Построим дом за пол участка

Постараюсь лаконично ответить на вопрос о том, какое наказание предусмотрено за нарушение минимального отступа от границы соседних земельных участков. Правильная формулировка звучит именно так – минимальный отступ от границы земельного участка, за которым запрещено размещение, зданий, строений, сооружений. Если рассматривать этот норматив применительно к строительству частного дома (а если по закону – объекта индивидуального жилищного строительства), то нормативное расстояние, установленное в подавляющем большинстве российских муниципалитетов, составляет 3 метра. То есть, жилой дом (именно дом, а не баню или гараж) нужно строить так, чтобы расстояние от границы с соседским участком до плоскости ближайшей стены здания было не менее трех метров.

Допустим, что норматив нарушен – расстояние до забора не три, а два метра, и что теперь? Какие могут быть негативные последствия? Давайте разделим эти последствия на два разных направления. Первое – неприятности от местной администрации, второе – претензии со стороны соседей. Начнем с первого. Итак, после завершения строительства дома рано или поздно придется заняться оформлением документов на построенную недвижимость. Для этого не избежать обращения в местную администрацию за получением уведомления о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности. При выявлении нарушения, администрация должна отказать в выдаче уведомления о соответствии и сообщить об отказе в Росреестр. После такого поворота событий ничего хорошего ждать не приходится: новый дом на кадастровый учет не поставят, право собственности не зарегистрируют. Можно ли решить проблему законными методами? Можно, но тут многое зависит и от адекватности чиновников и от отношения соседей к нарушению нормативного расстояния. Если и те, и те не возражают против такого размещения дома на участке, то законодательством предусмотрена процедура выдачи разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. При нормальном отношении специалистов администрации её можно пройти за пару месяцев, так как обязательно придется проводить публичные слушания, но в итоге вопрос о нарушении минимального отступа будет снят с повестки – дом узаконят.

В предыдущем абзаце было повествовании о радужной перспективе, но такой исход нельзя гарантировать, так как могут быть иные мнения по теме. Как правило, администрацию не сильно волнует отступ от границы между соседями, их главный вопрос – отступ от границ, проходящих вдоль улиц и проездов, но вот соседское мнение значит многое. Ладно, если соседу все равно – подписал согласие и все счастливы, а если нет, если не всё равно, если он только и ждет, чтобы уколоть побольнее, что тогда? Если соседи не дадут свое согласие, а может даже заранее начнут протестовать против дома, построенного слишком близко к их участку, то простого выхода не будет – скорее всего, придется пытаться решить вопрос по легализации дома через суд. Не буду сгущать краски, но реальных примеров, когда соседям удается в суде попить кровушки предостаточно – могут поставить вопрос о сносе неугодного дома. Так ли всё плохо? Плохо, но не совсем: для вынесения положительного решения по вопросу не только сохранения дома на прежнем месте, но и по оформлению на него правоустанавливающих документов нужно доказать, что размещение дома с нарушением отступа от границы участка не ухудшает условия жизни соседей, не наносит вреда их имуществу. Но суд, это суд – если факт нарушения очевиден и нет веских аргументов для его оправдания, то прогнозировать исход сложно: как показывает практика, лучший вариант – это мировое соглашение между соседями, если оно, конечно, возможно. Итоговая рекомендация: в случае, когда очень нужно построить дом близко к соседскому участку, на расстоянии, которое будет меньше нормативного, поработайте над вопросом заранее – согласуйте отступ с соседями, получите в администрации разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и стройтесь без сюрпризов.

Решиться на строительство дома для большинства семей — почти подвиг. Ведь такое случается обычно раз в жизни, и является совершенно неизвестной областью деятельности.

Но так ли всё страшно, что лучше и не начинать? Конечно — нет! Да — хлопотно, да — нервно, но только потому, что это — большое важное дело, которое требует приложения сил и души. Если всё продумано и распланировано заранее, вполне можно «отделаться лёгким испугом» и за год подготовить себе новую жизнь.

Сегодня предлагаем Вам старинную статью с нашего сайта (опубликована в журнале «ДОМ» в июле 2007 года), которая ознакомит Вас с основными этапами и последовательностью действий на стройке.

В ИНВАПОЛИС разработаны проекты домов эконом-класса, которые мы считаем особо рациональными. Они небольшие, но капитальные и комфортные, могут быть построены относительно бюджетно и быстро.

• Посмотреть их можно на сайте в каталоге НАРОДНЫЙ ДОМ.

Речь пойдёт именно о таких домах, площадью около 100 м2, с ленточным фундаментом и деревянными перекрытиями. Для другого конструктива схема примерно та же.

Иллюстрации — реальные примеры домов, построенных за сезон самостоятельно будущими жильцами.

! Листайте галереи — там проектные фасады и планы

• Страница проекта СВЕТЛЫЙ на сайте

Если в вашей бригаде, окажется хотя бы один профессиональный строитель или кто-нибудь с навыками бетонных, кладочных, плотницких и штукатурных работ, то дело пойдет быстрее и результат получится не хуже, чем у профессионалов.

Реализация любого проекта начинается с его тщательного изучения. Строить нужно, точно придерживаясь проекта, т.к. любые отклонения и ошибки, в лучшем случае, увеличат расходы на строительство.

Поэтому каждый чертеж надо внимательно просмотреть и обдумать. Если какие-то моменты неясны или хочется что-то изменить, следует обратиться к проектировщику и получить разъяснения.

В ИНВАПОЛИС консультации по приобретенной документации бесплатны!

Прежде, чем начать строительство, надо проделать немного бумажной работы.

Во-первых, выбрать место для дома

А также продумать, как организовать территорию участка на время строительства. Затем зафиксировать свои мысли на бумаге, — это понадобится для организации предстоящих строительных работ и разбивки осей дома.

Во-вторых, разрешение на строительство

Для него нужен паспорт дома и чертеж с привязкой на участке.

Пример паспорта проекта для согласований. Паспорт содержит основные чертежи дома с основными размерами и назначением помещений.

К слову, во многих случаях согласование носит уведомительный характер, и произвести его можно уже после строительства. Главное, поставить дом на участок без нарушения нормативов.

В-третьих, прогноз расходов

Нужно пересчитать объемы строительных материалов, указанные в проекте, на реальные товарные объемы материалов местного рынка.

Например, если в округе много камней бута, они заменят до 80% бетона фундамента, до 10-15% пеноблока станет отходами при резке проемов и добора на кровле, пиловочник на устройство лаг пола имеет проектный размер около 4 метров, а товарный размер 6 метров: все эти и другие особенности придется учесть при расчете реально необходимого количества строительных материалов.

В-четвертых, график работ

Нужно распланировать закупки, сроки завоза материалов и производства работ. Только после этого можно собрать в общую стопку чертежи проекта и результаты своих размышлений, и положить эту стопку на место будущего дома.

Лирическая пауза!

Положите всю стопку и закройте глаза или, наоборот, широко откройте, и Вы наверняка мысленно увидите и желанный результат — Ваш прекрасный новый дом, но и ощутите в полном объеме предстоящие «мытарства» для его достижения.

Пример строительного раздела проекта дома, содержащего все необходимые сведения для строительства — чертежи, ведомости, узлы.

Если увиденное не устрашило (и, если устрашило — тоже!, у страха глаза велики), берите чертежи, измерительные инструменты — лучше теодолит, но можно обойтись и рулеткой, колышки и молоток, и начинайте размечать стройплощадку 🙂

1. Начало работ — нулевой цикл

Разметьте, где будет въезд, где дом, где складирование строительных материалов, где растительный грунт, и куда свозить землю из котлована и т.д. Это наверняка поможет сэкономить собственные силы и время на производство работ.

• Страница проекта дома СОКОЛ на сайте. Все дальнейшие фото этапов строительства — со стройплощадки этого дома.

После разметки рабочей зоны территории строительства на участке начинайте снимать плодородный слой грунта со всей площади дома, отмостки, входа, террасы и дорожек. Если оставить под домом хотя бы часть плодородного слоя, там обязательно вырастут грибы или прочая гадость. Плодородный слой почвы в дальнейшем полностью может быть использован при благоустройстве участка.

Объем работ по снятию и складированию на участке земли плодородного слоя вручную для стометрового дома составит около 150 м2 на глубину около 30 см, и при плотной работе и норме выработки 4–6 м3день займет около 12 рабочих дней для бригады из 4 соратников, или около недели при работе с использованием механизма с навесным ножом.

Начало работ — разбит котлован и установлена опалубка стен фундамента

Далее следует очень ответственный шаг – разбивка котлована. На этом этапе важно точно соблюсти проектную отметку низа котлована и его габариты – выкопаете глубже, придется сделать выше стены фундамента, а если шире – потребуется больший объем обратной засыпки, а это лишние расходы. Чтобы контролировать горизонтальность основания раскопа, вооружитесь водяным уровнем.

Выемка грунта вручную, а это около 200 м3, нормативно займет 40 рабочих дней для бригады, или два дня с применением механизма с навесным ковшом. Кубов 60-70 из этого количества потребуется после для обратной засыпки котлована, остальное надо либо распределить при планировке участка, либо вывезти.

Дно котлована при отсутствии естественного песка в основании необходимо отсыпать песком на 25-30 см, и уложить гравийную подготовку на 5-10 см, это займет два дня для работы бригадой. Песок и гравий обязательно послойно пролить водой, трамбуя каждый слой.

Следующий этап работ, – разбивка основания фундамента и его привязочных осей, — является самым ответственным, и требует максимальной аккуратности. Размеры должны в точности соответствовать проектным, а углы между осями — быть четко прямыми. Для проверки перпендикулярности стен используют диагональные промеры между углами будущего дома.

Готов фундамент и наведен порядок в будущем подполье дома СОКОЛ.

Далее, по результатам разбивки можно монтировать опалубку стен фундамента, этот процесс займет три – четыре бригадо/дня. 

Для того, чтобы забутить стены фундамента, потребуется корыто для замеса цементно-песчаной смеси или небольшая бетономешалка, сама смесь или ее компоненты и куча камней. Работа займет две-три бригадо/недели. Если товарный бетон возить миксерами, процесс заливки можно сократить до двух-трех дней. Чтобы снять опалубку, произвести обратную засыпку котлована и отсыпать песком места снятого плодородного слоя нужна еще неделя.

Итого – строительство нулевого цикла потребует шесть–семь недель упорного рукотворного труда бригады соратников, или месяц с применением механизма с навесным оборудованием для земляных работ и заливки стен фундамента привезенными миксерами.

Для вывоза лишнего грунта и завоза материалов потребуются грузовики. Но для дальнейшей работы техника не нужна — вполне достаточно ручного инструмента и корыта для замешивания смеси, объемы и формат стройматериалов не требуют подъемного механизма.

Лаги полов первого этажа дома СОКОЛ

От заливки последней захватки стен фундамента до монтажа несущих балок и лаг пола первого этажа нужен технологический перерыв один-два дня. Затем несущие балки можно смонтировать, т.е. сплотить на клею и нагелях брусья 150х150 по указанным в проекте размерам. Перед установкой их необходимо антисептировать, а торцы гидроизолировать. Работа по обработке и монтажу балок займет два бригадо/дня. Лаги надо смонтировать на саморезах, антисептировать и установить на стены фундамента с гидроизоляцией от фундамента опорных площадок лаг. Сборка и монтаж лаг не займет более трех дней.

На лаги надо настелить временный технологический сплошной настил из доски 30х150 мм. Он прекрасно послужит вместо монтажных лесов при кладке стен, а потом, после закрытия дома доски технологического настила вполне могут послужить нижним настилом перекрытия, т.е. материал будет полностью утилизован.

2. Стены

Кладка наружных стен первого этажа из пеноблоков или поризованного камня, кирпичных колонн не займет больше недели. При кладке важно замонолитить перемычки оконных и дверных проемов или проложить уголок, залить опорные площадки балок и залить опорный пояс лаг пола мансардного этажа. На этом этапе особенно важно соблюсти точную привязку проемов окон – проверить симметрию относительно несущих коньковых балок кровли. Ошибетесь – у дома будет кривое лицо.

Проверяйте вертикальность кладки – чем она аккуратнее, тем впоследствии меньше времени, а значит и средств потребуется на внутреннюю и внешнюю отделку. Низ конструкций перекрытия мансарды надо отстрогать и антисептировать перед монтажом — они будут видны в интерьере. 

Кладка стен дома СОКОЛ — в некоторых местах ушли от вертикали, и потом пришлось спасать положение толстым слоем штукатурки 🙁

Технологический настил послужит сначала лесами, потом будет использован для монтажа черного пола.

Рядовая кладка стен мансарды ведется до отметок несущих балок кровли. Под балки заливаются опорные площадки. Балки кровли собираются аналогично балкам пола и вместе с мауэрлатами подвергаются чистовой отделке перед монтажом т.к. они также будут видны в интерьерах дома. Работа по сборке и монтажу балок займет 4-6 дней. При производстве кладки стен этого этажа рекомендации те же: строго следить за вертикальностью поверхности стен и точностью привязки оконных проемов.

3. Крыша

Стропила кровли подготавливаются аналогично лагам мансардного этажа и устанавливаются на несущие балки кровли и мауэрлаты за неделю. Наружные стены дома добираются или подрезаются по месту после установки стропильной системы, это не сложно так как пеноблок легко поддается резке и любой обработке.

Конструкция лаг и стропил ИНВАПОЛИС позволяет удобно и быстро собирать «пирог» покрытия или перекрытия, не зависая под крышей и не выворачивая голову.

Конструкция кровли дома монтируется в хорошую погоду приблизительно за одну неделю сразу начисто, т.к. её нижняя поверхность — настил из вагонки — служит потолком мансарды, а протиснуться под накрытую кровлю потом будет весьма проблематично. В первый год можно позволить послужить только рубероидному покрытию, а финишное покрытие кровли положить уже в следующий строительный сезон.

Итого, на строительство и закрытие коробки жилого дома потребуется еще 1,5-2 месяца.

4. Отделка внутри

Материалы внутренней отделки дома можно загрузить через проемы коробки, или сложить под навесами (если они есть), после чего смонтировать наружную столярку. На это нужно еще 4-5 дней.

Наружная отделка дома декоративным камнем или плиткой, оштукатуривание и окраска дома выше цокольной части по штукатурке может (и должна) подождать до следующего сезона.

Итого, срок возведения, закрытия и стартовой отделки коробки жилого дома составит еще два месяца плотной работы. Соответственно, если начать работы в мае, к ноябрю их можно закончить.

Внутренние строительные и отделочные работы можно продолжить и в прохладную погоду, подогреваясь калорифером – и качество будет лучше, и работать легче. В первую очередь монтируется основная конструкция полов — нижний настил, пароизоляция, утеплитель и черный пол. Она настолько проста и технологична, что работа в теплых условиях не займет больше двух дней на этаж.
После установки черного пола – необходимо выставить дымоходы, воздуховоды и стояки канализации и оштукатурить пеноблочные и кирпичные стены первого этажа. Это займет 1 неделю. 

Затем установить на «черный» пол перегородки со стойками дверных проемов. Эта работа в исполнении из гипсокартона не займет больше трех дней на этаж.

После монтажа перегородок можно настелить чистый пол за два дня на этаж, смонтировать внутреннюю лестницу, установить двери и считать стартовую отделку помещений дома завершенной. Дальше можно обойтись без бригады соратников.

5. Инженерка и мебель

Монтаж инженерного оборудования, шпаклевку и окраску стен, финишную отделку пола можно завершить с помощью одного помощника. Приобретение обстановки для комнат и прочие приятные мелочи можно поручить домочадцам и постараться к Первомаю устроить полноценное новоселье для всей родни и соратников.

6. Фасады и участок

Правда, после новоселья придется еще достаточно потрудится над финишной отделкой фасадов дома.

Итак, с мая по ноябрь ставим коробку, зимой – занимаемся отделкой дома внутри, в конце весны – въезжаем!!! А далее, по мере сил и финансовых возможностей доводим отделку фасадов дома и благоустраиваем участок.

Если и вы и соратники могут работать только по «рваному» графику в вечера и выходные с праздниками, то строительство придется растянуть на два сезона. В первый сезон можно завершить нулевой цикл строительства, а во второй — поставить и закрыть коробку дома.

• Если Вам интересны наши проекты, подписывайтесь наканал ИНВАПОЛИС-ДЗЕН, смотрите обзоры, задавайте вопросы авторам в комментариях.