Построить дом больше чем гпзу

Содержание статьи

Можно ли строить дом больше чем указано в разрешении на строительство

Автор admin На чтение 10 мин. Просмотров 5 Опубликовано 21 ноября, 2020

Как ввести в эксплуатацию дом при расхождении площади с указанной в разрешении на строительство?

Расхождение общей площади построенного ижд. В разрешении на строительство 2016 года указана общая площадь дома 140 кв. м, по факту построили 180 кв. м. Администрация отказывается выдавать уведомление о соответствии построенного объекта ижс требованиям градостроительный деятельности ссылаясь на это расхождение. А вносить изменения в рнс тоже отказываются, мотивируя это тем что дом уже окончен строительством. Как быть? Законны ли действия администрации? Должна ли площадь построенного дома совпадать полностью с указанной в разрешении на строительство?

Добрый вечер, Анастасия! Могут не совпадать, но должны соответствовать требованиям ПЗЗ.

Если Ваш дом сиротствует этим параметрам: (ГрК РФ Статья 1. 39)) объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

У вас проблем быть не должно, но могут если при строительстве нарушены нормы установленные ПЗЗ, а это отступы от границ и площадь застройки участка.

11. Объект индивидуального жилищного строительства, разрешение на строительство которого получено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может превышать параметры, указанные в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), при условии, если параметры такого объекта соответствуют требованиям указанного разрешения на строительство.

То есть и можно больше по этажности и высоте, но если это есть в разрешении на строительство. Для детального понимания отказа администрации, конечно, надо видеть эти отказы.

Об отличии значения площади здания — объекта индивидуального жилищного строительства, полученного в результате кадастровых работ, и значения площади, указанного в разрешении на его строительство

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИ от 11 мая 2017 года N ОГ-Д23-5493

Источник

Регистрация жилого дома в ИЖС меньшей площадью чем в РС

У меня на праве аренды находится в пользовании земельный участок с 2007 года (категория — Земли населенных пунктов, вид использования для строительство индивидуального жилого дома).

На него оформлены ГПЗУ и разрешение на строительство на строительство жилого дома площадью 250 кв.м.

За 10 лет был построен фундамент 10*15 метров и оформлен в собственность как не дострой.

Сейчас мне продлили аренду до 2020 года, после говорят что если я не зарегистрирую на участке жилой дом то участок изымут и выставят на торги имущество.

Могу ли я построить на существующем фундаменте небольшой жилой дом (например 6*6 м) и оформить его в собственность и какие могут быть проблемы?

Можете построить, в установленном порядке получив разрешение на строительство (реконструкцию) согласно ст. 51 Курск РФ. Только тогда будут шансы. Без разрешения строить нельзя. Это ничего не поменяет.

Проблемы могут в том, что если построите не в соответствии с разрешением на строительство, то это будет самовольная постройка по ст. 222 ГК РФ (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). И скорее всего, что придется признавать на нее право в суде.

Поскольку разрешение на строительство не отозвано.

Нет никаких проблем.

Ст. 55 Курск РФ гласит:

«Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией».

Вам необходимо обращаться в Администрацию с заявлением о получении другого разрешения на строительства такого дома который Вы собираетесь построить, предварительно подготовив проект. Поскольку если Вы построите по имеющемуся разрешению администрация может не принять это дом и признать его самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) поскольку он не соответствует первоначальному проекту и разрешение на него не выдавалось.

Хорошо, что продлили Вам аренду. Наверняка, однократно для завершения строительства дома. Администрация права — если не построите, не зарегистрируете дом до 2020 года, то могут выставить участок на торги. Поэтому, если нет достаточно бюджета для строительство дома площадью 250 кв.м. стройте дом иной площадь, хоть 36 кв.м. Но Вам нужно внести изменения в разрешительную документацию (ст.51 ГрК РФ), если решите строить дом меньшей площадью.

Вам на основании статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдали разрешение на строительство дома площадью 250 кв.м Вы же сейчас хотите построить дом площадью только 36 кв.м Чувствуете то сами разницу Это совершенно разные вещи Проект на дом 250 кв.м это одно и проект на дом 36 кв.м это абсолютно другое если вы без нового проекта и без получения разрешения на строительство построите этот дом, то потом будет проблема с вводом этого дома в эксплуатацию Построенный дом по сути будет являться самовольной постройкой ст 22 ГК РФ И чтобы его эксплуатировать вам придется обращаться в суд с иском о признании права собственности на этот дом Ответчиком будет выступать местная администрация По таким спорам в обязательном порядке суд назначает строительно-техническую экспертизу, которая должна разрешить следующие вопросы:

1 Соответствует ли этот дом установленным строительным нормам и правилам.

2 Угрожает ли существование такого дома жизни и здоровью граждан

Положительный ответ на первый вопрос и отрицательный ответ на второй вопрос позволят узаконить этот дом.

Вам нужно строиться в соответствии с проектной документацией, иначе могут быть проблемы в будущем. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию вам не потребуется, и даже в Росреестре сможете зарегистрировать право, но это все уже на свой риск, по факту у вас будет самострой уже. Лучше внести изменения или получить разрешение заново, аренда-то продлена.

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 19 февраля 2015 года N 117/пр

Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На основании статьи 51 (п.17) ГК РФ

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

В Вашем случае необходимо соблюсти целевое назначение. В соответствии со ст. 284. ГК РФ

земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Следовательно Вы вправе построить жилой дом желаемого размера, участок изъят не будет. Должно быть соблюдено целевое назначение — не дачный домик, не гараж, не сарай. а дом, предназначенный для жилья.

Разрешение было продлено, на данный момент есть действующее РТС на площадь 250 кв.м.

Стройтесь пожалуйста. 250 м 2 это максимальный размер. Вы не обязаны строить именно такой.

Для получения разрешения на строительство следует предоставить следующий пакет документации:

копии и оригиналы документов, подтверждающих собственнические права потенциального застройщика на данный земельный участок (таким правомочным документом могут быть: госакт или свидетельство о праве владения участком, о наследовании имущества, дарственная, договор купли-продажи с пометкой про регистрацию);

план земельного участка, где предполагается возводить дом, выданный земельно-кадастровой палатой;

генплан земельного участка (ГПЗУ) с указанием всех имеющихся (при наличии) на нем строений, который выдается соответствующим градостроительным отделом;

заключение о ТУ (технических условиях) присоединения коммуникационных и инженерных систем снабжения – электричества, газового снабжения, водоснабжения и водоотведения и т.д. (ТУ могут выдаваться либо в местных администрациях, либо отдельно в каждой соответствующей инстанции);

проект будущего дома и всех планируемых строений;

акт выноса границ участка с одновременно произведенной разбивкой предусмотренных строений;

В перечне документов есть проект дома Не может быть по определению проект дома на 250 кв.м идентичным проекту дома на 36 кв..м В этом то самая главная проблема

Если вам выдали РТС на строительство дома площадью 250 кв.м то отступление может быть плюс минус несколько метров, но не таким существенным

Тогда вам нужно вносить изменения в продленное РТС именно на 36 кв.м.

Источник

Несовпадение реальной площади жилого дома с площадью указанной в разрешении на строительство ИЖС

По существу Вашего вопроса сообщаем следующее.

Согласно Решению Оренбургского городского Совета от 25 декабря 2012 г. N 557 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург» (далее по тексту — Правила землепользования и застройки) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (далее по тексту — ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Согласно Правилам землепользования и застройки под проектной документацией понимается документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В соответствии с ч. 7 ст. 52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно ч. 4 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В соответствии с ч. 9 ст. 51 ГрК РФ, п. 2.2.2. Постановления администрации города Оренбурга от 16 марта 2012 г. N 491-п «Об утверждении Положений о выдаче разрешения на строительство и о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» (далее по тексту — Постановление N 491-п) в состав документов, необходимых для получения разрешения на строительство входят: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, предоставление проектной документации для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома не требуется.

По смыслу п. 2.16. Постановления N 491-п в случае внесения изменений процессе строительства разрешение на строительство подлежит переоформлению.

При этом, застройщик обязан письменно информировать Управление градостроительства и архитектуры департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (ДГиЗО) об изменении условий, на основании которых производилась выдача разрешения на строительство, или в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Обращаем внимание на то, что в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Для более развернутой консультации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко 20В, офис 414, тел.: 8-919-865-42-20.

Источник

ГПЗУ не нужен для ИЖС и дачного строительства 2021

Добрый день, у меня следующая ситуация: наконец- то нашли подходящий участок под строительство (ИЖС). Прошу собственника перед сделкой оформить ГПЗУ. Он пошел в МФЦ Тучково (Рузский район) спросить какие документы нужно для подачи на получение ГПЗУ — ответ: мы не даем перечень и ничего не нужно сейчас получать. Так ли это? Спасибо.

Тему просмотрело: 10 567 чел. | Сейчас эту тему просматривают: гости: 20
На форуме https://pravozem.ru зарегистрировано: 39 411 чел. | Online: 755 чел. и гостей: 7 860 чел.

Добрый день! Для получения ГПЗУ, Вы можете обратиться в МФЦ, либо через портал госуслуг. От Вас требуется заявление, остальные документы подаются по желанию.

ответить

Может ли получить ГПЗУ на участок не собственник участка? (покупатель перед покупкой).

ответить

Добрый день! Получить ГПЗУ может либо собственник либо другое лицо по доверенности.

ответить

Добрый день, перечень указан в Градостроительном кодексе, это заявление + паспорт + доверенность, если представитель + выписка из ЕГРН. ГПЗУ при покупке обязательно получать, там указаны все ограничение и предельные параметры строительства. Это поможет вам принять верное решения по покупке участка.

ответить

Сегодня звонили в администрацию Рузы -сказали :никакой не нужен ГПЗУ. Пишите Уведомление о планируемом строительстве в МФЦ. Предоставить документы о собственности и кадастровый паспорт участка-это все. Насколько они правы. Наверняка получим отказ по несоответствию какому — нибудь.

ответить

Добрый день.Вы все правильно делаете, мы всем советуем получить ГПЗУ и сами также предоставляем такие услуги. Тем самым Вы страхуете себя от различных непредвиденных обстоятельств. Также можете получить и уведомление, тогда Вы точно будете знать, что можно строить на данном участке.

ответить

Спасибо большое за Ваш ответ, сегодня из Районного Управления по Градостроительству был дан ответ на запрос по ГПЗУ: пишите заявление на сайте госуслу г, хотя в МФЦ, как уже говорила, отказали. Напишем на Госуслугах. На все остальные вопросы, как- то: ситуационный план, пзз, выкопировки — сказали: не дают. Как получим ГПЗУ- отпишемся с отчетом. Еще раз спасибо.

Еще, подскажите, пожалуйста, какой перечень документов на получение ГРЗУ? Нужно прикладывать Ситуационный план с посадкой дома на участке? Или проект дома (У меня его пока нет)? Не хотелось бы просто потерять время, если дадут отказ по причине неполного соответствия поданных документов.

ответить

Добрый день. Для получения ГПЗУ требуется свидетельство или выписка на земельный участок и в некоторых районах требуют топосъемку.

ответить

Мы тоже подали на Госуслугах заявление, прошло 20 дней — тишина. Звоним — говорят, не нужен. Но когда стали подавать документы на получение техусловий в водоканале, потребовали план. Что это за план, непонятно. Делают всякие геодезические конторы за 20 тыс. А по факту этот тот самый ГПЗУ.

ответить

Вячеслав, Вам лучше на начальном этапе получить ГПЗУ и дальше действовать по ситуации.

ответить

Ярослав, спасибо Вам огромное! Планировал строительство, сосед сказал что разрешение и ГПЗУ отменили. Теперь понял что могут быть проблемы если ГПЗУ не получу.

ответить

Добрый день! Все верно. В ГПЗУ много нужной информации. Разрешение только переименовали в Уведомление, по факту одно и тоже.

ответить

Если Росреестр регистрирует сделку на участок ИЖС, это должно быть автоматически разрешение на строительство. В противном случае это завуалированный грабеж. Дойка и обман населения, а так же пользование незаконно их деньгами, ведь купив участок ИЖС, человек много лет не может там ничего построить и деньги ему никто не возвращает. Водят за нос. Разве у Росреестра нет единой картины ситуации с развитием города и дорог, в тот момент, когда они заверяют сделку? Разве человек от фонаря тратит деньги за участок, о котором написано ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ЖИЛОЙ ДОМ, РАЗВЕ ЭТО НЕ МОШЕННИЧЕСТВО?

ответить

Добрый день! Не совсем понятно о чем речь. Опишите Вашу ситуацию подробней. Пришлите отказ в выдаче уведомления о начале строительства.

ответить

Источник

Выбираем и проверяем участок для строительства дома

Проект «Дом в фокусе»: ЕГРН, ГПЗУ, ИСОГД и другие страшные аббревиатуры в помощь будущему домовладельцу

Как пойдет строительство вашего дома и сколько инстанций нужно будет обежать, прежде чем приступить к закладке фундамента, напрямую зависит от того, какой земельный участок вы купите. Выбирая участок, надо учесть множество нюансов. «Реальное время» рассказывает о самых очевидных вопросах, которые нужно задать себе и продавцу земли перед покупкой, а еще — о том, какие справочные данные имеет смысл запросить, чтобы не оказаться счастливым обладателем земли, на которой по закону невозможно построить капитальный дом. В этом нам помогает приглашенный в качестве эксперта юрист Денис Юдин, руководитель юридической компании «ЮДВИН».

Какие бывают земли

Задумываясь о покупке земли под собственный дом, надо задать себе несколько вопросов. В черте города вы хотите жить или в сельской местности? Какого размера и параметров дом вы собираетесь построить? Насколько важно для вас наличие проведенных коммуникаций — готовы ли вы, к примеру, самостоятельно решать вопросы подключения к газопроводу или искать воду на участке? Поиск ответов на эти вопросы начинается в Земельном кодексе РФ. Потому что не любую землю вы можете купить под дом.

В целом, согласно Земельному кодексу РФ, земли делятся на несколько категорий по их целевому назначению:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
земли промышленности;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

Под строительство дома физическое лицо может купить в общем случае землю только из двух категорий: это земли населенных пунктов и земли сельхозназначения. Бывают отдельные случаи, когда строительство будет разрешено на землях лесного фонда (или при переводе земли из одной категории в другую), но это тема для отдельной статьи, мы обязательно поговорим об этом позже.

Внутри каждой категории есть виды разрешенного использования участка. Фото pozvoniuristu.ru

Статус земли не ограничивается только категорией. Внутри каждой категории есть виды разрешенного использования участка. Всего таких видов регламентировано несколько сотен, но нам под наши цели могут подойти (опять же в общем случае) только четыре из них. Это:

Индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Участки, отведенные под ИЖС, всегда расположены в границах населенных пунктов. На них можно строить дома (они должны быть не выше трех этажей, максимум по высоте — 20 метров). Такой участок подойдет, если вы хотите жить в обустроенном населенном пункте с уже готовой инфраструктурой (и инженерными коммуникациями).
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Это участки, предназначенные для растениеводства или животноводства. Дом на них можно строить и регистрировать, только если участок находится в границах населенного пункта. Если земельный надел расположен, что называется, в чистом поле, то зарегистрировать жилой дом там по закону нельзя. Но есть определенные юридические лазейки, которые позволят не остаться без крова на собственной ферме, — о них мы поговорим в следующих статьях.
ДНП — дачное некоммерческое партнерство. В такие партнерства входят дачные земельные участки, на которых в обязательном порядке предписывается построить дом (либо дачный, либо капитальный, в каждом случае возникают свои юридические нюансы, которые мы раскроем в следующих статьях).
СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это классические дачные «6 соток» (а может быть, и не 6), закон не обязывает строить на них дом, но и не запрещает.

Какой будет процедура регистрации права собственности на дом, который вы построите, будет зависеть от того, какой вид разрешенного использования у участка, который вы облюбовали. Повторимся, в каждом случае процедура своя, нюансов множество, и о них мы поговорим впоследствии.

Выписку из ЕГРН можно заказать и получить в любом МФЦ. Фото Ильи Репина

Почему обязательна выписка из ЕГРН

Предположим, вы нашли подходящий для вас участок земли, съездили на место, вам там все очень понравилось, и вы даже сошлись в цене с его владельцем. Что делать дальше?

С самого начала надо запросить у продавца актуальную выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). «Актуальную» — это значит полученную не год, не полгода и даже не два месяца назад, а в самое ближайшее время. Юристы советуют заказывать такую выписку непосредственно перед сделкой. Для чего это нужно?

В выписке надо посмотреть адрес земельного участка и его кадастровый номер. Таким образом — убедиться, тот ли участок вам показали при выезде на место.
Смотрим сведения о кадастровой стоимости участка (чтобы рассчитать размер ежегодного налога, который нужно будет уплачивать на землю).
Данные о площади и описание местоположения участка позволят абсолютно точно определить, как ваша земля будет расположена на местности. Описание местоположения — это координаты поворотных точек границ участка. Может статься, что участок еще «некоординирован», и закон не запрещает распоряжаться такими землями. Но впоследствии может оказаться, например, что границы «наезжают» на соседние участки — и тогда придется попотеть, чтобы разойтись с соседями мирно.
В выписке из ЕГРН указывается необходимая информация, описанная в первой главе нашей статьи: категория участка и вид разрешенного использования. Это надо проверить.
Выписка из ЕГРН показывает, кто является собственником этой земли. Смотрим ФИО и сверяем его с теми данными, которые предоставляет вам продавец. Может внезапно оказаться, что собственников несколько или что кто-то из них несовершеннолетний (такая продажа может потребовать отдельных телодвижений в виде согласования процедуры с органами опеки). Все эти нюансы должны быть известны вам заранее, на стадии переговоров с продавцом.
Наконец (и это главное), как бы красиво ни пел вам продавец о преимуществах участка, на него (или на самого собственника) могут быть наложены ограничения. А выписка покажет их отсутствие (или, если вам не повезло, наличие). Об обременениях правового и градостроительного характера поговорим чуть ниже.

Предоставление сведений в выписке регламентируется статьей 62 ФЗ №218.

Выписку из ЕГРН можно заказать и получить в любом МФЦ (многофункциональном центре — «Мои документы») либо в электронном виде посредством запроса в ФГИС ЕГРН. Через МФЦ выписка готовится около пяти рабочих дней, в электронном виде — от одного рабочего дня.

Кроме такой выписки, можно заказать еще и выписку о переходе прав в отношении этого участка. Она тоже лишней не будет: например, если выяснится, что участок в этом году перепродавался уже несколько раз — вам стоит насторожиться.

Следует проверить, не является ли участок предметом судебного спора — по кадастровому номеру в базах данных судов общей юрисдикции и арбитражного суда. Фото Максима Платонова

Обременения правового характера и проверка продавца

В выписке из ЕГРН содержится информация об обременениях правового характера, наложенных на участок. Это могут быть аренда, залог, сервитут и в некоторых случаях — ряд других. В таких случаях возникают свои нюансы.

Обязательно стоит проверить собственника земельного участка на наличие исполнительных производств (на сайте ФССП), на предмет производств по банкротным делам и сделать поиск по уголовным и гражданским делам на сайтах судов общей юрисдикции. Если собственников несколько — проверить нужно всех. Дело в том, что если у продавца, к примеру, имеется непогашенная задолженность, то судебные приставы в любой момент смогут наложить ограничение на сделки с недвижимостью продавца — и в процедуре регистрации будет отказано.

Возможны даже случаи, когда сделка проходит, а потом признается недействительной в связи с тем, что продавец изначально не имел права продавать землю, будучи, что называется, «в долгах как в шелках».

Проверьте еще, не является ли участок предметом судебного спора — по кадастровому номеру в базах данных судов общей юрисдикции и арбитражного суда.

Проверка градостроительного статуса участка и изучение документов

Перед тем как купить землю, находящуюся в границах населенного пункта, нужно проанализировать градостроительную документацию применительно к участку. К общим документам, которые надо изучить, относятся Генеральный план поселения (в случае Казани, к примеру, его можно найти вот тут), правила землепользования и застройки — ПЗЗ (для Казани — вот тут). Возможно, пригодятся и другие документы: градостроительный план, схема территориального планирования, проект организации и застройки территории и т.д.

В ПЗЗ указываются различные нюансы и параметры разрешенного строительства: например, максимальная высота объектов капитального строительства. Может в них содержаться и информация о границах зон с особыми условиями использования территории (это определенно скажется на ваших будущих действиях), поэтому стоит проверить, не входит ли ваш участок в эти границы.

К общим документам, которые надо изучить, относятся Генеральный план поселения, правила землепользования и застройки. Фото Олега Тихонова

Информацию из ЕГРН и градостроительной документации стоит сравнить: на практике бывает так, что информация в разных документах противоречит друг другу.

Если вблизи облюбованного вами участка намечается какая-нибудь грандиозная стройка (наподобие скоростной трассы) или, наоборот, снос частного сектора, надо обязательно ознакомиться со схемой территориального планирования территории. Так вы на какое-то время обезопасите себя от покупки земли, где построиться вы даже не успеете.

Ох уж эти зоны

На земельный участок могут быть наложены градостроительные обременения, которые налагают ограничения на деятельность на участке. В каждом таком случае нужно разбираться отдельно, можно ли здесь строиться, если можно, то как. Например, это может быть:

санитарно-защитная зона (СЗЗ) вокруг опасных объектов и промышленных производств. Информация о СЗЗ не всегда включается в ЕГРН, поэтому если у вас есть сомнения по поводу находящегося неподалеку свечного заводика, придется обратиться в Роспотребнадзор, чтобы выяснить границы его СЗЗ и есть ли ограничения на использование участка, который в эти границы попадает;
охранные зоны объектов (газопроводов, ТЭЦ, линий связи, газопроводов, железной дороги и т.д.);
зоны охраны водных объектов (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, зоны санитарной охраны) — в этих зонах едва ли не самые жесткие запреты. Построиться в водоохранной зоне практически невозможно, поэтому будьте бдительны;
и еще множество разнообразных зон, которые могут испортить вам жизнь (зоны особо охраняемых территорий, охраны объектов культурного наследия, приаэродромные, рыбоохранные, зеленые и прочие интересные зоны).

Позже мы поговорим о нюансах строительства в подобных местах, но в любом случае необходимо перед покупкой земли обязательно выяснить, не попадает ли ваш участок в границы этих территорий. И тут выписка из ЕГРН панацеей не станет: информацию стоит запросить в уполномоченных организациях или у органов власти (тот же РПН, к примеру). А можно запросить ГПЗУ.

Заказать ГПЗУ или выписку ИСОГД можно через МФЦ либо в Управлении архитектуры и градостроительства города, в котором расположен земельный участок. Фото 2gis.com

Зачем нужен и как запросить ГПЗУ

Чтобы иметь полное представление о том, что можно строить на участке, можно ли это делать вообще и в каких параметрах, имеются ли ограничения на использование земли, надо ли согласовывать внешний облик строения с Управлением архитектуры и т.д., перед покупкой участка надо обязательно запросить Градостроительный план земельного участка (сокр. ГПЗУ).

Выдается этот документ по заявлению собственника земли на основании ст. 57.3. Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В нем есть огромное количество ценной информации: например, в нем тоже содержится информация о границах на кадастровом плане. Если земли, где находится ваш участок, распланированы под какие-то объекты и проекты, в ГПЗУ есть реквизиты этого проекта планировки. Именно в ГПЗУ указываются границы зоны планируемого размещения объекта капитального строительства и описывается, какие отступы от границ участка требуется сделать при строительстве (для каждого муниципального образования эти требования свои).

Именно ГПЗУ говорит о том, какие виды использования для этого участка являются основными, условно разрешенными и вспомогательными. И что особенно важно, в ГПЗУ теоретически должны быть прописаны ограничения использования участка, если он расположен в границах вышеописанных зон.

И наконец, в ГПЗУ прописываются технические условия подключения вашего будущего дома к коммунальным сетям. В общем, полезной информации там море, и она вам определенно пригодится. Вплоть до того, что в этом документе будет схематично указано, где именно и в каких границах возможно разместить строение, что тоже очень удобно.

Есть одно НО: ГПЗУ выдается только собственникам земли. Если продавец не пытается от вас ничего утаить, он предоставит вам его с вероятностью в 99%. Но если мы ищем подводные камни, то с получением ГПЗУ от продавца иногда могут возникнуть определенные трудности.

В этом случае есть другой выход. Абсолютно каждый гражданин может заказать на любой сформированный земельный участок выписку из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (сокр. выписка ИСОГД). В этом документе будут указаны все те же данные, что и в ГПЗУ, однако не будет схемы допустимого места размещения объекта капитального строительства, которая имеется в ГПЗУ.

Заказать ГПЗУ или выписку ИСОГД можно:

через МФЦ,
либо в Управлении архитектуры и градостроительства города, в котором расположен земельный участок,
либо в отделе градостроительства администрации района местонахождения земли. Например, если приобретаемый участок земли находится в Казани, то за получением ГПЗУ собственник может обратиться в УАиГ Казани по адресу: ул. Груздева, д. 5 либо в любой МФЦ города Казани.

Изучив все представленные документы, сделав все необходимые запросы, вы и определите, какой участок вам стоит выбрать и к чему готовиться при его застройке.

Людмила Губаева, Денис Юдин

Недвижимость Татарстан

Источник