Построить недорогую дачу в ленобласти

Да, сейчас сделок о покупке загородной недвижимости пока не много — люди не торопятся принимать серьезные решения в период карантина. Но вполне возможно, некоторые, решат приобрести загородный дом в собственность после долгого заточения в небольшой квартире. Вместе с экспертами рассказываем, где лучше купить дачу в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

— Перед тем, как рассматривать и сравнивать варианты, ответьте себе на вопрос: зачем вам загородный дом и сколько времени вы в нем планируете проводить? — советует директор департамента загородной недвижимости компании Алексей Снигирев. — Если вы хотите получить альтернативу городской квартире и у вас есть дети, то нужна соответствующая инфраструктура — школы, детские сады, медицина, общественный транспорт. Это могут обеспечить только райцентры и ближние к городу населенные пункты. Если же речь идет об отдыхе ближе к природе, то здесь важна близость озера, реки, леса. Но такие варианты обычно удалены от населенных пунктов и добираться до них долго.

Семь раз подумай, один купи

Еще один совет от специалистов: рассматривайте покупку дачи с точки зрения каждого члена семьи и ищите компромисс. Если вдруг взрослым срочно понадобиться в город, как быстро они смогут туда добраться? Если ребенок попросит пригласить в гости друзей, насколько возможно это будет организовать?

— В идеале, конечно, несколько раз приехать в выбранный район и провести там побольше времени, причем, не только на выходных, но и в будни. Тогда у вас появится более полная картина насчет местности. Вы оцените, насколько критичны для вас транспортные проблемы, качество воды из колодца, ассортимент местных магазинов и возможные соседи, — добавляет Алексей Снигирев.

Общий ликбез

В случае с загородной недвижимостью всегда работает правило: чем дальше от города, тем дешевле. Самые доступные предложения сосредоточены в районах, откуда из-за удаленности невозможно ежедневно ездить в Петербург. К примеру, добротный дом с коммуникациями и участком в 200-300 километрах от Петербурга можно купить за 2-3 миллиона рублей. Это сравнимо с ценами студии или однокомнатной квартиры на вторичном рынке недвижимости в Северной столице. А вот простая дача в садоводстве в радиусе 50 км от Северной столицы не для постоянного проживания обойдется минимум 4-5 миллионов в зависимости от площади участка и состояния дома.

— Для размеренной загородной жизни подойдут более отдаленные районы, например, Приозерский, Кировский, Волосовский или Кингисеппский. Недвижимость здесь стоит гораздо дешевле. Если нужна близость к Петербургу — это Гатчинский или Всеволожский районы, но цены там в разы выше. Самые дорогие дачи в Курортном, Пушкинском, Петродворцовом районах и на побережье Финского залива в Выборгском районе, — рассказывает риелтор Оксана Викулова.

Дешевле всего в Ленобласти продаются земельные участки без коммуникаций, которые можно использовать под застройку — можно найти варианты и за 200-300 тысяч руюблей. Но сэкономить вряд ли получится. На прокладку газопровода или бурение собственной скважины могут обойтись дороже, чем покупка земли.

Правила выбора

Допустим, решение о покупке вы приняли, участок с домом выбрали, самое время перед заключением сделки проверить качество постройки. Делать это специалисты советуют в дождливую погоду. Идеальное время для проверки загородного дома — весна или просто дождливая погода, когда уровень грунтовых вод достигает максимальных отметок. Тогда можно будет проверить не затоплен ли подвал (если он есть), не протекает ли крыша. Если вы обнаружите следы от подтеков, грибок, гниль или непосредственно сами протечки, то смело прибавляйте к стоимости дома затраты на ремонт крыши. Внутренняя отделка загородного дома также имеет значение. Неправильную усадку могут выдать плохо закрывающиеся двери и окна.

Осматривая участок, отмечайте все признаки заболоченности: о ней говорит характерная растительность (камыш, тоненькие кривые деревца), уровень воды в дренажных канавах. А также где участок – на горке или в низине.

— Во время осмотра дачи обязательно узнайте, как организовано водоснабжение, каково качество и лимиты воды в колодцах и скважинах. Бывают ли перебои со светом и хватает ли энергомощностей. Жить без газа можно, без электричества и воды – никогда, — советует Оксана Викулова.

ЦИФРЫ

От 20 до 40 млн рублей в среднем стоят участки с домами для постоянного проживания в самых дорогих районах Петербурга и Ленобласти — Курортном, Пушкинском, Всеволожском. Стоимость одной сотки земли в этих местах 700-900 тысяч рублей.

Участок в садоводствах Волосовского, Волховского, Кингисеппского, Киришского, Лодейнопольского и Лужского районов в среднем обойдется от 200 до 600 тысяч рублей — 20-40 тысяч сотку.

НА ЗАМЕТКУ

Решение принято: покупаем!

Что ни в коем случае нельзя упускать из вида?

Документы: что должно быть в наличии

Первое и самое важное — правоустанавливающие документы на земельный участок и расположенный на нем дом. Запросите документы, подтверждающие оформление и государственную регистрацию права собственности. С января 1998 года по июнь 2016 года таким документом являлось свидетельство о государственной регистрации права собственности, а с 15 июля 2016 года — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). А вот садовая книжка не подтверждает право собственности на участок или дом. Она лишь означает, что владелец дачи состоит в садоводческом товариществе. Если у продавца из всех документов есть только садовая книжка, он сначала должен приватизировать дачу.

— Обязательно уточните, не претендуют ли на выбранную дачу или землю родственники продавца. Если сделка будет проходить по доверенности, то надо проверить ее на действительность и соответствие требованиям законодательства, — советует юрист по гражданским делам Дмитрий Кожевников.

НА ЗАМЕТКУ

Что нужно запросить у продавца:

— Кадастровый паспорт участка и строения.

— Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и дом (в случае если дом был зарегистрирован после 15 июля 2016 года — выписка из ЕГРП).

— Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.).

— Документы о подключении к коммуникациям (если они есть).

— Акт о введении дома в эксплуатацию.

— Если дом жилой, то необходимо заказать выписку из домовой книги для того, чтобы узнать, кто зарегистрирован в доме.

— Также потребуются справки из психоневрологического и наркологического диспансера на имя продавца (во избежание возможности оспорить сделку впоследствии).

Межевание: обязательно или нет?

Если земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то он может не иметь согласованных границ, поскольку межевание не проводилось. Можно попробовать найти такую землю на кадастровой карте и если она там отмечена, есть границы, то все в порядке. Если нет, значит межевание не проводилось и у владельца обязательно нужно требовать это сделать.

— Некоторые продавцы даже снижают цену, говорят, мол, нам просто некогда этим заниматься. Имейте в виду: если у владельцев есть какие-то проблемы с границами и споры с соседями, то разбираться с ними придется вам, а это довольно долго и затратно, — предупреждает Дмитрий Кожевников. — Может случиться и так, что после межевания площадь участка уменьшается, но компенсацию за потерянные метры вам никто не вернет.

Как проверить законность постройки

Пожалуй, самое страшное для покупателя загородной недвижимости — стать владельцем самостроя. Чтобы этого не произошло, важно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом. Если вид разрешенного использования «для дачного строительства» или «для садоводства», то все в порядке. Разработка и получение продавцом разрешительной документации на постройку здесь не требуется, а значит риска нарваться на самострой нет. Но бывает и так, что документы на дом в порядке, только вот построен он на участке сельскохозяйственного назначения «для ведения личного подсобного хозяйства» или «для огородничества». А возводить жилые дома на таких землях нельзя — такие строения будут считаться самостроями.

Садовое товарищество: что важно знать?

Покупая дачу в садоводстве, обязательно загляните к председателю и бухгалтеру товарищества, чтобы узнать о долгах, размерах членских взносов, особенностях оплаты. Дело в том, что в садоводствах вся инфраструктура создается за счет самих садоводов. Бюджеты товариществ складываются из членских и целевых взносов. Первые идут на обслуживание, текущий ремонт, зарплату председателей и охраны. Вторые — на крупные разовые расходы: заасфальтировать дорогу, сделать ограждение, установить шлагбаум или поселковый водопровод. Тут же вам расскажут об особенностях использования электричества, воды. Может быть, сразу придется купить электрогенератор, мощность которого позволит как минимум поддерживать работу водяного насоса, системы отопления дома, холодильника и освещения.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Покупайте для себя, а не для заработка

Екатерина Кощеева, специалист отдела инвестиций в недвижимость консалтинговой компании:

— Недвижимость считается одним из самых надежных способов сохранить, а иногда и преумножить свои сбережения, но в случае с загородным жильем все не так однозначно. Загородная недвижимость не является первой необходимостью и спрос на нее очень нестабилен. Когда доходы населения падают, снижается и интерес к загородным домам и дачам. Если у человека есть деньги, он скорее купит квартиру для детей или сдачи в аренду, чем дачу для отдыха по выходным. Поэтому, выбирая загородный дом или дачу, ориентируйтесь прежде всего на себя, свои предпочтения, а не на то, чтобы потом выгодно перепродать жилье.

КСТАТИ

Дача по льготной ипотеке

На покупку или строительство загородного дома можно получить кредит со ставкой до 3%.

В 2020 году на территории Ленинградской области была запущена так называемая «сельская» ипотека со ставками от 2,7 до 3% годовых. На льготный кредит в рамках госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий» может претендовать практически любой россиянин в возрасте от 21 до 65 лет. Место жительства и регистрации значения не имеет, главное, чтобы покупать или строить заемщик планировал в селе, поселке городского типа или небольшом городе (с населением до 30 тысяч человек).

Первоначальный взнос должен составлять не менее 10%, для тех, кто оформит личную страховку, ставка будет 2,7%, для остальных — 3% годовых. Срок кредита — 25 лет, а сумма — от 3 до 5 миллионов рублей.

Ежемесячные платежи по кредиту получаются вполне посильными. Так, если вы запрашиваете 2 миллиона рублей на 15 лет по ставке 2,7%, предварительно застраховав свою жизнь и здоровье, готовы внести первоначальный взнос 20%, ваш ежемесячный платеж составит 13 578 тысяч рублей. Если на таких же условиях вы берете 1,5 млн рублей, возвращать придется по 10 180 рублей ежемесячно на протяжении 15 лет. Залогом служит приобретаемая недвижимость.

Из необходимых условий: кредит выдадут лишь в том случае, если дом предназначен для постоянного проживания, то есть в нем есть электричество, отопление, водоснабжение. Если в селе проведен газопровод, жилье необходимо газифицировать. На каждого члена семьи должно приходиться как минимум столько квадратных метров, сколько установлено нормативами местного самоуправления.