Построить дом юридическая сторона

Длинная статья, больше для специалистов. Уважаемые заказчики индивидуального жилья, начните с последнего параграфа.

Заказчик, генеральный подрядчик, застройщик, лицо осуществляющее строительство, кто они? У кого какие функции на стройке. Читаю законодательство.

Здравствуйте, на днях ввязался в интересную дискуссию на тему: «Должен ли заказчик понимать в строительстве или все сделают строители?» Причем разговор шел о ИЖС — индивидуальном жилом строительстве, на которое вроде бы и закона никакого нет и все били себя в грудь, что вот они молодцы и заказчику все доставят и предоставят.

Поэтому пообещал написать статью в которой постараюсь отразить все, что сейчас в законодательстве твориться.

Итак первый документ определяющий стороны строительства Градостроительный Кодекс с последними изменениями. Берем статью 52.

Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства .

В статье упоминаются следующие стороны строительного договора.

1. Застройщик — это лицо, которое имеет в собственности или аренде землю для строительства. Застройщик платит либо личные деньги, либо привлекает инвестиции, то есть является инвестором. Застройщик может сам выполнять функции технического заказчика.

2. Технический заказчик. Термин «заказчик» отдельно в статье не упоминается. Технический заказчик — это организация которой на основании договора Застройщик поручил определенные функции, чаще заключает договор по доверенности. Осуществляет юридическое и техническое управление строительством.

3. Лицо ответственное за эксплуатацию зданий — понятно что это организация, которой передано здание в эксплуатацию.

4. Региональный оператор— организация созданная для ремонта жилого фонда.

В кодексе дословно о них сказано : «Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с».

1. Индивидуальный предприниматель.

2. Юридическое лицо.

Это как бы другая сторона договора.

И эти ИП и юрлицо могут заключить договор только если они члены СРО.

Требование на членство в СРО не применяется к госструктурам и не действует на договора менее 3 млн., а также при строительстве гаражей, хозпостроек на индивидуальном участке и собственно на индивидуальное домостроение то же не действует.

Когда требования к членству в СРО действуют, возникает необходимость в специальных людях (отряде самоубийц ))).Вот как это звучит:

«Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов)». И это не проектные ГИПы. Давайте запомним этих героев стройки.

Дальше.

Застройщик может строить сам, если является членом СРО.

Потом кодекс объединяет всех, кто собственно производит работы по договору подряда, но называет их не «подрядчиками» а «лицами осуществляющими строительство». То есть это ИП которое строит, юрлицо которое строит и застройщик который строит сам.

При этом это относится и к ИЖС и к гаражу и к пристройке.

Что бы лишний раз не сбивать термины назовем стороны договора «кому строят» и «кто строит» и понимаем, что первый список это «кому» второй это «кто», а «застройщик» и там и там.

Указано, что лица «кому строят» имеют обязательства:должны подготовить земельный участок для строительства и (или) объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, с которыми заключен такой договор, материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства. (Статья в кодексе написана невнятно применяется определение «этим лицом» не понятно к какому лицу относящемуся)

«Кому строят» уведомляет государственные органы и направляет необходимые документы.

А те «кто строит» обеспечить соблюдение всех норм. Подробней можно прочитать в кодексе.

При этом, так как застройщик относится и к «кому строят» и сам может строить термин «лицо осуществляющее строительство» употребляется то к подрядчикам, то к застройщику и техническому заказчику.

Дальше строительный контроль. Статья 53.

Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. (ИП строитель,Юрлицо строитель, Застройщик —  сам строитель.)

 В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также (то есть и строителем и «тем кому строят» когда застройщик сам не строит.) застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации. 

И тут опять строительный контроль за ИЖС, гаражами, договорами менее 3 млн. никто не отменял.

Так как строительный контроль осуществляют все, разберемся кто, что контролирует. Для этого берем СП 48.13330.2011 «Организация строительства» в последней редакции. Разбираем.

Во первых указано: «В настоящем своде правил в основном приняты термины и определения по Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений.»

Участниками строительства названы:

Застройщик (заказчик). Заказчик чаще в скобках.

Подрядчик (генподрядчик).

«Лицо осуществляющее строительство». В смысле подрядчик (генподрядчик).

Проектировщик

В отношение контроля и надзора встречаются:

Строительный контроль застройщика (заказчика) в соответствии с действующим законодательством осуществляется в виде контроля и надзора заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда по 7.3

 4.5 Застройщик для осуществления своих функций по обеспечению строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном порядке, по получению разрешения на строительство, своих функций заказчика при ведении строительства на основании договора, для выполнениястроительного контроля  заказчика, а также для взаимодействия с органами государственного надзора и местного самоуправления может привлечь в соответствии с действующим законодательством специализированную организацию или специалиста соответствующей квалификации.

Итак основной строительный контроль свалили на подрядчика и записано это не особо понятно так как термин опять прыгнул:

Лицо, осуществляющее строительство (читай: подрядчик (генподрядчик)), в составе строительного контроля выполняет:

 входной контроль проектной документации, предоставленной застройщиком (заказчиком);

освидетельствование геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства;

входной контроль применяемых строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования;

операционный контроль в процессе выполнения и по завершении операций строительно-монтажных работ;

освидетельствование выполненных работ, результаты которых становятся недоступными для контроля после начала выполнения последующих работ;

 освидетельствование ответственных строительных конструкций и участков систем инженерно-технического обеспечения; испытания и опробования технических устройств.

Строительный контроль заказчика (читай: застройщика (заказчика) выполняет:

проверку наличия у лица, осуществляющего строительство,

 документов о качестве (сертификатов в установленных случаях) на применяемые им материалы, изделия и оборудование,

документированных результатов входного контроля и лабораторных испытаний; контроль соблюдения лицом, осуществляющим строительство, правил складирования и хранения применяемых материалов, изделий и оборудования; при выявлении нарушений этих правил представитель строительного контроля застройщика (заказчика) может запретить применение неправильно складированных и хранящихся материалов; контроль соответствия выполняемого лицом, осуществляющим строительство, операционного контроля требованиям 7.1.6;

контроль наличия и правильности ведения лицом, осуществляющим строительство, исполнительной документации, в том числе оценку достоверности геодезических исполнительных схем выполненных конструкций с выборочным контролем точности положения элементов;

контроль за устранением дефектов в проектной документации, выявленных в процессе строительства, документированный возврат дефектной документации проектировщику,

контроль и документированная приемка исправленной документации, передача ее лицу, осуществляющему строительство;

 контроль исполнения лицом, осуществляющим строительство, предписаний органов государственного надзора и местного самоуправления;

 извещение органов государственного надзора обо всех случаях аварийного состояния на объекте строительства;

оценку (совместно с лицом, осуществляющим строительство) соответствия выполненных работ, конструкций, участков инженерных сетей, подписание двухсторонних актов, подтверждающих соответствие;

 контроль за выполнением лицом, осуществляющим строительство, требования о недопустимости выполнения последующих работ до подписания указанных актов;

 заключительную оценку (совместно с лицом, осуществляющим строительство) соответствия законченного строительством объекта требованиям законодательства, проектной и нормативной документации.

То есть заказчик, в основном следит за правильностью работы подрядчика и стучит в государственные органы.

Теперь о том, в чем разница между техническим надзором и строительным контролем.

В строительный контроль входит техника безопасности. Это знают инспекторы Госстройнадзора и в предписании которое Вам выпишут будет 5 пунктов за мужиков без касок и один о частичном несоответствии ПОСу.

И снова о ИЖС и малом дешевом строительстве. СП действует на все договора подряда независимо от величины стройки.

Не смотря на разночтения в терминах СП описывает взаимодействие всех участников строительства.

Теперь, на закуску об «отряде самоубийц».

Для этого остановимся на главном акте подтверждающем качество работ. Акте скрытых работ. И рассмотрим его последнюю обязательную форму. 

АКТ

освидетельствования скрытых работ

N ________________                                                                                                         «___» ________ 20__ г.

                                                                                                                                                                  (дата составления акта)

Представитель застройщика (технического заказчика, эксплуатирующей организации или регионального оператора) по вопросам строительного контроля

(должность, фамилия, инициалы, идентификационный номер в национальном реестре специалистов в области строительства, реквизиты распорядительного документа, подтверждающего полномочия, с указанием наименования, ОГРН, ИНН, места нахождения юридического лица, фамилии, имени, отчества, адреса места жительства, ОРГНИП, ИНН индивидуального предпринимателя)

Представитель лица, осуществляющего строительство:

(должность, фамилия, инициалы, реквизиты распорядительного документа, подтверждающего полномочия)

Представитель лица, осуществляющего строительство, по вопросам строительного контроля (специалист по организации строительства)

(должность, фамилия, инициалы, идентификационный номер в национальном реестре специалистов в области строительства, реквизиты распорядительного документа, подтверждающего полномочия)

Представитель лица, осуществляющего подготовку проектной документации

Всю форму печатать не стал. Есть в интернете.

Как Вы видите, я выделил этих специалистов, которые несут ответственность за правильное выполнение работ. А как вы помните, первый просто контролирует второго. И поверьте, в госстройнадзор вызывают именно второго. Потому что он Представитель лица, осуществляющего строительство, по вопросам строительного контроля (специалист по организации строительства). Вот он наш герой. Главный инженер проекта (Не ГИП проектный — не путать).

Казалось бы мы строим много специалистов по организации строительства должно быть на каждой стройке человек 5: общестрой, ВиК, ТгиВ, электрика, слабые токи. И еще они отвечают за соблюдение техники безопасности в рамках строительного контроля. Их настоятельно должны искать работодатели и платить им большую зарплату.

Нет.

Заходим на hh.ru и видим. Нет, специалисты по организации строительства не нужны. Почему?

Потому что есть еще одно странное образование — Саморегулируюшиеся организации или СРО.

Тут просто и коротко. СРО это частные лавочки (Все СРО учреждены частными лицами), в которые деньги сдал и строй сколько хочешь. Так вот чтобы вступить в СРО надо иметь 2х специалистов из Росреестра специалистов в строительстве, который ведет НОСТРОЙ.

А теперь подвиг, как говорил барон Мюнхаузен. Вы же не раз видели, как эти два суперспециалиста с утра до вечера мечутся по стройке и принимают все работы, в том числа все специальные работы?

Они и электрики и сантехники и кондиционерщики и даже гидрологи и геологи. Без их подписей дальше строить нельзя. Это закон.

Я думаю, получают они немало. Спецы высшего класса и ответственность просто зашкаливает.

?????!!!! Как там: «Строительство — это не специальность, это даже не национальность.»  В.В. Путин. « Май спик вери хард» Министр, просто министр.

Итого по обеспечению качества работ на стройках России одни вопросы. И ведь ничего от себя не сказал. Только прочитал законодательство.

Теперь конфетка для заказчиков Индивидуальных жилых домов.

Как себя вести с подрядчиком?

1. Обязательно заключайте договор. Обязательно договор подряда.

2. В договоре прописывайте строительство в соответствии со строительными нормами Регламентами и обязательно СП (Строительными правилами) — в интернете легко найти типовой договор. Иначе подрядчик заявит, что он строит по ТУ, а СП так , рекомендация.

3. Проект подрядчики пусть рисуют. И самое главное, чтобы на каждом листе была подпись проектировщика и запись, что проект соответствует нормам.Приказ на проектировщика нужно взять.

4. Акты на скрытые работы они оформляют.  Вам их подписывать не надо, а они обязаны. Причем приказ возьмите на их представителя. Век интернета все умеют приказы писать.

5. Акт отвечает на вопросы ГДЕ, КОГДА, ЧТО СДЕЛАЛИ, ИЗ ЧЕГО, КТО ОТВЕЧАЕТ. Следовательно вместе с ним сертификаты, исполнительные схемы, результаты испытаний (на частный дом недорого, а жить Вам)

6. Акты пишем на все работы и что видно и что не видно. На финишную окраску и кровлю то же.

7. В конце проект с подписью проектировщика на каждом листе с записью, «исполнительный» на каждом листе заберите. Если будете судиться очень пригодится.Да и в случае ремонта будет классно.

8. Вообще, если денег хватит берите консультанта.

Спасибо за то, что дочитали.           Андрей Игнатов.