Построить дом в мексике
Индивидуальное строительство в Мексике
- Выбор и покупка земли. Мы давно осуществляем операции с земельными участками на Ривьере Майя и гарантируем вам отвественный выбор и правильное оформление всех документов. Чтобы можно было получить все разрешения, покупка оформляется через банковский траст (Fideicomiso) или через корпорацию.
- Архитектурный проект («Ante Proyecto»). У нас есть свои архитекторы. Кроме того, мы можем порекомендовать других архитекторов, в зависимости от особенностей вашего проекта, или же можем работать с вашим архитектором. Архитектор, которого вы выбираете, встречается с вами, обсуждает с вами концепцию и детали проекта, после чего приступает к проектированию. Сначала архитектор разрабатывает общую планировку каждого этажа здания. На этом плане вы увидите расположение гостиной, столовой, кухни, спален, ванных комнат, а также некоторые особенности проекта, например, ниши, конструкция пола и потолка и т.д. Этот план отражает общую концепцию проекта. Как правило, этот этап занимает 2-4 недели. На основании этого плана, клиенту будет проще четко определиться с дальнейшими деталями проекта.
- Предварительный бюджет. На этом этапе уже можно составить предварительный бюджет и график выполнения проекта. Он будет не таким точным, как окончательный бюджет, но наш опыт показывает, что он очень близок к окончательному.
- Виртуальный проект. Мы настоятельно рекомендуем воспользоваться услугами нашего отдела виртуального проектирования. Благодаря современной программе трехмерного компьютерного моделирования, вы сможете «прогуляться» по своему будущему дому, как в видео игре. Мы всегда делаем это, когда разрабатываем собственные проекты. «Пройдясь» по всему зданию, вы сможете получить представление о размерах комнат, планировке и практичности проекта. А мы, в свою очередь, сможем проанализировать технологичность строительства и выявить возможные проблемы до их реального возникновения. Проблемы гораздо проще и дешевле решить на бумаге, чем на строительном объекте.
- Разработка детального проекта (3-4 недели). На этом этапе разрабатываются рабочие планы строительства («Plano de Construcción Ejecutivo»). После согласования проекта с архитектором, архитектор, инженеры и другие специалисты разрабатывают детальные планы строительства. Мы разбили этот этап на несколько частей, чтобы вам были понятны все его аспекты.
- Архитектурный план («Planos Architectonicos»). Это окончательный план строительства со всеми размерами, участками, этажами. На основании этого плана, начинают работать инженеры.
- Инженерные расчеты («Memoria de Cálculo Estructural»). Квалифицированный инженер-строитель произведет все расчеты для архитектурного проекта. Это очень специфическая работа, на которой нельзя экономить. Инженеру потребуются результаты исследования образца грунта («Estudio de Mecánica de Suelo») и копия документа об инженерно-геологических изысканиях («Levantamiento Topográfico»). Инженер-строитель детально выполнит все расчеты: размеры арматурных профилей, количество цементного раствора для всех фундаментов, опор, колонн, балок, цементных плит, полов, подпорных стен и т.д. Окончательный пакет планов распечатывается и подписывается квалифицированным инженером-строителем. Он и будет отвечать за расчет конструкций. После этого он официально считается экспертом («Perito») и несет ответственность за прочность и целостность конструкций здания в местных условиях, в том числе в условиях ураганов.
- Детальный строительный план («Planos Estructurales»). На основании этого плана осуществляется непосредственно строительство. На этом детальном плане указаны все точные размеры, габариты, материалы, из которых будут изготовлены элементы конструкции, фундаменты, цементные плиты, балки и колонны. Архитектор разрабатывает этот план совместно с квалифицированным инженером-конструктором. Обычно этот процесс связан с множественными дискуссиями и согласованиями. В результате получается окончательный проект.
- План гидравлики и канализации («Plano Hidrosanitario»). На этом плане показаны все водопроводы горячей и холодной воды, гидравлический насос, системы канализации, фильтрации и нагрева воды. Здесь детально приведены типы, модели и размеры каждого элемента.
- План электрики («Plano Eléctrico»). На этом плане показаны все детали внешней и внутренней электрики здания: электрощиты, розетки, переключатели, осветительные приборы, телевизоры, интернет, сигнализация, система видеонаблюдения, телефоны и т.д.
- План газопровода («Plano de Gas»). На этом плане показано, где проходят газопроводы для кухонных плит, водонагревателя, сушилок для одежды, барбекю и бассейна.
- План системы кондиционирования воздуха («Plano de Aire Acondicionado»). На этом плане показаны все детали системы кондиционирования воздуха, включая сеть трубопроводов и электрику. Есть два варианта организации кондиционирования воздуха: либо централизованная система, либо мини-сплит системы. Централизованная система немного дороже, поскольку придется прятать оборудование под потолком, а в случае мини-сплит систем оборудование крепится на стене. Обе системы отлично работают.
- План деревянных конструкций («Plano Carpintería»). На этих планах показаны все двери, шкафы, кухонная мебель и любая мебель на заказ, которая вам потребуется, с указанием типа древесины и ее обработки. Перед началом работ наши плотники предоставят обработанные образцы вам на утверждение.
- План расположения окон («Plano Cancelería»). Тип окон, конечно, будет зависеть от вашего бюджета, но определиться с этим надо будет заранее, чтобы сумма была заложена в окончательном бюджете. Если вы захотите установить противоураганные ставни, они тоже будут показаны на этом плане.
- Отделка («Detalles de Acabados»). На этом плане показаны все остальные детали: раковины, унитазы, водопроводные краны, переключатели, потолочные светильники, наружное освещение, цвет краски, плитка и т.д.
- Получение разрешений на строительство (3-10 недель). Для любого строительного проекта в Мексике нужно получить разрешение на строительство. Мы проконсультируем вас относительно того, какие разрешения необходимы, и займемся их получением. Если это проект не на побережье, то эта процедура достаточно проста, поскольку вам придется иметь дело только с местным муниципалитетом. Обычно получение окончательного разрешения занимает около 5-10 недель. Если это проект на побережье, то нужно провести исследование о его влиянии на экологию («Manifesto de Impacto Ambiental», MIA), это займет около 6 месяцев, поскольку придется нанимать биолога и проводить всестороннее исследование. Затем полученное разрешение передается федеральному правительству.
- Окончательный бюджет и заключение контракта на строительство (2-3 недели). Пока мы ждем получение разрешения на строительство, мы готовим окончательный бюджет. Составляя бюджет, мы детализируем каждый аспект проекта и иногда вносим изменения в архитектурный проект с целью повышения его практичности и экономической эффективности. Фактически это управление расходами и финансами. В рамках контракта мы согласовываем схему и способ оплаты. Клиенты могут выбрать один из двух типов контракта:
- Фиксированный бюджет: Клиенту назначается фиксированная цена.
- Гонорар за управление проектом: Мы взимаем гонорар за управление проектом сверх стоимости материалов и работы. Обычно он составляет 12%-15%, в зависимости от масштабов проекта.
- Строительство (6-12 месяцев)
- В зависимости от местоположения, масштабов и особенностей строительства и иногда погодных условий (например, сезон дождей) или времени года (например, пасхальные или рождественские праздники), строительство может длиться от 6 до 12 месяцев.
- Каждый вторник мы направляем клиенту по электронной почте отчет о затратах с подробным указанием стоимости материалов и работ. К отчету прилагаются фотографии. В ежемесячных отчетах предоставляется та же информация, а также данные о внесении изменений в проект.
- Инспекция по факту завершения строительства («Finiquito de Obra»)
- После завершения строительства, представитель местного муниципалитета приходит на объект и подписывает документ о том, что строительство выполнено в соответствии с выданным разрешением. Мы предоставим вам этот документ, который называется «Carta de Razonabilidad de Pago» или «Finiquito de Obra». На этом проект завершается.
Источник
Личный опыт: Особенности жизни и быта в Мексике
За десять лет жизни в Мексике настолько привыкаешь ко всему местному, что удивительным кажется уже устройство жизни в родной России. Но сейчас, спустя время после возвращения, я вспоминаю мексиканские обычаи именно как странности. И рассказы оставшихся там друзей вызывают у меня вопросы.
Плюсы и минусы жизни в Мексике можно воспринимать по-разному. На мой взгляд, главная черта этой страны — противоречивость. И тут важно твое отношение: либо ты будешь шарахаться и брезгливо морщить нос от всего непривычного, либо разглядишь эту удивительную способность мексиканцев радоваться всему на свете, на всю жизнь оставаться детьми и добавлять в обычный куриный суп сок лайма.
Ребенку нельзя играть с кошкой, можно — с гробиком
В Мексике вообще нет кошек — ни в домах, ни на улицах днем с огнем их не сыщешь. Кошки для мексиканца — это дьявол во плоти: они падают с высоты и не умирают, находят дорогу из леса без навигатора, смотрят в глаза и «крадут душу». Моим русским друзьям, живущим в Мехико с котом, приходится прятать его от гостей на балконе.
Но при этом население Мексики с удивительной легкостью относится к любой символике смерти — черепа, кости и игрушечные гробики здесь идут на «ура». Мексиканцы верят, что если они будут демонстрировать смерти свое бесстрашие перед ней, то она к ним и не придет. Поэтому тут широко празднуют Dia de los muertos (День мертвых) и всей семьей с песнями и танцами ходят приветствовать мертвецов на кладбище.
Жизнь за высоким забором
Состоятельные мексиканцы проживают в крупных городах. Одна из распространенных форм жилья здесь — кондоминиумы: общая дворовая территория с кортами, тренажерным залом, помещением для праздников и консьержем. Обычно дома обнесены забором, иногда, из-за высокого уровня преступности — забором с колючей проволокой.
Факт: Сейчас в Мехико активно строятся небоскребы. Из-за частых землетрясений их делают сейсмически устойчивыми.
Яркие краски в помощь оптимистам
Говорить о типичном жилье мексиканцев невозможно из-за сильного расслоения между социальными группами.
Большая часть населения страны живет на грани нищеты, в антисанитарных условиях: картонные коробки, четыре стены, отсутствие какого-либо пола… и обязательный (!) телевизор — по сути это и есть главный атрибут домашнего очага.
Несмотря на бедность, здесь повсюду удивительно яркие краски — в основном, на фасадах домов (причем цвета смешивают без всяких правил).
В компании огромных ярких цветов бугамбильяс (на фото) или, как называют их европейцы, бугенвиллий — мексиканцам проще сохранять жизнерадостность и не падать духом.
Что касается интерьеров квартир, то они чаще всего очень пестрые. Вообще мексиканский дизайн — южный, нарядный, жизнерадостный. В квартирах очень много керамической плитки (дает о себе знать арабское влияние на конкистадоров) — с вязью, узорами, орнаментом. Причем обкладывают плиткой все, что только можно — вытяжки, столы, стены. А вот привычных российскому глазу обоев нет — стены принято красить либо просто штукатурить.
Тяжелая резная мебель, массивная кровать с затейливым изголовьем, большие ковры, зеркала в толстых рамах, обильный декор на стенах, сухоцветы в расписных керамических горшках — такова обычная обстановка мексиканской спальни.
Когда приходишь к мексиканцам в гости, то помимо отсутствия кошек удивляют и другие вещи. Например, в мексиканских домах в принципе нет прихожей — входная дверь сразу распахивается в гостиную, кухню или столовую. Разуваться при входе в дом не принято.
Характерная особенность Мексики — здесь очень развит институт прислуги. Помощница по хозяйству — muchаcha — есть практически у всех экспатов и многих состоятельных мексиканцев. Она либо приходит каждый день, либо живет в доме в отдельной комнатке, убирает и готовит за 6500 рублей в неделю в пересчете на наши деньги.
Порошки и средства для мытья посуды и полов закупаются девятилитровыми бутылями. Питьевую воду тоже привозят в емкостях по 20 литров. А вот если вдруг ломается сантехника — пиши пропало: ждать мастера можно неделями, потому что мексиканцы — народ крайне ленивый и обожают откладывать все на завтра.
Местные кулинарные традиции
Большой стол, за которым собирается вся семья на обед — обязательное дело для мексиканской квартиры. Но это, скорее, дань традиции, чем национальная особенность Мексики. Большинство современных мексиканцев предпочитают есть вне дома: перекусить такосами (кукурузными лепешками с мясом и овощами) в кафе или пообедать на одном из передвижных рынков с едой «на вынос»: продукты здесь свежайшие, выбор огромный.
Хотя мексиканцы и очень гостеприимны, надеяться, что тебя посадят за стол и накормят, можно только если это было заранее обговорено. В противном случае рискуете попить хамайки (холодный напиток из каркаде) и уйти с урчащим животом.
Другое дело — барбекю, где обычно готовят стейки, жарят сосиски, бананы, томаты, такосы, зеленый лук. На гарнир едят маринованные такосы и сыр манчего. Очень любят кукурузу. И вот на барбекю совершенно нормально позвать к столу не только друзей, но соседей и даже друзей соседей.
Культ детей
Сказать, что детей мексиканцы обожают — не сказать ничего. Культ детей — еще одна характерная особенность местного образа жизни. Обычный детский день рождения в Мексике впечатляет своим масштабом: даже если у семьи небольшой доход, для празднования обязательно снимают банкетный зал с едой и официантами. Либо прямо во дворе устраивают развлекательную программу, на которую приводят живого слона — и тратят на это 60 000 рублей за 5 часов гуляний в пересчете на наши деньги по текущему курсу.
Обязательный атрибут любого детского праздника — пиньята: кукла из папье-маше, которую дети лупят палкой до тех пор, пока из нее не посыплются конфеты. И здесь, как я говорила, вопрос вашего восприятия: кому-то кажется, что мексиканцы учат детей жестокости. Другие считают, что таким образом дети просто добывают конфеты, заодно вымещая агрессию на бездушной кукле.
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Что вы думаете про культурные особенности Мексики? С какими странными, на ваш взгляд, обычаями приходилось сталкиваться вам? Расскажите ваши истории в разделе комментариев!
Источник
Процедура приобретения недвижимости в Мексике
Могут ли иностранцы купить дом или квартиру в Мексике? Есть ли какие-то ограничения и можно ли их обойти? Как проходит типичная сделка? И сколько сверх цены объекта придется заплатить?
Содержание
- Права и обязанности иностранных покупателей
- Поиск недвижимости в Мексике
- Подготовка к сделке
- Резервация объекта
- Заключение договора
- Регистрация права собственности
- Дополнительные расходы
- Ипотека в Мексике
- Резюме
Права и обязанности иностранных покупателей
Иностранные физические и юридические лица могут свободно приобретать любую недвижимость в Мексике. А в дальнейшем – сдавать ее в аренду и получать доход.
Есть только одно ограничение. Иностранцы не могут напрямую владеть недвижимостью в зоне ближе 100 км от государственной границы и ближе 50 км от побережья. Однако есть легальный способ обойти запрет. Открыв траст в мексиканском банке, любой зарубежный покупатель сможет стать собственником дома или апартаментов рядом с пляжем.
Согласно 27 статье Конституции Мексики, принятой в 1917 году, ограничения были введены для защиты территории в случае интервенции.
Мексика очень лояльна к иностранцам. Она заинтересована в иностранном капитале. Поэтому 28 декабря 1993 был принят закон об иностранных инвестициях (la Ley de Inversión Extranjera de México), защищающий права иностранцев в ограниченных зонах. Он гарантирует безопасное и легальное владение недвижимостью посредством банковского траста (fideicomiso).
Fideicomiso – это доверенность, дающая право управления собственностью. По условиям сделки, свидетельство, дающее право собственности, хранится в банке, но покупатель все равно является полноправным владельцем приобретенного жилья.
В процесс вовлечены три стороны: продавец, действительный покупатель и третье лицо, на которое будет зарегистрирована недвижимость. Официально их названия звучат так:
- Fedeicomitente (продавец)
- Fiduciario (номинальный покупатель)
- Fideicomisario (реальный покупатель)
Другими словами, покупатель, или fideicomisario, будет инвестировать свои деньги посредством третьего лица, или fiduciario. Fiduciario обязан следовать указаниям покупателя и по его желанию приобрести собственность у fedeicomitente, то есть продавца.
Оформлением банковского траста fideicomiso занимается риэлтор. Покупатель может выбрать банк. Срок оформления – один-два месяца.
За последние 35 лет более 1,5 миллионов иностранцев приобрели недвижимость в Мексике с помощью банковских трастов
При такой форме приобретения недвижимость не является частью активов банка и не может быть привязана к банковским обязательствам. Она полностью переходит в собственность покупателя. Как бенефициар, владелец собственности имеет эксклюзивную возможность принимать любые решения относительно собственности и совершать соответствующие действия. Собственность можно продавать, покупать, сдавать в аренду, наследовать.
Банковский траст открывается на 50 лет, по истечении этого срока продлевается. При этом иностранец является полноправным владельцем недвижимости. При открытии банковского траста указываются наследники владельца. Если впоследствии иностранец приобретает мексиканское гражданство, то банковский траст закрывается, а документ на право собственности переоформляется.
Альтернативной формой приобретения иностранцами недвижимости является покупка недвижимости мексиканской компанией, которой может на 100% владеть иностранец. При этом он признает, что его фирма находится в юрисдикции Мексики.
Обратите внимание! Нужно обязательно уведомить Министерство иностранных дел Мексики о ваших намерениях купить недвижимость в стране и получить разрешение. Обычно это делает от вашего имени нотариус или адвокат до юридического оформления сделки.
Если вы покупаете недвижимость через траст, лучше подавать заявку на получение разрешения в центральный офис министерства в Мехико, там ее оформят в течение пяти рабочих дней. Если подавать заявку в филиал министерства в одном из штатов, то процедура выдачи займет до 30 дней.
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?
Иностранные граждане могут приобрести любой объект: коммерческую и жилую недвижимость, земельные участки. Можно купить земельный участок и построить там дом или отель. Можно купить коммерческий центр или хостел.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Мексике?
Мексиканский ВНЖ без права на работу можно оформить, доказав хороший финансовый статус, а также после приобретения недвижимости. Есть минимальная сумма, которую необходимо вложить в недвижимость, но она постоянно меняется. В апреле 2018 года необходимый уровень остановился на отметке в $174 тыс.
Что касается визового режима, то тут все просто. Даже не имея недвижимости, граждане России, Украины и Турции могут посещать Мексику по электронному разрешению, которое оформляется бесплатно и всего за несколько минут. Оно дает право на пребывание в стране до 180 дней с однократным въездом.
При соблюдении некоторых условий граждане России, Беларуси, Армении или любой другой страны не нуждаются ни в многократной консульской визе, ни в электронном разрешении для въезда на территорию Мексики.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Мексике?
Любой собственник недвижимости, в том числе и иностранный, должен уплатить налоги при покупке и продаже, а также ежегодный налог на недвижимость и налог при получении дохода от сдачи в аренду. Размер налогов такой же, как и для граждан Мексики.
- При совершении сделки могут возникнуть обязанности и в родной стране. Читайте подробнее: Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России, НАЛОГИ В РОССИИ для владельцев недвижимости за рубежом.
Налог на приобретение недвижимости в Мексике
Покупатель платит налог на приобретение (ISAI). Его величина варьируется от 1 до 4% в зависимости от региона. Например, в Канкуне это 3% от стоимости объекта и/или оценочной стоимости.
Налог на недвижимость в Мексике (predial)
Каждый год собственник платит налог на недвижимость (predial). В Мексике он небольшой и нефиксированный. Рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и состояния объекта. А формула расчета зависит от муниципалитета, в котором находится объект.
Пример двух реальных объектов в штате Кинтана Роо, муниципалитет Бенито Хуарес, город Канкун. За объект с рыночной стоимостью $700 тыс. налог составляет $576. А объект за $110 тыс. облагается налогом в $80. И даже недвижимость с аналогичной стоимостью может иметь разный размер налога.
Поэтому при покупке стоит заранее поинтересоваться, какой в конкретном случае predial. Продавец сможет назвать точную сумму за последний год.
Налог на прирост капитала
При продаже собственник платит налог на прирост капитала. Расчет налога имеет массу нюансов. Поэтому лучше всего обратиться к профессионалу, например, риэлтору, который даст совет, каким методом выгоднее воспользоваться при уплате налога в конкретном случае, и поможет на законных основаниях минимизировать итоговую сумму.
В Мексике налог может быть рассчитан двумя методами:
1) 25% от стоимости сделки
2) до 35% от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и стоимостью сделки. Налогооблагаемая сумма при этом может быть уменьшена на сумму расходов на проведенный ремонт и реконструкцию.
Резиденты и граждане Мексики могут претендовать на освобождение от уплаты налога на прирост капитала.
Самостоятельно удаленно заплатить predial и другие налоги, к сожалению, невозможно. Чтобы избавить себя от необходимости специально приезжать в Мексику, нужно воспользоваться услугами администратора недвижимости (property manager), который будет уполномочен заплатить все налоги. Средние ставки на услуги по управлению недвижимостью: 10-15% при долгосрочной аренде, 25% при краткосрочной.
Примеры объектов недвижимости в Мексике
Поиск недвижимости в Мексике
Подбирать и изучать предложения по продаже недвижимости в Мексике можно с помощью открытых источников, таких как интернет, специализированные печатные издания и тематические выставки. На последних можно вживую пообщаться с риэлторами и застройщиками, прямо на месте получить консультацию.
- Смотрите календарь выставок по зарубежной недвижимости
При желании поиском, выбором и покупкой недвижимости можно заниматься самостоятельно. Но на практике, не разбираясь в особенностях законодательства и не владея языком, пройти всю процедуру без помощи специалистов сложно.
Как искать риэлтора в Мексике
В Мексике по закону риэлтору не обязательно проходить государственную сертификацию. То есть открыть свое агентство может любой человек.
При этом в Мексике есть профессиональная организация индустрии недвижимости – Мексиканская ассоциация профессионалов по недвижимости (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, или AMPI). Любой специалист рынка недвижимости, состоящий в этой организации, проходит сертификацию, обязательное обучение и сдает экзамен.
Чтобы обезопасить себя от мошенников или неквалифицированных риэлторов, нужно узнать, зарегистрирована ли компания в AMPI, является ли членом известной международной франшизы, сертифицированы ли сотрудники, где находится офис, как давно работает компания.
В Мексике одно и то же агентство недвижимости может представлять интересы и покупателя, и продавца. Чаще в сделке участвуют два сотрудника агентства: один отвечает за листинг (объект, выставленный на продажу, с владельцем которого у компании есть договор), а другой занимается клиентом и представляет его интересы.
Задачи риэлтора
- Подбор объектов и консультация по недвижимости
- Услуги юриста компании
- Оформление оферт и договоров
- Проверка объекта на возможные обременения
- Сбор комплекта документов
- Перевод
- Открытие банковского траста
- Передача собственности новому владельцу
Агентства по недвижимости, работающие с иностранными покупателями, кроме полного сопровождения сделки, стараются оказать максимальное содействие. Консультируют по бытовым вопросам, рекомендуют магазины, клиники, школы.
В Мексике комиссию агентству платит продавец – от 5 до 7% стоимости сделки. Для покупателя услуги риэлтора бесплатны. При этом бывают случаи, когда агентства берут дополнительную плату и с покупателя. Лучше прояснить этот вопрос на этапе поиска и выбора агента.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Резервация объекта
После выбора объекта вы с помощью риэлтора предоставляете владельцу недвижимости оферту (предложение о покупке) в письменном виде, а также вносите депозит в размере 5-10% от стоимости объекта.
Депозит можно внести как наличными, так и банковским переводом или чеком. Он служит гарантией совершения сделки и хранится в агентстве до подписания документа на право собственности (escritura).
Если продавец по каким-то причинам отказывается проводить сделку, депозит возвращается покупателю в полном объеме. Если сделка не произошла по вине покупателя, то задаток остается у продавца.
Оферта не заверяется нотариально, а может быть подписана, отсканирована и выслана обеим сторонам по электронной почте. В оферте указываются условия проведения сделки: стоимость объекта, форма и сроки оплаты, размер и форма оплаты депозита, а также штрафы, если одна из сторон не выполнит условия.
Подписание оферты и внесение гарантийного депозита закрепляют объект за покупателем и позволяют перейти к подготовке передачи прав собственности.
Этап 2. Подписание документа на право собственности
Обязательным этапом сделки является подписание документа на право собственности (escritura) в офисе мексиканского нотариуса.
Нотариус в Мексике (notario publico) регистрирует любые сделки с недвижимостью и несет ответственность за законность операции. Это опытный специалист с юридическим образованием, назначенный на свою должность правительством штата. Стать нотарисом можно только после приобретения достаточного опыта, успешного прохождения специального экзамена и при условии соответствия всем требованиям, установленными правительством. После подписания передачи права собственности в нотариальной конторе, нотариус проводит регистрацию объекта в регистрационной палате штата (registro publico).
%20(1).jpg "Оформление сделки с недвижимостью в Мексике")
Нотариальная контора в Канкуне
А вот договор купли-продажи (contrato de promesa de compraventa) не является обязательным документом, если в оферте подробно указаны условия сделки. Это двустороннее соглашение, которое не нужно регистрировать у нотариуса. Документ может быть подписан в нотариальной конторе по желанию сторон.
Договор купли-продажи всегда составляется на испанском языке, может быть подписан удаленно и выслан по электронной почте, или, при желании, стороны могут подписать его лично в присутствии нотариуса. В документе оговаривается полная стоимость объекта, способ оплаты.
После этого покупатель c помощью риэлтора оформляет банковский траст fideicomiso (при покупке недвижимости на побережье). Для этого необходимо представить паспорт, иммиграционную карту и мексиканские номера RFC (идентификационный номер налогоплательщика Мексики) и CURP (регистрационный номер жителя Мексики).
Расходы на открытие траста – $800-900. Ежегодный платеж за обслуживание – $500.
Этап 3. Оплата сделки
После того как банковский траст готов, покупатель перечисляет оставшиеся 90-95% на счет агентства. По желанию покупателя или продавца может быть заключен договор с компанией Escrow, которая примет на свой счет оплату (аналогично нашим банковским ячейкам) и распределит ее между участниками сделки после подписания финального документа у нотариуса.
- Читайте подробнее: Перевод денег за границу – что нужно знать покупателю зарубежной недвижимости
Этап 4. Регистрация права собственности
Длительность процедуры покупки от представления оферты до подписания escritura зависит от сроков работы банка по открытию траста. Как правило, это занимает 45-90 дней. После этого покупатель вступает в права собственности, а договор на право собственности регистрируется в реестре registro publico.
Возможно ли купить недвижимость удаленно?
Если покупатель не может или не хочет присутствовать на подписании сделки у нотариуса лично, вместо него может быть его законный представитель. В этом случае необходимо оформить нотариальную доверенность на представителя, например, агента или юриста.
Если покупатель был в Мексике на этапе выбора, то оформить доверенность можно сразу у мексиканского нотариуса. Если нет, то доверенность может быть оформлена в другой стране, в этом случае необходимо ее и перевести на испанский и апостилировать.
Дополнительные расходы
Налог на приобретение
Налог на приобретение (ISAI) варьируется по стране от 1 до 4%. Например, в Канкуне, который наиболее популярен среди иностранных покупателей, это 3% от стоимости недвижимости и/или оценочной стоимости.
Налог на развитие
В некоторых штатах с покупателя также взимается дополнительный налог. В штате Кинтана Роо взимается налог на развитие туриндустрии, общества и культуры региона. В разных муниципалитетах штата ставка налога отличается, поэтому величину налога необходимо заранее узнавать. Например, в Канкуне он составляет 0,3%.
Услуги нотариуса
Мексиканский нотариус является независимым и обязательным участником сделки, представителем государства. Он гарантирует легитимность купли-продажи, проверяет весь комплект документов. В отличие от услуг агента, работа нотариуса оплачивается покупателем – 1% от стоимости недвижимости.
Регистрационные расходы
Еще 1% уйдет на оплату услуг по регистрации документов в реестре registro publico.
.jpg "Недвижимость в Мексике")
Квартира в Канкуне – одном из самых популярных курортов страны
Пример расчета дополнительных расходов
Апартаменты площадью 125 кв. м с двумя спальнями в Канкуне. Стоимость объекта – $162 000
- Налог на приобретение – $4860
- Налог на развитие туриндустрии, общества и культуры – $486
- Гонорар нотариуса – $1620
- Сбор за регистрацию документов в registro publico – $1620
- Общая сумма расходов: $8586
Ипотека в Мексике
Сейчас иностранцу трудно получить кредит в Мексике. Но официально это возможно. В случае оформления ипотеки общие расходы вырастут и составят 7-10% от стоимости сделки.
По оценкам экспертов, около 95% сделок с недвижимостью в Мексике совершают с помощью собственных средств. Но ипотечное кредитование развивается. К тому же многие застройщики предлагают рассрочки, которые иногда доходят до пяти лет.
Требования к иностранным заемщикам
- Постоянный вид на жительство в Мексике
- Постоянный источник дохода (не важно, в Мексике или за ее пределами)
- Предпочтительно, чтобы была постоянная работа или собственный бизнес в Мексике
- Предпочтительно, чтобы имелась кредитная история в мексиканском банке
- Хорошая кредитная история и минимальный кредитный рейтинг 500
Условия кредитования
- Срок кредита – 15-30 лет
- Процентная ставка – от 8% (фиксированные и плавающие процентные ставки)
- Минимальная сумма кредита – $25 тыс.
- Максимальная сумма кредита – $5 млн
- Объем кредита – 60-75% от стоимости объекта
- Отсутствие штрафов за досрочное погашение платежа
- Недвижимость, которая может стать объектом кредитования: неосвоенные земли; частные дома; квартиры, в том числе квартиры в процессе строительства; жилые комплексы; участки под строительство домов в жилых резиденциях
Резюме: это надо запомнить
- Для покупки недвижимости на побережье Мексики надо оформить траст в мексиканском банке. Процедура стандартная, пройти ее помогает риэлтор.
- Перед заключением сделки нужно получить разрешение от Министерства иностранных дел Мексики.
- Нотариус – ключевой участник сделки, который гарантирует ее безопасность.
- Документ на право собственности (escritura) должен быть зарегистрирован в реестре registro publico.
- Дополнительные расходы на сделку составят 5-7% от цены объекта, в случае привлечения кредита – 7-10%.
Благодарим за помощь в подготовке материала специалистов компании Century21 Caribbean Paradise.
Автор Екатерина Холодова
Фото: Century21 Caribbean Paradise, Pixabay, Prian.ru
Условия цитирования материалов Prian.ru
Источник