Построить дом в испании самому
Строим дом в Испании для себя или на продажу — подробная инструкция
Клиенты агентства Estate Spain интересуются — а можно ли построить дом в Испании самому? Отвечаем: да, можно. Самостоятельное строительство обычно выходит дешевле, чем покупка готового жилья, но предполагает определённые хлопоты и ставит много организационных вопросов. Хотите разобраться?
Этап первый. Поиск участка
Первым делом надо найти землю под строительство в интересующем вас регионе Испании. Свободный участок можно подыскать в каталоге. Под индивидуальный дом требуется один участок, если же вы задумываетесь о строительстве комплекса — два или больше и неподалёку друг от друга. От чего зависит цена земли? Есть несколько основных факторов, среди них — рельеф (плоский или холмистый, ровный или под наклоном), расположение и подключение к коммуникациям.
Окрестности Аликанте
После того, как вы выбрали подходящий участок, как и в случае с жильем, требуется внести резерв. Как правило, от трёх до шести тысяч евро.
- Резюме первого этапа:
— Найти участок
— Внести резерв за участок
Этап второй. Процедура покупки
Когда договор резерва подписан, у вас будет от одного до двух месяцев, чтобы подготовиться к процедуре покупки. За это время мы рекомендуем открыть в Испании Sociedad Limitada (сокращенно SL, по-нашему — Общество с ограниченной ответственностью, ООО). Зачем? Если вы покупаете участок от имени фирмы, а не как физическое лицо, то в будущем сможете вернуть НДС (21%) за покупку участка и пользование услугами строительной фирмы.
Для открытия ООО в Испании требуется NIE (идентификационный номер иностранца). Также потребуются документы, доказывающие легальность происхождения денег, которые пойдут на покупку земли. Уставный капитал — не менее €3000. Далее, после открытия Sociedad Limitada, следует отправиться к юристу и выбрать коды деятельности фирмы (строительная сфера). А затем — переводить деньги на счёт компании и покупать участки (заключать договора купли-продажи). НДС всё равно сначала придется заплатить, но со временем его можно будет вернуть.
- Резюме второго этапа:
— Получить NIE и другие документы, необходимые для покупки земли
— Открыть Sociedad Limitada, чтобы в будущем вернуть НДС
— Внести уставный капитал
— Купить участок (участки)
Этап третий. Стройка
Нельзя просто так взять и начать строительство. Нужна строительная лицензия. А чтобы её получить, необходим проект дома. Сначала надо найти архитектора, который сделает предварительный проект вашего дома (без интерьера и прочих подробностей, только конструкция здания), будь то частная вилла для себя, многоэтажка на сто квартир для продажи или что-то ещё. Предварительный проект обойдется вам около €5000.
С проектом, бумагами на участок и Sociedad Limitada отправляемся в местную мэрию и сдаём пакет документов, чтобы получить лицензию на строительство. Ждать придётся от трёх месяцев до года. Сама лицензия тоже платная: испанские чиновники потребуют заплатить 4% от ожидаемой стоимости дома, которую они высчитывают по своим формулам и коэффициентам. Например, дом размером 150м², в округе Ориуэла Коста может быть оценен в €200 000, тогда стоимость лицензии составит €8000.
После получения лицензии пора обзавестись проектно-сметной документацией. То есть получить уже не предварительный, а доскональный проект вашего дома, где будут учтены все ваши пожелания (количество комнат, планировка, техника и мебель, цвета, дизайн и проч) +указаны технические характеристики всех элементов и используемые материалы. Заказать основной проект можно в том же архитектурном бюро, что и предварительный. На его составление уйдет около месяца.
Следующий шаг — поиск подрядчика, который составит смету по вашему проекту. Обычно обращаются к 2-3 лицензированным компаниям с вопросом — за какую сумму вы это построите? И выбирают приемлемый вариант. Если вы не доверяете строительным компаниям, опять же, берите с собой архитектора, который поможет убедиться в том, что застройщик всё посчитал правильно.
Начало строительства
Когда строители наняты, можно, наконец, расчищать площадку под фундамент и начинать стройку! А также продавать недвижимость, иногда рекламу дают ещё на стадии котлована.
- Резюме третьего этапа:
— Найти архитектора и составить предварительный проект
— Отнести документы в мэрию, дождаться и оплатить строительную лицензию
— Получить проектно-сметную документацию
— Найти подрядчика, узнать окончательную смету
— Начать строительство
Часто задаваемые вопросы
- Можно ли брать кредит под строительство на фирму?
Можно. После того, как вы получили основной проект и смету. В таком случае, у вас есть право претендовать на кредит в качестве застройщика. Это не ипотека в её классическом понимании.
- На какую сумму кредита я могу рассчитывать?
Если это ваш первый опыт в роли застройщика, рассчитывать на супер условия не приходится, но и жаловаться не на что. Испанские банки готовы выдать вам до 50% от сметы под 3%-4% годовых. Это не касается земли, участок вы покупаете самостоятельно.
- Зачем самому покупать землю и строить дом, если можно купить всё готовое?
Если речь идёт об инвестировании, вы можете получить прибыль после продажи построенного жилья, особенно многоквартирных домов. Если же вы строите виллу для собственного проживания, это выйдет дешевле, чем покупка готовой. Но и хлопот тоже будет больше.
- В каких регионах Испании сейчас продаются хорошие участки?
Для собственного строительства популярны Коста-Брава и Коста-Бланка, а также район Лас-Колинас и остров Майорка. Впрочем, в земельном каталоге Estate Spain вы можете подыскать землю и в других регионах страны.
Полезные ссылки:
Каталог земельных участков в Испании
Получаем NIE — подробная инструкция
Как открыть счёт в испанском банке?
Где купить мебель в Испании?
Специалисты Estate Spain предоставляют бесплатную консультацию по вопросам покупки участка и строительства. Обращайтесь к нашим консультантам и подписывайтесь на наши социальные сети, чтобы оставаться в курсе новостей и не пропустить новинки каталога!
Facebook — https://www.facebook.com/spantao/
Telegram — https://t.me/estatespain
Instagram — https://www.instagram.com/estatespain
Источник
Сколько стоит построить свой дом в Испании?. Испания по-русски — все о жизни в Испании
Решили стать владельцем недвижимости в Испании? Принято! Предложений – море, выбор огромен! Но хочется сделать что-то особенное и в соответствии со своими возможностями. Давайте считать вместе! Есть ли смысл строить новый дом или проще купить уже готовый? Пройдем все этапы на примере строительства дома в городе Аликанте, провинция Аликанте, Валенсийское сообщество.
Законодательная база
Законодательство по регионам регулируется кодексами, для региона Валенсия это Codigo de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, в котором собраны все законодательные акты в сфере жилищного строительства.
На сайте Ayutamiento de Alicante в разделе Urbanismo y Vivienda указаны все процедуры, такие как получение лицензий на строительство и проживание в новом доме.
Земельный участок
Проверяем категорию участка в registro de la propiedad, которые делятся на:
- urbanо – для индивидуального строительства;
- urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
- no urbanizable – например, земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую ценность.
Получаем информацию об отсутствии обременений по ипотеке и долгам и другую важную информацию.
Оформляем договор купли-продажи, уплатив необходимые налоги, 6–10% для физических лиц или 21% для юридических лиц, при этом возможен возврат этого налога.
Аrquitecto (архитектор):
– изготавливает планы строения;
– подсчитывает стоимость материалов PEM (precios ejecucion material) – проектная стоимость строительства. Эта цифра очень важна, от нее зависит количество оплачиваемых налогов, а хороший архитектор может «сэкономить» 1/3 стоимости включаемого в фактуру материала и работ;
– получает visado por el colegio de arquitectos (проект должен быть завизирован в мэрии коллегией архитекторов) и делает исправления в проекте в случае необходимости.
Оплачиваем налог 0,6–1% от стоимости материалов в Ayutamiento (мэрии).
На основании проекта подаем документы на строительную лицензию (licencia de obra mayor) в архитектурный отдел мэрии и оплачиваем муниципальные сборы за лицензию (2,5%), тариф на лицензию – около €500.
Стоимость услуг архитектора – договорная, обычно от 8% до 15% за проект.
Aparejador(специалист по технадзору, технический архитектор):
– непосредственно на местности контролирует все этапы работ.
Стоимость услуг – обычно 30% от стоимости услуг архитектора.
Инженерно-геологическое исследование участка – около €1000.
Стройматериалы
Из огромного разнообразия стройматериалов вы можете выбрать все по своему вкусу и цене. Цены колеблются в зависимости от региона и сезона и доходят в некоторых автономиях до €1000 за 1 кв. м. Для региона Аликанте, где обычно теплая погода, существует большое количество предложений по выполнению работ и большой выбор стройматериалов; из практического опыта: средняя цена – €700 за 1 кв. м.
Строительство
Работы можно вести по таким схемам:
– строим сами – выполняем функции прораба. На определенные виды работ нанимаем работников;
– нанимаем подрядчика – бригаду с прорабом. В этом случае стоимость строительства увеличивается на 30–50%.
Очень важно сделать правильный выбор специализированных подрядчиков, таких как:
- jefedeobra– прораб;
- еncofrador – сооружает бетонные конструкции дома;
- albanil – каменщик;
- peon – помощник каменщика;
- carpintero – мастер по крышам;
- yesista – штукатур;
- pintor – маляр;
- revocador – выравниватель покрытий;
- electrisista – электрик;
fontanero – сантехник и установщик отопления.
Отступления от проекта крайне нежелательны и обойдутся очень дорого. Если ваш объект будет построен с превышением высоты или внутренней площади, могут возникнуть серьезные сложности с получением лицензии на проживание.
Фактуры на купленный материал и выполненные работы нужно обязательно сохранить. В момент сдачи дома в эксплуатацию или после получения разрешения на проживание муниципальная налоговая инспекция, скорее всего, запросит эти документы для сверки. Срок давности по таким документам – 4 года с момента регистрации. Все акты, полученные от архитекторов, лабораторные исследования, сертификаты на несущие конструкции необходимы на момент окончания строительства для подачи в несколько инстанций, а также в страховую компанию для получения страховки Garantia obligatoriaна ваше строение и бассейн.
Окончание строительства
Получаем сертификат об окончании строительных работ (Certificado de final de obra), который делает технический архитектор.
Получаем лицензию первого размещения (Licencia де Primera occupacion). Выдается местным органом власти и удостоверяет, что новое здание готово для проживания, тариф на лицензию – около €250.
Нотариальное оформление в собственность:
– налог на добавленную стоимость (IVA) – 10%;
– нотариальные расходы (Notario) – оплачиваются по специальной шкале в зависимости от стоимости недвижимости. В среднем составляют около 0,5–1% от цены объекта;
– налог на оформление юридических актов (Impuesto de Actos Juridicos Documentados) составляет 0,5% от стоимости;
– регистрация (Registro) в качестве владельца, примерно 0,5–2% от стоимости строения.
Итак, подведем итоги
Плюсы:
– четкая и прозрачная европейская система получения лицензий;
– сокращение сроков строительства благодаря хорошей погоде;
– большой выбор, качественные материалы, налаженная система их поставки и отработанные технологии, современные техника и оборудование;
– квалифицированные рабочие.
Минусы:
– большое количество лицензий;
– дорогая рабочая сила;
– немалое количество налогов;
– менталитет местных работников, делающих все без спешки.
Считаем стоимость дома
Земельный участок недалеко от моря – €120 тыс. Стоимость строительства – €140 тыс. Цифра РЕМ (проектная стоимость) – €100 тыс.
€140 тыс. – стоимость стройки
+ €8 тыс. – архитектор
+ €2,7 тыс. – технадзор
+ €14 тыс. – налоги
+ €0,75 тыс. – оплата лицензий
+ €1 тыс. – геодезист
+ €3 тыс. – нотариальные расходы и внесение в регистр
+ €10 тыс. – бассейн
= €180 тыс.
+ €120 тыс. – участок
= €300 тыс. без комплексной бригады подрядчиков.
С бригадой:
€210 тыс.
+ €120 тыс. – участок
= €330 тыс. за дом 200 кв. м с бассейном, расположенный недалеко от моря.
Для информации: на сайтах строительных компаний написано, что цена строительства под ключ, с отделкой и инженерными коммуникациями – €1200–1300/1 кв. м площади дома. А такой готовый дом будет стоить не менее €500 тыс.
Сроки строительства – около 1 года.
Выбор за вами! По вопросам покупки и подбора земельных участков, строительству, подбору строительных бригад и инвестированию обращайтесь к нашим специалистам по телефонам, указанным на сайте, или электронной почте: info@espanarusa.com.
Статья оказалась полезной?
Да
(12)
Ваша критика помогает нам улучшать контент. Напишите, пожалуйста, что не так.
Отправить
Нет
(0)
Источник
Как построить дом в Испании самому
Всё больше и больше людей задают большой вопрос: сколько будет стоить построить дом в Испании, какой процесс строительства и другие дополнительные расходы Вас ожидают, как получить проектные и муниципальные лицензии и как правильно оформить его в собственность? Правда в том, что на этот вопрос нелегко ответить, но давайте попробуем разобраться.
Пошаговая инструкция
Покупка земли и начало строительства дома — это то, с чем не все готовы столкнуться не зная всех точных этапов. Стать промоутером собственного дома — это мечта для страстных и терпеливых людей, обладающих достаточной энергией для осуществления проекта, который обычно занимает в среднем два года. В общих чертах, этот процесс можно обобщить в восемь основных этапов, которые необходимы при подготовке и получении окончательного результата, то есть готового дома.
Связаться с архитектором
Вы никогда не должны начинать поиск земельного участка и дальнейших действий без рекомендаций эксперта в этой области. Наиболее рекомендуемым является то, что вы выбираете компанию для строительства и архитектора. На этом этапе они помогут дать вам первое представление о затратах, как на покупку земли, так и на оплату профессиональных услуг при строительстве.
Список требований
В него вы должны включить всё, что вы планируете включить в свой новый дом, с учетом ваших текущих и будущих потребностей. Например, полезно задать себе следующие вопросы: Сколько комнат мне нужно? Внешний вид? Какой тип отопления Вы хотели бы иметь? Кроме того, если вы хотите, чтобы ваш дом был не только красивым, но и эффективным, лучше всего упомянуть об этом непосредственно команде будущего проекта.
Связь с банками Испании
Первая оценка ипотечного кредита будет сделана банком без затрат. Впоследствии, вы должны предоставить банку оценку проекта архитектором, и на основе этих цифр, банк ответит о максимальной возможной сумме кредита, связанной с предоставленным прогнозом. Очень важно, чтобы вы знали, что банк никогда не даст вам полную ипотеку для постройки дома сразу, а будет выдавать её на протяжении всего процесса на основе сертификатов выполненных работ.
Покупка земельного участка
Иногда удобнее уменьшить размер вашего будущего дома, чтобы жить в более подходящем и более дешевом жилье. В настоящее время вы можете найти широкий спектр доступных земельных участков в Интернете, либо на страницах специализированных агентств, которые продают недвижимость в Испании.
Архитектурный проект
Это процесс, который длится примерно 6 месяцев и в котором после нескольких встреч и переговоров, проект дома подробно рассматривается и утверждается. Исходя из конкретного списка пожеланий и идей будущих владельцев, архитекторы реализуют их на местах, следуя правилам городского планирования и условиям эффективности.
Поиск строительной компании
Строительные компании должны предоставить Вам весь свой опыт и методы работы, приобретенный и улучшенный с течением времени. Чтобы сделать этот процесс максимально прозрачным, рекомендуется иметь несколько альтернативных вариантов и проведение тендера между строительными компаниями. Каждому из них вы должны представить один и тот же документ, в котором подробно описан весь процесс строительства, с указанием конкретных задач каждого из этапов строительства дома. Кроме того важно, чтобы строительные компании предоставили сроки и этапы хода строительства.
Технические сборы
Исследование местности — включает топографическое исследование (400 евро) и геотехническое исследование (800 евро)
Основной и исполнительный проект — выполняется архитектором и составляет 5% от бюджета исполнения работ.
Управление строительством
Для работы требуются руководитель строительства, менеджер и координатор по безопасности и гигиене труда. Эта статья расходов составляет 3% бюджета. Перед подписанием бюджета со строительной компанией, есть несколько важных элементов, которые необходимо включить в договор еде будут указаны: дата начала работ, дата окончания работ (с финансовым штрафом за каждый день просрочки), страхование ответственности.
Лицензии и разрешения на строительство
Все эти процедуры выполняются параллельно с заключением договора с застройщиком. Получение строительных лицензий может длиться от 1 до 3 месяцев, если нет дополнительных проблем, хотя в крупных городах эта процедура может занять и целый год. Самое обычное состоит в том, чтобы разделить все документы на две части: с одной стороны, базовый проект с процедурами подачи заявок на получение лицензии, а с другой — законченный и подробный проект строительства, который называется исполнительным проектом. Градостроительная лицензия, которая устанавливает, соответствует ли проект тому, что включено в муниципальные правила и требования. Стоимость этой лицензии составляет около 2% от бюджета.
Налог на строительство объекта и работы
После утверждения лицензии на градостроительство, городской совет должен выдать Вам разрешение на начало работ. Эта ставка удваивает предыдущую и составляет 4% от бюджета.
Пример стоимости строительства дома 100 м2
Каждый проект — это новый этап для всех, и попытка установить точную стоимость практически невозможна. Тем не менее, вы можете построить дом площадью 100 квадратных метров примерно за 80,000 евро. Эта цифра является полностью ориентировочной, и исходя из нее, вы можете увеличивать или уменьшать свои расходы. Понятно, что цена зависит от качества материалов и процессов строительства, которые вы выбираете.
Лицензия на первое заселение
Технические сотрудники городских советов должны проверить, что проведённые работы соответствует представленному проекту. Если он изменился, налог должен быть откорректирован, либо за, либо против владельца.
Контракты с коммунальными службами
Регистрация контрактов с компаниями, которые предоставят в Ваш дом: воду, электричество, газ и телефон, обойдется вам в 200 евро за услуги. То есть 800 евро.
Если вы хотите получить больше информации, чтобы построить свой дом в Испании, мы рекомендуем вам связаться с нашими менеджерами, которые предоставят более подробную информацию.
Источник