Построить индивидуальный дом и продать на квартиры

Содержание статьи

Как законно продать дом, который построил сам?

– Дом построил сам, есть документы (дом и земля зарегистрированы в Регпалате), хочу продать. Подскажите, какие еще документы с моей стороны нужны для продажи? И надо ли будет платить НДФЛ и сколько?

alhim/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Список документов для совершения сделки купли-продажи:

  • договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
  • паспорта покупателей и продавцов;
  • нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
  • нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
  • госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.

Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ). Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ. При личном обращении прием документов подтверждается распиской.

Вопросы налогообложения. До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.

Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже. Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год. Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки — 1 млн руб.) Х 13%.

После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

5 причин сдавать дом, пока вы ищете покупателя

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.

Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.

Читайте также:  Построить дом без разрешения на строительство на ижс

В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.

Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.

Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.

После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

  1. Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
  2. Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.

Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль. Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления. Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома. Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн — 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей. Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник

Пришло время продать квартиру и построить дом

  1. Регистрация:
    11.07.16
    Сообщения:

    207

    Благодарности:
    147

    Lanad003

    Живу здесь

    Регистрация:
    11.07.16
    Сообщения:
    207
    Благодарности:
    147
    Адрес:

    Подмосковье

    Пришло время продать квартиру и построить дом

    Встречайте новичков, итак на семейном совете было принято решение продать квартиру двушку в Новостройке с хорошим ремонтом в Моск. области.
    Долго советовались и имеем два варианта:
    1. продаем квартиру, покупаем землю, ставим готовый дом, прописываемся, живем (про подводные камни начиталась…страшно…)
    2. Альтернативная сделка продажа квартиры и и одновременно покупка участка с домом пмж с пропиской.
    Другой недвижимости не имеем. в строительстве новички, вчера в конструкторе Каркасник готовый насчитали 1,8млн рублей 6*9 150толщ.+земля стоит у нас от 2млн рублей.
    нужны очень советы бывалых…с чего начать и как не остаться на улице…

    Последнее редактирование модератором: 21.11.17

  2. Регистрация:
    29.09.12
    Сообщения:

    200

    Благодарности:
    42

    Константин83

    Живу здесь

    Регистрация:
    29.09.12
    Сообщения:
    200
    Благодарности:
    42
    Адрес:

    Москва

    Нет самого главного…
    бюджет какой?

  3. Регистрация:
    02.02.07
    Сообщения:

    8.635

    Благодарности:
    7.773

    beutiflet

    элитный пролетарий

    Регистрация:
    02.02.07
    Сообщения:
    8.635
    Благодарности:
    7.773
    Адрес:

    Домодедово

  4. Регистрация:
    11.07.16
    Сообщения:

    207

    Благодарности:
    147

    Lanad003

    Живу здесь

    Регистрация:
    11.07.16
    Сообщения:
    207
    Благодарности:
    147
    Адрес:

    Подмосковье

    Бюджет на дом 2,5 млн, муж хочет дом 120 квадратов, 2 этажа из ОЦБ, проекта нет у нас пока, рою инет…в поиске инфы, очень рада, что нашла этот форум.

  5. Регистрация:
    29.09.12
    Сообщения:

    200

    Благодарности:
    42

    Константин83

    Живу здесь

    Регистрация:
    29.09.12
    Сообщения:
    200
    Благодарности:
    42
    Адрес:

    Москва

    Вам задают прямой вопрос, какой у Вас бюджет, а Вы отвечаете про бюджет дома…
    один дом построить мало, нужно его еще обогреть, дать воду, канализацию, забор, инженерка по дому и тд…

  6. Регистрация:
    11.07.16
    Сообщения:

    207

    Благодарности:
    147

    Lanad003

    Живу здесь

    Регистрация:
    11.07.16
    Сообщения:
    207
    Благодарности:
    147
    Адрес:

    Подмосковье

    Константин, бюджет на все: покупка земли, коммуникации, дом, оформление, так как мы начинаем с нуля, 4.5 млн.

  7. Регистрация:
    11.07.16
    Сообщения:

    207

    Благодарности:
    147

    Lanad003

    Живу здесь

    Регистрация:
    11.07.16
    Сообщения:
    207
    Благодарности:
    147
    Адрес:

    Подмосковье

    На участке все по границе.

  8. Регистрация:
    29.09.12
    Сообщения:

    200

    Благодарности:
    42

    Константин83

    Живу здесь

    Регистрация:
    29.09.12
    Сообщения:
    200
    Благодарности:
    42
    Адрес:

    Москва

    Считаем грубо (очень грубо)
    1. Канализация если нет, то АУ -130 000 с разводкой по дому, если есть по границе, возможно столько же
    2. Вода если нет, то скважина -150 000 с разводкой по дому (если глубина скважины не превышает 40-50 метров) если есть по границе я думаю так же…
    3. ГАЗ если по границе до 50 метров, то выйдет около 200-250 000 вместе с котлом
    4. Свет по границе но все же считайте около 50-80 000 подключение +внутрянка дома
    5. Забор ориентировочно 1500 за м. п
    6. Стоимость участка
    7. Фундамент +дом
    Вот и считайте сколько денег останется на дом, чтоб жить как в квартире

    Вроде все, напомните если чего забыл …

  9. Регистрация:
    11.07.16
    Сообщения:

    207

    Благодарности:
    147

    Lanad003

    Живу здесь

    Регистрация:
    11.07.16
    Сообщения:
    207
    Благодарности:
    147
    Адрес:

    Подмосковье

    Константин, очень все доходчиво написали, спасибо вам, остался открытым пункт 7.
    Так как размер дома обсуждаем, если знаете напишите порядок цен на сегодня, готовый дом из бревна (ОБЦ) склоняемся к 9*10, фундамент ленточный, какой сейчас порядок цен, так как на всех ресурсах в инете разные цены…интересует фундамент, возведение под крышу + черновые работы. Далее будем смотреть по финансам. Еще не понимаем пока нужен ли нам индивидуальный проект или нет.

  10. Регистрация:
    15.10.11
    Сообщения:

    710

    Благодарности:
    147

    tery52

    Добрый Фей Гоша

    Регистрация:
    15.10.11
    Сообщения:
    710
    Благодарности:
    147
    Адрес:

    Нижний Новгород

    Сейчас дешевле купить готовый дом с землевладением. В 2009 году были аналогичные проблемы, разница только в том, что имел две квартиры, 2750 тыр и 1200 тыр. Идеальным нашлось решение, покупка недостроенного дома, без отделки, но со всеми коммуникациями, пригодным для круглогодичного жилья. На 2900 тыр стоила покупка, на миллион достройки, в настоящий момент для полного завершения ремонта нужно ещё около ляма, дом одноэтажный, с мансардой, с цоколем, и гаражом 4*11 метров под газели, площадь дома при покупке 40 метров первый этаж, 31 цоколь, 34 мансарда (непригодная для жилья), нынешняя общая площадь без гаража 260 квадратов. Нынешняя стоимость около 8 миллионов. Проведение электричества может быть сопоставимо со стоимостью дома, не важно, что провода идут по границе, Вам могут заявить, что не хватает мощностей, придётся ставить КТП. С газом тоже ценник плавает от сотни тыр и до…

    Последнее редактирование: 13.07.16

  11. Регистрация:
    08.11.14
    Сообщения:

    2.647

    Благодарности:
    2.847

    AVSL

    REVITчик

    Регистрация:
    08.11.14
    Сообщения:
    2.647
    Благодарности:
    2.847
    Адрес:

    г. Киров, Кировская обл.

    построите и где жить, пока он усаживается?
    На Вашем месте рассмотрел бы каркасник (относительно недорого и быстро).

    В МО? Сомнительно.

  12. Регистрация:
    15.10.11
    Сообщения:

    710

    Благодарности:
    147

    tery52

    Добрый Фей Гоша

    Регистрация:
    15.10.11
    Сообщения:
    710
    Благодарности:
    147
    Адрес:

    Нижний Новгород

    Вы считаете, что строительство в области дешево? Я не про собственное строительство, про наёмное, про трансопрт и материалы, которые выросли за пару лет в два раза минимум, тогда как сама недвижимость в лучшем случае не подорожала. Экономия состоит в том, что забор, коммуникации и договора на подключения весьма дОроги, но при продажи готового домовладения, доля их стоимости от целой части суммы значительно ниже.

  13. Регистрация:
    15.10.11
    Сообщения:

    710

    Благодарности:
    147

    tery52

    Добрый Фей Гоша

    Регистрация:
    15.10.11
    Сообщения:
    710
    Благодарности:
    147
    Адрес:

    Нижний Новгород

    Вариант номер два: обмен нынешнего жилья на квартиру гораздо бюджетного класса, на разницу покупаете участок, далее по схеме, описанной в посте номер 8. Знакомые так и поступили, но по времени это значительно дольше, 4 года, и максимум доходов уходило в строительство, плюс долги и кредиты, которые погасились продажей последней квартиры, перед заселением в дом.

  14. Регистрация:
    11.07.16
    Сообщения:

    207

    Благодарности:
    147

    Lanad003

    Живу здесь

    Регистрация:
    11.07.16
    Сообщения:
    207
    Благодарности:
    147
    Адрес:

    Подмосковье

  15. Регистрация:
    29.10.12
    Сообщения:

    92

    Благодарности:
    49

    Weber999

    Живу здесь

    Регистрация:
    29.10.12
    Сообщения:
    92
    Благодарности:
    49
    Адрес:

    Пушкино

    Вставлю свое мнение.
    Для уменьшения стоимости строительства (и дальнейших налогов) откажитесь от полноценного второго этажа в пользу мансарды.
    Участок искать необходимо с заведенными коммуникациями на участок (хотя бы электричество).
    И был пост выше, берите каркасник заводского изготовления, к осени въехать сможете. Заводского изготовления — не имелось ввиду криворуких типа: Зодчий и Терем. Есть конторы которые изготавливают каркас. Хотите просто каркас, хотите через них и бригаду для сборки и отделки.
    С уважением

Источник

Как оплатить постройку жилого дома квартирой?

Оплатить строительство собственного дома при отсутствии необходимых средств можно разными способами – за счет банковского кредита, государственной субсидии или имеющейся недвижимости. Строительство дома за счет личной квартиры предполагает заключение сделки со сложными двусторонними обязательствами.

Читайте также:  Как построить дом за 250 тысяч рублей

Законодательное регулирование

Обмен квартиры на строительство дома предполагает, что собственник квартиры заключает договор подряда на постройку дома, а в качестве оплаты услуг подрядчик получает право собственности на квартиру заказчика после завершения строительства.

Выгода собственника квартиры заключается в том, что он может проживать в квартире до окончания постройки дома, а выгода подрядчика в приобретении квартиры по цене ниже рыночной за счет получения комиссии.

Данная сделка не может считаться обменом, так как договор мены предполагает передачу контрагентами товаров, эквивалентных по стоимости, а не товара в обмен на услугу (ст. 567 ГК РФ).

Передача квартиры после строительства дома классифицируется как отсроченное исполнение обязательства по договору. Законодательное регулирование сделки по строительству дома в обмен на квартиру осуществляется:

  • главами 21, 26 Гражданского кодекса;
  • законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Глава 21 ГК РФ описывает понятие обязательств, а глава 26 регулирует порядок исполнения и зачета обязательств, отсроченных по времени.

Закон № 218 определяет процедуру регистрации полученной недвижимости в собственность сторон.

Порядок оформления

Сделка по постройке дома за счет квартиры оформляется в виде двусторонней сделки, при которой одна сторона обязуется осуществить строительство по утвержденному проекту, а другая – передать квартиру в собственность контрагенту.

Также возможен трехсторонний договор, в котором участвуют организатор строительства дома, собственник квартиры и подрядная организация, выполняющая работы.

В качестве стороны, осуществляющей постройку дома, часто выступает юридическое лицо – застройщик в пригородных поселках, так как располагает собственными средствами, позволяющими выполнить работы до получения недвижимости заказчика.

Заключение сделки происходит в следующем порядке:

  1. Владелец квартиры заказывает оценку её стоимости и выбирает место для строительства дома.
  2. Происходит поиск лица или организации, готовой выполнить строительство за счет получения квартиры.
  3. Разрабатывается проект постройки с учетом стоимости квартиры.
  4. Заключается соглашение.
  5. Выполняется постройка дома и прием работ по акту.
  6. Регистрируется передача квартиры в собственность подрядчика одновременно с регистрацией прав на дом.
Читайте также:  Построим дом под ключ владивосток

Узнать рыночную стоимость квартиры можно в фирмах, осуществляющих независимую оценку, а также в риэлтерских компаниях.

Как правило, участок для строительства выбирается в одном из пригородных поселков, имеющих сеть необходимых коммуникаций. Такие поселки имеют основную фирму-застройщика, у которой необходимо выяснить возможность оплаты строительства квартирой.

После обсуждения условий застройщик разрабатывает архитектурный проект дома с учетом цены недвижимости заказчика. В конечную цену включается:

  • разработка проекта;
  • стоимость материалов и земельного участка;
  • стоимость строительных работ;
  • комиссия застройщика.

Комиссия берется в качестве своеобразной страховки организатора работ и выступает аналогом процентов за кредит.

Что указать в договоре?

В договоре должны быть следующие условия:

  • описание объектов сделки;
  • полные паспортные данные и ФИО сторон (для юридических лиц – наименование и номер ЕГРЮЛ);
  • обязательства сторон;
  • сроки исполнения обязательств и ответственность;
  • порядок разрешения споров;
  • гарантии и компенсации.

При описании квартиры указывается её точный адрес и кадастровый номер, а также внутренние параметры. Описание будущего дома содержится в проекте, прилагаемом к договору.

Обязательство по постройке дома выполняется при подписании акта приема-передачи, а обязательство заказчика исполняется при зачете передачи квартиры, согласно ст. 410 ГК РФ.

Для обеспечения дополнительных гарантий регистрация прав на дом и на квартиру происходит при одновременном обращении сторон в отделение Росреестра и представлении трех экземпляров подписанного договора, акта приема-передачи дома и техпаспорта на квартиру.

Пошлина за регистрацию прав составит 350 рублей. Через 5-8 дней после обращения стороны могут получить выписки из ЕГРН о правах на недвижимость. Неучастие одной из сторон в регистрации является основанием для обращения в суд с требованием принудительной регистрации и компенсации за задержку.

Список документов

Для заключения сделки сторонам потребуются следующие бумаги:

  • паспорта РФ;
  • выписка из ЕГРН о правах на квартиру;
  • технический паспорт на квартиру;
  • документы о правах на земельный участок под строительство;
  • кадастровый паспорт участка;
  • проект строительства;
  • оценочная ведомость на квартиру;
  • справка об отсутствии обременений.

В кадастровом паспорте на участок должно быть указано целевое назначение земли – под индивидуальное строительство. Техпаспорт на квартиру оформляется в БТИ в течение 7-10 дней, стоимость оформления – 1500-3000 рублей. Справку об отсутствии обременений можно заказать у нотариуса.

Срок исковой давности по разделу имущества бывших супругов составляет три года.

Не получается «полюбовно» разделить имущество при разводе? Тогда нужно обращаться в суд! Как составить исковое заявление, вы узнаете здесь.

В общих случаях несовершеннолетние должны получать разрешение опекунов или родителей на вступление в брак, но в некоторых случаях это не требуется. Подробности здесь.

Возможные риски

Сделка по строительству за счет будущей передачи недвижимости несет для заказчика риски, связанные с вероятностью банкротства подрядчика и не завершения строительства в срок, а подрядчик рискует остаться без оплаты, если заказчик откажется принимать дом или продаст квартиру до завершения строительства.

Для снижения рисков в договор включаются пункты, запрещающие заказчику осуществлять любые сделки по отчуждению недвижимости на период действия договора с перечислением компенсаций и пени, подлежащих оплате при нарушении данного пункта.

Также необходим пункт, по которому заказчик обязуется выписать из квартиры всех зарегистрированных лиц перед передачей прав, иначе такие лица сохранят право проживания на жилплощади.

За время строительства рыночная стоимость квартиры может измениться, и стороны должны указать в договоре возможность доплаты со стороны заказчика при уменьшении стоимости жилья.

Заключение

Оплата строительства дома жилой недвижимостью предполагает заключение сложной сделки, требующей обсуждения множества условий и предоставления юридических гарантий. Чтобы снизить риски, рекомендуется доверить составление договора квалифицированным юристам и заверить сделку в нотариальной конторе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Источник