Построить дом на землях промышленности

1. Регистрация:
   29.06.16
   Сообщения:

   10

   Благодарности:
   0

   coborhc

   Участник

   Регистрация:
   29.06.16
   Сообщения:
   10
   Благодарности:
   0

   Дачный дом на землях промышленности

   Доброе время суток, уважаемые форумчане.
   Требуется совет знающих людей.
   Суть проблемы в следующем.
   Угораздило меня приобрести в собственность участок на землях с категорией «Земли промышленности» и ВРИ «Строительство базы отдыха» (пред. владелец планировал строительство базы отдыха и даже построил 6 небольших домов, но потом потерял к этому интерес, провел межевание по 9-10 соток, а распродал участки, включая те, на которых построены (но не зарегистрированы) дома). Я приобрел пустой участок.
   Собственно что хочу — так это построить дачный дом.
   Т. к. это не согласуется с ВРИ, то предпринял попытку перевода земель в категорию «с/х назначение» с ВРИ «дачное строительство». В удовлетворении ходатайства отказали «в связи отсутствием утвержденного генерального плана МО п. Хохлово». На словах пояснили, что и при наличии такого плана тоже бы отказали, т. к. испрашиваемая категория земель противоречит ПЗЗ.
   Этими же ПЗЗ для моего участка определены след. виды ВРИ: 4.9; 6.9; 1.15; 1.18; 4.1; 4.7; 4.4; 6.9 и 5.1.
   Мне собственно не очень важно, как будет называться моя постройка, можно и «дом отдыха» и «склад» и как еще кому вздумается. Лишь бы сам факт ее наличия ни у кого не вызывал жгучего желания ее снести.
   Вопрос в том, как мне поступить? Пытаться ли внести изменения в ПЗЗ и ген. план (насколько это трудо- и финансово-затратно)? Новый ген. план вроде как уже разработан и находится на утверждении. Или же пытаться получить разрешения на строительство «дома отдыха»? — не знаю, какие будут предъявляться требования к его строительству…
   Или же есть еще какие-нибудь возможности?

   Буду рад любому совету.

2. Регистрация:
   24.10.10
   Сообщения:

   14.078

   Благодарности:
   8.132

   Cedric_1

   Модератор

   Регистрация:
   24.10.10
   Сообщения:
   14.078
   Благодарности:
   8.132
   Адрес:

   Москва

   Тогда постройте себе дом отдыха и живите в нём. Кто ж Вам запрещает?Вы хотите, чтобы кто-то принял решение за Вас?
   Вы же понимаете, что тут можно оттянуться по полной программе, т. к. не советчик эти прожекты будет реализовывать, поэтому фантазию можно не унимать.

3. Регистрация:
   29.06.16
   Сообщения:

   10

   Благодарности:
   0

   coborhc

   Участник

   Регистрация:
   29.06.16
   Сообщения:
   10
   Благодарности:
   0

   Вероятно так и придется поступить. Но есть сомнения, не будет ли придирок, что «дом отдыха» и «база отдыха» не совсем одно и то же. А еще из беседы с представителями управления архитектуры у меня сложилось впечатление, что они много чего ожидают увидеть на «базе отдыха» — чуть ли не вплоть до площадки для гольфа и вертолетной площадки. Вопрос еще в том, какие они в данном варианте в праве предъявить требования к постройке?Не принял решение, но дал добрый совет. Решение разумеется за мной Все же надеюсь на здравый смысл участников данного форума.

4. Регистрация:
   24.10.10
   Сообщения:

   14.078

   Благодарности:
   8.132

   Cedric_1

   Модератор

   Регистрация:
   24.10.10
   Сообщения:
   14.078
   Благодарности:
   8.132
   Адрес:

   Москва

   Требования изложены в ПЗЗ, а ожидания могут быть любыми.

5. Регистрация:
   29.06.16
   Сообщения:

   10

   Благодарности:
   0

   coborhc

   Участник

   Регистрация:
   29.06.16
   Сообщения:
   10
   Благодарности:
   0

6. Регистрация:
   29.06.16
   Сообщения:

   10

   Благодарности:
   0

   coborhc

   Участник

   Регистрация:
   29.06.16
   Сообщения:
   10
   Благодарности:
   0

   Не подскажете? Просто я опыта совсем никакого не имею по данным вопросам. Получается «смотрю в книгу, вижу фигу».

7. Регистрация:
   24.10.10
   Сообщения:

   14.078

   Благодарности:
   8.132

   Cedric_1

   Модератор

   Регистрация:
   24.10.10
   Сообщения:
   14.078
   Благодарности:
   8.132
   Адрес:

   Москва

   В ГПЗУ сказано, что участок слишком мал для размещения дома отдыха, поэтому в начале надо проверить, так ли это. Для этого найдите ПЗЗ и посмотрите для своей территориальной зоны минимально и максимально установленные размеры участков.

8. Регистрация:
   29.06.16
   Сообщения:

   10

   Благодарности:
   0

   coborhc

   Участник

   Регистрация:
   29.06.16
   Сообщения:
   10
   Благодарности:
   0

   В ГПЗУ сказано, что участок слишком мал для размещения «полноценной базы отдыха«. Честно говоря мне, кроме всего прочего, это тоже непонятно — какими документами определяется «полноценность» и какие существуют нормы по обустройству базы отдыха? Ведь существуют, наверно, к примеру, базы отдыха палаточного типа… Конечно в документе перечислены «здания и строения капитального назначения», но я что-то сомневаюсь, что имелось в виду, что все объекты данного списка в обязательном порядке должны присутствовать, наверное все-таки имелось в виду что некоторые.

   ПЗЗ я нашел, но они какие-то в данном вопросе куцые
   Я знаю, что мой участок расположен в зоне:

   а вот «технический регламент и региональные нормы» я что-то не смог найти.

9. Регистрация:
   24.10.10
   Сообщения:

   14.078

   Благодарности:
   8.132

   Cedric_1

   Модератор

   Регистрация:
   24.10.10
   Сообщения:
   14.078
   Благодарности:
   8.132
   Адрес:

   Москва

   Сомневаюсь, что ваш участок относится к коммунально-складской зоне, скорее он должен относиться к рекреационной зоне.
   Однако, если правы Вы, и ваш участок действительно относится к зоне ПК-2, и плюс к этому у Вас на руках нет РнС (хотя бы даже просроченного), то ваша ситуация ещё хуже, поскольку согласно ч. 8 и 9 ст. 36 ГрК РФ построить нечто похожее на дом отдыха Вы не сможете в принципе.

10. Регистрация:
    29.06.16
    Сообщения:

    10

    Благодарности:
    0

    coborhc

    Участник

    Регистрация:
    29.06.16
    Сообщения:
    10
    Благодарности:
    0

    Эту информацию мне предоставил представитель (адвокат) администрации, когда я в судебном порядке обжаловал отказ в удовлетворении ходатайства на изменение категории земель. Проверить ее не могу, т. к. все мои попытки найти карту зонирования пока тщетны

    Спасибо за информацию, ушел курить ГрК

11. Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:

    14.078

    Благодарности:
    8.132

    Cedric_1

    Модератор

    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    14.078
    Благодарности:
    8.132
    Адрес:

    Москва

12. Регистрация:
    29.06.16
    Сообщения:

    10

    Благодарности:
    0

    coborhc

    Участник

    Регистрация:
    29.06.16
    Сообщения:
    10
    Благодарности:
    0

    Да, собственно с ФГИС я и скачивал ПЗЗ, но там не нашел среди документов (скачал все, что относилось к району, в котором расположен участок) карты с обозначением зон для моего участка. Там была только «КАРТА ФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ЗОН» и судя по ней мой участок относится к зоне «зона производственного использования», вот:

    А в пакете документов, полученных от адвоката администрации есть распечатка фрагмента карты «градостроительного зонирования проекта ПЗЗ», где участок обозначен как ПК (Коммунальная зона)

13. Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:

    14.078

    Благодарности:
    8.132

    Cedric_1

    Модератор

    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    14.078
    Благодарности:
    8.132
    Адрес:

    Москва

14. Регистрация:
    29.06.16
    Сообщения:

    10

    Благодарности:
    0

    coborhc

    Участник

    Регистрация:
    29.06.16
    Сообщения:
    10
    Благодарности:
    0

    Посидел немного поразмышлял и вот такая мысль посетила. Вроде как в ПЗЗ для моего участка перечислен среди прочего ВРИ 6.9 (склады). К сожалению не могу понять, к какому виду (основному, условно-разрешенному или вспомогательному) относится этот ВРИ. В старом градостроительном плане для всех трех видов прописана одна и та же фраза «Градостроительный регламент не устанавливается». Так вот вопрос: может мне поменять ВРИ со «строительство базы отдыха» на «склады» и назвать мою избушку «склад»? В этом случае удастся избежать всех их требований, предъявляемых к базе отдыха. А изменение ВРИ вроде как не требует наличия ген. плана и не выглядит на первый взгляд сильно сложным (по крайней мере при изменении на другой основной ВРИ).

    Или такой фокус «не прокатит»?

    Первым делом наверно закажу новый градостроительный план, т. к. у старого все равно закончился срок действия (от 14.01.2014)

    Последнее редактирование модератором: 18.10.17

15. Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:

    14.078

    Благодарности:
    8.132

    Cedric_1

    Модератор

    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    14.078
    Благодарности:
    8.132
    Адрес:

    Москва

    Прокатит. Только учтите, что «относиться» проверяющие органы будут к вашей постройке, как к складу.Только сначала ВРИ поменяйте, а то смысл получения свежего ГПЗУ теряется.

Территория в населённых пунктах и вокруг них разделена на зоны. Каждая имеет своё назначение, это сделано для удобства планирования застройки. Освоение части земель муниципалитеты оставляют за собой, остальные территории можно взять в аренду или выкупить под свои нужды. Главное, чтобы цель совпадала с назначением конкретного участка. Земли промышленного назначения отводятся под строительство промышленных объектов, заводов, перерабатывающих предприятий. По закону эти зоны должны находиться за пределами населённых пунктов.

Разновидности земель промназначения

Промзоной может стать земля, непригодная для возделывания и выращивания, для проживания. Эти объекты должны находиться вдали от жилых зон. Однако, часто можно увидеть промзону, окружённую городскими постройками. Так случается, потому что строительство жилых домов идёт намного интенсивнее, чем промышленное освоение территорий. Тем не менее, обязательной остаётся санитарная зона вокруг предприятия. В некоторых городах расселяли целые кварталы в связи с тем, что они оказались в санитарной зоне завода по новому законодательству. Людям предоставлялось другое жильё, а дома сносились или определялись под офисные помещения.

Участок земли может быть выделен только под определённые цели.

Виды разрешенного использования:

• возведение производственных помещений: цехов, боксов, складов под нужды предприятия;
• разработка месторождений руд, ценных пород, газа, нефти;
• химические, бактериологические предприятия, металлургические заводы;
• горно-обогатительные предприятия и добыча полезных ископаемых;
• возведение объектов атомной отрасли;
• постройки для нужд обороны;
• возведение объектов космической отрасли;
• под транспорт и коммуникации.

Законодательство о специальных зонах

Регулирует правовые отношения, связанные с освоением и передачей прав на промышленные зоны Земельный Кодекс. Этому посвящена 16 глава. Помимо основного закона каждый регион разрабатывает свои правила и нормативы. Общие принципы налогообложения промзон отражены в ст.394 НК РФ. Промышленность на территории страны развивается с разной интенсивностью: одни субъекты РФ живут за счёт предприятий, другие практически ничего не производят, не добывают и не интересны отраслям. Поэтому где-то налог выше, где-то ниже для стимулирования экономики региона.

Требования к расположению промзон достаточно жёсткие: регламентируются размеры, положение на местности. Постоянно наблюдается дефицит земель специального назначения, но в законодательстве предусмотрена возможность перевода участка из одного вида в другой. Главное условие – доказать целесообразность и острую необходимость в этом. Доказательства собирает заинтересованная сторона: потенциальный покупатель или арендатор. Иногда необходимость в этом возникает и у самих муниципалитетов.

По закону владелец участка в промзоне обязан:

• осуществлять охрану окружающей среды вокруг предприятия;
• следить за сохранностью меток, обозначающих поворотные точки координат участка;
• использовать земли в соответствии с санитарными нормами региона;
• своевременно совершать все платежи за землю;
• не оставлять территорию без освоения.

Сделки по землям спецназначения

Как и любой участок земли, промышленные зоны можно продавать, покупать, арендовать. Быть владельцем подобного надела может физическое или юридическое лицо, постоянно проживающее или зарегистрированное на территории РФ. В качестве арендатора могут так же выступать иностранные граждане и организации. Земли, на которые пока не нашёлся покупатель, принадлежат муниципалитету.

Собственность

По общему правилу владелец участка вправе делать с ним любые действия в рамках закона:

• осваивать;
• продавать;
• расширять границы за счёт покупки соседних участков такого же назначения;
• обменивать;
• дарить и передавать по наследству;
• сдавать в аренду.

Сложность заключается в ограничениях прав собственника на освоение участка. Оно должно происходить в соответствии с назначением территории. Если земля запланирована под строительство производства, на ней нельзя развернуть возведение и эксплуатацию автосервиса с АЗС. Покупая участок в промзоне, будущий владелец должен это чётко понимать. Постройки, не относящиеся к цели, указанной в кадастровом паспорте, придётся снести, так как узаконить их будет сложно.

В некоторых случаях возможен перевод земли из одной цели в другую, но обычно это дорого и нецелесообразно.

Аренда

Арендовать землю можно как у собственника, так и у государства. В первом случае ответственность за возникшие постройки останется на владельце участка. Это отражается в договоре. Если арендодателем выступает муниципалитет, цель аренды указывается ещё в заявке, затем в договоре. После получения прав на использование земли в промзоне арендатор обязан следовать всем пунктам соглашения: возвести оговоренное здание в срок, провести коммуникации, освоить землю в соответствии с назначением.

Какие сооружения законно возводить в промзоне

Строительство любого сооружения нельзя начинать без:

• проекта;
• разрешения на строительство;
• сметы и бюджета.

Даже если земля находится в частной собственности, разрешение на возведение объекта необходимо получить. Здание должно соответствовать категории земли и целевому назначению территории.

Запрещены к возведению на промышленной земле:

• жилые здания: малоэтажные и крупные;
• объекты социального характера: школы, больницы, интернаты;
• объекты культурного характера: музеи, выставки и тд.

На все постройки, не соответствующие регламенту, будет вынесено постановление (обычно судебное) о сносе, а владелец понесёт административную ответственность (штраф).

Смена категории участка

В каких случаях возникает необходимость изменения вида разрешенного использования участка:

• собственник предприятия хочет расширить производство, но его участок граничит с землями из других категорий: ИЖС, СНТ, сельхоздеятельность и тд;
• собственник участка ИЖС хочет продолжить строительство жилых зданий, но соседний участок относится к категории промышленных земель.

Смена возможна и в том, и в другом случае. Практика показывает, что изменить назначение с промышленного на любое другое проще, чем наоборот, определить участок под промышленные цели.

Сменить категорию возможно только при доказанной острой необходимости и выполнении всех условий, выставленных государством.

Возможно, понадобится:

• доказать, что земля для сельского хозяйства не пригодна, так как её ресурсы истощены;
• убедить, что в данном районе невозможно или нецелесообразно строить объекты жилого и социального назначения;
• провести дополнительные процедуры: восстановить рельеф, обогатить землю, провести инженерные коммуникации и тд. Всё это инициатор перевода должен не только предоставить на планах, но и сделать на местности прежде, чем земля сменит категорию.

Порядок перевода таков:

1. предоставить данные об участке в Земельный Комитет, заявку на смену категории, обоснования для этого;
2. выполнить все требования по подготовке участка к переводу;
3. согласовать строительство каждого объекта в соответствии с новым целевым назначением земли.

Можно изменить только целевое назначение: промзону, выделенную под фабрику, перевести в землю для автобазы и хранения нефтепродуктов. Принцип тот же: обосновать необходимость, подкрепить фактами, выполнить указания Земельного Комитета.

Скачать образец ходатайства о переводе земель в другую категорию.

ЗК вправе отказать владельцу участка в исполнении заявки. Тогда собственнику остаётся:

• осваивать землю по назначению;
• не расширять производственные мощности за счёт соседних наделов, а покупать участки в других районах;
• отказаться от владения: продать или реквизировать.

Реквизиция

Этим понятием именуется передача промзоны во владение государства. Переход может быть добровольным, по инициативе собственника, либо по принуждению – по необходимости государства.

Реквизиция может коснуться любых участков. Однако, чаще всего затрагивает именно промзону. В рамках этого процесса ограничивается или прекращается право распоряжения у частного собственника, оно переходит муниципалитету.

Основания для реквизиции:

• решение суда;
• заключено межнациональное соглашение;
• на данной территории необходимо возвести объекты, отвечающие за безопасность государства, объекты федерального значения (автомагистраль, аэропорт или ж/д станция и тд);
• иные причины: аргументированные и не нарушающие законодательство.

В большинстве случаев реквизиция лишает владельца прав на земельный надел навсегда. Изредка выносится постановление о временном ограничении этих прав. В этом случае оговаривается срок ограничения, владелец получает компенсацию, а по окончании срока право распоряжения возвращается.

Налог на промзону

Участки промышленного назначения в собственности облагаются налогом. Его размеры определяет Налоговый Кодекс и региональные законодательные документы.

По данным НК платить в казну за промзону обходится значительно дороже, чем, например, за сельскохозяйственный надел или землю под жилые кварталы. Связано это в первую очередь с экологией. Любое производство, так или иначе, влияет на окружающую среду: обедняет землю вокруг, снижает показатели чистоты воздуха. Кроме того, близость предприятий делает дешевле соседние участки.

Федеральный налог на промземли составляет 1,5% от кадастровой цены участка. Учитывая, что кадастровая стоимость таких земель высока, то налог получается значительным. В некоторых регионах местные законодательные акты снижают налоговую ставку в целях развития промышленности. Но налог всё равно остаётся высоким.

В случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, собственник может обратиться в суд, чтобы инициировать пересмотр этого значения. Так можно существенно снизить налоговую ставку.

Земли промышленного назначения собственники стремятся освоить как можно быстрее, чтобы они приносили доход и перекрывали расходы.

Заключение

Участки под производства и отраслевую деятельность могут быть разными по размеру: от небольших до огромных территорий. Всё зависит от ландшафта. Минимальный размер устанавливается для каждого участка отдельно, исходя из его целевого планирования.

Цены на участки зависят от наличия прямых асфальтированных подъездов, водоснабжения, электричества и т.д. Чем больше коммуникаций – тем выше цена. Арендная плата так же зависит от этих параметров, так как она рассчитывается из кадастровой стоимости.

Государство с особенным вниманием относится к промышленным землям, так как от них зависит экологическое и экономическое будущее регионов.