Построить гараж на придомовой территории частного дома

Недавно в нашу рубрику «Имею право» обратился читатель с интересным вопросом: можно ли перенести гараж, который находится далеко от дома, поближе к своему месту проживания? Ставить машину у подъезда, к сожалению, все еще опасно, да и мест для парковки маловато, а вот гараж поблизости совсем бы не помешал. Тем более место есть.

Чтобы развернуто ответить на вопрос читателя, «Комсомолка» задалась вопросом: а какие права мы имеем на территорию около нашего дома?

— Правами жителей на придомовую территорию занимаются Жилищный и Градостроительный кодексы, — поясняет директор Ассоциации защиты прав потребителей Игорь КАЗАНЦЕВ.

Всем жильцам принадлежит…

Итак, многие из нас проживают не в отдельных коттеджах, а в многоквартирных домах. Пусть это и не коммунальная квартира, но уважение соседей в таких жилищных помещениях — не последний принцип жизни. Так, надо помнить, что на праве общей собственности всем жильцам дома принадлежат следующие помещения, которые не являются частями квартир:

— межквартирные лестничные площадки;

— лестницы;

— лифты;

— лифтовые и иные шахты;

— коридоры;

— технические этажи;

— чердаки;

— подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также которые обслуживают оборудование более одного помещения в доме (технические подвалы);

— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

— механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, которое может находиться за пределами или внутри помещений и обслуживает опять же более одного помещения;

— земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

— другие объекты на земельном участке, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства.

А вот границы и размер земельного участка, который принадлежит жильцам дома, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

— В домах старого типа земельный участок может занимать совсем небольшую площадь — метр от здания, — продолжает Игорь Витальевич. — А если застройщик дома современный, то размер земельного участка побольше, и он сразу определяется при строительстве дома (к примеру, для парковки).

При этом каждый собственник помещения многоквартирного дома имеет определенную долю в общем имуществе. Эта доля должна быть пропорциональна размеру площади принадлежащей ему квартиры (или квартир).

Что интересно, если дом разрушился (в том числе и в случаях сноса и гибели), его жильцы сохраняют право собственности на земельный участок, на котором располагается этот самый дом.

Гараж у дома

Итак, вернемся к вопросу нашего уважаемого читателя. Чтобы получить разрешение на строительство (или перенос гаража с другого места), нужно пройти несколько шагов.

Шаг 1. Приватизируем земельный участок

Да-да, приватизировать можно не только собственную квартиру, но и общее имущество жильцов. Иначе говоря, нужно установить право собственности живущих в доме людей на придомовую территорию. Чтобы приватизировать землю, собственники многоквартирного дома должны провести общее собрание. Прийти к положительному решению можно только в том случае, если на приватизацию земельного участка многоквартирного дома согласится большинство жильцов. Несогласные, кстати, могут обжаловать решение общего собрания в суде.

Если же решение приватизировать участок все-таки принято, собственникам квартир необходимо обратиться в комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула. Сделать это, к примеру, может председатель ТСЖ.

— Комитет соразмерно площади дома определит границы земельного участка, — рассказывает адвокат Алтайской краевой коллегии адвокатов Игорь КОРШУНОВ. — Специалисты составят план принадлежащего дому земельного участка, определят его границы и доли каждого из собственников квартир в общем имуществе, проведут топографическую съемку. Тогда станет понятно: входит ли тот кусочек, на котором человек хочет построить гараж, в отведенный дому земельный участок. Разумеется, услуги специалистов не бесплатные.

Шаг 2. Доказываем необходимость постройки на общем собрании жильцов

Следующий нелегкий этап — это проведение собрания собственников жилья, на котором вы просите их разрешения на строительство гаража. Нужно быть готовым к тому, что кто-то может возмутиться: «А может, я тоже хочу построить гараж, чем я хуже?» или «А я предлагаю открыть на этом месте теннисный корт для наших детей!» В любом случае права и интересы других жильцов дома не должны нарушаться.

Кстати, один из вариантов реализации мечты о гараже у дома — это строительство кооперативного гаража. Может, у вас найдутся сторонники? Тогда вам наверняка будет легче отстаивать вою точку зрения.

Шаг 3. Приводим план постройки в соответствие с архитектурным обликом города

Если ваши соседи по дому окажутся благосклонными к вашим планам, вам дорога в управление вашего района по строительству и архитектуре. Посмотрев ваш проект, его сотрудники могут разрешить, а могут и не разрешить установку гаража, если он вдруг нарушает план города или портит архитектурный облик. К примеру, гараж может находиться чересчур близко к окнам.

Шаг 4. Получаем разрешение районной администрации

И наконец, последнее. Когда вы прошли все инстанции, получили от всех разрешение на возведение гаража-мечты у вашего дома, надо окончательно согласовать свои планы с администрацией района. Не забудьте все задокументированные решения, в том числе и выписки из протокола общего собрания собственников. Ну а после того, как вам дадут добро на постройку гаража и определят срок, в течение которого вы будете его занимать, начинайте строительство.

Нюансы

Надо отметить, что примерно такая же процедура ждет того, кто хочет на законных основаниях выкопать неподалеку от собственного жилья погреб. При этом все бремя расходов по выделению участка из общего плана лежит на инициаторе изменений — человеке, который захотел организовать себе удобный погреб или гараж.

Поразмышляем на тему других изменений придомовой территории. К примеру, можно ли самовольно ставить шлагбаум, чтобы ограничить въезд машин?

— И в этом случае необходимо общее собрании жильцов, — комментирует Игорь Коршунов. — Может, кто-то скажет, что со шлагбаумом ему будет неудобно проезжать к подъезду. К тому же к дому должен обеспечиваться проезд милиции, пожарных, «Скорой помощи». Поэтому речь идет не о прихоти отдельных жильцов, а о мнении большинства из них. Кроме того, надо узнать, относится ли шлагбаум к придомовой территории вашего дома.

Собрание собственников

Рассмотрим подробнее, какие существуют правила проведения общего собрания собственников и каковы вопросы, которые оно может решить.

Являясь органом управления многоквартирным домом, общее собрание его жильцов выбирает способ управления многоквартирным домом и вправе принимать решения:

— о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой);

— о строительстве хозяйственных построек, других зданий и сооружений;

— о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

— о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом ( в частности, собрание может ограничивать его пользование);

— о пользовании других людей общим имуществом жильцов (например, заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);

— о том, кто будет уполномочен от имени собственников на заключение договоров об использовании общего имущества.

Кстати, общее собрание должно обязательно проводиться жильцами минимум раз в год.

При этом оно правомочно, если в нем приняли участие жильцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов. Если же эта цифра не достигнута, то придется собираться еще раз.

Внеочередные собрания могут быть созваны по инициативе любого из собственников квартиры. В этом случае он обязан сообщить всем жильцам о собрании не позже, чем за десять дней, и указать:

— сведения о себе;

— форму проведения (собрание или заочное голосование);

— дату, место, время проведения собрания, а если оно планируется как заочное — ту дату, когда собственникам нужно будет определиться с решением;

— повестку дня собрания;

— где и как можно познакомиться с материалами, которые будут представлены на данном собрании.

Дорогие читатели! Вы имеете право жить по закону!

Каждый человек имеет право на защиту его моральных и материальных интересов. «Комсомольская правда» на Алтае» продолжает акцию «Имею право!». В нашем проекте мы даем ответы на самые разные вопросы: кто имеет право на бесплатные лекарства, что бесплатно должны делать коммунальщики, кого не имеет права уволить начальник. Об этом и многом другом мы рассказываем в акции «КП» «Имею право!» каждый четверг с продолжением каждую пятницу. Не пропустите!