Построить дом на острове бали

Селамат датанг, дорогие читатели. Представляем вам заключительную часть серии статей: как построить дом на Бали. Читайте предыдущую часть здесь.

А сегодня: про долгое ожидание  завершения строительства,  про яванских рабочих в условиях балийской действительности, про вопрос с соседями и разрешение на строительтво, результат строительства и финасовое резюме.

На пороге нашего дома Ярослава и котенок Кетут =)

Доброе начало строительства дома.

Была весна, когда электричество и вода на нашем участке появились, после чего процесс строительства начался. Архитектор Дева обещал закончить строительство дома за 3 месяца. Первый месяц команда Девы работала очень браво, выравнивали землю, водрузили 32 бетонных тюба, на которых будет стоять наш дом.

Когда возводили бетонные тюбы, под каждый выкапывали яму, делали фундамент из старых кирпичей и камней, заливая яму бетоном. Сами тюбы заполняли подобным способом. В результате получились 32 тюба — основа будущего дома.

Целый сад камней и кирпечей оказался у нас перед домом. Теперь я прекрасно осознаю, что при строительстве дома на Бали нужно обязательно отслеживать утилизацию строительного мусора. Сейчас дом стоит, а кирпичи ровными рядами  со временем погрузились в землю в нашем саду. И каждый раз что-то сажая, я выкапываю каменный клад из под земли.

Завершив делать сваи для дома, ребята принялись за создание туалетной ямы. На Бали нет канализационной системы и хозяин каждого дома самостоятельно заботится об утилизации отходов. Обычно делают, так называемые, выгребные ямы, которых хватает лет на 10-15 использования, если не кидать в яму нерастворяющуюся туалетную бумагу и прочие средства гигиены.

Выкопали яму два метра глубиной и три в ширину, т.е. шесть квадратных метра. Между каждым кватратом сделали перегородки с отверстиями. И сверху сделали крышки с отверстием воздуховодом. Яму выкопали между двумя туалетами с тыльной стороны будущего дома.

В следующем месяце привезли тиковое дерево для каркаса дома и принялись его собирать. Когда бригада в сборе и работает, то получается у них ладно. Каркас рос на глазах, и было ощущение, что скоро дом будет готов.

Сотрудничество с яванскими рабочими.

Работа с яванцами, под предводительством нашего Девы, по результатам первого месяца была замечательная. Единственное, что удивило, с появлением крыши в доме, рабочие стали жить в нем. Мы никак это не обсуждали с архитектором. Ко мне пришел деревенский печаланг (местная охрана) и стал спрашивать, кто на вашей земле живет.

Так мы узнали, что дали кров яванским рабочим на все время стройки. Оказывается, это активно практикуется при строительстве домов на Бали. Не знаем, плохо это или хорошо, но в нашем случае этот факт привнес в наше строительство некоторые трудности (об этом позже).

Через полтора месяца бравых работ у бригады Девы случились затяжные мусульманские праздники на Яве и рабочие разъехались по домам.  Потом у Девы умер отец, и наш архитектор целый месяц занимался церемонией кремации в своей деревне под Агунгом. Я об этой церемонии писал здесь.

После двух месяцев перерыва в строительстве, в июле месяце, работы по дому продолжились. Деве удалось вернуть с Явы часть команды и самому вернуться к работе.

За два следующих месяца работы дом визуально почти не менялся.

В сентябре снова случились мусульманские праздники, в связи с чем команда рабочих яванцев разъехалась по домам. Вдобавок проснулся вулкан Агунг … и яванские рабочие не вернулись обратно.

Процесс строительства встал на месте, как упрямый осел. Благо наш архитектор ведет несколько проектов одновременно. Я ему посоветовал взять двух рабочих с других объектов и продолжить строительство нашего дома.

Сюрприз с соседями.

Дальше дом строили 1-2 человека, им помогал Дева. Быстрым такое строительство не назовешь. А тут еще сюрприз с соседями случился. Это проснулись трудности с проживанием яванских рабочих на месте строительства.

Оказалось, что соседний участок принадлежит одному из князей Сукавати, там построен бетонный дом, который сдавался туристам. На протяжении всего строительства наши соседи сдавали дом почему-то, исключительно одиноким женщинам.

Туристка, проживающая в соседском доме, находилась на месячном голодании, поэтому ей очень мешал шум, она постоянно приходила на стройку и скандалила. Дева и команда жаловались на нее, что не дает работать, несколько раз в день кричит на них с балкона и приходит на стройку.

Мы пытались урегулировать конфликт с женщиной, проговоривали даты окончания стройки, но туристка была категорична: «Они мне мешают, прекратите стройку!» И вот однажды, она вызвала индонезийскую полицию.  В этот раз  женщина жаловалась на рабочих яванцев, которые смотрят на нее «жадными глазами» и подсматривают в душе.

Наш прораб Дева и бригада, конечно же, утверждали, что ничего подобного быть не могло.  А насчет душа тут вообще все посмеялись, даже полиция. Мы так и не знаем, что было на самом деле. Возможно туристка просто боялась соседства яванских строителей (пара из них были глубоко пожилые).

Визит на нашу землю индонезийской полиции поднял шум на всю деревню. На Бали есть местная власть, местное самоуправление, банжары, курирующие свои территории князья. А официальную власть Индонезии и тем более представителей в погонах, здесь мягко говоря, не любят.

Если кто-то дает повод явиться полиции в такое локальное место, то по пути полиция может обнаружить прочие противозаконные деяния на уровне административных правонарушений и вымогать деньги у местного населения.

Туристка после визита полиции съехала, на ее место поселилась семья, которая больше не доставляла неприятностей. На будущее: когда выбираете землю для строительства — попробуйте познакомиться со своими соседями заранее, чтобы знать с кем вам придется иметь дело. Узнайте, насколько готовы соседи терпеть шум несколько месяцев. ????

IMB или разрешение на строительство.

Все построенные на Бали дома, не считая кампунгов, где живет местное население, обязательно подлежат лицензированию. Это называется IMB или разрешение на строителство. Есть разные виды этой лицензии: на проживание, на сдачу, для коммерческих целей.

Суть получения IMB заключаетя в следующем, вам и хозяину земли требуется взять в определенной конторе бланк согласия соседей. И получить подпись каждого соседа по всем сторонам света арендуемой земли. Потом получить подпись главы банджара и еще пары вышестоящих инстанций.

Дело это не быстрое. Из-за бюрократических проволочек или из-за несогласия соседей может затянуться на год — другой. При удачном раскладе на получение такой лицензии требуется от нескольких месяцев до полугода.

Из-за долгого процесса получения IMB люди начинают строительство домов не имея лицензии, ведь ждать ее порой очень долго. Главное запустить процесс, иметь на руках копию начальных документов на согласование. Если кто-то из проверяющих доберется до вашей деревни, вы всегда сможете показать им бумаги и объяснить, что вы уже в процессе оформления разрешения. В данный момент мы находимся в процессе получения IMB на наш дом.

Завершение строительства дома.

Вернемся к самому процессу строительства. Как видно из фотографий показанных выше, дом появился и выглядел, как дом яванской бабушки. Кто бы мог подумать, что архитектор Дева души не чает в старом тике без обработки. Ему нравятся эти смешанные краски, тут красный, там много зеленого, здесь коричневый и желтый… Чтобы понять о чем я, загляните к нему в инстаграм. ????

Проведя инспекцию нашего строящегося дома, мы сказали Деве, привести дерево к одному цвету. Так начались шлифовальные работы по дому.

Также пригласили специалиста по столешницам на кухне. 

Потребовалось еще пара месяцев для завершения работ по нашему с Девой контракту. Ближе к концу ноября дом был практически готов, за исключением некоторых недороботок. Мы несколько раз обошли дом. Нашли все изъяны, которые должны исправить рабочие. И ждали окончания работ. Также в наш бюджет не входили стены туалетов, мы решили их делать из кирпича, и поручили эти работы бригаде Девы.

Вместо обещанных 3 месяцев, строительство шло почти 8 месяцев. По договору с Девой — второй платеж 75 млн. рупий мы заплатили после установки каркаса дома. А третий платеж 75 млн. рупий должны были заплатить по окончанию строительства.

Декабрь выдался очень трудным, над нами надвисла срочность завершения строительства дома, возведение 60-ти метрового забора, оплата оставшейся части проекта, а тут еще исчезновение всей техники, банковских карт и наличных денег, о чем мы писали здесь.

А домик ждал нашего появления в нем!

Мы не из тех, кто сдается из-за трудностей, хотя были дни, когда мне казалось все чем-то нереальным. За две последние недели декабря мы взяли твердный курс на переезд из старого дома в новый. Наняли бригаду балийских рабочих по строительству забора.

Забор у нас вышел славный, хотя проектировали его с другом и рассчитывали на один материал, в итоге построили из дерева и бамбука чуть более 60 метров.

В конце декабря мы успели завершить строительство забора, а 31 декабря переехать в новый дом. Между старым и новым домом метров 200 всего, за 30 и 31 декабря я сделал много десятков ходок и пешком и на мотобайке, перевозя наши вещи.

Вечером накрыли стол, посидели, проводили старый год и пошли спать часа за три до полуночи. Это был очень интересный и трудный 2017 год. Мы смогли осуществить свою мечту, хоть и потратили много сил и энергии.

31 декабря 2017 года, вечер.

На следующий день, 1 января 2018 года, наш местный священник назначил церемонию освящения нового дома. С этого дня для нас начался новый этап жизни в собственном доме на Бали. Так как мы любим солнце, дом мы назвали «Rumah Mata Hari», что дословно переводится с индонезийского языка как «Дом Солнца».

Мы стали жить поживать и добра наживать. В прямом смысле эта пословица очень подходит под нашу жизнь в новом 2018 году. Мы постоянно думаем и обсуждаем, что еще нужно купить, построить, сделать. Процесс облагораживания нашего дома идет полным ходом. Постепенно. Мы никуда не торопимся. ????

Финансовое резюме.

Обещал в начале статьи финансовую выкладку по дому:

1. Аренда земли на 5 соток на 10 лет: 175 млн. рупий;
2. Дом под ключ вместе со скважиной, двумя насосами, разведенной системой водоснабжения, протянутым электричеством (розетки, лампы), установленной сантехникой в туалетных комнатах, доставка материалов, итого: 265 млн. рупий;
3. Установка забора, покупка мебели, постройка стен в туалетах: 60 млн. рупий.

Итого потрачено: 500 миллионов индонезийских рупий, или 36300 долларов США.

P.S. Благодарим Вселенную за бесценный опыт приобретенный в строительстве дома на Бали! Рады его принять и поделиться с вами, дорогие читатели.

Будем рады вашим вопросам и комментариям. Надеюсь ответы на них будут хорошим дополнением к статье!

Мы не остановились на достигнутом и решили создать Русскую деревню на Бали! Смотрите видео про наш дом и идею.

Как построить дом на Бали (все части серии):

• Как построить свой дом на Бали. Начало. Аренда земли.
• Как построить свой дом на Бали. Идея и проект.
• Как построить свой дом на Бали. Начало строительства.
• Как построить дом на Бали (глава заключительная — поучительная).

С наилучшими пожеланиями, Александр, Наталия и Ярослава,

авторы блога «Жизнь с Мечтой»

Собираясь инвестировать в недвижимость на Бали, большинство покупателей задается вопросом о том, какой вариант является наиболее выгодным, покупка готового объекта на вторичном рынке или строительство, ответ на который, мы постараемся дать в этой публикации, основываясь на многолетнем опыте работы на местном рынке недвижимости.

По сведениям университета «Удаяна», в лице Агунга Сурьявана (Agug Suryawan), в первой половине 2019-го года на острове Бали насчитывалось более 146 000 номеров, не считая частных вилл, в то время как потребности туристов не превосходят 90 000. Несмотря на обилие номерного фонда, строительство новых отелей не останавливается. Согласно данным, предоставленных Банком Индонезии, прирост по количеству номеров во втором квартале 2019-го года составил 3,44% по сравнению с первым кварталом.  Рост обеспечен преимущественно благодаря строительству отелей на юге острова.

Академик заявил, что если рост числа туристов не будет увеличиваться на 20% в год, то будущие 10 лет остров Бали не будет испытывать нужды в новых гостиницах, и призвал наконец перестать их строить.

Однако, арендный бизнес на Бали процветает, несмотря на высокую конкуренцию. Справедливости ради, стоит отметить, что успеха добиваются не все, а только те, кто в дополнение к высокому уровню сервиса и комфортабельным условиям проживания, может предложить постояльцам захватывающий вид на океан, джунгли, рисовые поля или террасы. Конкуренция среди подобных мест значительно ниже, так как большая часть объектов на Бали никаким видом не обладает. В случае, если вилла или участок расположены в пешей доступности от океана, то такой объект, несомненно, будет востребован даже без наличия вида. Если говорить о частных виллах, то подавляющее большинство из них построены на небольших участках, не превышающих 3-х соток и обнесенных по периметру трехметровым забором, что не добавляет привлекательности для туристов, так как это создает неприятный эффект ограниченного пространства, а гостям хочется окунуться в атмосферу тропического рая.

Таким образом, в сложившейся ситуации при подборе виллы на Бали для покупки или участка земли для строительства, крайне желательно одним из главных критериев считать наличие хорошего вида. В этом случае конкуренция будет существенно ниже, а загрузка и, соответственно, прибыль — выше.

Хочется отметить, что в популярных районах, таких как Семиньяк или Чангу, можно купить или арендовать участок и без вида, но в пешей доступности от океана, поэтому если вы не стеснены в средствах, такой вариант может оказаться весьма перспективным, несмотря на более высокую стоимость чем в большинстве других районов острова Бали.

Итак, при наличии хорошего вида, аренда готовой виллы с 2-мя спальнями и бассейном на 25 лет, скажем, в районе Убуда, обойдется не менее чем в $180 000 — $250 000. Построить же аналогичную виллу можно за $130 000 — $200 000, включая аренду участка, что недвусмысленно указывает на существенную экономию. При этом качество материалов и строительства, скорее всего, окажется значительно выше. В результате вы сможете получить абсолютно новую виллу по более привлекательной цене, даже несмотря на то, что процесс строительства занимает в среднем от 3-х до 9-ти месяцев. Если использовать это время на промоушн, то к моменту открытия — вы уже сможете обеспечить хорошую загрузку. Хочется также обратить внимание читателей на то, что порядок цен на строительство вилл на Бали варьируется в пределах от $450 до $1000 за квадратный метр.

Если говорить о покупке виллы на вторичном рынке в южной части острова Бали, в таких районах как: Нуса Дуа или Унгасан, где дешевой земли практически не осталось, то такой вариант может оказаться весьма выгодным, так как практика показывает, что в ряде случаев стоимость виллы на вторичном рынке может быть ниже чем стоимость равного по площади участка в том же районе. Поэтому перед принятием решения, нужно обязательно проверять и сравнивать порядок цен.

Одним из таких вариантов, способным подтвердить вышесказанное утверждение может послужить следующая вилла:

Трехспальная вилла в Унгасане. Площадь участка составляет чуть меньше 3-х соток, площадь дома около 180 кв. м., а цена приобретения в собственность — $180 000. В данном случае, можно сказать, что покупка земли в этом районе обойдется не меньше чем в $90 000 — $120 000, а строительство подобной площади обойдется примерно в $120 000, поэтому стоимость данной виллы можно считать весьма привлекательной. Разумеется, чтобы привести виллу в порядок, понадобятся дополнительные вложения в районе $30 000, но даже в этом случае покупка этой виллы будет выгоднее чем покупка земли и строительство. Такой вариант можно считать исключением из правил, так как владельцы продают виллу ниже рыночной стоимости, поэтому этот вариант не может продемонстрировать преимущества строительства перед покупкой на вторичном рынке острова. Основным преимуществом строительства, в данном случае, является лишь тот факт, что на выходе можно получить абсолютно новую виллу, которую не придется ремонтировать ближайшие 3-5 лет. Что качается окупаемости, то в этом районе подобную виллу едва ли получится сдавать дороже $150 в сутки из-за высокой конкуренции. Таким образом, выгодная покупка ниже рынка, сможет обеспечить окупаемость за 7-9 лет. Если же вилла покупается для собственного проживания — то такой вариант можно считать находкой, так как здесь есть вся инфраструктура включая магазины, больницы, школы и детские сады, а расстояние до океана не превышает 5-ти километров.

Еще одним представителем объектов, которые можно считать крайне выгодными является двуспальная вилла Jawa, также расположенная в Унгасане, которая продается по цене голой земли в этом районе, а именно за $130 000. Вилла расположена на участке площадью 3 сотки, стоимость которого около $120 000. Кроме дома на 2 спальни здесь есть большой бассейн. Кроме этого, участок с 2-х сторон примыкает к отвесной скале, что является большой редкостью. Таким образом, эту виллу, как и предыдущий вариант, можно считать исключением из правил, так как получить в собственность виллу по цене земли в случае строительства возможным не представляется.

В качестве дополнительных примеров предлагаем вам рассмотреть несколько вариантов на вторичном рынке.

1. Односпальный дом в районе Убуда. Этот дом удачно расположен в тихой деревне недалеко от Убуда, и обладает хорошим потенциалом, особенно учитывая что дом продается в собственность. Площадь участка составляет 5 соток, а площадь дома ~ 130 кв. м.. Размер участка без проблем позволяет сделать бассейн, что несомненно сможет повысить интерес со стороны туристов. Этот дом продается в собственность за $156 000. Чтобы оформить покупку, дополнительно потребуется открыть юридическое лицо, вдобавок заплатить 5% налог на покупку и 1% за нотариальные услуги по оформлению. Таким образом, покупка с оформлением обойдутся примерно в $170 000. Чтобы привести виллу в надлежащее для арендного бизнеса состояние, потребуется небольшая реконструкция и бассейн, которые дополнительно съедят не меньше $15 000. По итогу, готовый к приему гостей объект обойдется примерно в $188 000, включая лицензию для сдачи в аренду, но без учета расходов на маркетинг. Чистая прибыль от сдачи такого объекта в аренду составит примерно $17 000 — $20 000 в год при загрузке в 60% и ставке от $100 до $150 в сутки. Если удастся увеличить загрузку до 80%, то прибыль составит уже больше $25 000 в год. Таким образом, окупаемость объекта составляет 7-9 лет.

2. Двуспальная вилла в Убуде. Эта вилла расположена недалеко от центра Убуда и, кроме расположения, может похвастаться весьма привлекательной ценой. Стоимость аренды этой виллы на 20 лет составляет $79 000, а в собственность она продается за $135 000.

Размышляя о возможной арендной ставке, к минусам, которые не позволят сдавать этот объект дороже $120 в сутки, можно отнести следующие моменты:

• отсутствие автомобильной дороги до участка;
• скромная площадь участка (1,8 сотки);
• небольшая площадь дома (90 кв. м.);
• отсутствие вида с участка.

Учитывая что сдавать такой объект, возможно в среднем за $70 в сутки, то при загрузке в 60%, окупаемость может наступить не раньше чем через 7-8 лет, если брать её в долгосрочную аренду, и через 12 лет если покупать её в собственность.

Построить же нечто подобное со сходными характеристиками и, конечно, бассейном, получится не дороже $100 000, включая мебель, а также покупку земли или ее аренду на 25-30 лет. В результате строительства, окупаемость, как правило, сокращается не меньше чем на 2-3 года, а если выбрать для застройки участок с хорошим видом, то еще больше.

3. Вилла с 3-мя спальнями в Чанггу. Эта вилла расположена на участке 7 соток, имеет площадь 250 кв. м., большой бассейн и продается в собственность за $460 000. Учитывая стоимость земли в этом районе и строительства, можно утверждать, что подобный по всем характеристикам вариант также можно получить значительно выгоднее чем цена покупки готовой виллы, а именно в пределах $410 000, включая покупку участка, бассейн и мебель. Сдаются виллы в этом районе довольно неплохо, но учитывая отсутствие вида и довольно высокую стоимость, окупаемость в случае покупки составит более 10-ти лет!

Кто-то может сказать, что на вторичном рынке острова Бали, есть предложения и по более низкой цене, но, даже не глядя на эти варианты — можно утверждать, что коммерческий потенциал у таких объектов будет намного скромнее, ввиду отсутствия хорошего вида, крохотного участка и, скорее всего, состояния не первой свежести, требующего ремонта. Если кто-то из читателей сможет на реальном примере опровергнуть наши утверждения — будем очень признательны если вы сделаете это в комментариях к этой публикации.

Конечно, случаются и исключения, и кому-то удается и на вторичном рынке приобрести что-нибудь достойное, но такие объекты, как правило, до рынка все-таки не доходят и вероятность этого не очень высока и сравнима с выигрышем в лотерею или найденным на дороге дипломата набитого деньгами.

Резюмируя вышесказанное можно утверждать, что, в большинстве случаев, строительство является наиболее эффективным и недорогим ?