Построить доходный дом в подмосковье

Доходные ли они?
Рынок доходной жилой недвижимости начал активно развиваться в постсоветское время. Именно тогда в Москву начали приезжать западные специалисты.  Однако не успел новый формат пустить корни, как грянул кризис 1998 года, который повлек за собой отток капитала и топ-менеджеров, который были основными арендаторами доходных коттеджей. Спустя пару лет, в начале 2000 года, стартовал второй этап развития организованной аренды загородного жилья.
Сейчас на рынке не так много доходных поселков, так как это менее выгодный для девелопера вариант вложение денег, нежели строительство и продажа поселка. Прежде чем сдать доходный дом, необходимо закончить все строительные работы по возведению домов и инфраструктуры, в то время как коттеджи можно продавать еще на бумажной стадии.
«Потребность в таких проектах есть. Однако стоит отметить, что сегмент развивается плохо из-за низкой рентабельности подобных поселков, которая находится на уровне всего около 12% годовых. Таким образом, срок окупаемости составляет 10-12 лет, и девелопер трижды подумает, прежде чем вступать в такой проект», — уверен Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
Кроме того, арендные проекты сложны по причине целого ряда факторов. «Профессиональная эксплуатация – это очень непросто, издержки, возникающие по истечении срока аренды высоки. Очень высоки требования к местоположению. Высока заработная плата персонала, нужно учитывать все детали, вплоть до интерьеров сдаваемых апартаментов, — уверяет Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». — В случае с арендными проектами главное – не построить, а управлять. Очень важна стратегия. Важно понимать, что необходима управляющая компания. Должна быть выверена юридическая база».
Во время кризиса 2008 года такие проекты вновь оказались под ударом. В это время арендные ставки на загородные дома были значительно снижены. Кроме того, появилась конкуренция со стороны физических лиц, которые решили сдать дом и получить дополнительные средства во время кризиса. Некоторые владельцы арендных поселков начали их продавать.
Владимир Яхонтов отмечает: «Аренда обычно идет следом за продажами. Когда рынок насыщен, владельцы готовы идти на более низкую рентабельность. То есть сначала поднимется рынок продаж, и только затем начнется возрождение рынка арендных поселков. Сейчас существует проблема с девелоперскими проектами на реализацию, и в 2011-2012 году мы столкнемся с дефицитом предложения. И лишь в 2013 году мы сможем говорить о насыщаемости рынка продажи, а, следовательно, и о развитии арендных поселков».
Кому по душе такое жилье?
Кто же они – потенциальные арендаторы таких доходных коттеджей? Как правило, это иностранные специалисты, которые приехали в Россию. Они пока не готовы приобрести здесь жилье, но заинтересованы во временном проживании за городом. Кроме того это квалифицированные специалисты, приехавшие в Москву в связи со сменой работы. Роберт Хайрулин, генеральный директор управляющей компании «АС Менеджмент» отметил: «Проект по созданию доходных домов сегодня приобретает особую актуальность в связи с планами создания в столице Международного финансового центра. Это неизбежно приведет к значительному притоку трудовых ресурсов. Следовательно, возникает вопрос о долгосрочном размещении квалифицированных специалистов на принципах обеспечения комфортного и привычного образа жизни».
Как правило, иностранцы являются долгосрочными арендаторами и снимают коттеджи от полугода до нескольких лет. Правда некоторые заселяются на несколько дней, на время, например, конференций или съездов.
Однако есть среди арендаторов доходных коттеджей российские предприниматели и топ-менеджеры, которые не хотят покупать загородное жилье, но предпочитают жить загородом. Бывает, что арендаторами такого жилья становятся люди, которые хотят приобрести собственное загородное жилье, но пока не определившиеся и желающие попробовать загородный образ жизни для того, чтобы принять окончательное решение.
В итоге можно констатировать, что клиентами доходным поселков Подмосковья являются люди обеспеченные, так как большинство жилья относится к классу deluxe, а арендные ставки находятся в диапазоне 10-15 тыс. долларов в месяц.
Бизнес-класс тоже может быть доходным.
Кроме элитных доходных поселков на рынке столичной недвижимости есть доходные поселки, которые можно отнести к бизнес-классу.
«Рынок арендных поселков невелик, однако спрос на такое рода жилье есть всегда. Первой ласточкой среди арендных поселков был жилой комплекс «Сетунь». Его планируют снести, а освободившуюся землю застроить многоквартирными домами, так как поселок находится в черте города и окружены современной многоэтажной застройкой, а земля в Москве дорогая. Сейчас там находятся таунхаусы с трехуровневыми квартирами, построенных по современным технологиям с использованием сборно-щитовых конструкций. Этот поселок пользовался большой популярностью среди экспатов», – отмечает Владимир Яхонтов.
В 2010 году на рынок доходных поселков вышли татарские застройщики, а именно группа ASG в лице экс-чиновника из Казани Алексея Семина. Компания планирует создать систему московских доходных домов «Рублево-Мякинино».
К концу 2011 года на 3,5 га земли на северо-западе Москвы появится клубный поселок, несколько домов с апартаментами и квартирами-студиями, которые планируют сдавать в аренду за 1 тыс. долларов в месяц. В общем, диапазон арендных ставок в данном поселке будет варьировать от 1 до 8 тыс. долларов в месяц. Наталья Кац, комментируя смелый проект татарской компании, отметила, что местоположение объекта позволяет его продать, если арендный бизнес окажется невыгодным.
Толчком для развития доходных поселков может послужить заявление мэра Москвы Сергея Собинина, что строительство муниципальных доходных домов является одним из самых перспективных направлений развития стройкомплекса Москвы. Он уверен, что «заоблачные» цена на съемное жилье в Москве могут быть значительно снижены после того, как на рынке появятся доходные арендные дома. Согласно планам Министерства регионального развития России, около 20% жилья, вводимого в строй после 2020 года, будут составлять доходные дома.
Сейчас на рынке Москвы и ближайшего Подмосковья уже есть несколько десятков поселков по доходным домам бизнес-класса, которые были построены еще в 90-е годы, преимущественно для иностранцев. Например, «Покровские холмы», «Росинка», «Сетунь».
«Долго ли, коротко ли…»
У доходных поселков есть ряд своих преимуществ. Они располагаются в 10-15 километрах от города. Часто на берегу живописного водоема или леса. Иногда доходные поселки возводят на территории санаториев или пансионатов, которые имеют уже свою развлекательную и оздоровительную инфраструктуру. Проживая в таком жилье, практически исключены проблемы с арендодателем, например, внезапные вечерние посещения квартиры хозяевами, внеплановое или спонтанное повышение арендных ставок, мгновенное выселение из-за приезда знакомых или родственников. Сам застройщик является арендодателем, поэтому все права, обязанности и тарифы прописаны в договоре.
В целом, доходные поселки можно разделить на два вида. Первые – ориентированы на долгосрочную аренду, вторые – на краткосрочную (праздники, корпоративны).
Первая категория доходных поселков, как правило, располагается недалеко от Москвы – 10-20 км, где предлагают для аренды таунхаусы и коттеджи. Например, Pine Forest, «Фоминское», «Совидово», «Росинка», «Сетунь», «Новогородсие березки». Средняя стоимость аренды таких поселков составляет от 15 до 13 тыс. долларов в месяц.
Поселки второй категории отличаются от первой, например тем, что там более развита развлекательная инфраструктура (площадки для тенниса и гольфа, конные прогулки, прокат квадрациклов, гидроциклов, водных лыж, рыбалка, яхтинг), множество ресторанов, SPA-салонов, саун. Они расположены в 50-70 км от Москвы, но для этой категории более важна природа, чем транспортная доступность. К таким поселкам можно отнести: «Завидово», «Яхрома», «Волен», «Нахабино Country Club». Диапазон арендных ставок варьирует от 5 до 40 тыс. рублей в сутки.
В отдельную группу стоит выделить арендные городки, которые находятся на территории лечебно-оздоровительных комплексов: «Жуково», «Усово», «Петрово-Дальнее». Аренда жилья здесь носит сезонный характер, стоимость варьирует от 15 до 20 тыс. долларов в месяц.
В заключении хотелось бы сказать, что, несмотря на разговоры о низкой рентабельности доходных поселков в Подмосковье, они продолжают появляться. Эксперты не исключают возможность, что рынок организованной аренды загородной недвижимости может развиваться в направлении «смешанных» поселков, когда в нем имеют право на существования как коттеджи на продажу, так и на аренду.

Автор Ирина Михайлова

Инвестирование денег в сферу недвижимости оставалось и остается актуальным во все времена. Вложение в недвижимость страхует ваши инвестиции от всевозможных катаклизмов и кризисов и приносит пассивный доход. Лучший источник прибыли — «Доходный дом».

Что такое доходный дом сегодня?

Подобная практика давно и успешно применяется во всем мире. Во многих развитых странах — это один из основных видов жилья, на который приходится до 30% рынка городской недвижимости.

Если опираться на данные международного союза квартиросъемщиков, в Голландии и Германии снимает жилье до 50% населения, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В России о возрождении доходных домов заговорили еще в 1999 году, поняв, что этот бизнес может принести хорошую прибыль. Многие в Москве и Санкт — Петербурге начали бизнес такого рода еще в начале 2000-х. Позже инвестировать в доходные дома стали и в провинции.

Типы доходных домов

Существующие  в России доходные дома можно разделить на несколько типов.

Многоквартирный доходный дом

Представляет собой многоквартирный дом, в котором квартиры сдаются в аренду на долгий срок (средняя доходность — 5% годовых).

Гостевой дом 

Обычно располагается в 2-3 этажном доме, средняя площадь составляет 300 кв.м. Количество комнат от 5 до 10. Минимальные вложения 1,5 миллиона руб. При загрузке на 60% бизнес должен окупиться в течение 2,5 лет. Стоит отметить, что владельцы бизнеса часто проживают в том же доме.

Мини-отель

Жилье гостиничного типа, где номера сдаются на небольшой срок и предоставляется минимум услуг.

Выгодно делать вложения в новые здания, чтобы не тратить средства на ремонт (60-% дохода приносит сдача номеров, 40%-услуги).

Хостел

Пришедшая из Европы система размещения, при которой несколько жильцов размещаются в одной комнате без дополнительных удобств. Потребует небольших вложений, от 500 тысяч руб. При загрузке 70% окупается в течение 1,5-2 года.

Таунхаус

Представляет собой несколько апартаментов с отдельным входом, как доходный дом стал использоваться сравнительно недавно.

Для получения дохода таунхаус нужно разделить на студии и сдавать их в аренду. Средняя стоимость 10 млн. руб. Первоначальный взнос — 1 млн руб. Срок окупаемости – от 5 лет.

Как построить доходный дом

Строительство доходного дома — выгодное инвестирование денег при условии создания типового бизнес-плана и учете всех возможных рисков. Далее рассмотрим типовой бизнес план строительства доходного дома.

Привлекательность проекта

Рынок аренды жилья в настоящее время растет и в России, и за рубежом. Как утверждают эксперты, учитывая высокие цены на приобретение жилья, в ближайшее время спрос на доходные дома только повысится. Существует много плюсов ведения такого рода бизнеса:

• возможность вести бизнес в нише, которая еще не занята;
• единая структура, которая довольно проста в управлении;
• погашение кредита за счет платы, взимаемой с жильцов;
• возможность поддержания однородного состава жильцов;
• возможность иметь пассивный доход.

Для строительства и использования доходного дома заключается договор на освоение территории.

Устанавливаются:

• минимальные требования к зданиям, механической, пожарной безопасности, безопасных для человека условий проживания ФЗ N 384-ФЗ;
• требования к количеству собственников (наличие только одного собственника);
• требования в отношении количества жилых помещений (несколько изолированных помещений) ст. 91.16 ЖК РФ.

Описание предприятия

В типовом доходном доме предусмотрены:

• комнаты для проживания;
• комнаты для отдыха;
• кухня;
• подсобные помещения.

Выбор местонахождения

Оптимальное месторасположение — территория, непосредственно прилегающая к городу или на его окраине, вблизи от остановок общественного транспорта. Площадь участка – 0,25 гектара.

Сроки реализации проекта 

1 год.

Период инвестиционного планирования 

2 года.

Финансовые ресурсы для осуществления проекта

2 080 000 руб.

Налоговое окружение проекта

Единый налог — 6% при использовании УСН.

Персонал проекта

Руководитель проекта — частный предприниматель.

С чего начать бизнес на доходных домах

Для построения будущего бизнеса одним из вариантов является приобретение готового дома. Идеальный вариант — покупка дома на окраине города или в шаговой доступности до ближайших остановок общественного транспорта.

Первое, на что следует обратить внимание — состояние дома, подключение коммуникаций, инфраструктуру.

Важный момент – документы. Их тщательная юридическая проверка обязательна.

Не менее важный аспект — изучение района, в котором этот дом продается: сдается ли здесь жилье в аренду и насколько успешно? Продаются ли другие дома? Если продаются, какова их стоимость? При покупке доходного дома, как и любой другой недвижимости, следует также учитывать сезонность продаж.

Вполне можно арендовать нежилой дом под или хостел. Первоначальные вложения, в таком случае, будут минимальными. Но здесь существует одно «но», с которым придется столкнуться. Арендованный дом может не принадлежать вам никогда. И если владелец решит поднять плату или распорядиться своим домом для других целей — он вправе поступить как считает нужным.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести большой дом с использованием кредитных средств или средств инвесторов.

Здание делится на квартиры или студии, которые сдаются в аренду жильцам. За счет арендной платы можно не только погасить кредит в течение 5-10 лет, но и получать пассивный доход.

Как утверждает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Сазонов, бизнес идея купить таунхаус или дом, разделить его на более мелкие квартиры-студии и сдавать в аренду очень хороша. Она позволяет использовать ипотеку, но пока только на физическое лицо, так как коммерческая ипотека у нас еще недостаточно развита.

Идея базируется на том, что сумма денег от сдачи в аренду нескольких маленьких «квартирок» будет существенно выше, чем при сдаче целого дома. Доходность таких проектов может доходить до 100% на вложенный капитал.

Сколько можно заработать на доходных домах?

Вложение инвестиций в недвижимость особенно выгодно, когда речь идет о доходных домах. Об этом свидетельствуют такие цифры.

Хостел 

Стоимость суточного размещения в Москве – от 600 руб., в провинции от 300 руб, прибыль в месяц — от 800 000 руб, чистая прибыль доходит до 300 000 руб.

Гостиница

Стоимость суточного размещения — от 2400 руб. в Москве (доход- от с одного номера в месяц – от 40 000 руб.), в провинции стоимость суточного размещении — от 600 руб.

Мини-отель 

Стоимость суточного размещения  в Москве — от 1200 руб., стоимость суточного размещения в провинции от 350 рублей ( доход от 7 000 руб. в месяц за номер)

Таунхаус

Разделенный на студии.

При арендной плате от 25 000 руб. в месяц, может принести от 200 000 руб. в месяц.

Что такое доходный дом и во что выгоднее инвестировать сегодня? Предприниматель Юрий Медушенко начал заниматься доходными домами, желая получать пассивный доход. 

5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость, как правило, приносит хороший доход, но, как и любое инвестирование, оно связано с определенными рисками:

Экономический аспект

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду может быть гораздо меньше предполагаемой (минимальная загрузка в течение долгого времени, нерегулярная оплата со стороны гостей и т.п.).

Нестабильно-политический аспект

Может привести к сложной ситуации, связанной с арендной платой и использованием недвижимости. Например, не так давно вышел закон, запрещающий открывать хостелы в жилых помещениях.

Социальный аспект

При открытии доходных домов всех типов возможны как конфликты с соседями, так и конфликты между жильцами, которые могут создать сложности в ведении бизнеса (особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах).

Аспект, связанный с налогообложением

В случае, если бизнес «не пошел», продажа недвижимости возможна только с оплатой налога 13%. Продать недвижимость без налогообложения возможно только через 5 лет после ее приобретения.

Аспект, связанный с ипотечным кредитованием

При покупке недвижимости с ипотечным кредитованием могут возникнуть проблемы с банком. Во время инфляции и девальвации банки могут потребовать досрочное погашение кредита.

[todo]Чтобы избежать многих рисков, можно ознакомиться с опытом ведения бизнеса. Подробности на сайте //www.rbc.ru/ins/own_business/20/04/2016/571783699a79475f3416bfc9[/todo]

Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно

Интересные варианты для организации доходных домов предлагают на сегодняшний день в Петербурге: инвесторы приводят в порядок неиспользованные дома, создавая помещения или по типу коммунальных квартир, или по типу хостелов. По другой схеме в зданиях создаются благоустроенные квартиры и сдаются в аренду по ценам ниже рыночной.

Но, к сожалению, в России пока не отрегулирована нормативная база для рынка аренды жилья и не отработаны механизмы реализации проектов. В то же время, государство не имеет средств для строительства социального жилья, поэтому привлекает инвесторов к данным проектам.

Ниша сдачи в аренду жилья легально практически свободна, но одновременно, пока действует программа по бесплатной приватизации государственного жилья, любой арендатор может приватизировать площадь, которую он занимает. Следовательно, арендное жилье уже не будет считаться арендным.

В Перми уже была попытка вывести один из домов на рынок арендного жилья, но впоследствии часть квартир была продана. Подобные ситуации возникали и в Москве. В России, по сравнению с Европой, очень низка плата за арендное жилье. Жильцы, которые в состоянии платить высокую арендную плату, как правило, могут купить собственное жилье.

Окупаемость аренды в домах эконом-класса может достигать 25 лет. Поэтому сегодня более актуальны вложения в другие доходные дома, такие как гостиницы, хостелы, мини-отели, таунхаусы. Но, так или иначе, именно доходным домам как бизнесу принадлежит будущее.

Загрузка…