можно не оформлять в следующих ситуациях:

1. Земельный участок выделен собственнику для личного использования, и возводимый гараж не имеет коммерческого предназначения.
2. Гараж строится в качестве дополнительного сооружения, и на территории уже возведен жилой дом.
3. Участок принадлежит объединению садоводов либо зарегистрированному кооперативу.
4. Построенный гараж можно разобрать и повторно соорудить на другом месте, что подходит для каркасных и металлических конструкций.

Какие документы нужны для постройки?

Для регистрации объекта владельцу нужно предоставить стандартный набор документации. В частности, потребуются:

• общий план участка;
• детальная планировка с указанием точного месторасположения конструкции;
• свидетельство, подтверждающее право собственности на территорию, где проводится строительство.

Если в ходе проверки документации выявляются нарушения, собственник получает отказ в оформлении. Чтобы сократить вероятность отказа, необходимо при подготовке документации соблюдать актуальные градостроительные нормы, указать точные габариты постройки и обеспечить максимальное соответствие информации с фактическими данными.

Оформление гаража на своем участке

Чтобы зарегистрировать возведенный объект, требуется не только подготовить пакет документов, но и вовремя подать заявление. Также допускается обратиться в судебную инстанцию с иском о регистрации. Второй вариант подходит, если объект размещен на территории истца, полностью соответствует законодательным нормам. Направив заявление на регистрацию, остается оформить справку о недвижимом объекте и заполнить декларацию о проведении строительных работ.

Строительство на участке ИЖС

Планируя возведение конструкции на территории, выделенной под ИЖС, рекомендуется ознакомиться с актуальной правовой базой, регламентирующей данное строительство. Существует ряд стандартов и сводов правил, в которых прописываются нормы возведения объектов. Основная часть правил содержит информацию о том, какие расстояния нужно соблюдать между гаражом и остальными сооружениями.

Как разместить?

Определяясь с характеристиками и месторасположением конструкции, в первую очередь стоит задуматься о габаритах. С учетом размеров современных автомобилей оптимальным соотношением ширины, длины и высоты является 5 х 7 х 3 м. Конкретные параметры объекта не ограничиваются строительными правилами, но при нахождении транспорта внутри постройки должно оставаться минимум по 0,8 м пространства с каждой стороны. Поскольку гараж включен в категорию хозяйственных объектов, при его размещении учитываются следующие нюансы:

• удаленность от близрасположенных построек не должна быть меньше 6 м;
• между объектами из бетонированных блоков расстояние должно быть более 8 м, а между железобетонными конструкциями — от 10 м;
• если гараж находится рядом с основной проезжей частью, удаленность от нее должна быть не более 5 м;
• промежуток от строительного объекта до ограждающей конструкции должен составлять от 1 м.

При нахождении гаражных ворот в открытом состоянии важно предусмотреть, чтобы они не выступали на дорогу и не создавали препятствия для пешеходов. Преимущество имеют собственники территорий, рядом с которыми отсутствует проезжая часть и здания на прилегающих владениях. Это позволяет в более свободном порядке размещать гараж. При дальнейшем строительстве на соседних участках их владельцам потребуется учитывать расположение гаража.

Пожарная безопасность

В целях соблюдения противопожарной безопасности необходимо оставить между гаражом и жилой постройкой не менее 3 м свободного пространства. При использовании перекрытий из древесины данный показатель увеличивается на 12 м, а если объекты возведены из легковозгораемых материалов, то до 15 м. Помимо правил размещения, необходимо соблюдать следующие правила пожарной безопасности:

• внутри конструкции не должно быть проведено отопление;
• рядом с объектом размещается пожарный щиток и средства пожаротушения;
• гараж оснащается проводкой согласно требованиям ПТЭЭП;
• устанавливаются осветительные приборы исключительно со стандартными плафонами;
• на случай короткого электрозамыкания монтируются автоматические предохранители.

Как узаконить гараж без документов?

Подтвердить право собственности на постройку намного проблематичнее, если у физлица отсутствует правоустанавливающая документация. В данной ситуации требуется подтверждать законность владения иным способом. Юристы советуют сохранять все чеки и квитанции, связанные с затратами на строительство и обслуживание гаража.

Владелец постройки должен знать, из каких стройматериалов и в какой период был построен объект.

Сведения о конструкции потребуются владельцу к моменту формирования декларации при обращении в госкомиссию. Процесс узаконивания начинается с поставки на техучет в БТИ, после чего объект регистрируется как самовольная постройка. На дальнейшей стадии физлицу необходимо оставить запрос в департаменте архитектуры о выдаче декларации с указанием технических параметров гаража.

Стоимость оформления

Точная сумма затрат на оформление документации варьируется в разных регионах. В среднем техдокументация из инвентаризационного бюро и кадастровый паспорт обходятся в пару тысяч. Дополнительно потребуется оплатить 1 тысячу за регистрационную процедуру в Росреестре.

Госпошлина в различных инстанциях составляет от 500 до 2 тысяч рублей. Расходы на оплату госпошлин зависят от количества обращений. Если при оформлении возведенной постройки возникла необходимость обратиться в суд, дополнительно к стоимости нужно прибавить судебные издержки.

Случай отказа

Доказательство прав собственности может привести к проблемам, если здание создает потенциальную опасность для людей. Также в регистрации объекта отказывают при нарушении прав физлиц, владеющих близрасположенными территориями. Например, если конструкция построена на границе земельных владений, суд вправе вынести отрицательное решение в удовлетворении заявленных истцом требований.

Получив отказ в выдаче правоустанавливающего документа, разрешается использовать возможность обжалования вынесенного решения в суде. Также рекомендуется обратиться в муниципальный орган самоуправления с просьбой выполнить комплексный осмотр постройки. Обжаловать отказ рекомендуется, если здание полностью соответствует нормативам. При полном соответствии техническим, строительным, санитарным и прочим нормам к отказу может привести отсутствие лицензии на осуществление строительных работ. Признание права собственности в данном случае произойдет только в судебном порядке.

У многих владельцев гаражей права на объект находится в подвешенном состоянии. Имеется замок на воротах, владение носит открытый характер и никто не против этого. Даже есть какой-нибудь ветхий документ с пожелтевшими краями в подтверждение законности владения. Но все это до определенной поры.

А если нужно продать, передать в залог, отдать в наследство или будет спор о собственности. Старые правила могут быть бессильны в современных обстоятельствах. В конце концов рано или поздно примут закон, которым заставят привести все в соответствии, но уже в неудобное для Вас время и, возможно, с большими затратами на фоне общего ажиотажа.

Поэтому регистрация права собственности на гараж действие предусмотрительное и больше необходимое, чем пустое и бесполезное. Давайте подробнее рассмотрим все нюансы.

Как выглядит ситуация первоначально

Процедура, казалось бы, единая, однако в зависимости от ситуации порядок действий и необходимый пакет документов может быть разным.

Итак, существуют следующие типичные ситуации, которые следует оценить, чтобы понять, как оформить гараж в собственность в 2020 году.

1. Гаражный бокс находится на территории ГСК и входит в его состав. Следует уточнить, есть два типа сооружений:
   • в составе единого здания, то есть когда стены между гаражами общие. Получается, что конкретный бокс – это часть здания;
   • каждое строение отдельный объект. Они не имеют общих стен, хотя стены могут примыкать друг к другу (т.е. стоять в ряд в непосредственной близости). Но у каждой постройки свой фундамент и несущие конструкции лишь примыкает к соседней.
2. Строение является индивидуальным, на отдельном участке земли. При этом бокс может быть по типу:
   • временное строение;
   • капитальный гараж, с фундаментом, с несущими стенами и т.п. Как правило, возведенный из кирпича или блока.

Порядок действий

Сначала нужно оценить какая у Вас ситуация с постройкой. Потом появится направление действий.

Далее нужно определиться какую документацию следует собирать для регистрации права (исходя из Вашей ситуации). То есть какие бумаги уже имеются, а какие необходимо раздобыть.

В некоторых случаях понадобится совершить действия с правовыми последствиями, например, обратиться в суд, получить согласование из муниципалитета и пр.

На завершающем этапе производятся формальные платежи (пошлина) и собранный пакет сдается в Росреестр.

Откровенно говоря, основные усилия следует сосредоточить именно на сборе нужного документа. Далее представлена пошаговая инструкция сбора правильной документации, в зависимости от частного случая.

Кооперативный гараж

Вариант №1

Ваш бокс часть общего строения, то есть одно из помещений в многогаражном комплексе с общими стенами между соседями. Это так называемое линейное здание.

Что нужно сделать:

• Получить копию документа о праве ГСК на общий земельный участок. Он может быть или в аренде или в собственности у кооператива. Поэтому нужна или выписка из ЕГРН, или копия договора;
• Уточнить поставлено ли общее сооружение на кадастровый учет в Росреестре. Взять в кооперативе кадастровый паспорт на комплексный объект.
• Взять справку ГСК о том, что Вы член кооператива и у Вас нет задолженности по выплате пая, членских взносов;
• Заказать технический план у кадастрового инженера. При этом предоставить ему проектную документацию на ГСК и разрешение на ввод здания (единого комплекса) в эксплуатацию, а если имеется, техпаспорт (выдавался до 2013 года). Среднерыночная стоимость кадастровой работы 10 000 руб.
• Сдать в Росреестр документы на кадастровый учет и регистрацию собственности. Для этого уплачивается пошлина в сумме 350 руб. и имеющиеся документы сдаются в МФЦ, где составляется заявление на учет и регистрацию или через Госуслуги.

Вариант №2

Бокс на территории кооператива, но не часть общего строения, а имеет свои стены и собственный фундамент. Пусть даже соседние гаражные постройки стоят бок о бок от Вашей.

Документы для оформления в собственность гаража в гаражном кооперативе будут такие же, как и в первом варианте. Только получать копии проектной документации и ввод здания в эксплуатацию в правлении не нужно. Эти документы придется делать самому, так как Ваш гараж – отдельное здание. Эту техническую работу способен выполнить любой кадастровый инженер за 12 -15 тыс. руб. И это единственное отличие от оформления бокса в составе гаражной «линейки».

Индивидуальный гараж

Не редкий случай, когда Ваш бокс это отдельное строение, не входящее состав кооперации. То есть Ваши стены, Ваша земля.

Процедура оформления такого гаража в собственность через МФЦ будет произведена по упрощенной схеме. Собственно требуется уплатить пошлину в сумме 350 руб. за регистрацию для Росреестра и предоставить скромный пакет документов. В составе которого должны быть:

• Декларация на строение;
• Технический план на строение. Он изготовляется кадастровым инженером. Для чего ему предоставляют бумаги на землю и вышеуказанную декларацию;
• Документ об уплате госпошлины. Либо вовсе просто сообщить реквизиты этого документа (номер, дата, через какой банк произведена оплата);
• Копии правоустанавливающих документов на земельный участок под хозстроением. Если земля уже зарегистрирована в росреестре, то эти копии не нужны.

Кстати, если на участок земли под Вашим гаражом есть старые документы, выданные до 30.10.2001 г., чаще всего это разрешения администрации о выделе з/у в бессрочное пользование/собственность, то одновременно или после регистрации прав на гараж в упрощенно можно регистрировать и собственность на зем.участок. Подробнее об этом читайте (здесь)

Если на землю нет оформленных прав

Это частный случай процедуры и такие случаи не редкость.

Сначала разберемся, что значит — не оформлен. Речь идет о праве собственности. То есть участком гражданин пользуется законно, не самозахват. Но такой пользователь не собственник. Коим является муниципалитет.

А теперь о процедуре. Она такая же, как сказано выше, только вначале нужно оформить в собственность землю под гаражом, а потом все остальное.

Итак, как же уладить вопрос с участком? Одно из важных условий – земля не должна предназначаться для предпринимательства.

А далее подается заявление в муниципалитет на выкуп участка. Это заявление рассматривается 1 месяц. Если препонов нет, ответ будет положительный и по цене 1-3 процента кадастровой стоимости этого участка. Соответственно заключается договор купли-продажи, уплачивается выкупная цена, регистрируется право в Росреестре.

Эта процедура называется приватизацией. В отдельных случаях она может быть бесплатной. Этот вопрос рассматривается администрацией параллельно с возможностью выкупа земли как такового.

Боксы из металла

Очень популярны облегченные сооружения. Речь идет о металлических гаражах. Известны различные конструкции: ракушка, контейнер, пенал и другие. Эти конструкции временные, так как могут перемещаться и, что называется, не прочно связаны с фундаментом. Поэтому и считаются временными. Их регистрировать не нужно, такого требования в законе нет. Чтобы пользоваться таким боком, достаточно иметь права на участок под ним.

Хотя иногда металлические конструкции намертво связывают с фундаментом и делают бокс неразборным, не транспортируемым. Но это большая редкость и касается габаритных коммерческих боксов.

Приобретательная давность

Существует еще один безупречный способ приобрести собственность на гаражное помещение – по давности владения. Смысл в том, что человек получает решение суда о подтверждении права собственности, так как является непосредственным пользователем. Для регистрации в росреестре понадобится всего на всего:

• решение суда;
• технический план;
• госпошлина;
• паспорт/СНИЛС будущего собственника.

Правда есть несколько обязательных условий: построенный гараж должен быть в пользовании не менее 15 лет, пользование должно быть легальным и открытым, а также отсутствуют другие претенденты на постройку. Подробнее о приобретательной давности читайте (здесь.)

Упрощенная регистрация

Как видно регистрация не такая уж сложная. Однако встречаются множество вопросов, которые преодолеть многочисленным претендентом на законную собственность не удается. Например, чтобы зарегистрировать право на землю под хоз.постройкой, нужно сначала зарегистрировать саму постройку. А она регистрируется при наличии прав на землю. Как разорвать этот порочный круг?

Для решения подобных вопросов в Госдуму на рассмотрение внесен проект закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены». Он предусматривает упрощенную систему регистрации и поможет «пробить» существующие барьеры. Ориентировочно закон, который нарекли «Гаражной амнистией», вступит в силу в 2021 году.

Как приобрести права на неоформленный гараж

В нынешнее время покупка/продажа боксов — обычная сделка. При этом предметом сделки может быть как оформленная, так и оформленная в собственность постройка. Но не во всех случаях. Если Ваша хозпостройка индивидуальная, то совершить сделку с законными последствиями невозможно. То есть сначала продавец официально закрепляет свои права, а только потом сделка. Иначе никакой договор не будет иметь силу, покупатель будет владеть объектом на словах. На такое никто не идет.

А вот кооперативный вариант сделкосопособный. То есть продавец просто передает свой пай в ГСК покупателю. Последний становится новым членом с закрепленным за ним помещением. Он то и может им распоряжаться как законный владелец, в том числе оформить его в индивидуальную собственность.

Автор: