Построить дом в казахстане самим
Мечтаете о своем доме? Как начать строительство и не наделать ошибок
«Моя земля, что хочу, то и строю», — такую фразу часто говорят хозяева участков и после постройки не могут узаконить дом. Зачастую владельцы сначала построят и только после начинают оформлять документы. И не всегда процесс заканчивается положительным решением. Редакция Tengrinews.kz продолжает рассказывать о нюансах узаконения, строительства и ремонта. Сегодня мы расскажем о том, с чего начать строительство частного дома.
Вы купили участок и планируете построить частный одноквартирный дом высотою не выше двух этажей. С чего начать? Решить для себя, каким будет ваш дом. Вы можете начертить схему сами, скачать подходящие варианты из интернета. Обратиться за консультацией к архитектору, чтобы подобрать удобную для вас планировку дома. И после этого можно начинать процесс оформления документов. А именно с получения архитектурно-планировочного задания (АПЗ).
В АПЗ учитываются характеристики участка, проектируемого объекта, градостроительные, архитектурные требования, требования к наружной отделке и инженерным сетям, к объекту строительства с учетом сейсмичности.
Как получить АПЗ
Для начала вам нужно обратиться в проектную организацию. Показать или рассказать, какой дом вы планируете построить. На основе ваших данных и требований вам составят задание на проектирование и опросный лист для подключения к инженерным коммуникациям (электричество, водоснабжение, канализация, если имеется, то центральное газоснабжение).
Далее в ЦОНе или через Egov.kz необходимо сдать следующие документы для получения АПЗ:
- заявление по форме;
- оригинал удостоверения личности (предоставляется для идентификации личности);
- задание на проектирование (которое вы заказали у проектировщиков);
- копия правоустанавливающего документа на земельный участок или решения местного исполнительного органа на реконструкцию (перепланировку, переоборудование);
- опросный лист для технических условий.
По данным столичного Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений, срок выдачи АПЗ и технических условий — шесть рабочих дней.
После получения АПЗ снова обращаетесь в проектную организацию для разработки эскизного проекта.
Эскизный проект — это схемы, где отображается планировка дома, внешний вид, размещение на участке, поэтажные планы. Он дает представление о том, как будет выглядеть дом и функционировать. Строительство дома осуществляется в соответствии с эскизным проектом.
При разработке эскизного проекта важно знать о нормах планировки и застройки участка. К примеру, на каком расстоянии можно построить гараж или баню. Смотрите на графике ниже, каких норм владельцу участка нужно придерживаться при строительстве частного дома.
«Согласно строительным нормам передний фасад дома должен находиться от границ участка на расстоянии шести метров, по бокам и сзади дома по три метра. Баня, времянка, гараж, сарай, все хозпостройки должны находиться на расстоянии шести метров от дома. Канализация от фундамента дома — минимум три метра, водопроводный колодец — от пяти метров», — рассказал директор проектной организации «ОТАНстройпроект» Нурлан Фазыл.
После разработки эскизный проект нужно согласовывать с Управлением архитектуры. Как правило, этим занимается организация, разработавшая проект.
«Важно помнить, что строить нужно по утвержденному эскизному проекту. Если во время строительства вы решили что-то поменять, дополнить, то изменения обязательно должны вноситься в эскизный проект и пересогласовываться с архитектурой», — рассказал эксперт.
Также, по его словам, на земельном участке, отведенном под строительство индивидуального жилищного строительства (ИЖС), может быть возведен только один частный дом.
«По строительным нормам на таком участке ИЖС вы можете построить только один дом. Пусть у вас будет 20-30 соток, но по назначению вы можете возвести только один частный дом. Но при этом можно построить на территории различные хозяйственные постройки: гаражи, сараи, бани», — отметил Нурлан Фазыл.
После согласования эскизного проекта владелец участка должен уведомить ГАСК (Управление государственного архитектурно-строительного контроля) о начале строительства дома.
«Многие забывают предупредить ГАСК или ждут сами уведомления. Владельцу необходимо самому уведомить орган. Для этого вы заполняете форму согласно приложению № 3 к приказу министра национальной экономики (на рисунке ниже). Сдаете его в ГАСК, где получаете талон. Только после этого можно начать строительные работы».
Только после уведомления в ГАСК можно начинать строительство частного дома. После постройки владелец самостоятельно составляет акт приемки, где проектная организация, разрабатывавшая эскизный проект, ставит свою печать. После этого сдаете акт приемки для регистрации прав недвижимости в ЦОН или через Egov.kz следующие документы:
- заявление;
- оригинал удостоверения личности (предоставляется для идентификации личности);
- правоустанавливающий документ, подтверждающий объект регистрации. В случае регистрации права (обременения) на земельный участок представляется идентификационный документ на земельный участок;
- при уступке прав (требований) по договорам залога недвижимого имущества представляется договор об уступке прав (требований) (договор об одновременной передаче активов и обязательств);
- документ, подтверждающий оплату в бюджет суммы регистрационного сбора.
На вопросы редакции ответил директор проектной организации «ОТАНстройпроект» Нурлан Фазыл.
Источник
Как построить дом, чтобы его потом не снесли: Инструкция
Кто из казахстанцев не мечтает о собственном жилье? О нем грезят все, у кого его нет. Кто-то, накопив нужную сумму, приобретает квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Другие, закатав рукава или заплатив профессионалам, по индивидуальному проекту возводят «дом мечты». Однако если не соблюдать правила, «мечту» могут разрушить на вполне законных основаниях как самовольную постройку.
Чтобы этого не произошло, корреспондент Tengrinews.kz подготовил пошаговую инструкцию по строительству собственного дома.
1. Перед покупкой земельного участка под строительство дома нужно удостовериться в том, что ограничений на ИЖС нет и что приобретаемую землю через время не изымут под госнужды. Необходимо проверить участок на соответствие генеральному плану города или местности — не намерены ли власти в ближайшем (или далеком) будущем проложить здесь, к примеру, трассу республиканского значения. Эту информацию можно получить в управлениях или отделах архитектуры и градостроительства.
Кроме того, имеются ограничения по строительству в санитарно-защитных зонах кладбищ, линий электропередачи, промышленных и производственных объектов.
2. Если понравившийся участок является неделимым, и вы после приобретения становитесь долевым владельцем, специалисты советуют перед заключением договора о купле-продаже обговорить с будущим соседом и получить его предварительное «добро» на строительство. А лучше заверить разрешение нотариально. В противном случае, если будет запрет на ИЖС от одного из совладельцев земли, возведение дома невозможно.
3. После покупки участка необходимо взять архитектурно-планировочное задание (АПЗ), то есть разрешение на проектирование и разработку плана будущего дома.
Для получения АПЗ требуется подать через ЦОН в управление или отдел архитектуры и градостроительства заявление, утвержденное задание на проектирование, документы на земельный участок, опросный лист для технических условий.
В последнем указаны требуемые нагрузки и мощности на коммуникации. В частности, для жилых домов: свет — 5 КВт в сутки, вода 0,76 кубического метра в сутки. Данные услуги относятся к государственным и оказываются бесплатно.
После того как документы сданы в ЦОН или через веб-портал «электронного правительства», АПЗ и технические условия можно получить в течение 6 рабочих дней. Эти документы действуют в течение всего срока строительства. Мотивированный отказ приходит в течение 5 дней.
В АПЗ учитываются требования к объекту строительства с учетом сейсмичности, размеры дома (20 процентов участка должны быть отданы под озеленение), площадь здания в процентном соотношении к размеру участка, требования к отделке и инженерным сетям, обязательства, возлагаемые на застройщика.
4. После получения АПЗ заказчиком разрабатывается эскизный проект. План будущего дома нужно заказывать у частных специалистов. Услуга стоит от 30 тысяч тенге. Стоимость меняется в зависимости от квадратуры будущего жилья. В этом документе должны быть прописаны технические условия — точки подключения света, воды, газа, канализации, отступы от границ участка. Также необходимо указать хозяйственно-бытовые постройки — времянки, гаражи, сараи.
Действующие СНиПы — строительные нормы, можно узнать у официальных разработчиков. Однако специалисты отмечают, что частные фирмы, занимающиеся разработкой эскизных проектов, знают обо всех требованиях и правилах. Будущему домовладельцу, по сути, нет необходимости заучивать СНиПы. За него все сделают профессионалы.
5. Позже эскиз необходимо согласовать. Все документы направляются через ЦОН в местное управление или отдел архитектуры и градостроительства. Необходимо иметь при себе удостоверение личности, копию архитектурно-планировочного задания и эскизный проект. Сроки рассмотрения -10 дней.
После утверждения плана будущего дома уже нельзя вносить изменения. Строительство должно проводиться в точном соответствии с эскизным проектом. Его, к слову, могут не принять. Эксперты отмечают, что чаще всего это связано с несоблюдением отступов от границ участка.
6. Позже уже можно начинать непосредственно само строительство, а по завершении — вводить в эксплуатацию. Отметим, что с недавних пор собственник жилья в Алматы может сам вводить построенный дом в эксплуатацию, если тот не превышает 2 этажей. Акт ввода ставится на учет в управлении архитектуры и градостроительства, далее регистрируется в органах юстиции.
«Если жилой дом имеет два этажа (включительно) и меньше, то заказчику нет необходимости проходить экспертизу проекта, также ввод в эксплуатацию производится заказчиком самостоятельно без привлечения авторского, технического надзоров и подрядной организации, выполняющей строительно-монтажные работы», — отметил заместитель руководителя управления архитектуры и градостроительства Алматы Нуржан Кенжебеков.
Если постройка превышает два этажа, для введения в эксплуатацию необходимо привлекать специалистов.
Наиболее часто используемым документом при строительстве жилого дома являются СН и СП «Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства».
Согласно правилам, при размещении жилого дома и хозяйственных построек следует предусматривать отступ от границ смежного усадебного участка не менее 3 метров до стены жилого дома и 1 метра — до хозяйственных построек.
«Данные нормы учитываются при согласовании эскизного проекта местным исполнительным органом архитектуры. При несоблюдении отступов от границ смежного участка эскизные проекты не согласовываются. В дальнейшем в процессе разработки эскизного проекта необходимо учитывать вышеназванные отступы при посадке жилого дома и хозяйственных построек на земельном участке», — пояснил заместитель руководителя управления архитектуры и градостроительства Алматы Нуржан Кенжебеков.
В акимате заверили, что АПЗ получить достаточно легко, как и согласование эскизных проектов, соответствующих градостроительным нормам. Механизм сдачи и получения документов достаточно прост, а районные архитекторы управления архитектуры Алматы готовы проконсультировать всех желающих по телефонам: 8 (727) 279-58-24, 279-54-90.
В Алматы снесли дом 70-летней старушки после жалоб соседей
Источник
Как построить частный дом по упрощённой схеме
Расскажем совместно с руководителем службы городского планирования и координации территориального развития по Алмалинскому району Бахытом Рымжановым, сколько этапов необходимо пройти при подготовке к строительству дома, какие процедуры упростили, а от каких избавились, обязательно ли обращаться в проектные организации и как ввести жилой объект в эксплуатацию.
1. Получение архитектурно-планировочного задания.
Строительство следует начинать с получения архитектурно-планировочного задания (АПЗ) в органах архитектуры.
Для этого в ЦОН лично или онлайн нужно предоставить следующие документы:
— заявление по утверждённой форме;
— удостоверение личности;
— задание на проектирование;
— госакт на земельный участок;
— опросный лист для технических условий (ТУ) на подключение к коммуникациям;
— топосъёмку участка.
При подаче документов онлайн госорганы могут запросить дополнительные документы.
В заявлении следует указать Ф.И.О. и контакты, адрес и наименование проектируемого объекта; сделать отметку о выборе пакета № 2, так как именно он применяется при строительстве нового здания.
В опросном листе для техусловий нужно заполнить таблицу с планируемыми мощностями коммуникаций для дома — электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, ливневая канализация, телефонизация, газоснабжение.
К примеру, для обслуживания двухэтажного дома площадью 120 кв. м достаточно 5 кВт электроэнергии и 0.76 куб. м воды в час.
Архитекторы отправляют опросный лист поставщикам, которые определят точки врезки и возможность предоставления указанных мощностей.
Без технических условий органы архитектуры не имеют права выдавать АПЗ.
В задании на проектирование указываются: вид строительства, основные технико-экономические показатели жилого дома и иных строений, состав и площадь помещений, этажность, инженерное оборудование и др.
Срок изготовления АПЗ составляет 15 рабочих дней. В готовом задании должны быть указаны градостроительные, архитектурные требования и ограничения, которые необходимо учесть при разработке эскизного проекта:
— план красных линий на участке;
— вид и особенности грунтов;
— водоохранные зоны;
— интересы соседей смежных участков;
— требования к конструкции с учётом сейсмичности районов;
— размеры дома, площадь здания в процентном соотношении к размеру участка;
— требования к отделке и инженерным сетям;
— обязательства, возлагаемые на застройщика.
Получение АПЗ обязательно. Оно не требуется только при строительстве объектов сезонного, временного назначения или хозяйственно-бытовых построек (времянки, гаражи, сараи).
2. Изготовление эскизного проекта.
Этот этап упростили в начале 2018 года. Теперь не нужно делать подробный рабочий проект. Допускается включение только эскизной части — начерченной модели будущего строения с его расположением на участке и внутренней планировкой. Подробности могут вноситься уже по желанию самого заказчика.
По словам Рымжанова, в эскизном проекте нужно указать:
- план благоустройства территории,
- точки подключения инженерных коммуникаций,
- расположение дома и построек на участке,
- отступы от границ,
- план дома в разрезе,
- вид фасадов.
Для обзорности и законченности картинки по желанию к проекту можно приложить 3D-изображение дома.
Также упрощение состоит в отсутствии необходимости привлекать к строительству авторский, технический надзор и подрядные организации. Зато стало обязательным обращаться к лицензированным проектировщикам. Именно они сегодня берут на себя ответственность за качество строения, поскольку по упрощённой схеме эскиз не проходит государственную экспертизу.
Кроме этого, необязательно обращаться к сейсмологам. Все необходимые расчёты конструкции дома должен сделать проектировщик.
Если даже собственник найдёт понравившийся проект дома в Сети или где-то увидит и сам нарисует, потребуется адаптировать его к нормативным требованиям при помощи проектировщиков.
Без подписи, печати и лицензии проектировщика госорганы не утвердят эскизный проект!
Ориентировочная рыночная стоимость разработки эскизного проекта в частных лицензированных компаниях Алматы в среднем начинается от 100 тысяч тенге. Более подробная «начинка» проекта может увеличить сумму до 200–250 тысяч тенге.
Если есть сложности с рельефом участка, грунтовыми водами либо другие сложности, то стоимость проекта может сильно увеличиться.
Эскизные проекты для согласования принимаются в ЦОНах. Срок рассмотрения — 10 рабочих дней. Готовый эскизный проект поступает в органы архитектуры. При его соответствии нормативам заказчику выдаётся согласование по проекту.
АПЗ и эскизный проект теперь не имеют срока годности, т. е. эти документы бессрочные.
О том, как согласовать эскизный проект онлайн, можно узнать здесь.
3. Строительство дома.
После согласования эскизного проекта можно приступать к строительству объекта. Уведомлять госорганы о начале работ не нужно! Эту норму тоже исключили из правил.
Требования и рекомендации:
- Обязательно от границ участка и красных линий нужно отступать не менее трёх метров. От смежных границ с соседними участками также необходимо отступить не менее трёх метров, чтобы расстояние между постройками на вашем и соседнем участке составляло не менее шести метров.
- По новым правилам котельную нельзя располагать в подвальной части дома, только на уровне первого этажа. Она должна иметь отдельный вход.
- Площадь озеленения и твёрдого покрытия на участке должна составлять 40 % соответственно, остальные 60 % можно использовать под застройку.
- Внешние стены дома для сезонной температуры Алматы желательно строить в два кирпича (толщина 50 см). При меньшей толщине, в полтора кирпича (38 см), наружные стены утепляются пенополиуретаном до 10 см (два листа по 5 см). В этом случае гарантируется теплоизоляция металлических и железобетонных конструкций, и дом не будет сыреть.
- Важно учитывать особенности грунта. На большей части Алматы преобладают грунты-плывуны, склонные к оползням.
Архитекторы советуют строить частные дома на бетонной армированной плите высотой 12–18 см (шаг армирования 10 см) на балласте. Затем устанавливаются колонны-арматуры различного диаметра. Таким образом создаётся единый жёсткий каркас, который сохраняет цельность всей конструкции.
Что касается инженерных коммуникаций, то их прокладка осуществляется в соответствии с действующими нормативными требованиями лицензированными строительными организациями. Глубина пролегания, расстояние между инженерными коммуникациями определяются проектными проработками.
4. Ввод в эксплуатацию.
После окончания строительства следует заказать технический паспорт на построенный дом и существующие постройки, заполнить акт приёмочной комиссии и после подписания сдать на регистрацию в ЦОН.
Источник