Построить дом на бали дешево

Собираясь инвестировать в недвижимость на Бали, большинство покупателей задается вопросом о том, какой вариант является наиболее выгодным, покупка готового объекта на вторичном рынке или строительство, ответ на который, мы постараемся дать в этой публикации, основываясь на многолетнем опыте работы на местном рынке недвижимости.

По сведениям университета «Удаяна», в лице Агунга Сурьявана (Agug Suryawan), в первой половине 2019-го года на острове Бали насчитывалось более 146 000 номеров, не считая частных вилл, в то время как потребности туристов не превосходят 90 000. Несмотря на обилие номерного фонда, строительство новых отелей не останавливается. Согласно данным, предоставленных Банком Индонезии, прирост по количеству номеров во втором квартале 2019-го года составил 3,44% по сравнению с первым кварталом.  Рост обеспечен преимущественно благодаря строительству отелей на юге острова.

Академик заявил, что если рост числа туристов не будет увеличиваться на 20% в год, то будущие 10 лет остров Бали не будет испытывать нужды в новых гостиницах, и призвал наконец перестать их строить.

Однако, арендный бизнес на Бали процветает, несмотря на высокую конкуренцию. Справедливости ради, стоит отметить, что успеха добиваются не все, а только те, кто в дополнение к высокому уровню сервиса и комфортабельным условиям проживания, может предложить постояльцам захватывающий вид на океан, джунгли, рисовые поля или террасы. Конкуренция среди подобных мест значительно ниже, так как большая часть объектов на Бали никаким видом не обладает. В случае, если вилла или участок расположены в пешей доступности от океана, то такой объект, несомненно, будет востребован даже без наличия вида. Если говорить о частных виллах, то подавляющее большинство из них построены на небольших участках, не превышающих 3-х соток и обнесенных по периметру трехметровым забором, что не добавляет привлекательности для туристов, так как это создает неприятный эффект ограниченного пространства, а гостям хочется окунуться в атмосферу тропического рая.

Таким образом, в сложившейся ситуации при подборе виллы на Бали для покупки или участка земли для строительства, крайне желательно одним из главных критериев считать наличие хорошего вида. В этом случае конкуренция будет существенно ниже, а загрузка и, соответственно, прибыль — выше.

Хочется отметить, что в популярных районах, таких как Семиньяк или Чангу, можно купить или арендовать участок и без вида, но в пешей доступности от океана, поэтому если вы не стеснены в средствах, такой вариант может оказаться весьма перспективным, несмотря на более высокую стоимость чем в большинстве других районов острова Бали.

Итак, при наличии хорошего вида, аренда готовой виллы с 2-мя спальнями и бассейном на 25 лет, скажем, в районе Убуда, обойдется не менее чем в $180 000 — $250 000. Построить же аналогичную виллу можно за $130 000 — $200 000, включая аренду участка, что недвусмысленно указывает на существенную экономию. При этом качество материалов и строительства, скорее всего, окажется значительно выше. В результате вы сможете получить абсолютно новую виллу по более привлекательной цене, даже несмотря на то, что процесс строительства занимает в среднем от 3-х до 9-ти месяцев. Если использовать это время на промоушн, то к моменту открытия — вы уже сможете обеспечить хорошую загрузку. Хочется также обратить внимание читателей на то, что порядок цен на строительство вилл на Бали варьируется в пределах от $450 до $1000 за квадратный метр.

Если говорить о покупке виллы на вторичном рынке в южной части острова Бали, в таких районах как: Нуса Дуа или Унгасан, где дешевой земли практически не осталось, то такой вариант может оказаться весьма выгодным, так как практика показывает, что в ряде случаев стоимость виллы на вторичном рынке может быть ниже чем стоимость равного по площади участка в том же районе. Поэтому перед принятием решения, нужно обязательно проверять и сравнивать порядок цен.

Одним из таких вариантов, способным подтвердить вышесказанное утверждение может послужить следующая вилла:

Трехспальная вилла в Унгасане. Площадь участка составляет чуть меньше 3-х соток, площадь дома около 180 кв. м., а цена приобретения в собственность — $180 000. В данном случае, можно сказать, что покупка земли в этом районе обойдется не меньше чем в $90 000 — $120 000, а строительство подобной площади обойдется примерно в $120 000, поэтому стоимость данной виллы можно считать весьма привлекательной. Разумеется, чтобы привести виллу в порядок, понадобятся дополнительные вложения в районе $30 000, но даже в этом случае покупка этой виллы будет выгоднее чем покупка земли и строительство. Такой вариант можно считать исключением из правил, так как владельцы продают виллу ниже рыночной стоимости, поэтому этот вариант не может продемонстрировать преимущества строительства перед покупкой на вторичном рынке острова. Основным преимуществом строительства, в данном случае, является лишь тот факт, что на выходе можно получить абсолютно новую виллу, которую не придется ремонтировать ближайшие 3-5 лет. Что качается окупаемости, то в этом районе подобную виллу едва ли получится сдавать дороже $150 в сутки из-за высокой конкуренции. Таким образом, выгодная покупка ниже рынка, сможет обеспечить окупаемость за 7-9 лет. Если же вилла покупается для собственного проживания — то такой вариант можно считать находкой, так как здесь есть вся инфраструктура включая магазины, больницы, школы и детские сады, а расстояние до океана не превышает 5-ти километров.

Еще одним представителем объектов, которые можно считать крайне выгодными является двуспальная вилла Jawa, также расположенная в Унгасане, которая продается по цене голой земли в этом районе, а именно за $130 000. Вилла расположена на участке площадью 3 сотки, стоимость которого около $120 000. Кроме дома на 2 спальни здесь есть большой бассейн. Кроме этого, участок с 2-х сторон примыкает к отвесной скале, что является большой редкостью. Таким образом, эту виллу, как и предыдущий вариант, можно считать исключением из правил, так как получить в собственность виллу по цене земли в случае строительства возможным не представляется.

В качестве дополнительных примеров предлагаем вам рассмотреть несколько вариантов на вторичном рынке.

1. Односпальный дом в районе Убуда. Этот дом удачно расположен в тихой деревне недалеко от Убуда, и обладает хорошим потенциалом, особенно учитывая что дом продается в собственность. Площадь участка составляет 5 соток, а площадь дома ~ 130 кв. м.. Размер участка без проблем позволяет сделать бассейн, что несомненно сможет повысить интерес со стороны туристов. Этот дом продается в собственность за $156 000. Чтобы оформить покупку, дополнительно потребуется открыть юридическое лицо, вдобавок заплатить 5% налог на покупку и 1% за нотариальные услуги по оформлению. Таким образом, покупка с оформлением обойдутся примерно в $170 000. Чтобы привести виллу в надлежащее для арендного бизнеса состояние, потребуется небольшая реконструкция и бассейн, которые дополнительно съедят не меньше $15 000. По итогу, готовый к приему гостей объект обойдется примерно в $188 000, включая лицензию для сдачи в аренду, но без учета расходов на маркетинг. Чистая прибыль от сдачи такого объекта в аренду составит примерно $17 000 — $20 000 в год при загрузке в 60% и ставке от $100 до $150 в сутки. Если удастся увеличить загрузку до 80%, то прибыль составит уже больше $25 000 в год. Таким образом, окупаемость объекта составляет 7-9 лет.

2. Двуспальная вилла в Убуде. Эта вилла расположена недалеко от центра Убуда и, кроме расположения, может похвастаться весьма привлекательной ценой. Стоимость аренды этой виллы на 20 лет составляет $79 000, а в собственность она продается за $135 000.

Размышляя о возможной арендной ставке, к минусам, которые не позволят сдавать этот объект дороже $120 в сутки, можно отнести следующие моменты:

• отсутствие автомобильной дороги до участка;
• скромная площадь участка (1,8 сотки);
• небольшая площадь дома (90 кв. м.);
• отсутствие вида с участка.

Учитывая что сдавать такой объект, возможно в среднем за $70 в сутки, то при загрузке в 60%, окупаемость может наступить не раньше чем через 7-8 лет, если брать её в долгосрочную аренду, и через 12 лет если покупать её в собственность.

Построить же нечто подобное со сходными характеристиками и, конечно, бассейном, получится не дороже $100 000, включая мебель, а также покупку земли или ее аренду на 25-30 лет. В результате строительства, окупаемость, как правило, сокращается не меньше чем на 2-3 года, а если выбрать для застройки участок с хорошим видом, то еще больше.

3. Вилла с 3-мя спальнями в Чанггу. Эта вилла расположена на участке 7 соток, имеет площадь 250 кв. м., большой бассейн и продается в собственность за $460 000. Учитывая стоимость земли в этом районе и строительства, можно утверждать, что подобный по всем характеристикам вариант также можно получить значительно выгоднее чем цена покупки готовой виллы, а именно в пределах $410 000, включая покупку участка, бассейн и мебель. Сдаются виллы в этом районе довольно неплохо, но учитывая отсутствие вида и довольно высокую стоимость, окупаемость в случае покупки составит более 10-ти лет!

Кто-то может сказать, что на вторичном рынке острова Бали, есть предложения и по более низкой цене, но, даже не глядя на эти варианты — можно утверждать, что коммерческий потенциал у таких объектов будет намного скромнее, ввиду отсутствия хорошего вида, крохотного участка и, скорее всего, состояния не первой свежести, требующего ремонта. Если кто-то из читателей сможет на реальном примере опровергнуть наши утверждения — будем очень признательны если вы сделаете это в комментариях к этой публикации.

Конечно, случаются и исключения, и кому-то удается и на вторичном рынке приобрести что-нибудь достойное, но такие объекты, как правило, до рынка все-таки не доходят и вероятность этого не очень высока и сравнима с выигрышем в лотерею или найденным на дороге дипломата набитого деньгами.

Резюмируя вышесказанное можно утверждать, что, в большинстве случаев, строительство является наиболее эффективным и недорогим способом обзавестись виллой на Бали. Если вас интересует проектирование, строительство или вилла под ключ от застройщика — свяжитесь с нами!

Всем привет, меня зовут Элина Гордеева! 🙂

Мой муж — иллюстратор-фрилансер, поэтому он может жить там, где есть интернет, а выбор страны уже зависит от личных предпочтений. Мы познакомились в Таиланде, где Гордей (так его зовут) уже устал от него за 9 месяцев, а я ещё нет. Когда мы поженились, я сказала, что тоже хочу пожить в Азии годик. В Таиланд решено было не возвращаться, Индии мы побаивались из-за грязи и шума, на Филиппины я не захотела, потому что там постоянно то тайфуны, то цунами. И тут некоторые знакомые нам рассказали про остров Бали в Индонезии. Что из религий — там в основном индуизм с буддизмом, а мы как раз очень увлеклись йогой. Из природы — и горы, и море, много вегетарианских кафешек и йога-студий, много иностранцев разных национальностей, да и вообще очень красиво. Нам всё это понравилось, мы взяли два чемодана и поехали на неопределенный срок. В итоге задержались на 5 лет. 

Чтобы дух удивления и любопытство исследования территории не пропали, мы специально не смотрели ничего заранее в интернете, решили разбираться на месте и чувствовать себя Афанасиями Никитиными и Миклухо-Маклаями! Мы приехали и сразу влюбились в город Убуд, он находится почти в центре острова, на высоте 236 метров над уровнем моря. От него одинаково по часу езды к морю с теплыми пляжами или же в прохладные горы с удивительной растительностью и нереально красивыми пресными озерами.

Мы сняли красивую виллу с резными дверями и бассейном в хорошем районе за 1000 долларов и были счастливы. Но потом стали узнавать, что дома можно снять и за 500, 400 и даже 200 долларов! Тогда мы решили переехать, к тому же поняли, что дом с бассейном нам совсем не нужен, так как им совсем не пользуемся, гораздо лучше и интереснее посещать иногда платные бассейны в классных отелях и спа-центрах.

В итоге мы нашли дом за 400 долларов с большим садом и прекрасным видом на джунгли (прежний дом не имел сада и вид из окон был только на крыши соседних домов). В плату входили услуги уборщицы и садовника. Но что-то мне не очень понравилась планировка внутри дома и захотелось добавить немного цвета и орнаментов. Хозяину дома (его звали Дева) понравились мои переделки. 100 долларов быстро решили проблему с переносом двери в спальню, натяжкой москитных сеток над окнами, переносом раковины и выводом газового баллона на улицу, прочь из дома.

И через полгода Дева пришел ко мне с просьбой помочь ему спроектировать новый дом. Я была нереально рада такому предложению. Это же означало планировку и дизайн всего, как мне надо, всё с нуля! Это мне ещё и в портфолио пойдет, и заказчик доверяет мне тотально сделать всё-всё-всё! Площадь нового дома предполагалась больше, а денег мы платили всё те же 400 долларов.

Всё прекрасно — и идеи, и балийские красоты, которыми так дёшево можно обставить дом. Но вот процесс самой стройки с яванскими рабочими — это было незабываемо. На Яве очень мало работы и много людей, поэтому многие приезжают на Бали делать то, что умеют. Они не знают никаких норм строительства, быт их очень круто отличается от нашего, понятие чистоты и красоты тоже. Они писали прямо в доме на землю, пока закладывали фундамент, а я потом выкапывала эту землю и засыпала новой землей и песком. Они строили ступеньки для мышиных лапок по 15 см шириной, потом всё разбивали и делали нормальные человеческие 30 см. Они штукатурили мелом стены так, что потом краска просто отваливалась с этой штукатурки. А ещё они не делают гидроизоляцию пола, а просто кладут плитку на цемент, а цемент лежит на земле, и когда начинается сезон дождей, весь пол мокрый и с потолка тоже капает, потому что они не кладут никакую пленку под черепицу. В общем, пришлось их всему учить, и учиться параллельно индонезийcкому языку, чтобы хоть как-то объясняться с ними.

Так я руководила своей первой индонезийской стройкой. Получился прекрасный дом, с которым я выиграла 100 тысяч рублей в казанском конкурсе реализованных интерьеров. К нам специально приезжал сингапурский фотограф и снимал его для своего блога, а мы хорошо его пересдали австралийцам, пока путешествовали 4 месяца по Индии и по России от Владивостока до Москвы.

Через год наш старый друг Дева решил строить еще один дом. Небольшой, но мне было интересно попробовать новые идеи, которые я успешно реализовала. Все дома Девы находятся рядом друг с другом, и во все дома, с которых съезжали, мы подселяли русских знакомых и приятных ребят, так что у нас получилась небольшая русская деревня. Такое вот приятное соседство — то соли попросить, то поужинать вместе, то просто ходить друг другу в гости и болтать о том, о сём.

А потом мы решили взять в аренду землю на 22 года и построить свой собственный дом. Правда, после конца срока аренды дом остается в собственности землевладельца… Но мы посчитали, что сдавая его или продав так же на 20 лет, он всё равно окупится, так что мы не расстроились, что этот дом не навсегда.

Кстати, самый распространенный срок аренды на Бали — это 25 лет. Бывает еще вариант с возможностью продления, но в нашем случае, когда бетонный дом не свернешь в трубочку, возможность продления тает под жарким балийским солнцем. Через 25 лет Деве гораздо выгоднее будет сдавать дом, чем землю. Есть ещё опция «купить навсегда» и это стоит прилично, ценник варьируется от 10 до 18 миллионов рублей за сотку земли. При этом документы на землю всё равно должны быть оформлены на балийца! И мы знаем что это «навсегда» в разных странах, при разной власти и разных правилах бывает очень недолговечным. 🙂

Так как мы с Гордеем — йоги, то дом решили строить по Васту-Шастра, это такая древняя наука об архитектуре, которая зародилась в ведической культуре тысячелетия назад. В её основе лежит о том, что счастливая жизнь возможна только при балансе энергии и материи межд человеком и природой. Дом, построенный по принципам Васту-Шастра гармонизирует внутреннюю энергию проживающих в нём, очищает и успокаивает ум, наполняет силами и вдохновением. Вообще, это очень интересная, глубокая и необычная тема, достойная отдельного изучения. Жизнь наша, кстати, стала ещё лучше после постройки этого дома. Не просто так эти знания не исчезли за столько тысяч лет, в них и правда есть какая-то сила!

К тому времени я уже выучила индонезийский-строительный и познакомилась со рабочими и прорабами, магазинами сантехники, деревянщиками, сварщиками и пошивщиками штор. А ещё — скидками, оптовиками и всякими полезными штуками для удобного быта. Стала разбираться в местных породах дерева и понимать, для чего именно и почему они могут быть пригодны. Весь дом, включая всё, нам вышел в 100 тысяч долларов. Все картины я рисовала сама, много всяких красивых деталей привозила из разных стран. Недавно решила посчитать, в скольких странах я побывала, оказалось, что целых 20.

Сейчас мы приехали позимовать в Питер, муж пошел на хоккей, а я на фортепьяно и танцы. А вообще, мы здесь очень много ходим пешком, потому что здесь есть тротуары, и это счастье!  В Питере так тихо, нет постоянных рёвов байков, как в Азии. Я первый раз за пять лет вижу снег, и живу среди домов, которые выше двух этажей. Здесь в городе столько движухи, интересных людей и событий.

За пять лет мы немного устали от деревни, пусть даже самой красивой в мире. Но зато за это время мы стали проще во многих вопросах, прокачали йогу, укрепились в правильном питании, узнали глубже себя и ответили себе честно на множество глубоких вопросов, до которых обычно в городе не доходишь из-за бешеного ритма. Я оформила одну из самых красивых сыроедческих кафе на Бали Alchemy и поработала с местной компанией органической косметики Cantika. Я научилась расписывать шёлк, нашла свои темы в живописи, сделала коллекции футболок и серебряных украшений, и открыла свой бизнес с самыми красивыми купальниками sea_tales.

Но в апреле я снова буду на Бали, собираюсь делать дизайн интерьера для одного очень классного дома и много других интересных штук! Кому нужна личная консультация по строительству дома на Бали, пишите в личные сообщения ВКонтакте.

Так что, всякое время и место проходит с определённой пользой! Несомненно, мировозрение и навыки расширяются, если ты много путешествуешь, и я благодарна судьбе за все свои путешествия и то, чему я в них научилась.

P.S. Для читателей проекта Lifelongtravel Элина предлагает скидку в 1100 рублей на свои замечательные купальники sea_tales. Просто назовите промокод lifelongtravel при заказе!