Построить дом в словении

ДОСЬЕ PRIAN.RU
Покупатель: Алла из Москвы
Риэлтор: Европейский иммиграционный центр
Регион: Словения, Порторож
Объект: участок земли площадью 9 соток и строительство дома площадью 450 кв.м 
Цена: €120 000 земля и строительство дома на пять квартир — €900 за квадратный метр
Сделка: конец 2012 года 

— Вместе со всеми пошлинами и налогами отдали за участок земли около €120 000. 

— Сначала оформили юридическое лицо номинально, просто для того, чтобы купить недвижимость и оформить ВНЖ. В общей сложности на все налоги, выплату зарплаты, страхование, бухгалтерские услуги и юридический адрес мы тратим €500-600 в месяц.

— Самым сложным оказалось получение разрешения на строительство. Технически ничего особенного не требовалось, но времени заняло очень много – месяцев 10. 

— Почему решили покупать недвижимость и переезжать именно в Словению?

— Страна давно привлекала. Мы с родителями несколько лет подряд зимой ездили отдыхать на словенские горнолыжные курорты, в разные предальпийские местечки. Очень нравилась, что у страны отличная транспортная доступность, все близко. Мы могли прилетать в аэропорт Венеции или Вены, провести какое-то время в этих городах, а потом поехать в Словению. Иногда даже на машине приезжали из России.

Важным фактором стал язык и близкий менталитет словенцев. Для переезда рассматривали Испанию, Венгрию, Чехию, Италию, но везде нас пугал другой язык и чужая культура. Приезжать на время приятно и интересно, а вот жить постоянно не так комфортно.

Еще в Словении прекрасная природа. Здесь есть  и море, и горы. Когда приезжали отдыхать на горнолыжные курорты, то периодически заезжали на побережье. Это всего полтора часа езды. И там совершенно другой климат, температурная разница – 15-20 градусов. В горах снег, а на море тепло. Купаться нельзя, но все равно хорошо. 

К тому же, у нашей семьи были знакомые словенцы, что стало дополнительным фактором в пользу страны. Благодаря этому не было страха, что мы окажемся совершенно одни в чужом государстве..

— Самостоятельно начали подыскивать недвижимость?

— Сначала через интернет нашли несколько компаний, которые занимались сопровождением сделок с недвижимостью и оформлением ВНЖ. Связались с ними, рассказали, что хотим, и в итоге выбрали фирму, которая и помогла приобрести участок земли, построить собственный дом, открыть свое дело и оформить ВНЖ.

— С этого момента, пожалуйста, поподробнее…

— В Словении купить любую недвижимость на физическое лицо иностранцу невозможно. А получить ВНЖ без каких-либо инвестиций в экономику страны проблематично. Поэтому сначала мы зарегистрировали компанию, потом начали подбирать варианты жилья. Сначала пытались сами найти. Даже присмотрели отличный домик на побережье. Он так понравился и подошел по всем параметрам, что мы сразу под расписку оставили залог. Сумму точно не помню — €4000 или €6000.

Вернулись в Россию, чтобы подготовить оставшуюся часть денег, но в этот момент наш юрист узнал, что дом проблемный и не может быть продан. Оказалось, что у хозяйки не все в порядке с документами на недвижимость, а на доме висит долг по ипотеке около €300 000. Это больше его рыночной стоимости! Грубо говоря, нас хотели «кинуть». Мы были в сильном замешательстве, ведь казалось, что в Евросоюзе все честно и по закону. После такого неудачного опыта решили довериться профессионалам.

Представитель компании рассказал, что в словенских общинах (аналог наших городских администраций) периодически проходят аукционы, где можно приобрести землю по выгодным ценам.  Бывает и так, что на торгах «ценник» на землю поднимается, так как на нее претендует сразу несколько покупателей. А нам повезло, в назначенный день на аукцион пришли только мы, поэтому участок достался по начальной стоимости.

Вместе со всеми пошлинами и налогами отдали около €120 000. Земля прекрасная, с трех сторон открывается вид на море. На берег Италии, Хорватии и открытое Адриатическое море. А с четвертой стороны – горы. Город расположен на небольшом полуострове.

Естественно, в пешей доступности есть пляж. По ступенькам пять минут спускаться, не больше. Наши девять соток находятся в центре крупного и развитого по местным меркам города Порторож, район Belokriška (Белый крест). Недалеко расположены отели, поэтому цены на жилье здесь высокие.

— Именно поэтому решили строить дом самостоятельно, а не покупать готовый?

— Мы посчитали бюджет и поняли, что дешевле и интереснее строиться. Поставили компании задачу, что нужен участок от пяти до девяти соток, желательно в Портороже. Допускали варианты за городом, но так как у меня есть маленькая сестра, обязательным требованием было наличие рядом школы. 

Нам начали присылать рыночные и аукционные предложения. Понравилось несколько вариантов, и мы выбрали из них те, даты проведения аукционов по которым совпадали с временем нашего пребывания в Словении.

— Как именно проходил аукцион?

— На нем нужно присутствовать покупателю или его юридическому представителю, которого можно назначить на основании доверенности. Мы присутствовали лично.

Сначала мне по e-mail пришло письмо с условиями, датой и местом проведения аукциона. Чтобы подтвердить серьезность своих намерений, требовалось перечислись на указанный счет 10% от начальной стоимости лота, что мы и сделали. После этого получили приглашение с точным временем проведения аукциона. В итоге, в кабинете одной из уполномоченных сотрудниц общины подписали все необходимые документы и стали владельцами участка. Все заняло около 30 минут.

— Вы сразу же официально стали собственниками?

— Если не ошибаюсь, на оформление всех бумаг ушло около месяца. В это время мы перевели оставшуюся часть денег со счета нашего юридического лица в Словении на счет продавца. С момента начала поисков до покупки прошло месяца полтора.

— А юидическое лицо номинальное или это реальная компания?

— Сначала открывали фирму номинально, просто для того, чтобы купить недвижимость и оформить ВНЖ. Но когда решили строить не индивидуальный дом, а жилье на несколько квартир, юридическое лицо превратилось в реальную компанию по строительству, продаже и сдаче в аренду недвижимости, в которой работаем я и мой отец.

Идея построить жилье не только для себя, но еще и на продажу появилась в процессе обсуждения инвестиций в Словении. Ведь мы до переезда толком не знали, чем будем заниматься на новом месте. Решили строить дом на пять квартир.  Одну из них мы оставляем себе, а остальные выставили на продажу. Кстати, две уже приобрели наши соотечественники.

— Во сколько вам обходится содержание компании и окупается ли оно?

— Так как часть квартир продали, уже окупается. В общей сложности на все налоги, выплату зарплаты, страхование, бухгалтерские услуги и юридический адрес тратим €500-600 в месяц.

— Что было самое сложное в процессе оформления компании и покупки участка?

— Все было просто. Самым сложным оказалось получение разрешения на строительство. Технически ничего особенного не требовалось, но времени заняло очень много – месяцев 10. Счастье, что не лично это делали. Бюрократический аппарат здесь работает неторопливо.

— А кто оформлял разрешение на строительство?

— Архитектор, который спроектировал дом и занимался его строительством. Его нам помогли найти в компании, которая сопровождала покупку земли и оформление ВНЖ.

— Во сколько вам обошлись его услуги?

— В районе €13 000-15 000. Мы еще немного поторговались.

— Какие у вас были требования к проекту будущего дома?

— Они больше связаны не с личными желаниями, а с местными нормативами, которые в каждом городке Словении могут быть свои. Например, в доме должно быть не более двух этажей, плюс мансарда, площадь — максимум 450 кв.м, угол наклона крыши — 22 градуса, цвет стен — постельный. Местная администрация выставляет четкие требования к внешнему виду домов, чтобы общий образ населенного пункта был гармоничным. 

Индивидуальность можно показать только по внутренней планировке и оформлении. Например, мы хотели небольшой домашний кинотеатр, кухню, гостевую комнату, гостиную и три спальни. А на участке рядом с домом планировали небольшую сауну.

— Но это было еще до того, как вы решили строить дом на несколько квартир?

— Да, но проект не сильно изменился. Внешние границы остались теми же, а внутри сделали перепланировку. И сауна превратилась в домик для гостей.

Апартаменты, которые мы оставили для себя, занимают в доме весь первый этаж, который ровно пополам делит лестница — необходимое нововведение. По ней можно подняться к отдельному входу в каждую из четырех квартир, которые находятся на втором этаже и мансарде.

— Какая планировка у квартир?

— На втором этаже — две самые маленькие квартиры – примерно по 40 «квадратов». Гостиная совмещена с кухней, санузел тоже совмещенный, небольшая спальня и балкон. На третьем этаже — квартиры мансардного типа. Здесь обустроена большая терраса, за счет чего жилая площадь апартаментов увеличивается. Хотя сами квартиры скромного метража – около 50 кв.м.

Поделюсь маленькой хитростью, о которой нам рассказал архитектор. В Словении налог с недвижимости берется из расчета площади дома. Чтобы сэкономить, мы оформили террасу не как жилое пространство а как «зеленую» крышу. Правда, пришлось потратиться на небольшой паркинг на восемь машин прямо на участке, ведь дом у нас многоквартирный.

— А какие ваши апартаменты?

— Все стандартно — гостиная совмещенная с кухней, две спальни и туалет с ванной. Отделку мы пока не закончили. Гостевой домик будем строить чуть позже. По словенским законам, если на том же участке земли строить небольшой объект площадью до 50 кв. м, еще одно разрешение на строительство получать не надо.

Читайте вторую часть Личного опыта
Подготовила Екатерина Холодова
Фото: Flickr: автор Marika Bortolami,János Korom Dr.

Условия цитирования материалов Prian.ru