Построить дом на ипотечной земле
Оформляем ипотеку на покупку земли и строительство дома
Гражданину сложно получить кредит на покупку участка и для строительства дома одновременно.
Земля уже существует, поэтому может использоваться для обеспечения возврата кредита.
Дом на момент оформления займа ещё только предстоит возвести, поэтому для получения ипотеки нужно предоставить иной залог.
Рассмотрим в статье тонкости ипотечного кредитования на приобретения земли и строительство коттеджа, а также, какие действия нужно совершить, чтобы добиться положительного результата.
Как взять ипотечный кредит на земельный участок?
В большинстве банков действует следующий алгоритм кредитования:
- предварительный расчёт займа на онлайн-калькуляторе или в офисе банка;
- оформление предварительной заявки;
- общение с представителем банка и уточнение деталей;
- предварительное согласование займа на определённых условиях;
- поиск земельного участка, проведение оценки;
- заключение договора купли-продажи земли, оплата части стоимости;
- заключение кредитного договора и соглашения о залоге;
- расчёт с продавцом;
- регистрация права собственности и обременения на участок в Росреестре.
Условия выдачи
Займы выдаются на следующих условиях:
- до 2,5 млн рублей;
- ставка от 12,5% годовых;
- гражданин оплачивает от 20% стоимости участка своими деньгами;
- кредит предоставляется на период до 10 лет.
Банки предъявляют ряд требований к клиентам:
- Человек должен быть в возрасте от 20-21 года и не старше 65 лет на момент подписания договора. Иногда ограничение максимального возраста устанавливается в иной форме – клиент не должен быть старше 75 лет (в некоторых компаниях – 85 лет) на момент полного расчёта по ипотеке.
- Гражданство РФ, есть постоянная или временная регистрация в населённом пункте России.
- Потенциальный заёмщик трудится в одной организации минимум 3 месяца, имеет общий стаж от 1 года.
- Уровень дохода позволяет обслуживать кредит.
Необходимые документы
Клиенту понадобятся следующие документы:
- заявление-анкета на получение кредита (образец предоставляется в банке);
- копии страниц паспорта;
- копии страниц загранпаспорта;
- СНИЛС;
- справка 2-НДФЛ или другой документ, подтверждающий уровень дохода (может не предоставляться, если человек является зарплатным клиентом банка);
- копии страниц трудовой книжки;
- иные документы по требованию банка.
В процессе оформления сделки также готовится договор купли-продажи недвижимости. Желательно согласовать документ с представителями банка, чтобы сделка не вызвала подозрений у займодателя.
Также банк требует результат проведения оценки рыночной стоимости. Этот показатель устанавливается в ходе экспертизы, которую проводят аккредитованные банком организации.
Важно! Банк не гарантирует выдачу кредита при заказе экспертной оценки. Расходы на проведение мероприятия берёт на себя покупатель или продавец недвижимости. В случае отказа в кредите стоимость не компенсируется.
Проведение оценки стоимости земли
Сначала заключается договор оказания услуг. Эксперт предварительно определяет объём работ, сроки, виды действий, которые могут потребоваться. На основании этого определяется цена. Обычно стоимость услуги составляет 1500-6000 рублей.
Собственник земли передаёт необходимые документы:
- выписку из ЕГРН;
- документ, по которому был получен в собственность участок (например, договор купли-продажи);
- кадастровый план;
- геодезический план, если есть;
- фотографии и видеоматериалы.
Если информации недостаточно, может потребоваться выезд специалиста на местность.
Эксперт выбирает методики оценки. Актуальными являются следующие методы:
- сравнения продаж;
- выделения;
- распределения;
- капитализации ренты;
- остатка.
Далее проводится непосредственная оценка стоимости участка. На основании имеющихся данных и с применением определённых экспертом методик эксперт определяет стоимость земли.
В конце эксперт готовит заключение и отчёт. В отчёте указывается, какие применялись методы оценки, какие документы исследовались и т.д.
Порядок составления и подписания договора
В кредитный договор включаются следующие пункты:
- преамбула, где указываются данные о сторонах сделки (официальное наименование банка, Ф.И.О. должностного лица, подписывающего договор, Ф.И.О. заёмщика, его паспортные данные);
- предмет договора – предоставляемая сумма, срок возврата займа;
- порядок предоставления кредита – информация о способе получения денег (обычно это безналичный перевод продавцу недвижимости) и сроках;
- порядок возврата кредита – указывается процентная ставка и способ её исчисления, срок уплаты основного долга и процентов, начисление комиссий, если они есть и т.д.;
- права и обязанности сторон;
- обеспечение возврата займа – указывается номер ипотечного договора, кратко описывается его содержание;
- меры ответственности;
- порядок урегулирования споров;
- заключительные положения;
- адреса и подписи сторон.
Важно! Условия кредитования могут отличаться от предварительно согласованных с банком.
Договор с банком формируется представителями кредитора.
Гражданин не может повлиять на:
- объём прав и обязанностей сторон;
- применяемые меры ответственности;
- порядок предоставления займа и его возврата.
С заёмщиком согласовывается размер займа, способ обеспечения, срок пользования деньгами и на основании этого рассчитывается ставка. Информация вносится в шаблон соглашения.
Ипотечный договор обычно не составляется, так как оформляется ипотека в силу закона – когда недвижимость становится залогом в силу обстоятельств, прямо указанных в Законе об ипотеке (№ 122-ФЗ от 21.07.1997 г.). Поэтому составляется закладная.
Это ценная бумага, в которой указывается:
- Ф.И.О. заёмщика, адрес проживания;
- наименование залогодержателя, юридический адрес банка;
- реквизиты кредитного договора;
- сумма и величина процентов;
- адрес земельного участка, кадастровый номер и иные характеристики;
- сроки уплаты платежей и их размеры;
- стоимость имущества;
- указание, на каком праве принадлежит земельный участок заёмщику;
- информация об иных обременениях;
- подписи сторон;
- дата оформления закладной.
Право собственности и обременение нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого покупатель земельного участка обращается в местное управление.
Ему потребуются:
- заявление на регистрацию (заполняется на месте продавцом и покупателем);
- паспорт;
- договор купли-продажи (2 экземпляра);
- закладная с приложениями.
Регистрация обременения производится в течение 3 рабочих дней, права собственности – до 10 рабочих дней. После внесения сведений гражданину вернут договор купли-продажи и закладную с отметками о регистрации.
За услугу взимается госпошлина в размере 3 000 рублей – 2 000 рублей за регистрацию обременения и 1000 рублей (50% от установленной в НК РФ величины) за внесение записи в ЕГРН о новом собственнике.
Справка! В силу отдельных особенностей сделки регистрация права собственности может производиться до оформления закладной. В этом случае заёмщик дважды обращается в Росреестр и 2 раза платит пошлину в размере 2 000 рублей.
Скачать бланк договора на покупку земельного участка в ипотеку
Скачать образец договора на покупку земельного участка в ипотеку
Займ на строительство дома
Кредит на возведение индивидуального жилья предоставляются на следующих условиях:
- 25% от сметной стоимости заёмщик платит из своих средств;
- ставка – от 10% годовых;
- кредит от 1 года до 30 лет;
- максимальная сумма – до 22,5 млн рублей;
- минимальный кредит – 300 000 рублей;
- на время, пока жилой дом не построен, заём должен быть обеспечен ипотекой другой недвижимости или поручительством;
- залог должен быть застрахован от повреждения и уничтожения.
Важно! Каждый банк устанавливает собственные условия выдачи займа.
Чтобы получить кредит, гражданин должен соответствовать ряду требований, которые обычно идентичны требованиям при покупке земли:
- иметь гражданство РФ;
- быть не младше 21 года;
- быть зарегистрированным в населённом пункте в России;
- на момент возврата займа клиент не должен быть старше 75 лет (в некоторых банках возраст заёмщика не должен быть больше 65 на дату оформления договора).
Процедура оформления состоит из следующих этапов:
- гражданин разрабатывает сам или заказывает детальный проект будущего дома;
- заключается подрядный договор со строительной организацией, где чётко определены смета и сроки выполнения работ;
- оформляется заявка в электронном или бумажном виде;
- специалист банка уточняет детали и перечень необходимых документов;
- клиент дополняет заявку анкетой и документами;
- банк одобряет заявку;
- оформляется кредитный договор и залоговые документы для обеспечения кредита.
Когда дом сдан в эксплуатацию, собственник должен зарегистрировать его в Росреестре и уведомить об этом банк. Будет оформлена новая закладная, чтобы долг перед банком был обеспечен ипотекой нового дома.
Для оформления кредита потребуются следующие документы:
- паспорт, СНИЛС, загранпаспорт заёмщика;
- справка 2-НДФЛ или другой документ, подтверждающий уровень дохода;
- трудовая книжка;
- выписка с банковского счёта или другое подтверждение наличия суммы для первоначального платежа;
- документы по предоставляемому залогу (для недвижимости это выписка из ЕГРН и заключение об оценке стоимости);
- проектно-сметная документация;
- договор с подрядной организацией (если дом будет возводиться сторонней компанией).
В зависимости от материального положения и правового статуса клиента банк может потребовать иные документы. Если человек – зарплатный клиент банка-займодателя, то документы о доходе и занятости обычно не требуются.
Интересное видео
Дополнительная полезная информация о кредитовании в данной области в видео:
Заключение
Оформление ипотеки на земельный участок и для строительства дома проходят по схожему алгоритму. Но во 2-м случае гражданину требуется другое ликвидное имущество для залога, так как после выдачи кредита дом только начнёт строиться.
Источник
Ипотечный кредит на строительство дома
Многие не раз слышали фразу: «Настоящий мужчина в своей жизни должен сделать три вещи: построить дом, посадить дерево и родить сына».
Но что делать, если дети уже есть, дерево посажено, а вот на последний пункт денег нет?
Как быть, если хочется заселиться в дом своей мечты, построенный по индивидуальному плану? Чтобы воплотить эту мечту в реальность, можно попробовать взять в банке ипотеку на строительство дома.
В каких банках ее выдают, под какие условия и как оформить ипотечный договор?
Виды ипотечного кредита на строительство жилья (частного дома) в 2021 году
В России есть три вида кредита, на основании которых клиенту могут дать деньги под строительство жилого дома:
- Ипотечный кредит. Заемщику выдаются деньги под залог. В качестве залога выступает недвижимость, например, земля, находящаяся в собственности заемщика. В отличие от других форм кредита процент по ипотеке ниже, чем по другим формам кредита.
- Целевой кредит. Согласно условиям этого вида кредитования деньги выдаются заемщику конкретно на определенные цели. Для оформления целевого кредита заемщику придется собрать большой пакет документов, в отличие от ипотечного кредитования.
- Потребительский кредит. Деньги выдаются заемщику на любые цели. Однако в отличие от предыдущих двух способов кредитования, по потребительскому кредиту устанавливаются высокие проценты. К тому же банк выдает по этому виду кредита небольшую сумму, которую зачастую не хватает на строительство дома.
Условия взятия ипотечного кредита на строительство дома
Ипотека на постройку дома сегодня является самой распространенной программой кредитования для россиян. Для получения ипотеки клиенту банка выдвигаются такие требования:
- его финансовое состояние должно быть стабильным;
- получить ипотеку может как гражданин РФ, так и гражданин другого государства, достигший определенного возраста (зачастую это 21 год);
- первоначальный взнос обязателен (в различных банках процент первоначального взноса разный – где-то 20%, а кое-где и 30%);
- залог недвижимого имущества – обязательно;
- срок выдачи ипотеки может достигать 30 лет;
- обязательное привлечение поручителей – до 3 созаемщиков;
- ежемесячно заемщик должен вносить определенную сумму на счет банка.
Ипотека под строительство недвижимости выдается частями, а не полной суммой сразу. То есть, банк поэтапно переводит средства заемщику, а тот оплачивает покупает материалы и т. д.
Льготный кредит на строительство частного дома
В государственных российских банках для постройки дома некоторым категориям граждан предоставляются льготы по программе ипотечного кредитования:
- молодым супружеским парам – если возраст хотя бы одного из супругов менее 35 лет;
- семьям, где воспитываются трое и больше детей;
- военным.
Льготы могут выражаться в следующем:
- увеличивается срок кредитования;
- снижается процентная ставка;
- есть возможность отсрочки платежа.
Как получить ипотеку под строительство дома?
Когда речь заходит о взятии денег под постройку дома, то заемщик должен указать в заявлении, куда он планирует потратить деньги. Тогда банк принимает решение выдавать ему заем частями.
Когда клиент получит первую часть займа и ему нужна будет вторая половина денег, то он обязан будет представить банку, выдавшему ему ипотеку, отчет за потраченную первую часть средств по ипотеке.
Как взять ипотеку на строительство частного дома? Для получения ипотеки под постройку дома потенциальный заемщик должен выполнить следующие действия:
- Подать ипотечную заявку в банк и дождаться положительного решения по заявке.
- Подготовить необходимый пакет документов для банка: разрешение на строительство, договор купли-продажи, дарения или обмена земельного участка, выписку из ЕГРП, кадастровый паспорт на землю.
- Составить план будущего дома, а также смету. Утвердить эти документы в жилищной комиссии.
- Заключить договор на оказание строительных услуг со строительной компанией (если заемщик не планирует строить дом самостоятельно).
- Подать заявление в банк.
- Передать земельный участок в качестве залога в банк.
- Подписать договор с банком на получение первой части ипотеки.
- Представить в банк письменные доказательства того, куда клиент потратил первую часть ипотечных средств (предоставить отчет со всеми чеками и квитанциями).
- Получить вторую часть ипотечных средств.
- Оформить документы на право собственности на построенный дом.
- Для уменьшения процентной ставки – передать построенный дом в качестве залога.
Если заемщик самостоятельно строит дом, тогда ипотечные средства перечисляются заемщику в виде двух траншей. Если строительством жилья занимается подрядчик, тогда денежные средства перечисляются одним платежом (сразу перечисляется вся сумма на расчетный счет подрядчика).
Какие документы нужны для взятия ипотеки на строительство дома?
Чтобы банковский сотрудник рассмотрел заявку потенциального заемщика, тому нужно подготовить такой пакет документов и приложить его к заявке-анкете:
- гражданский паспорт заемщика (его поручителей), а также копии первой и второй страницы паспорта, прописки;
- справка с работы о размере заработной платы клиента и о его трудовой деятельности;
- документы по предоставляемому залогу. Если предметом залога выступает квартира заемщика, тогда он должен подготовить такие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, кадастровый и тех. паспорт, выписку из ЕГРП, экспертно-оценочное заключение о стоимости квартиры, брачный договор (при наличии);
- документы на строительство (план будущего дома, сметы, проектную документацию);
- документы, которые подтверждают наличие денег на выплату первоначального взноса (например, средства из материнского капитала).
Это стандартный пакет документов, которые клиент должен подготовить для банка. С каждым заемщиком банк работает индивидуально, поэтому для определенных категорий населения могут потребоваться дополнительные документы, например: ИНН, удостоверение военного или участника накопительно-ипотечной системы, сертификат на материнский капитал, загранпаспорт, свидетельство о браке, рождении детей и др.
Требования к земельному участку, где заемщик планирует построить дом
Прежде чем одобрить заявку клиента на оформление ипотечного договора для выдачи кредита под строительство дома, банк тщательно проверяет документы на землю, где потенциальный заемщик планирует возводить дом.
Так, одним из обязательных условий является наличие у клиента прав собственности на землю. Сам участок должен соответствовать таким требованиям:
- земля должна относиться к категории «земли населенных пунктов»;
- участок не должен находиться под арестом, в ипотеке и т. п.;
- если на участке есть какие-либо здания или сооружения, то у собственника этой земли должны быть соответствующие документы на такие виды построек: право собственности (выписка из ЕГРН);
- если земля является собственностью нескольких человек, тогда все собственники долей должны выступать в качестве залогодателей.
Можно ли взять ипотеку на строительство частного дома без первоначального взноса?
Одним из условий взятия ипотеки под строительство дома является выплата первоначального взноса. Такое правило есть во всех банках, в том числе и в таких крупных, как «Сбербанк», «Газпромбанк», «ВТБ 24».
Дело в том что выплата первоначального взноса является гарантией того, что клиент действительно начнет строительство дома, причем не только за счет денег банка, но и за свои накопления.
В качестве первоначального взноса может быть использован материнский капитал.
Какие банки дают ипотеку под постройку дома? Где взять ипотеку?
Вопрос не в том, какой банк выдает ипотеку, а в том, где предоставляется оптимальная для клиента процентная ставка, выдается подходящий срок займа и минимальный размер первоначального взноса:
- «Сбербанк» – срок выдачи ипотеки – до 30 лет, есть возможность снизить сумму первоначального взноса за счет дополнительного залога имущества. Для молодых семей банк предоставляет дополнительные льготы и интересные предложения для оформления ипотеки под постройку дома.
- «Россельхозбанк» – выдает ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме у застройщика. Есть программа «Целевая ипотека», согласно которой заемщик может приобрести земельный участок, на котором он может заняться строительством жилого дома (таунхауса). Условия кредитования ничем не отличаются от тех, что предлагает «Сбербанк».
- «ВТБ 24» – оформить ипотеку на постройку дома можно по программе «Нецелевой кредит». Однако ставка по такой программе выше, чем при целевой ипотеке, а выдается кредит максимум на 20 лет.
- Ипотечный банк «Дельтакредит» – программа для взятия ипотеки под подстройку дома называется «Целевой кредит под залог недвижимости». Особенность программы в том, что предоставляется ипотека под залог той недвижимости, что есть у заемщика, а не той, которая планируется быть построенной. Банк кредитует заемщика на максимальный срок – 25 лет.
Дают ли ипотеку на строительство дома, если объектом залога будет выступать будущий дом?
Нет, заложить дом, которого еще нет, нельзя. Заемщик может заложить земельный участок, где планируется построить дом либо другую недвижимость, которая принадлежит ему на правах собственности, например, квартиру.
Стоит отметить, что в некоторых ситуациях незаконченный объект банк может принять в качестве залогового имущества. Но это редкие случаи и здесь идет речь о тех ситуациях, когда банк понимает, что здание будет вскоре готово.
Также банк может переоформить ипотечный договор, указав в качестве залогового имущества построенный дом.
Можно ли взять ипотеку на строительство загородного дома, если у заемщика даже нет земельного участка?
Нет, без документов на земельный участок ни один банк не выдаст клиенту ипотеку. Для получения кредита на строительство дома заемщику нужно:
- Купить участок (земля должна располагаться в правильном месте).
- Сделать проект на строительство жилья, обратиться к специалистам для просчета сметы на строительство.
- Подать заявление в банк на оформление ипотеки.
- Если банк принял заявку и утвердил процесс оформления ипотеки, то клиент должен будет в течение 3 месяцев начать строительство дома. А для этого ему необходимо получить разрешение на постройку недвижимости.
Если ваши финансовые возможности не позволяют построить дом сразу, тогда можете воспользоваться возможностью получения ипотеки на строительство дома.
Такой вид ипотеки выдается на строительство жилого дома на землях, предназначенных для индивидуального строительства. Земельный участок должен находиться в собственности или в аренде.
Особенность ипотечного кредитования для возведения дома в том, что заемщик обязательно должен представить в банк залог, в качестве которого может выступать недвижимость, принадлежащая ему на правах собственности.
Источник