Построить дом на фермерской земле

Дом на земле для ведения фермерского хозяйства является одним из самых интересных вариантов для жизни за городом. Привлекательность этого варианта связана, прежде всего, с тем, что он дает возможность построить вне населенного пункта свой дом и хозяйственные постройки и иметь при этом в собственности не ограниченный по площади земельный участок.

Однако, все не так просто. Категория такой земли будет – земля сельскохозяйственного назначения. Ранее в назначении использования указывалось – для ведения фермерского хозяйства. После появления в 2015 году, классификатора, извините, ВРИ (виды разрешенного использования), направление «для ведения фермерского хозяйства» исчезло. Ибо крестьянское фермерское хозяйство (КФХ) это организационно-правовая форма и заниматься оно может на земле сельхозназначения любым из 18 видов ВРИ (если нет ограничений для некоторых ВРИ).

Согласно закону «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», фермер может строить на своей земле постройки, необходимые для осуществления им своей деятельности. И вот здесь начинается наше «как всегда». Прямого указания в законе на то, что фермер может построить на своей земле жилой индивидуальный дом, нет. Для того, чтобы построить капитальные строения фермер должен получить разрешение на строительство, а также обосновать, что возводимые постройки необходимы ему для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

При этом получить разрешение на строительство жилого дома фермера на сельхозземле сейчас нельзя. Видимо, подразумевается, что фермер должен жить в ближайшем населенном пункте и быстро прибывать в хозяйство по первому писку сигнализации. На всю Россию в интернете авторы упоминают 2 – 3 случая, когда фермерам удалось через суд получить разрешение на строительство именно жилого дома. Однако, как это принято у нас, все фермеры строят дома и живут в них, получая разрешения на строительство хозяйственно-бытового или административно-бытового здания.

Эта история связана со странными опасениями законодателя, что на фермерских землях «начнут строить коттеджи». И это на фоне того, что множество лучших земель сельхозназначения вокруг городов «переведены» и плотно застроены. А реально работающему и живущему на земле фермеру нельзя построить себе дом. Хотя, защитить землю от чрезмерной застройки совершенно не сложно, ограничив относительную площадь застройки и право продажи дома без сельхозземли и КФХ.

В настоящее время готовятся, наконец, изменения в законодательстве, позволяющие фермеру строить индивидуальный жилой дом на своей земле. Ожидается, что это будет принято уже в этом году. Тогда все станет еще проще.

Однако, нужно понимать, что для получения разрешения на строительство на земле сельскохозяйственного назначения придется (или нужно быть) стать фермером, зарегистрировав КФХ. Это будет накладывать на фермера ряд обязательств по отчетности, поддержанию земли в минимально обработанном виде и уплате, даже при отсутствии деятельности, ежегодного платежа в социальные фонды (ПФ и ОМС) в сумме (по итогам 2018 года) 25147 рублей.

Если у Вас есть другие источники дохода, то эти проблемы не обременительны, по сравнению с открывающимися возможностями. А если, Вы хотите действительно выращивать и производить сельхозпродукцию, или, хотя бы, продукты для своей семьи, то вариант КФХ достаточно удобен.

Подписывайтесь на наш канал! Дальше мы будем рассказывать о других вариантах обустройства за городом.

23 декабря, уже прошлого, 2020 года Государственная Дума РФ сделала всем фермерам и частным владельцам земли долгожданный подарок – был принят в первом чтении законопроект, разрешающий фермерам строить себе жилой дом на своей земле сельскохозяйственного назначения.

Название законопроекта говорит само за себя:

«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты в части установления возможности размещения жилого дома, предназначенного для проживания членов крестьянского (фермерского) хозяйства на земельном участке сельскохозяйственного назначения, входящем в состав имущества крестьянского (фермерского) хозяйства».

Отсутствие такого закона было долгие годы одной из основных причин запустения сельских территорий и тормозом в развитии фермерства. Ведь до сих пор, на протяжении уже почти 30 лет существования КФХ, фермеры не имели права построить на своей земле жилой дом и прописаться в нем. Очевидно, изначально власти полагали, что фермеры будут жить в населенных пунктах (на землях для ИЖС) и ежедневно ездить на сельхозтехнике на свои поля и обратно. Однако, на практике это невозможно, так как большинство полей находятся за много километров от населенных пунктов. В действительности, многие фермеры по факту строили жилые дома на своей сельхозземле земле, так как по-другому вести свое хозяйство и следить на ним, просто невозможно. А разрешения на строительство получали не на жилой дом, а на «административно-бытовой корпус КФХ», но без возможности там прописаться. Вот так вот, «через одно место». Все всё понимали, но по-другому «низ-зя»…

Видимые причины этого – первоначальные опасения властей и депутатов, прежде всего, «коммунистов – аграриев», что землю – кормилицу сразу застроят жилыми домами. Хотя, как мы видим из зарубежного опыта и принятого, наконец, законопроекта, эти вопросы легко регулируются. Получалась парадоксальная ситуация – реальным фермерам, которые работают на своей сельхозземле, построить себе дом было нельзя, но, при этом, огромные массивы сельхозземли вблизи крупных городов «переводились» (во всех смыслах) в земли населенных пунктов и застраивались коттеджами и чудовищными многоэтажками.

Кроме того, такая ситуация существенно усложняла путь в фермеры горожанам, у которых нет «домика в деревне» и которым, чтобы стать фермером необходимо было не только приобрести сельхозземлю, но и участок с домом ИЖС в ближайшем населенном пункте.

Ситуация была настолько вопиющей и перезревшей, что этот поистине народный законопроект был принят Госдумой единогласно (!).

В законопроекте удалось найти баланс интересов – с одной стороны, фермеры смогут строить на своей земле жилые дома, с другой стороны, законопроект не дает возможностей для массовой застройки зельхозземель.

Достигнуто это простым ограничением, распространенным в мировой практике. Фермерский дом не может быть продан без земельного участка, и наоборот, нельзя продать землю без построенного на ней фермерского дома. То есть фермерское хозяйство рассматривается как единый хозяйственный комплекс. При этом, площадь дома не может быть более 5% от площади земельного участка и не может быть более 600 кв. метров. Это вполне разумное и достаточное ограничение, понимая, что под крышей жилого дома будет находится только часть хозяйственных помещений КФХ, а прочие сельскохозяйственные строения будут находится отдельно от жилого дома.

Если этот законопроект будет принят, то вместе с постановлением правительства, разрешающем заниматься лесным хозяйством на землях сельхозназначения, он, безусловно, приведет к определенному развитию сельских территорий. Новый закон не только даст долгожданные возможности реальным фермерам, но и приведет на село новых состоятельных «дачников», которым для того, чтобы иметь свой дом на нескольких гектарах земли, придется зарегистрировать КФХ и платить налоги и платежи в Пенсионный фонд (даже при отсутствии товарного производства), а также содержать свою землю в порядке, а не заросшей бурьяном, борщевиком и сорным лесом. Это приведет к увеличению поступлений в местный бюджет, создаст новые рабочие места, послужит развитию агротуризма.

С нашей точки зрения, принятие такого законопроекта можно только приветствовать. Надеемся, что второе и третье чтение не заставят себя долго ждать.

В следующей статье мы расскажем о проекте создания фермерского хозяйства, занимающегося выращиванием ягод, агротуризмом, ведением лесного хозяйства и рекреационной деятельностью. Благо новые законы это позволяют напрямую, а не под видом чего-то другого …

Если у Вас есть своя земля сельхозназначения, напишите, что Вы думаете по поводу вышеназванного законопроекта.

Подписывайтесь на наш канал!