Построить дом под гостиницу

Планирование гостиничного бизнеса надо начинать с понимания того, что хочет инвестор, а также анализа рынка. Так, мини гостиница не имеет особых требований и мало, чем отличается от небольшого жилого дома, в то время, как солидный отель в центре крупного города представляет собой уникальное сооружение в архитектурном, технологическом, конструктивном и инженерном смысле. Размер инвестиций также имеет свою роль, потому что при строительстве гостиницы для конкретного инвестора без привязки к операторам стоимость квадратного метра с отделкой может быть около 40 000 руб. за 1 м2, а если в строящееся здание приходит известная отельная компания, то удовлетворение всех стандартов может обойтись более, чем в 100 000 – 150 000 за 1 м2. Однако, она, как привило, гарантирует почти полную заполняемость благодаря своему авторитетному положению на рынке гостиничных услуг.

Итак, перед началом возведения здания гостиницы необходимо определиться с участком для её размещения, оператором, разрешённой этажностью и планируемой наполняемостью гостиницы. От выбора места также зависит и категория (звёздность) будущего заведения.

Особенности строительства

Если за основу взять среднюю гостиницу категории 3 звезды, можно смело сказать, что практически все номера будут однотипные, и применение каркасной системы сильно упростит работу в здании, однако, это не совсем так, и при строительстве отеля возникает ряд сложностей:

• Начиная с подвала в здании при строительстве гостиницы должен быть использован и приносить прибыль каждый уголок. В связи с этим, в подвальное помещение чаще всего помещаются все обслуживающие номерной фонд помещения – прачечная, кладовые чистого и грязного белья, склады запасных устройств для быстрой замены их в номерах, а также, рабочие комнаты персонала вместе с его столовой, раздевалками и душевыми. Все эти мероприятия обязывают оборудовать в подвал отдельный лифт, идущий напрямую во двор на площадку загрузки и выгрузки. Также, в данном помещении потребуется вентиляция, пожарная сигнализация, водоснабжение, канализация и чистовая отделка, пусть и в самом дешёвом варианте.
• При средней площади номера около 15 – 20 м2 каждый из них должен иметь свой санузел минимум с тремя сантехприборами и стояки В1, Т1, К1 в каждом номере. Специально для этого, архитекторы часто блокируют номера зеркально, для того, чтобы объединить 2 санузла в 1 стояк.
• Каждое помещение в гостинице должно быть отделано и меблировано в едином ключе, что вызывает большие затраты, которые часто соизмеримы с возведением основного каркаса здания. Кроме того, менеджмент любой уважающей себя гостиницы хранит минимум 10% вещей номерного фонда, чтобы быстро заменить их по жалобам гостей в случае поломки.
• Устройство ресторана с кухней полного цикла для гостиницы часто является её визитной карточкой, которая привлекает клиентов со всех стран. Так, на плечи инвестора ложатся затраты, а на генподрядчика – сложности в устройстве всех необходимых систем для подобных кухонь – ударопрочные пыле-влагозащищённые осветительные приборы, вытяжки над плитами из листовой стали, сливные трапы в полу, которые объединяются под уклоном в стяжке пола, отдельные зоны загрузки и объёмные холодильные камеры, подчас в строительном исполнении.
• Климатические системы в каждом номере должны иметь трассировки через все этажи и объединяться с общеобменной вентиляцией, следовательно, на крыше необходимо располагать как чилеры для обеспечения воздушного отопления/охлаждения в помещениях для гостей, так и приточные и вытяжные машины, причём, для каждой функциональной зоны своя пара.
• Здания I категории ответственности обязывают к установке резервного источника питания, обеспечивающего минимум 70% стандартного потребления от постоянной сети.

Эти и другие особенности ложатся на достаточно сложный проект здания, который должен одинаково удовлетворять как российским строительным нормативам, так и стандартам будущего оператора, часто расходящимися между собой.

Этапы возведения гостиницы

Строительство гостиницы под ключ для многих подрядных контор является знаковым объектом, так как в отличие от жилых домов, повторяющиеся гостиничные здания найти достаточно сложно. Однако, с точки зрения конструктива, возведение идёт по стандартным этапам:

• Срезка растительного слоя, при необходимости – отсыпка и планирование участка, разработка котлована под фундамент.
• Устройство самого фундамента с закладными деталями или выпусками под вышележащие конструкции.
• Подвал (если есть по проекту) – чаще всего эксплуатируемый, что требует повышенного внимания при нанесении гидроизоляции и утепления до глубины промерзания.
• Конструкции выше 0.000 должны быть регулярными, выверенными в отметках и вертикальном положении, армированные по проекту. В случае металлического каркаса необходимо обеспечивать неразрывность соединений, качество сварных швов с требуемыми катетами, контролировать усилия затяжки болтов, по итогам монтажа сверить геометрию всего каркаса в характерных точках.
• Кровля должна быть утеплённая и устроена с повышенным контролем, так как технических этажей гостиница часто не имеет, а все коммуникации собираются в запотолочном пространстве в коридорах между номерами.
• Фасады должны соответствовать не только эстетическим и теплотехническим свойствам, но также и нормативу по шумоизоляции для гостиниц.
• Устройство инженерных систем, в полном соответствии с проектом, все провода должны быть в негорючем исполнении, их крепления к стенам и перекрытиям также делаются с применением металлических фиксаторов. Полиэтиленовые и стальные трубы должны быть опрессованы после монтажа всей системы при давлении минимум в 2 раза превышающим рабочее.
• После монтажа всех систем проводится чистовая отделка помещений – штукатурка, шпаклевка стен и потолков, покраска, устройство плитки и т. д. Качество, в отличие от муниципального жилья, где люди, въезжая, всё равно делают ремонты, должно быть наивысшим, так как до ближайшей повторной отделки может пройти несколько лет.

Все этапы возведения здания должны вестись под жёстким контролем как представителей технадзора, авторского надзора, так и будущего оператора, так как при невыполнении какого-либо стандарта, возможны значительные переделки.

Цены

Ангар из лёгких металлоконструкций, цена за 1 м2 в руб.

Площадь (м2)	Высота (м)	Холодный (руб.)	Тёплый (руб.)
500 — 1500	6	11000	14000
1500 — 5000	6	10000	13000
5000 — 10000	11	—	18000
> 10000	11	—	17000

В стоимость входят: земельные работы, фундамент, полы, металлокаркас, стены, кровля.

Наша компания много лет занимается строительством отелей и гостиниц по всей России. Поможем сделать ТЗ, разработаем и реализуем проект вашей мечты. Наш контактный телефон +7 (495) 532-56-55, e-mail info@iconstr.ru.