Построить дом как его продать

– Дом построил сам, есть документы (дом и земля зарегистрированы в Регпалате), хочу продать. Подскажите, какие еще документы с моей стороны нужны для продажи? И надо ли будет платить НДФЛ и сколько?

alhim/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Список документов для совершения сделки купли-продажи:

• договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
• паспорта покупателей и продавцов;
• нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
• нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
• госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.

Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ). Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ. При личном обращении прием документов подтверждается распиской.

Вопросы налогообложения. До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.

Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже. Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год. Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки — 1 млн руб.) Х 13%.

После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

5 причин сдавать дом, пока вы ищете покупателя

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.

Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.

В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.

Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.

Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.

После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

1. Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
2. Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.

Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль. Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления. Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома. Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн — 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей. Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Строительство домов на продажу как бизнес очень перспективно. Важно правильно организовать процесс, чтобы ваше предприятие приносило вам доход. Строительство домов отличается достаточно высокой рентабельностью. Это связано с тем, что спрос на жилье остается высоким, поэтому это направление и является одним из самых востребованных.

Анализ рынка

Строительство домов на продажу как бизнес — востребованная отрасль, но прежде чем вкладывать свои накопления или брать кредит, нужно изучить рынок и потребности потенциальных покупателей. Вы должны определить, насколько высок спрос на недвижимость в вашем регионе.

Затем определите, какая именно недвижимость является востребованной. И исходя из этого анализа, вы выбираете, в каком направлении будете работать (таунхаусы, коттеджи или небольшие деревянные дома). При составлении бизнес-плана нужно учитывать и сезонность, среднюю стоимость жилья и финансовые возможности населения.

Начинающим предпринимателям лучше выбирать узкую специализацию и заниматься строительством самой востребованной недвижимости. Это позволит вам быстро выйти на окупаемость.

Недостатки этого направления

Строительство домов на продажу как бизнес имеет и недостатки, которые следует учитывать при составлении бизнес-плана.

1. Высокая конкуренция. Начинающим предпринимателям нужно выбирать узкую специализацию и предлагать клиентам высокий уровень сервиса. Это позволит вам выгодно выделиться среди других фирм.
2. Зависимость от сезона. Строительство ведется в весенне-летний период, что позволяет осенью продать готовый дом. Это связано с погодными условиями, поэтому, если вы не уложились в этот период, то ваше строительство может быть приостановлено. А это невыгодно для развития вашего бизнеса.

Поэтому очень важно нанимать квалифицированных рабочих, которые смогут быстро и качественно строить жилье.

Офис и другие помещения

Для успешного развития строительства домов как бизнеса важно правильно организовать процесс работы. Для этого вам нужен центральный (главный) офис — идеально, если он будет располагаться в центральном районе или бизнес-центрах. Именно в нем вы будете общаться с клиентами и бизнес-партнерами.

В офисе, кроме руководства, также работают проектировщики, бухгалтер и менеджер по работе с клиентами и поставщиками. Также вам понадобятся помещения, которые вы будете использовать под склад. Они могут располагаться в промышленных районах. Но главное, чтобы до них было удобно добираться на транспорте.

Если вы решили сделать строительство домов на продажу как бизнес, выбрав специализацию на таунхаусах и коттеджах, тогда вам необходимо найти участок для их строительства. Вести строительство в отдаленных районах или деревнях, в которых не развита инфраструктура или транспортная развязка, невыгодно. Поэтому вам нужно искать место неподалеку от детских учреждений, больниц, остановок общественного транспорта и торговых центров или крупных магазинов. Если же вы думали начать строительство коттеджей для продажи. советуем прочесть этот бизнес план: https://businessman.ru/new-biznes-plan-stroitelstvo-kottedzhej.html.

Затем вам нужно найти риэлтора, который предоставит вам информацию о средней стоимости жилья в выбранном вами районе. Подобрав подходящие участки, договоритесь с геодезической службой, чтобы она сделала анализ почвы. И затем уже можете приступать к организации процесса строительства.

Оборудование

Для строительства домов на продажу как бизнес нужно приобрести подходящее оборудование. Начинающим предпринимателям не нужно приобретать дорогостоящее оборудование. Вы можете взять его в аренду с персоналом у фирм, которые предоставляют такие услуги. Приобретайте только то оборудование, которое вам будет нужно постоянно на всех этапах строительства.

Если вы собираетесь специализироваться на строительстве деревянных домов, то принцип работы немного отличается. Вам следует нанять бригаду лесорубов и оснастить их бензопилами и другим оборудованием для работы с древесиной. Инвентарь для транспортировки древесины вы можете арендовать. Также вам нужно приобрести небольшую электростанцию для работы с древесиной.

Подбор сотрудников

Одна из важных составляющих бизнес-плана строительства домов на продажу — это квалифицированный персонал. Ведь сотрудники должны работать не только быстро, но и качественно. В штате должны работать следующие специалисты:

• руководитель;
• прораб;
• менеджер;
• бухгалтер.

Других специалистов вы можете нанимать в фирмах, специализирующихся на оказании строительных услуг. Затем понравившихся рабочих вы можете взять к себе на постоянную работу. Вам следует искать фирмы и бригады, которые являются специалистами в узкой области:

• проектирование;
• проведение земляных работ;
• возведение стен;
• установка электроснабжения и проведение коммуникаций;
• отделочные работы;
• ландшафтный дизайн.

Хорошо, если у фирм или бригады будут примеры выполненных работ и дипломы, подтверждающие то, что они являются специалистами в сфере строительства.

Документы и лицензии

Для организации бизнеса на строительстве частных домов на продажу вам нужно собрать необходимый перечень документов.

1. Вы можете зарегистрировать компанию в СРО (саморегулируемые организации). Это даст вам статус строительной компании. Это вам делать не нужно, если вы собираетесь специализироваться на малоэтажном строительстве.
2. Главный документ — это разрешение на строительство. Без него нельзя вести строительную деятельность. Его выдают в местных органах самоуправления.
3. Лицензия на проектирование сооружений и зданий — его выдают юридическим лицам, которые не имеют юридического образования. Это позволяет вашей фирме оказывать услуги по проектированию.
4. Лицензия на инженерные изыскания при строительстве — она вам понадобится, если вы собираетесь оказывать услуги по проведению инженерных работ.
5. Зарегистрируйте фирму как ИП или ООО и выберите нужный вариант налогообложения.
6. В банке откройте расчетный счет вашей фирмы.
7. Оформите фирму в службе занятости и социального страхования.

Собрав все необходимые документы и получив нужные лицензии, вы можете приступать к строительству домов и развитию бизнеса.

Проектирование

Чтобы бизнес-идея строительства домов на продажу была успешной, вы должны спроектировать жилье. Вы работаете с масштабом — определяете размер недвижимости и его пропорциональное соотношение к участку. Затем вы должны решить как будет выглядеть дом и другие постройки, определите их размеры.

Также вам необходимо сделать реальные замеры, а потом перенесите их на чертеж. Учитывайте, что расстояние между домами должно быть не менее 3 метров. Следующий этап — это планировка дома. Тут вы определяете, какими должны быть комнаты, их расположение. Если нужно, то проектируете второй этаж. Учитывайте, что весь дом должен быть выполнен в одном стиле.

Выбор стройматериалов

Одна из важных составляющих успешного строительства загородных домов на продажу как бизнес — это выбор качественных стройматериалов. Закупать их нужно у оптовых поставщиков или у производителей. Материал нужно подбирать исходя из вида вашего здания:

• если многоэтажный дом — это панели, но их нужно дополнительно утеплять;
• для частных домов чаще всего выбирают кирпич — это один из самых прочных материалов, но и дорогой;
• для строительства коттеджей используют каркасную технологию.

Также нужно подбирать особенно качественные материалы для стен, пола и крыши.

1. При выборе стройматериала для строительства стен нужно учитывать климат, сколько этажей вы будете строить и стоимость. Чаще всего выбирают дерево — оно лучше всего подходит для сухого климата. Кирпич — тоже популярный вариант, который отличается прочностью, но и более высокой стоимостью.
2. Для пола выбирают также дерево, но его обязательно нужно сверху красят или покрывают другим материалом. Самый доступный вариант — это бетон, но для такого пола нужно делать дополнительно систему обогрева. Также популярными отделочными материалами для пола являются ламинат, плитка или паркет.
3. Крыша — это одна из самых важных частей дома. Для ее строительства используют множество материалов: шифер, профнастил, черепицу или металлочерепицу.

Правильные стройматериалы, подобранные с учетом особенностей здания, — это позволяет создать качественное жилье.

Маркетинговая кампания

Чтобы ваш бизнес на строительстве жилых домов был успешным, нужно сделать еще и грамотную маркетинговую кампанию. Используйте рекламу в СМИ, на баннерах, листовки. Сделайте сайт вашей компании, где будет представлена вся необходимая информация и макеты ваших проектов.

Расширить вашу базу клиентов вам поможет сотрудничество с риэлторскими компаниями. Также вы можете размещать готовые макеты на небольших площадках в торговых или бизнес-центрах.

Финансовая сторона

Стройка домов на продажу как бизнес — прибыльное направление. Окупаемость бизнеса зависит от стоимости жилья в различных регионах. В среднем стоимость небольшого дома от 2 000 000 до 4 000 000 рублей. Больше всего затрат на регистрацию в СРО, его стоимость, включая все взносы составит 503 000 рублей. Также индивидуальный предприниматель должен платить земельный налог.

Также учитывайте и стоимость земли, на которой вы будете вести строительство. Стоимость зависит от его размера и в каком районе он находится. Сэкономить можно на закупке стройматериалов, если вы будете закупать их у оптовиков. При правильно организованном бизнесе вы сможете зарабатывать миллионы рублей.

Отзывы

Конечно, это не такое популярное направление, как открытие магазинов или ресторанов. Но в большинстве отзывов о строительстве домов на продажу как бизнес говорится о том, что это перспективное направление. При успешной продаже предпринимателям удается быстро выйти на окупаемость. Чаще всего затруднения возникали при оформлении документов и поиске подходящего участка.

Многие предприниматели нанимают понравившиеся бригады в штат. Что позволяет им повысить продуктивность работы их строительной фирмы. Лучше на начальных этапах не стремиться построить как можно большее количество домов, а сделать их качественно. Не нужно экономить на стройматериалах и квалифицированных сотрудниках.

Сфера недвижимости является перспективной и прекрасно подходит людям, обладающими творческими способностями. Вы можете выделиться среди других строительных фирм не только высоким качеством работы, но и интересным дизайном. Также занимайтесь и ландшафтным оформлением — это сделает дом более привлекательным для покупателей. Строительство домов на продажу — прибыльное направление в бизнесе.