Построить дом в зоне затопления

Разрешение на строительство может быть допустимо муниципалитетом и КБВУ по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3 Правил определения границ зон затопления, подтопления, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 №-360, границы зон затопления, подтопления определяются Федеральным агентством водных ресурсов на основании предложений органа исполнительной власти субъекта РФ, подготовленных совместно с органами местного самоуправления об определении границ зон затопления, подтопления и сведений о границах такой зоны, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположение границ такой зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости. Эти изменения можно отследить с помощью GPS-навигатора и публичной кадастровой карты. 

В соответствии с п. 5 Правил определения границ зон затопления, подтопления зоны затопления, подтопления считаются определенными с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об их границах. Границы зон затопления, подтопления отображаются в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территорий в сответствии с законодательством о градостроительной деятельности. 

В случае отсутствия сведений в ЕГРН (едином государственном реестре недвижимости) и указанных документах данная зона не может считаться установленной, а значит, государственные и муниципальные органы не вправе ссылаться на имеющиеся в ее границах ограничения, например, отказывая вам в выдаче разрешения на строительство. Это закреплено в судебной практике (см. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 06.07.2016 по делу N 33-а-11354/2016). 

Далее, согласно ст. 67.1 ВК РФ в границах зон затопления, подтопления запрещается  размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления. 

Здесь следует подчеркнуть, что исходя из буквального толкования указанной нормы, в ней не содержится безусловного запрета на строительство объектов капитального строительства в зонах затопления, подтопления, а указано лишь на невозможность такого строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления. 

Вывод о том, что само по себе отнесение земельного участка к зоне затопления, подтопления не препятствует осуществлению на нем строительства, содержится в судебной практике (см. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 01.07.2015 по делу N 33-5947-15) 

Для того чтобы подтвердить свои права и согласовать процедуры с местными органами власти для получения разрешения на строительство, необходимо предоставить в КБВУ и орган местного самоуправления следующие документы: 

1) ГПЗУ (градостроительный план земельного участка);

2) СПОЗУ (схема планировачной организации земльного участка);

3) иная проектная документация, которая имеется у вас на руках. 

Ваш ключевой лейтмотив, которым вы должны оперировать при взаимодействии с местными властями, — водоохранные зоны должны быть внесены в кадастр, т.е. поставлены на кадастровый учет, в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». В противном случае процесс согласования и получения разрешения на строительство может быть замедлен. 

С зоной затопления и подтопления мы еще не сталкивались, поэтому хотели бы разобраться вместе.

Для начала обратимся к теоретической составляющей.

Подтопление территории — это случаи, в которых грунтовые воды поднимаются из-под земли. При затоплении вода появляется «сверху», то есть в результате выпадения осадков или разлива водоёмов.

Зоны подтопления и затопления относятся к зонам с особыми условиями использования территорий и должны отображаться на всех видах документации, разрабатываемой при планировании развития территорий. Необходимо это для того чтобы на данных территориях соблюдался определённый режим в целях предотвращения негативного воздействия на них.

Регулируется это Постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 N 360 «Об определении границ зон затопления, подтопления».

Зоны затопления устанавливаются в отношении территорий прилегающих:

• к незарегулированным водотокам, затапливаемых при половодьях и паводках однопроцентной обеспеченности (повторяемость один раз в 100 лет) с учетом фактически затапливаемых территорий за предыдущие 100 лет наблюдений;
• к устьевым участкам водотоков, затапливаемых в результате нагонных явлений расчетной обеспеченности;
• к естественным водоемам, затапливаемых при уровнях воды однопроцентной обеспеченности;
• к водохранилищам, затапливаемых при уровнях воды, соответствующих форсированному подпорному уровню воды водохранилища;
• к зарегулированным водотокам в нижних бьефах гидроузлов, затапливаемых при пропуске гидроузлами паводков расчетной обеспеченности.

Зоны подтопления устанавливаются в отношении территорий, прилегающих к зонам затопления, повышение уровня грунтовых вод которых связано с подпором грунтовых вод уровнями высоких вод водных объектов. В границах зон подтопления устанавливаются территории:

• сильного подтопления — при глубине залегания грунтовых вод менее 0,3 метра;
• умеренного подтопления — при глубине залегания грунтовых вод от 0,3 — 0,7 до 1,2 — 2 метров от поверхности;
• слабого подтопления — при глубине залегания грунтовых вод от 2 до 3 метров.

Рассмотрев Вашу ситуацию, отметим, что на публичной карте зоны подтопления не обозначены.

Мы обратились к градостроительному зонированию, однако на карте не понятно какие именно участки входят в такую зону, а какие нет.

Поэтому мы рекомендовали бы Вам, для начала, обратиться в Администрацию, органы местного самоуправления, и по получении ответа уже предпринимать дальнейшие действия.

В продолжении темы скажем, что в Постановлении № 360 также определяется порядок установления зон затопления и подтопления:

1. Орган исполнительной власти субъекта РФ готовит заявление об установлении таких зон. Проект установления границ должен содержать текстовое и графическое описание границ.
2. Такое описание должно быть согласовано одним из перечисленных в Постановлении органов.
3. После согласования заявления документы утверждаются Россводресурсами. Срок согласования – 15 дней. Далее сведения направляются в Росреестр и МЧС, а сведения об этом вносит в соответствующий реестр.

Зоны подтопления и затопления считаются определёнными с того момента, когда соответствующая запись будет внесена в ЕГРН. Затем также данная информация должна быть отображена в градостроительной документации. Росводресуры может отказать в определении границ таких зон только в случае, если заявление не было согласовано, либо если территория не соответствует установленным в Постановлении требованиям.

Определение границ такой зоны – не простая процедура, требующий учёта многих факторов. Для того чтобы правильно спрогнозировать, какая территория может быть затоплена, необходимо произвести расчёты, используя при этом различные данные и методы. Часто используют картографическое и математическое моделирование.

Подведем итог, Зона затопления и подтопления — особый режим использования территории, на которой запрещено:

1. размещать новые населённые пункты и объекты капитального строительства без средств обеспечения защиты от затоплений;
2. размещать кладбища, скотомогильники, свалки различных видов отходов;
3. использовать сточные воды в целях регулирования плодородия почв;

Кроме того, собственник водного объекта обязан осуществлять меры, препятствующие затоплению территории, а также ликвидации их последствий.

Проблема паводка особенно актуальна для Якутии. Органами государственной власти ежегодно проводятся работы по установлению зон затопления и подтопления в границах населенных пунктов в целях определения территорий и объектов, которым угрожает половодье, для недопущения причинения вреда жизни и здоровью граждан и минимизации имущественных потерь от данного природного явления.

Как следует из пункта 16 статьи 1 Водного Кодекса РФ, затопление и подтопление являются одними из форм негативного воздействия вод на территории и объекты. Разница между затоплением и подтоплением состоит в том, что подтопление территории происходит за счёт поднятия из-под земли грунтовых вод, а затопление — из-за разлива рек, озер, выпадения осадков. Зоны затопления и подтопления считаются установленными со дня внесения сведений о таких зонах в Единый государственный реестр недвижимости.

У граждан и юридических лиц часто возникает вопрос, можно ли осуществлять реконструкцию уже имеющихся строений, строительство новых домов в данных зонах.

Ответ на этот вопрос дается в ч.6 ст.67.1 Водного кодекса РФ, согласно которой с момента внесения границ Зон затопления, подтопления в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельных участков, расположенных в ней, устанавливается ряд запретов. Так, в таких зонах запрещено:

— размещать новые населенные пункты и осуществлять строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления;

— использовать сточные воды в целях регулирования плодородия почв;

— размещать кладбища, скотомогильники, объекты размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пункты хранения и захоронения радиоактивных отходов;

— осуществлять авиационные меры по борьбе с вредными организмами.

Таким образом, для строительства домов, реконструкции уже имеющихся необходимо обеспечить их инженерную защиту, препятствующую их затоплению.

Возможные решения по инженерной защите территории и объектов капстроительства от затопления содержит Свод правил СП 116.13330.2012 «СНиП 22-02-2003. Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Основные положения». Актуализированная редакция СНиП 22-02-2003 (утвержденный приказом Министерства регионального развития РФ от 30 июня 2012 г. номер 274). Решения должны быть предусмотрены проектной документацией объекта капитального строительства. Без мероприятий по инженерной защите разрешение на строительство или реконструкцию домов, расположенных в зонах затопления, не может быть выдано уполномоченными органами.

Зоны подтопления (затопления) на территории Верхнеколымского района с июля 2019 года установлены в отношении двух населенных пунктов: п.Зырянка и с.Верхнеколымск. При этом в зону подтопления (затопления) подпадает большая часть поселка Зырянка и 100 процентов территории села Верхнеколымск.

Узнать, попадает ли Ваш земельный участок или дом в границы данных зон, можно посредством государственного открытого сервиса – публичной кадастровой карты.

В настоящее время органами местного самоуправления данных населенных пунктов по мерам прокурорского реагирования осуществляется внесение изменений в Генеральные планы и правила землепользования и застройки в целях отображения зон затопления и подтопления в данных документах, а также в целях дальнейшего планирования и осуществления хозяйственной деятельности с учетом введенных ограничений.

Н.Е.КАЛИНИН,

прокурор Верхнеколымского района,

юрист первого класса.